پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی | مراحل و شرایط گرفتن

خرید و فروش ملک، به‌خصوص در پروژه‌های نوساز یا پیش‌فروش، همواره با چالش‌های حقوقی متعددی همراه است که اغلب به عدم ایفای تعهدات توسط فروشنده یا سازنده منجر می‌شود. سند رسمی مالکیت، که مهم‌ترین ابزار برای اثبات کامل مالکیت در نظام حقوقی ایران است، نیازمند طی کردن مراحل مقدماتی خاصی است که تأخیر در هر یک از آن‌ها می‌تواند حقوق خریدار را تضییع کند.

در میان دعاوی ملکی، سه عنوان به‌طور خاص به‌عنوان پرکاربردترین دعاوی ثبتی شناخته می‌شوند: الزام به اخذ گواهی پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و در نهایت، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال. این دعاوی زنجیره‌ای، نقشی کلیدی در تثبیت مالکیت و جلوگیری از نقل‌وانتقالات غیرقانونی ملک دارند.

در این مقاله جامع، ضمن تعریف دقیق پایان کار (تأیید شهرداری) و صورت‌مجلس تفکیکی (تقسیم واحدها توسط ثبت)، به بررسی شرایط و مراحل طرح این دعاوی در مراجع قضایی خواهیم پرداخت.

پایان کار ساختمان چیست؟

پایان کار ساختمان یا گواهی پایان کار ساختمان در واقع دفترچه ای است که گواهی می کند ساختمان ساخته شده  فاقد تخلف است.

به عبارت دیگر وقتی سازنده عملیات ساختمانی را تمام می کند،امکان اینکه مرتکب تخلفی شده باشد ، وجود دارد. در گردش کار گواهی پایان کار ساختمان، شهرداری ها ، مطابقت و یا مغایرت ساختمان اجرا شده را با جواز ساخت یا پروانه ساحت  می نمایند. پایان کار ساختمان مدرکی است که عدم وجود خلاف ساختمانی را در مرحله اتمام گواهی می کند. صدور پایان کار در حقیقت به منزله این است که از نظر شهرداری تهران ساختمان ساخته شده و یا آپارتمان مورد نظر فاقد تخلفات و خلاف ساختمانی است.

حتما بخوانید:الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت

مدارک لازم برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان

پس از اتمام کار ساخت و ساز، مالک باید همراه با مدارک زیر به شهرداری مراجعه کرده و خواستار صدور گواهی پایان کار ساختمان شود. مدارک مورد نیاز برای این موضوع عبارتند از:

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی
• اصل و کپی سند مالکیت
• در صورتی که مالک اصلی فوت کرده باشد، اصل و کپی انحصار وراثت و کپی شناسنامه ورثه
• اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
• اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
• ارائه کارت سازه، کلیه گزارشات مرحله ای و برگه اتمام عملیات ساختمانی؛ همچنین در ساختمان های نوساز، ارائه تأییدیه استاندارد برای آسانسور
• اصل و کپی پروانه ساختمان
• نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه

حتما بخوانید: شرایط و مراحل ابطال پروانه ساخت

مراحل دریافت گواهی پایان کار ساختمان

در این قسمت، مراحلی که باید طی شوند تا گواهی پایان کار ساختمان صادر شود را ارائه می دهیم.

تشکیل پرونده

مالک باید فرم درخواست پایان کار را تهیه کرده و آن فرم توسط او و ناظر تکمیل شود. اگر ساخت و ساز انجام شده نوسازی بوده باشد، باید عوارض نوسازی پرداخت شده و رسید آن ارائه شود. سایر مدارکی که برای تشکیل پرونده لازم هستند عبارتند از سند مالکیت رسمی، نامه درخواست به شهردار برای اخذ دستور، فرم ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و همچنین تعیین زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی. همچنین کارشناسان دفتر فنی و شهرداری باید از ساختمان تکمیل شده بازدید کنند، چرا که وجود مدارک بازدید و تأیید نظر آن ها هم لازم می باشد. بنابراین باید کارهای زیر انجام شوند:

• کارشناس دفتر فنی شهرداری مربوطه از محل ساختمان بازدید کند.
• کارشناس شهرداری مربوطه از محل بازدید کرده و گزارش وضع موجود را تنظیم کند.
• فرم گزارش روند اجرای عملیات ساختمان توسط ناظر تکمیل شده و در اختیار مالک قرار گرفته باشد.
• مالک در هنگام مراجعه مدارک شناسایی را در اختیار داشته باشد.

حتما بخوانید: همه چیز درباره کمیسیون ماده 99 شهرداری

تعیین تخلف

پس از تحویل دادن مدارک گفته شده توسط مالک، باید منتظر ارائه نظر کارشناس بمانید. اگر ملک فاقد خلافی باشد، ادامه راه چندان طولانی نمی شود. پس از آن، پرونده ملک به قسمت محاسبات می رود. خروجی این قسمت، ارائه برگه رسید عوارض، گزارش ناظر در مرحله اتمام و برگ اتمام بنا می باشد. پیش نویس پایان کار ساختمان و رسید تأیید بازرسی، محتوای برگه اتمام بنا را تشکیل می دهند.
در صورتی که ملک دارای تخلف ساختمانی باشد، پرونده آن به کمیسیون داخلی ارجاع شده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی می شود. پس از آن، از مالک درخواست می شود که ظرف مدت ۱۰ روز توضیحات خود درباره تخلف را ارائه دهد و پس از آن درباره پرونده تصمیم گیری می شود. پس از طی شدن این مرحله و تصمیم گیری درباره آن، تأییدیه رئیس بازرسی، معاون شهرسازی و شهرداری صادر شده و به دبیرخانه شهرداری منطقه تحویل داده می شود. در رابطه با پرونده، اگر کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به جریمه دهد، مالک موظف است جریمه را پرداخت کند. در صورت پرداخت جریمه توسط مالک، پرونده او در مسیر تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان قرار می گیرد. در صورتی که جریمه پرداخت نشود، پرونده او به کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ ارجاع داده می شود و این کمیسیون رأی به تخریب بنا خواهد داد. پس از آن حکم تخریب از طرف شهرداری به مالک ابلاغ می شود. در صورتی که ظرف ۲ ماه از صدور حکم، تخریب بنا انجام نشود، شهرداری راساً اقدام به انجام این کار خواهد کرد و هزینه های آن را از مالک دریافت خواهد کرد. باید به این نکته اشاره شود که در صورتی که ساختمان دارای اضافه ارتفاع و اضافه قد پای طرفین باشد، باید مالک از مجاورین ساختمان کسب رضایت کند. همچنین اضافه بنا مشمول جریمه می شود که کمیسیون ماده ۱۰۰ درباره آن تصمیم گیری می کند

حتما بخوانید: همه چیز درباره کمیسیون ماده 100 شهرداری

پایان کار ساختمان

در این قسمت ابتدا مالک باید با در اختیار داشتن اصل و کپی سند، اصل و کپی شناسنامه، رسید پرداخت عوارض نوسازی و کپی پایان کار ملک، مجدداً مراحل تشکیل پرونده را طی کند. پس از طی این مراحل، واحد تشکیل پرونده شهرداری، پیش نویس پایان کار را آماده می کند. سپس برگ گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداری تکمیل می شود. برای تکمیل، این برگ باید به امضای نهایی معاون شهرسازی، شهردار (معاول مالی اداری)، محاسب و پیش نویس گیرنده برسد. پس از انجام این فرایند، پرونده به دبیرخانه شهرداری رفته و گواهی ممهور به مهر، شماره و تاریخ شهرداری می شود. با پشت سر گذاشتن این مراحل می توان گفت که کار صدور مجوز به اتمام رسیده است و پس از مدتی گواهی پایان کار ساختمان صادر می شود.

حتما بخوانید: اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری

انتقال سند بدون پایان کار

برخی مواقع مالکین قصد انتقال ملک خود را دارند ولی به دلیل این که ملک فاقد پایان کار می باشد، امکان نقل و انتقال آن وجود ندارد. در این مواقع آیا قانونی وجود دارد که بتوان سند ملک را بدون پایان کار منتقل نموده؟ پاسخ به این پرسش را در مقاله ذیل ( الزام به تنظیم سند بدون پایان کار) توضیح داده ایم. جهت مطالعه بیشتر مقاله ذیل را مطالعه نمایید.

حتما بخوانید: الزام به تنظیم سند بدون پایان کار

الزام به اخذ پایان کار

زمانی که ملکی را جهت مشارکت در ساخت به سازنده تخویل می دهد، در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که چه کسی مسئول اخذ پایان کار می باشد، برخی مواقع درخواست صدور پایان کار با سازنده است و در برخی مواقع با مالک. حال سوالی که پیش خواهد آمد این است که چناچه شخص ثالثی اقدام به خرید واحد آپارتمان از سازنده یا مالک نمود ولی فروشنده نسبت به درخواست پایان کار اقدامی انجام نداد، تکلیف خریدار چه می باشد؟ چرا که زمانی می توان برای سند ملک اقدام نمود که ملک مذکور دارای پایان کار باشد.

در این مورد خریدار مجبور به طرح دعوی در مراجع قضایی از سازنده یا مالک می باشد و باید فروشنده را ملزم به اخذ پایان کار نماید.

حتما بخوانید: دعوی الزام به اخذ پایان کار

نکات مهم در خصوص پایان کار

1. پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی او، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری صادر می‌شود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته‌شده با قوانین شهرسازی را تائید می‌کند.
2. پایان کار مجوزی است که شهرداری‌ها صادر و گواهی می‌نمایند، از نظر شهرداری مربوطه قواعد و ضوابط مربوط به شهرسازی در ساختان احداثی رعایت شده و ادارات دیگر می‌توانند با استناد به این گواهی اقدامات قانونی خود را به انجام برساند ، از جمله اعطای انشعاب برق، گاز … و همچنین صدور اسناد تفکیکی برای هریک آپارتمان‌های احداثی.
3. گواهی پایان کار ساختمان مقدمه‌ای برای صدور سند صورت‌مجلس تفکیکی و امکان الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. به عبارتی پس از اتمام عملیات ساختمانی ، فروشنده ملزم به اخذ پایان کار می‌باشد و بدون دریافت این گواهی امکان انتقال سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد.
4. اصولاً تمامی هزینه‌های اخذ گواهی پایانکار بر عهده‌ی فروشنده و یا سازنده است مگر آن‌که بین مالک و سازنده طور دیگری توافق شده باشد.

اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار

بعد از صدور رای از دادگاه مبنی بر الزام به اخذ پایان کار توسط خوانده ( مالک یا سازنده)، شعبه صادر کننده رای نسبت به صدور اجراییه اقدام خواهد نمود.

چنانچه محکوم علیه نسبت به اجرای رای اقدامی انجام ندهد، به درخواست محکوم له پرونده به اجرای احکام مدنی ارسال خواهد شد. جهت روش اجرای رای و اقدامات پس از آن مقاله ذیل را مطالعه بفرمایید.

حتما بخوانید: نحوه اجرای رای الزام به اخذ پایان کار

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

صورت‌مجلس تفکیکی سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و در آن هر واحد ساختمانی به‌صورت مجزا مشخص و از کل ملک تفکیک می‌شود.به زبان ساده: یعنی اداره ثبت مشخص می‌کند هر واحد آپارتمان چند متر است، در چه طبقه‌ای قرار دارد، پارکینگ و انباری‌اش کجاست، و سهم هر واحد از زمین چقدر است.

حتما بخوانید: همه چیز درباره صورتمجلس تفکیکی

چه زمانی صورت‌مجلس تفکیکی صادر می‌شود؟

بعد از اینکه: پروانه ساخت گرفته شده باشد،ساختمان ساخته شده باشد و پایان کار شهرداری صادر شده باشد، سازنده یا مالک می‌تواند از اداره ثبت بخواهد که ملک را تفکیک کند. ثبت اسناد با حضور نقشه‌بردار رسمی، ملک را بازدید و بر اساس نقشه معماری، صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌کند.

صادرکننده صورت‌مجلس تفکیکی کیست؟

مرجع صدور صورتمجلس تفکیکی،  اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. کار تنظیم آن توسط نماینده و نقشه‌بردار ثبت انجام می‌شود. بعد از تنظیم صورتجلسه تفکیکی یک نسخه از آن به اداره ثبت ارسال می شود و در پرونده بایگانی خواهد شد. در صورتی که ملکی را خریداری نموده اید و صورتمجلس تفکیکی را ندارید، می توانید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و نسبت به درخواست ارائه یک نسخه از صورتمجلس تفکیکی اقدام نمایید.

 چه اطلاعاتی در صورت‌مجلس تفکیکی درج می‌شود؟

در این سند موارد زیر ذکر می‌شود:

• شماره پلاک ثبتی اصلی ملک
• مشخصات دقیق مالک
•  تعداد واحدها
•  مساحت دقیق هر واحد (بر اساس متر مربع)
•  طبقه، جهت، شماره واحد
•  شماره انباری و پارکینگ اختصاصی
•  سهم هر واحد از عرصه (زمین)
•  مشخصات مشاعات (پله، آسانسور، پشت‌بام، حیاط و…

کلام پایانی

گرفتن پایان کار و صورتمجلس تفکیکی بسیار کار دشواری می باشد. با توجه به گستردگی و پیچیدگی مسائل مربوط به الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، بهتر است پیش از اقدام در این خصوص حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.

سوالات متداول

با توجه به پیچیدگی های اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، حتما در این موارد از وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.