الزام به تنظیم سند پیش‌فروش آپارتمان | ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی یا کاتب

پیش‌فروش و پیش‌خرید آپارتمان یکی از رایج‌ترین روش‌های معامله در بازار مسکن است که به موجب آن، سازنده متعهد می‌شود واحدی را که هنوز تکمیل نشده یا در حال ساخت است، در آینده به خریدار منتقل کند. این نوع قرارداد به خریداران امکان می‌دهد با پرداخت تدریجی ثمن معامله، صاحب ملک شوند و معمولاً قیمت آن نسبت به واحدهای آماده کمتر است. در مقابل، فروشنده نیز می‌تواند از سرمایه خریداران برای تکمیل پروژه استفاده کند.

با این حال، پیش‌خرید آپارتمان بدون بررسی دقیق اسناد و مجوزهای پروژه می‌تواند با خطراتی مانند تأخیر در تحویل، تغییر مشخصات ملک یا حتی فروش یک واحد به چند نفر همراه باشد. به همین دلیل قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی را الزامی دانسته است. خریداران باید قبل از انعقاد قرارداد، پروانه ساخت، سند مالکیت زمین و مجوز پیش‌فروش را بررسی کنند.

در این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت که چنانچه پیش فروشنده نسبت به تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی یا ثبت قرارداد در سامانه کاتب اقدام ننماید، آیا امکان الزام وی به ثبت قرارداد وجود دارد؟

دعوی الزام به ثبت قراداد در دفاتر اسناد رسمی

قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد، در غیر این صورت هم پیش فروشنده و هم مشاور املاک، مشمول مجازات مقرر در قانون هستند. چنانچه پیش فروشنده نسبت تنظیم قرارداد به صورت عادی اقدام نماید، دعوی الزام به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت ثبت نمودن قرارداد، محکوم به بطلان و قابل رسیدگی نخواهد بود.

پس قرارداد پیش فروش آپارتمان حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. مطابق قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراداد های پیش فروش نی دستخوش تغییرات عمده گردیده که در ذیل به صورت مفصل به آن خواهیم پرداخت.

حتما بخوانید: قانون جدید پیش فروش آپارتمان

تنظیم و ثبت قرارداد پیش فروش در سامانه کاتب و ساغر

با تصویب و اجرای قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنطیم و ثبت قرارداد های پیش فروش ساختمان تغییر کرده و قانونگذار روش های به خصوصی را در این مورد تعیین نموده است.

تنظیم قرارداد پیش فروش در سامانه کاتب

پیش فروشنده و پیش خریدار باید نسبت به ننظیم قرارداد پیش فروش در سامانه کاتب اقدام نمایند. ضمانت اجرای عدم تنظیم قراداد در سامانه کاتب، عدم استماع دعوی طرفین در مراجع قضایی می باشد.

ثبت قرارداد پیش فروش در سامانه ساغر

چنانچه پیش فروشنده و پیش خریدار نسبت به تنظیم قراداد پیش فروش به صورت عادی اقدام نموده اند، ملکف می باشند که قرارداد مذکور را در سامانه ساغر ثبت نمایند.

نکته مهم: چنانچه پیش فروشنده از طرق قانونی نسبت به تنظیم قرارداد از طریق سامانه کاتب اقدام ننموده باشد، امکان الزام وی به ثبت قراداد در سامانه کاتب از طریق مراجع قضایی میسر نخواهد بود.

حتما بخوانید: راهنمای جامع قراردادهای پیش فروش و پیش خرید

تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی

ثبت قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی یکی از مهم‌ترین الزامات قانونی برای حفظ حقوق خریدار و فروشنده است. مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد باید به صورت رسمی تنظیم شود.

ثبت رسمی قرارداد باعث می‌شود مشخصات کامل ملک، تعهدات طرفین، زمان تحویل، نحوه پرداخت و ضمانت اجراهای قانونی به‌طور دقیق در سند درج گردد. این امر از بروز اختلافات احتمالی و فروش یک واحد به چند نفر جلوگیری می‌کند. همچنین خریدار می‌تواند با استناد به سند رسمی، در صورت تخلف فروشنده از حقوق خود دفاع کند. دفاتر اسناد رسمی قبل از تنظیم قرارداد، مدارک و مجوزهای لازم را بررسی می‌کنند تا معامله مطابق مقررات انجام شود.

تنظیم سند رسمی علاوه بر افزایش امنیت حقوقی معامله، امکان پیگیری قانونی تعهدات را نیز تسهیل می‌کند. به همین دلیل، ثبت قرارداد پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی یکی از مهم‌ترین اقدامات برای انجام یک معامله مطمئن و کم‌ریسک در حوزه املاک محسوب می‌شود.

ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی

عدم ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان در دفتر اسناد رسمی می‌تواند برای فروشنده و اشخاصی که برخلاف قانون اقدام به تنظیم قرارداد عادی می‌کنند، مسئولیت قانونی به همراه داشته باشد.

قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف جلوگیری از کلاهبرداری، فروش مال به چند نفر و تضییع حقوق خریداران، تنظیم قرارداد رسمی را الزامی دانسته است.

در صورتی که پیش‌فروشنده بدون رعایت تشریفات قانونی و خارج از دفاتر اسناد رسمی اقدام به پیش‌فروش کند، علاوه بر مسئولیت مدنی و جبران خسارات وارده، ممکن است مشمول مجازات‌های مقرر در قانون نیز شود. این مجازات‌ها می‌تواند شامل جزای نقدی یا سایر ضمانت اجراهای قانونی باشد.

همچنین قراردادهای عادی پیش‌فروش معمولاً زمینه‌ساز اختلافات حقوقی متعدد میان طرفین می‌شوند و اثبات حقوق خریدار را دشوارتر می‌کنند. ثبت رسمی قرارداد علاوه بر ایجاد امنیت حقوقی، از بروز دعاوی و مشکلات ناشی از معاملات غیرشفاف جلوگیری می‌کند. به همین دلیل رعایت مقررات مربوط به ثبت قرارداد پیش‌فروش، برای تمامی طرفین معامله ضروری و حائز اهمیت است.

حتما بخوانید: جرم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند

مجازات پیش فروشنده در تنظیم قرارداد عادی پیش فروش

ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان برای اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به تنظیم قرارداد عادی می نمایند، مجازات حبس در نظر گرفته است.

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

مجازات مشاور املاک در تنظیم قرارداد عادی پیش فروش

ماده 24 قانون پیش فروش در خصوص مجازات مشاورین املاک که نسبت به تنظیم قرارداد عادی اقدام می نمایند مجازاتی را در نظر گرفته است.

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

مستند به ماده 72 قانون نظام صنفی، رسیدگی به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت عادی توسط متصدی بنگاه معاملات ملکی، در صلاحیت هیأت رسیدگی به تخلفات صنفی است.

کلام پایانی

با توجه به این که ثبت قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی یک الزام قانونی می باشد، طرفین مکلف می باشند قرارداد خود را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمایند. چنانچه این قرارداد به صورت عادی تنظیم گردد، صرفنظر از مجازات کیفری که متوجه پیش فروشنده و مشاور املاک می باشد، پیش خریدار نمی تواند پیش فروشنده را ملزم به ثبت قرارداد از در دفاتر اسناد رسمی توسط دادگاه نماید.

سوالات متداول