نحوه اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار

بعد از الزام به اخذ پایان کار توسط خواهان در مراجع قضایی، چنانچه رای  دادگاه مبنی بر الزام خوانده به اخذ پایان کار باشد، خوانده مطابق این دادنامه باید نسبت به دریافت پایان کار اقدام نماید. ولی چنانچه خوانده علیرغم صدور رای دادگاه، نسبت به دریافت پایان کار اقدام نکند، آیا خواهان در این خصوص می تواند اقدامی انجام دهد؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت که علیرغم صدور رای دادگاه مبنی بر الزام خوانده به اخذ پایان کار، خوانده می تواند هیچ اقدامی در راستای این تکلیف انجام ندهد و مراجع قضایی نیز نمی توانند در این خصوص اقدامی انجام دهند.

پایان کار یا گواهی ساختمان

پایان کار یا گواهی ساختمان سندی است که از طرف شهرداری برای ملک صادر می شود. این سند نشان دهنده  آن است که ملک مذکور بر اساس اصول و قواعد شهرسازی ساخته شده و کلیه موارد ایمنی مد نظر شهرداری در آن رعایت شده است. دریافت این سند اصولآ یا به عهده مالک می باشد یا سازنده.

پایان کار برای دریافت سند تفکیکی و سند مالکیت واحدها ضروری است و نشان‌دهنده تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی احتمالی می باشد. در صورت عدم دریافت پایان کار انتقال ملک ممکن است با مشکلات حقوقی مواجه شود، اخذ سند تفکیکی امکان‌پذیر نخواهد بود و  بانک‌ها معمولاً در اعطای تسهیلات سخت‌گیری بیشتری می‌کنند.

حتما بخوانید: پایان کار و صورت مجلس تفکیکی چیست؟

رای دادگاه مبنی بر الزام به اخذ پایان کار

زمانی که ملکی ساخته می شود، یا خود مالک نسبت به ساخت اقدام می کند یا بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده واگذار می نماید. مسئول اخذ پایان کار باید در قراداد مشارکت در ساخت تعیین گردد. چنانچه هر کدام از طرفین نسبت به انتقال سهم خود به خریدار ملک اقدام نماید، خریدار باید آگاه از این موضوع باشد که مسئول دریافت پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و سند، سازنده می باشد یا مالک. چنانچه شخصی که مسئول دریافت پایان کار می باشد نسبت به اخذ آن اقدام نکند، خریدار می تواند برای الزام وی به مراجع قضایی مراجعه نماید. دادگاه پس از بررسی قراداد ها، علی الخصوص قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به صدور رای مبنی بر اخذ پایان کار اقدام می نماید. پس از صدور رای و اجراییه از دادگاه، در صورتی که محکوم علیه نسبت به اجرای رای اقدام نکند، پرونده به اجرای احکام ارسال خواهد شد.

حتما بخوانید: دعوی الزام به اخذ پایان کار

نحوه اجرای رای الزام به اخذ پایان کار

بعد از صدور رای از دادگاه مبنی بر الزام به اخذ پایان کار علیه خوانده، چنانچه خوانده از اجرای دادنامه استنکاف نماید، آیا امکان الزام از طرق دیگر وجود دارد؟

بعد از صدور دادنامه و اجراییه از سوی شعبه صادر کننده و عدم اجرای رای از سوی محکوم علیه، با تقاضای محکوم له(خواهان) پرونده به اجرای احکام مدنی ارسال خواهد شد. در اجرای احکام، محکوم له باید تقاضای اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی را نماید.

ماده 47 قانون مدنی اشعار دارد که ((هر‌گاه محکوم‌به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان هزینه را معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم‌به نقدی مقرر است)).

حتما بخوانید: مراحل گرفتن پایان کار

در ابتدا به درخواست محکوم له، قسمت اجرا باید به محکوم علیه ابلاغ کند که نسبت به اجرای آن اقدام نماید در صورت عدم اقدام، چنانچه خواهان تمایل داشته باشد می تواند به هزینه خود نسبت به اخذ پایان کار اقدام و پس از آن قسمت اجرا هزینه مذکور را از محکوم علیه مطاله نماید. نمیاد. چنانچه محکوم له حاضر به پرداخت هزینه نباشد،  اجرای احکام مدنی باید نسبت به تعین کارشناس جهت برآورد هزینه اخذ پایان کار اقدام نماید. پس از تعیین مبلغ پایان کار، اجرای احکام باید متناسب با مبلغ تعیین شده نسبت به توقیف مال محکوم علیه اقدام نماید. چنانچه مالی از محکوم علیه جهت وصول شناسایی نشود، صدور برگ جلب امکان پذیر می باشد.

اخذ پایان کار  برای یکی از واحد های آپارتمان

صدور پایان کار اصولا برای کل ساختمان می باشد. با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تمهیدات بابت صدور پایان کار جزئی اندیشیده شده است.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

چنانچه در سامانه موضوع ماده 10 قانون، در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج‌شده و یکی از کمیسیون‌های ماده 99 یا 100 شهرداری، رأی به أخذ جریمه صادر یا رأی مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده باشد؛ حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلفند گواهی پایان کار ساختمان را صادر نمایند و لیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان کار ذکر شود.

سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذکرشده در هر سند امکان‌پذیر است.

اگر أخذ گواهی پایان کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک صادر نماید. درصورتی‌که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.

حتما بخوانید: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

کلام پایانی

صرف صدور رای مبنی بر الزام محکوم علیه جهت اخذ پایان کار کافی برای محکوم له نخواهد بود، چرا که دادنامه مذکور ضمانت اجرای قوی برای الزام محکوم علیه نیست. بهتر است برای این که در قرارداد خرید یا فروش خود با مشکل مواجه نشوید حتما ضمانت اجرای قوی برای عدم اخذ پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی قرارداد دهید که چنانچه متعهد یا مسئول اخذ پایان کار به تعهد خود عمل نکند، خریدار بتواند به آسانی با اجرای آن ضمانت نسبت به دریافت پایان کار اقدام نماید.

سوالات متداول