راهنمای تنظیم و ثبت قرارداد های یکسان در کاتب 1405 | قرارداد فروش و اجاره خانه و آپارتمان

با توجه به تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول باید در سامانه های مربوطه ثبت گردد. چنانچه اسناد مالکیت اموال غیرمنقول شما به رنگ سبز باشد، معاملات در خصوص این اموال حتما باید به صورت رسمی انجام گیرد. در صورتی که مالک ملکی که سند مالکیت وی به رنگ سبز باشد و قراردادی را به صورت عادی تنظیم نماید، قانون هیچ حقی را برای ایشان متصور نبوده و از حمایت های قانونگذار نیز برخوردار نخواهد بود.

قرارداد های یکسان

مطابق تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای یکسان  به نمونه های متحدالشکل و از پیش تعریف شده ای از قرارداد ها گفته می شود که در سامانه کاتب قرار گرفته و طرفین معامله می توانند جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول از این قرارداد ها استفاده نمایند. این قرارداد کلیه ملاحظات طرفین اعم از خریدار و فروشنده را در نظر گرفته و به صورت آنلاین نسبت به اخذ استعلامت مربوطه اعم از مشخصات هویتی خریدار و فروشنده، ممنوع المعامله نبودن، مشخصات ملک موضوع معامله، بازداشت نبودن و در رهن نبودن اقدام می نماید.

نکته مهم: با توجه به این که تنظیم قرارداد یکسان امری تخصصی می باشد، کافی نت مرجع تنظیم قرارداد یکسان نیست.

بیشتر بخوانید: قرارداد یکسان چیست؟

نحوه ثبت قرارداد های یکسان در سامانه کاتب

در راستای اجرای ماده 3 قانون الزام  به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره 2 این ماده، این امکان برای اشخاص فراهم شده است تا در سامانه کاتب نسبت به تنظیم و ثبت قرارداد یکسان در این سامانه اقدام نمایند.

در بخص قراردادهای یکسان مطابق با تبصره 2 ماده 3 قانن الزام، امکان ثبت انواع معاملات اموال غیرمنقول فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه ( بدون افزایش یا کاهی شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات ملکی) در خصوص املاک دارای سند رسمی فراهم شده است.

حتما بخوانید: دعوی الزام به تنظیم سند با قراردادهای یکسان

شرایط تنظیم قرارداد یکسان توسط اشخاص حقیقی و حقوقی (خودکاربری) و مشاورین املاک

۱. ملک مورد معامله دارای سند مالکیت حد نگار سبز رنگ باشد.

۲. قرارداد، معوض باشد یعنی به طور مثال در قرارداد یکسان فروش، در ازای ملک مورد معامله ثمن یا بهای آن پرداخت گردد.

۳. طرفین معامله شخص اصیل باشند یعنی ولی، وکیل و قیم مالک ملک یا طرف مقابل نباشند.

۴. اگر ملک موضوع قرارداد یکسان در رهن باشد، انجام معامله مستلزم اذن مرتهن است.

۵. ملک مورد معامله بازداشت و توقیف نباشد.

۶. دفتر اسناد رسمی که باید به آن مراجعه شود در زمان ثبت قرارداد باید مشخص شود.

۷. طرفین تا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی صرفاً پس از توافق در چارچوب مفاد قرارداد یکسان و با رعایت ضوابط نسبت به اصلاح زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل مورد معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام نمایند.

کلیات مراحل قرارداد یکسان تا تنظیم سند رسمی

طرفین معامله مطابق مواد 14و15 آیین نامه موضوع ماده 3 قانون، دفتر اسناد رسمی را ضمن درج قرارداد در سامانه انتخاب و باید حداکثر ظرف مهلت ۳ماه برای رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

مطابق مواد 4 و7 قانون الزام، سردفتر مأمور اخذ حقوق دولتی و عمومی از طریق سامانه پرداخت الکترونیک است از جمله مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و عوارض مشمول ماده 37 قانون تأمین اجتماعی است و پس از حضور طرفین معامله در دفتر اسناد رسمی، سر دفتر مطابق ماده 19 آیین نامه موضوع ماده ۳ قانون، ۳ وظیفه دارد:

۱.صحت معامله در زمان عقد قرارداد را احراز نماید و بررسی نماید شرایط معامله در ماده 190 قانون مدنی محرز است یا خیر؟ صحت قصد و رضا و اهلیت طرفین معامله توسط سردفتر بررسی می‌شود.

۲.استعلامات قانونی را بررسی می‌نماید اگر استعلام در زمان تنظیم قرارداد یکسان بعمل آمده باشد صرفاً صحت استعلام را بررسی می‌نماید و اگر استعلامی در زمان درج قرارداد اساساً بعمل نیامده، آن استعلام را انجام می‌دهد.

۳.وصول حقوق دولتی را بررسی می‌کند، اگر حقوق دولتی و عمومی پرداخت شده آن را تایید و در غیر این صورت حقوق دولتی و عمومی توسط سردفتر وصول و با تیک رفع محدودیت، خلاصه معامله و رفع محدودیت به صورت آنی و برخط به واحد ثبتی مربوطه ارسال می‌شود.

چنانچه سردفتر فقدان شرایط صحت را در زمان انعقاد قرارداد احراز نماید، از تأیید قرارداد خودداری و دلایل عدم تأیید را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام می‌کند.

مراحل کلی تنظیم قراردادهای یکسان در کاتب

ورود به سامانه کاتب

برای ورود به سامانه کاتب ابتدا  آدرس www.kateb.ir را در مرور گرر خود وارد نمایید.

2-پس از ورود به سامانه، از قسمت بالای فرم بر روی منوی سوپر وب کاتب کلیک کنید تا وارد بخش مربوط به ثبت نام کاتب شوید.

3-اشخاصی که برای اولین بار وارد سایت کاتب می شوند برای ورود به آن جهت ایجاد حساب کاربری خود با کلیک روی گزینه ثبت نام اطلاعات شخصی را وارد نمایند.

4-اطلاعات مربوط به کد ملی، تاریخ تولد، شماره همراه را وارد نمایید و دکمه دریافت کد تایید را فشار دهید. در این مرحله کد تایید ارسالی را وارد نمایید. پس از تایید کد، ثبت نام شما به پایان میرسد.

5-پس از ثبت نام وارد سامانه کاتب خواهید. برای دسترسی به امکانات مربوط به تنظیم قراردادهای یکسان، منوی الزام را انتخاب کنید.

مراحل ثبت قرارداد یکسان

• تعیین نوع قرارداد
• ورود اطلاعات اشخاص قرارداد
• ورود اطلاعات سند مالکیت
• ورود مشخات ملک
• ورود اطلاعات ثمن مورد معامله و شرایط پرداخت
• تعیین دفتر اسناد رسمی
• تکمیل اطلاعات شرایط قرارداد
• اخذ تاییدیه اشخاص
• تایید نهایی و اخذ شناسه ثبت

در ادامه مراحل ورود اطلاعات در هر یک از مراحل فوق را تشریح می کنیم

تعیین نوع قرارداد

در سامانه کاتب چند نوع قرارداد یکسان برای انواع قراردادهای خرید و فروش، اجاره، صلح و غیره وجود دارد. همچنین بسته به موضوع مورد معامله که شامل آپارتمان مسکونی، اداری، تجاری، نیز قراردادهای نمونه و یکسانی در نظر گرفته شده است که از میان گزینه های موجود نوع قرارداد یکسانی را که قصد تنظیم آن را دارید انتخاب می کنید.

با زدن دکمه اضافه کردن شخص جدید اطلاعات شخصی خریدار و فروشنده و شاهدان را وارد می کنید.

در این قسمت سمت های مختلفی مانند نمونه زیر معرفی شده است که یکی از آن های را انتخاب می کنید. ( چنانچه ملک در رهن باشد یا دارای مستاجر باشد، می بایست اطلاعات این اشخاص در این بخش ثبت شود.

برای ثبت قرارداد یکسان، ثبت  اطلاعات قراردادهای دو شاهد اجباری است. ورود اطلاعات شاهد می تواند در مرحله پایانی و تکمیل اطلاعات قرارداد انجام شود. برای این کار پس از پشت سر گذاشتن تمامی مراحل ثبت قرارداد یکسان می توانید از طریق همین فرم اطلاعات دو شاهد را وارد نمایید.

ابتدا  اقلام اطلاعت سمت، سهم مورد معامله، شماره ملی و تاریخ تولد را وارد می کنیم. در این مرحله به منظور اخذ تاییدیه از  اشخاص  برای انجام استعلامات مختلف، پس از فشار دادن دکمه کنترل اطلاعات کد تایید برای شخص ارسال می شود. کد ارسال شده را از شخص دریافت نموده و در سامانه وارد نمایید.

پس از ورود کد تایید اطلاعات شخص شامل نام و نام خانوادگی به همراه عکس کارت ملی نمایش داده می شود. در صورتی فراخوانی اطلاعات آیکون مربوطه به رنگ سبز خواهد شد. در همین مرحله وضعیت حیات و حساب کاربری ثنای شخص نیز مورد بررسی قرار می گیرد. ماکلیت شماره همراه نیز به صورت الکترونیک مورد بررسی قرار می گیرد و در صورت تایید مالکیت، آیکون شاهکار به رنگ سبز می شود.

بعد با وارد کردن کد پستی و زدن دکمه دریافت نشانی، نشانی مربوطه از طریق ارتباط با شرکت پست ایران فراخوانی می شود.

مطابق مراحل فوق، اطلاعات تمامی اشخاص را به ترتیب وارد نمایید. ثبت حداقل یک فروشنده و خریدار در این مرحله اجباری است. در ورود اطلاعات سهم مورد معامله دقت نمایید که سهم خریدار و فروشنده باید با هم برابر باشد. در صورت وجود چند خریدار یا فروشنده مجموع سهام مورد معامله خریداران باید با مجموع سهام مورد معامله فروشندگان برابر باشد. علام بر این سهم مورد معامله هر فروشنده می بایست مساوی یا کمتر از سهم مالکیت وی باشد.

در این مرحله وارد منوی سند مالکت می شویم و دکمه اضافه کردن سند مالکیت جدید را می زنیم

بعد از وارد کردن اطلاعات سند شامل شماره دفتر الکترونیک و مالک، با زدن دکمه صحت سنجی ملک اطلاعات مالکیت سند مورد بررسی قرار می گیرد. در صورت تایید مالکیت، اطلاعات مورد نیاز ملک رای تنظیم قرارداد فراخوانی و به صورت خودکار تکمیل می شود. با توجه به اینکه در مرحله ورود اطلاعات اشخاص، تاییدیه لازم برای فراخوانی اطلاعات از شخص گرفته شده است در این مرحله نیاز به اخذ تاییدیه مالک نیست.

پرداخت های قرارداد و وارد منوی پرداخت های قرارداد شده و ثمن مورد نظر را وارد می کنید.

سپس با کلیک کردن بر روی کادر شرایط پرداخت نوع و مبلغ و تاریخ را وارد می کنید.

پس از ثبت اطلاعات، اطلاعات پرداخت به نمایش در می آید.

دفتر اسناد رسمی

وارد مرحله انتخاب دفاتر اسناد رسمی شده و دفتر مورد نظر را بر اساس جست و جوی سریع،پیشرفته انتخاب کنید.

بعد از مراحل تسلیم مورد معامله و  و ثمن نوبت به تایید و امضاء قرارداد می رسد.در ین مرحله اطلاعات قرارداد و اشخاص که می بایست نسبت به تایید و امضای قرارداد اقدام نمایند،نمایش داده می شود.

پس از اخذ تاییدیه از اشخاص دیگر امکان ویرایش اطلاعات قرارداد وجود نخواهد داشت، لذا در این مرحله قبل از تاییدیه نسبت به دانلود نسخه پیش نویس  قرارداد اقدام نمایید.

بهم زدن قرارداد یکسان قبل از مراجعه به دفترخانه

• برای رفع محدودیت قرارداد یکسان، ثبت اطلاعات دو نفر شاهد اجباری است.
• اشخاص برای امضای رفع محدودیت قرارداد یکسان باید وارد کارتابل خود در سامانه کاتب شوند و نسبت به تایید و امضای آن به صورت الکترونیک (مطابق تایید قرارداد یکسان) اقدام نمایند.

گواهی عدم حضور در قانون جدید

تا پیش از اصلاحیه 10 آذر 1404، برداشت عمومی از مهلت 5 روزه ماده 10 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول این بود که خریدار و فروشنده فقط باید به دفتر اسناد رسمی بروند تا سردفتر(حضور) آن ها را در سامانه تیک بزند تا پیش نویس سند باطل نشود. در متن جدید ماده 10، قانون صراحتا تغییر کرده و وظیفه سردفتر را در لحظه مراجعه سنگین تر و قاطع تر کرده است.

متن قانون(( سردفتر ضمن ثبت حضور طرفین، سند رسمی قراداد را تنظیم و در سامانه ثبت می کند))

این یعنی:

1-مراجعه به دفترخانه صرفا برای تایید حضور نیست.

2-تنظیم آنی: در همان لحظه ای که طرفین وارد دفترخانه می شوند سردفتر مکلف است وضعیت را از پیش نویس به سند رسمی تبدیل کنید.

3-پایان بلاتکلیفی: هیچ فاصله ی زمانی بین تایید مراجعه و صدور سند نباید وجود داشته باشد.

نتیجه: پیش نویس شما در همان جلسه باید به سند لازم الاجرا تبدیل شود.

کلام پایانی

قرارداد های یکسان،فرمت جدیدی از قرارداد می باشد که در سامانه کاتب جهت سهولت امر خرید و فروش و اجاره اموال غیرمنقول تنظیم شده است.با توجه به این که قوانین و بخشنامه های جدیدی در حوزه خرید و فروش اموال غیرمنقول تصویب شده است،لذا بهتر است در امر خرید و فروش و اجاره اموال خود، حتما با وکیل دادگستری مشورت نمایید. چرا که کوچکترین اشتباه ممکن است به قیمت از دست رفتن اموال شما تمام شود. ما در گروه وکلای دادرس متشکل از تیم حقوقی متخصص در خوزه املاک و مالیات کنار شما هستیم تا معامله ای امن را انجام دهید.

سوالات متداول