پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی جرم است. حسب ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان میکنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند. طبق ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان و معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) نمیتوانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد کنند.
حسب ماده ۳ قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفاند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیشنویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیشنویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟
قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی است که طی آن، فروشنده (معمولاً سازنده یا مالک زمین) متعهد میشود واحدی از ساختمان در حال احداث را در آینده، پس از تکمیل، به خریدار تحویل دهد. این قرارداد باید مطابق قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تنظیم شده و بهصورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسد.
اطلاعاتی مانند مشخصات فنی ملک، متراژ، طبقه، شماره واحد، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، خسارت دیرکرد و ضمانت اجرا باید در قرارداد قید شود. خریدار موظف است اقساط را طبق پیشرفت کار پرداخت کند و فروشنده نیز موظف به تحویل بهموقع واحد مطابق مشخصات فنی میباشد. تنظیم این نوع قرارداد بدون رعایت شرایط قانونی، میتواند منجر به مشکلات حقوقی، کلاهبرداری یا از دست رفتن سرمایه شود. بنابراین، استفاده از مشاوره حقوقی هنگام عقد قرارداد پیشفروش توصیه میشود.
حتما بخوانید: قانون جدید پیش فروش آپارتمان
جرم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
ماده 23 قانون پیشفروش ساختمان ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیشفروش را بیان نموده است:
ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش را بیان نموده است : اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، جرم و قابل مجازات می باشد.
بر اساس ماده فوق ، پیش فروش ملک در قالب قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می شود . این جرم جزء جرایم قابل گذشت است و صرفا با شکایت پیش خریدار و یا وزرات راه و شهرسازی قابل تعقیب است و در صورت اعلام رضایت شاکی ، تعقیب کیفری پیش فروشنده متوقف خواهد شد .
مجازات پیش فروشنده
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
پس چنانچه پیش فروشنده بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم قرارداد عادی پیش فروش اقدام نماید، موجب مسئولیت کیفری می باشد.
حتما بخوانید: راهنمای جامع قراردادهای پیش فروش و پیش خرید
مجازات مشاورین املاک
مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
تفاوت مسئولیت کیفری پیشفروشنده و مشاور املاک در قانون پیشفروش ساختمان
مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان اگرچه ناظر بر اشخاص متفاوتی هستند، اما هر دو در راستای تضمین اعتبار و رسمیت معاملات پیشفروش وضع شدهاند. ماده ۲۳ مستقیماً متوجه پیشفروشنده است و برای شخصی که بدون رعایت تشریفات قانونی و تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان میکند، ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته است. در مقابل، ماده ۲۴ ناظر به اشخاصی است که به عنوان واسطه یا مشاور املاک در فرآیند انعقاد این معاملات دخالت دارند و برخلاف مقررات قانونی اقدام به تنظیم یا ثبت قرارداد پیشفروش میکنند.
تفاوت اصلی این دو ماده در آن است که ماده ۲۳ بر رفتار مالک یا پیشفروشنده تمرکز دارد، در حالی که ماده ۲۴ مسئولیت ناشی از مداخله غیرمجاز واسطهها و فعالان صنفی را مورد توجه قرار میدهد. با این وجود، هر دو مقرره مکمل یکدیگر هستند و هدف مشترکی را دنبال میکنند؛ جلوگیری از انعقاد قراردادهای غیررسمی و هدایت طرفین به سوی تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی.
در واقع، قانونگذار با محدود کردن نقش مشاوران املاک در تنظیم قراردادهای پیشفروش و پیشبینی ضمانت اجرا برای تخلفات آنان، تلاش کرده است از شکلگیری معاملات خارج از چارچوب قانونی جلوگیری کند. به همین دلیل میتوان گفت ماده ۲۴ نقش پیشگیرانه دارد و با کنترل عملکرد واسطهها، زمینه وقوع تخلف موضوع ماده ۲۳ را کاهش میدهد. در نتیجه، این دو ماده نه در تعارض با یکدیگر، بلکه در راستای تکمیل نظام حقوقی پیشفروش ساختمان و افزایش امنیت معاملات عمل میکنند.
حتما بخوانید: الزام به تنظیم سند پیش فروش آپارتمان
کلام پایانی
قرارداد پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد، عدم تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی موجب مسئولیت کیفری برای پیش فروشنده می باشد.
تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی یک الزام قانونی می باشد و طرفین نمی توانند این موضوع را رعایت نکنند و پیش خریدار به دادگاه مراجعه نماید و دعوی الزام به ثبت قرارداد یا تنظین قرارداد در دفاتر اسناد رسمی را علیه پیش فروشنده مطرح نماید.
سوالات متداول
آیا پیشفروش ساختمان بدون سند رسمی جرم است؟
چه کسی مسئول تنظیم سند رسمی در پیشفروش ساختمان است؟
اگر پیشفروش بهصورت قولنامهای انجام شود، آیا معتبر است؟
مجازات جرم پیشفروش بدون سند رسمی چیست؟
خریدار چگونه میتواند علیه فروشندهای که بدون سند رسمی پیشفروش کرده شکایت کند؟
با توجه به اینکه قرارداد پیش فروش ساختمان دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد، بهتر است در این خصوص حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
