ثبت سرقفلی در سامانه ساغر | قانون جدید سرقفلی 1405

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، دو مفهوم کلیدی و در عین حال پیچیده در حوزه حقوق املاک تجاری هستند که منافع مالی هنگفتی برای مستأجران و کسبه به همراه دارند. بسیاری از قراردادهای اجاره واحدهای تجاری، به‌خصوص آن‌هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند، همچنان به‌صورت اسناد عادی (غیررسمی) تنظیم شده‌اند. این اسناد عادی، در آینده می‌توانند چالش‌های حقوقی جدی برای مالکین و مستأجرین ایجاد کنند. با ثبت سرقفلی در سامانه ساغر می توان از بسیاری از چالش ها پیشگیری نمود.

با توجه به تصویب قانون جدید سرقفلی 1405 (الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)، سامانه‌ای تحت عنوان «ساغر» (سامانه ادعا) راه‌اندازی شده است. هدف از این سامانه، رسمی کردن یا ثبت ادعای مالکان و ذی‌نفعان در خصوص اموال غیرمنقولی است که دارای سند عادی هستند.

در این مقاله به این سؤال مهم پاسخ می‌دهیم که چرا و چگونه صاحبان این حقوق باید برای جلوگیری از ضررهای مالی سنگین، قرارداد اجاره خود را در سامانه ساغر ثبت نمایند و در صورت عدم ثبت، چه ضمانت اجرایی متوجه آن‌ها خواهد بود.

منظور از سرقفلی چیست؟

سرقفلی یا  دیگر حق کسب و پیشه دو مفهوم جداگانه می باشد. سرقفلی به حقی گفته می شود که مستاجر از محل مورد اجاره کسب می کند. برای این که این حق برای مستاجر ایجاد شود، قرارداد اجاره باید مشمول قانون سال 1356 گردد. بدین توضیح که قرارداد اجاره ملک در زمان حاکمیت قانون موجر و مستاجر سال 1356 منعقد یا به صورت پی در پی تمدید شده باشد ولو این که از قانون موجر و مستاجر سال 1376 گذشته باشد. سرقفلی مربوط به قانون موجر و مستاجر به موجب قرارداد به وجود خواهد آمد، بدین توضیح که مالک ملک خود را با قرارداد اجاره به مستاجر واگذار و مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت می نماید. در صورت تخلیه ملک توسط مستاجر، مبلغ مذکور به نرخ روز به مستاجر پرداخت خواهد شد.

حتما بخوانید: تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

قانون جدید سرقفلی 1405

با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانون سرقفلی نیز دستخوش تغییرات عمده ای گردیده است. چنانچه مالک حق کسب و پیشه یا سرقفلی می باشید و تا کنون در این خصوص سند رسمی (صلح سرقفلی) تنظیم نشده است، باید ادعای خود را در سامانه کاتب قسمت ثبت ادعا ثبت نمایید و بعد از صدور گواهی ثبت ادعا، نسبت به الزام مالک مبنی بر تنظیم سند رسمی اقدام نمایید.

حتما بخوانید: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

راه های ایجاد سرقفلی برای مستاجر

مستاجر از دو راه دارنده حق سرقفلی خواهد شد.

• از راه مستقیم: از مالک و بدون مدت که حق سرقفلی متعلق به مستأجر است و هنگام تخلیه می‌تواند به قیمت روز این حق را از مالک بگیرد
• به تبع انتقال موقت منافع: بدین صورت که مستأجر به محض اینکه اجاره را منعقد می‌کند در مدتی که خودش مستأجر هست می‌تواند اجاره را به دیگری واگذار کند که در اینجا هم موقتاً حق سرقفلی دارد.

به‌طور خلاصه می‌توان گفت منظور از حق کسب و پیشه این می‌باشد که چون مستأجر سالیان سال در ملک مالک باعث رونق کاسبی شده است و اعتبار زیادی به ملک داده است پس در آن مکان دارای حقی شده است که این حق به عنوان حق کسب و پیشه تعبیر خواهد شد. این حق در صورت عدم منع واگذاری قابل انتقال میباشد و چنانچه صاحب حق کسب و پیشه اختیار انتقال نداشته باشد، می تواند از دادگاه تجویز انتقال منافع را درخواست نماید.

ثبت سرقفلی در سامانه ساغر(کاتب)

با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین نامه های آن و راه اندازی سامانه موضوع ماده 10 این قانون، کلیه اشخاصی که نسبت به مال غیرمنقول ادعایی دارند باید در این سامانه (سامانه کاتب) ادعای خود را ثبت نمایند. چنانچه صاحب سرقفلی سند صلح تنظیم نکرده باشد، و حق سرقفلی به موجب قرارداد عادی اجاره به مستاجر منتقل شده باشد، باید ادعای سرقفلی خود را در این سامانه ثبت کند.

حتما بخوانید: لینک وبسایت سامانه ساغر

نکات مهم در خصوص ثبت سرقفلی در سامانه ساغر(کاتب)

روی صحبت ما با صاحبان سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌باشد. تفاوت این دو موضوع در جامعه بسیار است و عموم مردم، سرقفلی را با حق کسب و پیشه اشتباه می‌گیرند.

قراردادهای اجاره قبل از سال 1356 در خصوص املاک تجاری، مشمول حق کسب و پیشه خواهد شد، لازم به توضیح است که اگر قراردادی قبل از سال 1356 منعقد شود و بعد از سال 1356 مکرراً تمدید شود باز هم مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 خواهد شد و مستأجر آن ملک مستحق مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی خواهد بود و مالک ملک نمی‌تواند هر زمان که بخواهد، تخلیه ملک را ا مستأجر بخواهد.

با توجه به اینکه قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قوانین موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشند به‌صورت عادی تنظیم‌شده لذا صاحبان این اجاره‌نامه‌ها باید قرارداد خود را در این سامانه ثبت نمایند.

از اردیبهشت 1405، سامانه‌ای برای ثبت‌اسناد عادی مانند اجاره‌نامه یا صلح‌نامه غیررسمی راه‌اندازی شده است. اگر مالک سرقفی یا حق کسب و پیشه می باشید و سند صلح سرقفلی تاکنون تنظیم نشده است،  باید از مسیر ذیل اقدام نمایید:

• بارگذاری مدارک مرتبط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در سامانه کاتب قسمت ثبت ادعا
• طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یا صلح‌نامه رسمی در خصوص سرقفلی

حتما بخوانید:تفاوت سامانه کاتب و ساغر

ضمانت اجرای عدم ثبت سرقفلی در سامانه ساغر(کاتب)

سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ساغر یا کاتب و ادعا راه‌اندازی شده است که در این سامانه اشخاصی که در خصوص مال غیرمنقول ادعایی دارند باید ادعای خود را با مدارک در این سامانه بارگذاری نمایند. پس اگر شما ملکی را با مبایعه‌نامه خریداری نموده‌اید و یا صاحب حقی هستید که سند آن به‌صورت عادی می‌باشد، باید ادعای خود را در خصوص مالکیت آن در این سامانه ثبت نمایید. با توجه به این‌که اصولاً سرقفلی‌ها با سند عادی می‌باشد پس صاحبان سرقفلی باید این اسناد را در سامانه بارگذاری نمایند.

حال اگر ظرف دو سال، مستأجر اقدامی در خصوص ثبت اجاره‌نامه در سامانه انجام ندهد، مالک ملک می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد و در این حالت مستأجر فقط می‌تواند به معادل قیمت روز سرقفلی مراجعه نماید و در این خصوص حق بیشتری ندارد. پس بهتر است بلافاصله پس از راه‌اندازی سامانه، مدارک خود را بارگذاری نمایید تا از وجود ضرر جلوگیری شود.

حتما بخوانید: انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک

کلام پایانی

با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین نامه های آن و راه اندازی سامانه های مربوطه، به عموم مردم تکلیف شده است که چنانچه مشمول قانون مذکور هستند، نسبت به ثبت اموال غیرمنقول خود در سامانه های مذکور اقدام نمایند. با توجه به این که قانونگذار مهلت دو ساله را از تاریخ راه اندازی سامانه مقرر نموده است، بهتر است بلافاصله پس از راه اندازی نسبت به ثبت ادعای خود اقدام نمایید.

حتما بخوانید: تعارض در ثبت ادعای مالکیت

سوالات متداول