الزام به تنظیم سند رسمی با قراردادهای یکسان

قرارداد های یکسان، فرمت جدید قراردادهای سامانه کاتب در راستای اجری قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می باشند. این نوع قراداد های به صورت پیش فرض بدون تغییر در سامانه کاتب قسمت قانون الزام قرار گرفته و متعاملین مکلف هستند چنانچه قصد معامله در خصوص املاک دارای سند سبز رنگ می باشد و قصد انجام معامله را داشته باشند، از این نوع قرارداد استفاده نمایند.

چنانچه نسبت به تنظیم قراداد های یکسان در سامانه کاتب اقدام نموده اید و فروشنده جهت تنظیم سند اقدامی انجام نمی دهد، آیا امکان الزام فروشنده به انتقال و تنظیم سند امکان پذیر است؟ در این مقاله به تشریح این موضوع خواهیم پرداخت.

منظور از قرادادهای یکسان سامانه کاتب چیست؟

در سامانه کاتب، قسمت قانون الزام، 14 نوع قرارداد وجود دارد که همگی زیرمجموعه قراردادهای یکسان می باشد، چنانچه مالک ملک یا خریدار ملکی هستید که سند مالکیت آن به رنگ سبز می باشد و تمایل به انعقاد معامله در این خصوص داشته باشید، باید جهت نقل و انتقال ملک یا اجراه از این نوع از قراردادها استفاده نمایید. قرارداد های یکسان قابل تغییر و ویرایش نبوده و حتما باید توسط اشخاص متخصص در این حوزه تنظیم گردد.

حتما بخوانید: همه چیز درباره قراردادهای یکسان سامانه کاتب

آیا قرارداد های یکسان سند رسمی هستند؟

قراردادهای یکسان، تنظیمی در بنگاههای معاملات ملکی و از خودکاربری اشخاص حقیقی و حقوقی، مشمول تعریف سند رسمی نخواهد بود.

تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: سازمان مکلف است ظرف یک ­سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

حتما بخوانید: سه روش معامله در خصوص املاک دارای سند سبز رنگ

با توجه به مواد قانونی فوق الذکر باید گفت که:

اولآ: قرارداد یکسان تا زمانی که توسط سردفتر اسناد رسمی تایید و به ثبت نرسیده باشد، جزو اسناد عادی خواهد بود.

ثانیآ: متصدیان بنگاههای معملات ملکی مامور رسمی نیستند تا اسناد تنظیمی آنها سند رسمی باشد.

ثالثآ: اصل بر این است که اسناد لازم الجرا هستند و لازم الاجرا بودن هر سندی، نیازمند تصریخ قانون می باشد، در حالیکه در مورد قراردادهای یکسان چنین نصی وجود ندارد.

حتما بخوانید: تفاوت قرارداد یکسان با پیش نویس قرارداد

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

زمانی که شخصی نسبت به خرید ملکی اقدام می نماید و مالک از حضور در دفتر اسناد رسمی خودداری می نماید، خریدار باید الزام فروشنده به تنظیم سند را از مراجع قضایی خواستار شود. چنانچه ملک مذکور دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد و خریدار تکالیف خود را در رابطه با حضور در دفتر اسناد رسمی انجام داده باشد، می تواند دعوی الزام به تنظیم سند را مطرح نماید، بعد از صدور رای دادگاه و درخواست صدور اجراییه، چنانچه فروشنده به رای دادگاه تمکین نکند، با درخواست خریدار و ارجاع پرونده به اجرای احکام، دادورز اجرای احکام جهت انتقال سند به نام خریدار به دفتر اسناد رسمی مراجعه می نماید. این نوع انتقال را سند انتقال اجرایی می نمایند.

حتما بخوانید: الزام به تنظیم سند املاک دارای سند سبز رنگ

الزام به تنظیم سند رسمی با قرارداد های یکسان سامانه کاتب

آگر چنانچه ملکی با قراداد یکسان مورد معامله واقع شود و فروشنده جهت تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند، آیا خریدار می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند از مراجع قضایی خواستار شود؟

پیش از ورود به پاسخ این پرسش، ضروری است ابتدا به‌طور مختصر نحوه حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی به‌منظور تنظیم و ثبت قرارداد و نیز حدود وظایف و مسئولیت‌های سردفتر اسناد رسمی مورد بررسی قرار گیرد. سپس، با روشن شدن این مقدمات، به پاسخ سؤال مطرح‌شده خواهیم پرداخت.

حتما بخوانید: تنظیم قرارداد یکسان برای اجاره

نحوه ثبت قرارداد یکسان و وظایف سردفتر اسناد رسمی

مراجعه به دفترخانه در رابطه با قرارداد ثبت شده توسط سكو بايد به ترتيب زير انجام شود:

در زمان مراجعه به دفترخانه، منتقل اليه ابتدا قسط مربوط به مراجعه به دفترخانه را به حساب اماني واريز مي نمايد و سردفتر تكليف موضوع ماده (۱۹) آيين نامه را انجام مي دهد. سردفتر نبايد استعلامات انجام شده توسط سكو را مجدداً انجام دهد، مگر اين كه قرائن معقولي مبني بر غير معتبر بودن آن وجود داشته باشد.

در صورت رفع محدوديت قرارداد موضوع بند (۲) ماده (۱۵) آيين نامه توسط سردفتر، مبلغ مذكور از حساب اماني پس از پرداخت تعرفه رفع محدوديت مذكور، به حساب انتقال دهنده واريز مي شود و در صورتي كه تا پايان ساعت اداري روز مراجعه به دفترخانه سردفتر قرارداد را رفع محدوديت نكند، بلافاصله مبلغ واريزي به حساب مبدأ، باز مي گردد.

بعد از رفع محدودیت توسط سردفتر اسناد رسمی، سردفتر با زدن دکمه تایید و رفع محدودیت، سند را تایید می کند و سردفتر می تواند برای صدور سند مالکیت ملک به نام خریدار از طریق سامانه سیلور لایتی اقدام نماید.

در پاسخ به پرسش فوق الذکر؛ باید گفت با عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی با با حضور و عدم ثبت اثر انگشت، به نظر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع می باشد.

حتما بخوانید: دستورالعمل نحوه تنظیم قرارداد یکسان

کلام پایانی

با توجه به اینکه قرارداد های یکسان فرمت مورد نظر قانون گذار جهت نقل و انتقال املاک دارای سند سبز رنگ می باشد، پس قانونگذار ملکف به حمایت از خریدار می باشد. با توجه به اینکه تنظیم این نوع از قراداد های دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد، بهتر است حتما با اشخاص متخصص در این حوزه مشورت نمایید.

سوالات متداول