سامانه ساغر 1405 | سامانه ثبت ادعای مالکیت اموال غیرمنقول

سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که با عنوان «سامانه ساغر» شناخته می‌شود، یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی در راستای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.  این سامانه با هدف ثبت ادعاهای مالکیت توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شده است. در حال حاضر این سامانه راه اندازی شده و افراد می توانند با مراجعه به سامانه کاتب قسمت ثبت ادعا، اقدام لازم را انجام دهند.

در این مقاله به‌صورت کامل توضیح می‌دهیم سامانه ساغر چیست، چه اشخاصی مکلف به ثبت ادعا در این سامانه هستند، روند ثبت مالکیت چگونه است و چه نکات حقوقی مهمی باید پیش از اقدام بدانید. مطالعه این مطلب به شما کمک می‌کند با آگاهی کامل، از حقوق ملکی خود دفاع کرده و مسیر سنددار کردن ملک را با اطمینان طی کنید.

سامانه ساغر چیست؟

سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ساغر) موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک سیستم آنلاین است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد شده است. هدف این سامانه ثبت و مدیریت اسناد غیررسمی و ادعاهای مربوط به مالکیت اموال غیرمنقولی (مثل زمین و آپارتمان و…) است که سند رسمی مالکیت ندارند.

چنانچه شخصی دارای ملکی است که ادعای مالکیت نسبت به آن دارد ولی فاقد سند مالکیت می باشد،  باید ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، ادعای خود را در آن ثبت کند و سپس از تاریخ ثبت ادعا در این سامانه، دو سال مهلت دارد که حسب مورد مطابق ماده  قانون الزام، نسبت به تثبیت مالکیت خود و اخذ سند مالکیت اقدام نماید. البته مهلت 2 ساله مذکور صرفا برای املاکی که تاریخ صدور سند مالکیت آن مربوط به سال 1396 به بعد می باشد شروع شده است.

حتما بخوانید:تفاوت سامانه کاتب و ساغر

تفاوت ماده 1 و ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی 

متاسفانه به دلیل عدم اطلاع رسانی و آموزش دقیق در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات توسط سازمان ثبت، عموم مردم بین ثبت قولنامه و ثبت ادعا در سامانه ساغر یا کاتب یا قانون تعیین تکلیف دچار اشتباه گردیده و این دو موضوع را با یکدیگر خلط نموده اند.

سامانه ثبت ملک: این سامانه بر اساس قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی راه اندازی شده و اشخاصی که دارای ملک با مبایعه نامه هستند، باید به این سامانه جهت درخواست سند مراجعه نمایند.مهمترین شرط این قانون جهت دریافت سند، فوت مالک اصلی ملک می باشد.

سامانه ساغر: این سامانه به سامانه کاتب منتقل شده و اشخاصی که ملکی را قولنامه ای خریداری نموده اند باید در این سامانه ثبت نمایند.

سامانه کاتب: این سامانه نیز مانند نکته بالا، مربوط به ثبت نقل و انتقال مالکیت است.

حتما بخوانید: همه چیز درباره نقشه UTM

چه اشخاصی مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند

• اشخاصی که مالکیت اراضی، اعیان یا املاک را دارند ولی سند رسمی ندارند
• اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه، حکم قطعی به نفعشان صادر شده ولی هنوز سند رسمی ندارند.
• تمام مدعیان مالکیت در اراضی یا املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند یا عملیات ثبتی شان خاتمه نیافته است.
• دستگاه‌های اجرایی و نهادهای دولتی که دارای اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی هستند.

مشمولان ثبت ادعا در سامانه ادعا (سامانه ساغر)

1. ادعاکنندگان مالکیت عین ملک فاقد سند رسمی(مانند خانه، مغازه،زمین) اعم از املاک فاقد سابقه ثبت املاک در جریان ثبت(موضوع ماده 88 ثبت) که ملک را با قولنامه عادی خریداری نموده اند یا ادعای مالکیت نسبت به ملک در جریان ثبتی دارند.
2. ادعاکنندگان مالکیت منافع بیش از دو سال در ملکی که فاقد سند رسمی است یا سند مالکیت دارد اما منافع به موجب سند رسمی واگذار نشده است.
3. ادعاکنندگان مالکیت عین ملک دارای سند مالکیت به نام دیگری به استناد اسناد عادی مانند مبایعه نامه و قولنامه
4. اشخاصی که به موجب قوانین خاص( قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن) در این سامانه ها ثبت نام کرده اند، باید گواهی اقدام را در سامانه درج نمایند.
5. اشخاصی که با قرارداد عادی مالک سرقفلی می باشند، باید برای ثبت ادعای سرقفلی به این سامانه مراجعه نمایند.

ثبت سرقفلی در سامانه ساغر

با توجه به اجرایی شدن آیین نامه و آغاز به کار سامانه ساماندهی ثبت ادعا موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، اشخاصی که ادعایی در خصوص سرقفلی نسبت به املاک دارند، مکلف هستند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی ادعای خود را در این سامانه ثبت نمایند.

بیشتر بخوانید: ثبت سرقفلی در سامانه ساغر

چه املاکی باید در سامانه ساغر ثبت شوند؟

سامانه (ساماندهی اسناد غیررسمی) برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت املاک و حقوق مرتبط با آن‌ها که قبل از راه‌اندازی این سامانه ایجاد شده‌اند و سند رسمی ندارند، طراحی شده است.

این شامل مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول می‌شود:

مالکیت عین:

به این معنا که شما مالک اصلی و قانونی یک مال غیر منقول (مثل زمین یا آپارتمان) هستید؛ به عبارت دیگر، شما حق کامل و مطلق بر آن مال دارید و می‌توانید هرگونه تصرف و استفاده‌ای از آن داشته باشید.

مالکیت منافع:

به این معنا که شما حق استفاده و بهره‌برداری از یک مال غیر منقول (مثل زمین یا آپارتمان) را دارید، بدون اینکه مالکیت اصلی (مالکیت عین) آن مال را داشته باشید.
به عنوان مثال، وقتی شما یک خانه را اجاره می‌کنید، شما مالک منافع آن خانه هستید و می‌توانید از آن استفاده کنید، اما مالک عین خانه شخص دیگری است.

حتما بخوانید: تعارض در ثبت ادعای مالکیت

حق انتفاع:

یعنی حق استفاده و بهره‌برداری از یک مال که متعلق به شخص دیگری است، بدون اینکه مالکیت آن مال را داشته باشید. به عنوان مثال، اگر شما حق انتفاع از یک زمین کشاورزی را داشته باشید، می‌توانید از محصولات آن زمین استفاده کنید، اما مالک زمین نیستید.

حق ارتفاق:

یعنی حق استفاده از ملک دیگری برای بهره‌برداری از ملک خودتان. به عنوان مثال، اگر شما برای رسیدن به زمین خود نیاز دارید از زمین همسایه عبور کنید، این حق عبور را حق ارتفاق می‌گویند.

آیا سامانه ساغر راه اندازی شده است؟

اعلام عمومی: اولین اعلام عمومی و راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی از روز پنجشنبه ۳۱ اردیبهشت ماه ۱۴۰۵ انجام می‌شود. این مرحله ویژه کلیه املاکی است که در بازه زمانی ۱ فروردین ۱۳۹۶ لغایت ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵، سند مالکیت برای آنها صادر شده است.

بی‌اعتباری اسناد عادی پس از یک سال

صفدر کشاورز، معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت تشریح کرد: یک سال پس از راه‌اندازی سامانه، هر گونه عمل حقوقی مرتبط با معاملات غیرمنقول که در سامانه ثبت نشده باشد، در مراجع قضایی، داوری و دستگاه‌های اجرایی فاقد اعتبار است و پذیرفته نمی‌شود، مگر دعوای استرداد ثمن.

جزئیات سامانه ماده ۱۰؛ ادعاهای قابل ثبت:

1. اشخاص دارای سند رسمی که هنوز در دفتر املاک به ثبت نرسیده است
2. افراد دارای حکم قطعی از مراجع قضایی قبل از راه‌اندازی سامانه
3. اراضی و املاکی که عملیات ثبتی آنها خاتمه نیافته (از اول فروردین ۱۳۹۹ فرآیند ۸ مرحله‌ای ثبت آغاز شده ولی کامل نشده است)
4. دستگاه‌های اجرایی و نهادهای عمومی نسبت به اموال غیرمنقول فاقد سند مالکیت

تکالیف مدعیان پس از راه‌اندازی رسمی سامانه:

1. مهلت دو ساله برای بارگذاری ادعا در سامانه از تاریخ راه‌اندازی رسمی
2. اقدام قانونی پس از بارگذاری ادعا

عواقب عدم اقدام قانونی: اگر مدعی در مهلت تعیین‌شده اقدام قانونی انجام ندهد، در گواهی قید می‌شود «عدم اقدام مدعی موجب حقی در مالکیت عین، منافع یا حق انتخاب برای وی نخواهد بود» و مستندات وی برای هرگونه دعوا قابل استناد نخواهد بود.

حتما بخوانید: روش گرفتن نقشه یو تی ام برای سامانه ساغر

مراحل ثبت ادعا در سامانه ساغر(کاتب) 1405

هر شهروند ایرانی که ملکی را در تصرف یا اختیار دارد و نسبت به آن ادعایی دارد، می‌تواند مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از طریق زیرساخت‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تحت عنوان سامانه کاتب، فرآیند ثبت درخواست خود را آغاز کند.

1. متقاضی پس از ثبت درخواست، وارد فرآیندی می‌شود که در نهایت به صدور گواهی ثبت ادعا منجر خواهد شد و پس از طی مراحل قانونی، امکان دریافت سند رسمی برای ملک فراهم می‌شود.
2. اشخاص باید از طریق درگاه خدمات یکپارچه سازمان ثبت موسوم به کاتب، درخواست خود را ثبت کنند. پس از آن، پرونده برای تهیه نقشه به یکی از مراجع ذی‌صلاح از جمله کارگزاری‌ها، نظام مهندسی یا کانون کارشناسان ارجاع می‌شود.
3. پس از انجام عملیات میدانی توسط نقشه‌بردار و بارگذاری اطلاعات در سامانه، یک کد رهگیری برای متقاضی ارسال خواهد شد تا وی بتواند مدارک مربوط به ادعای ملکی خود را بارگذاری کرده و گواهی درج ادعا را دریافت کند.
4. پس از راه‌اندازی رسمی سامانه، مردم دو سال فرصت دارند ادعای خود را ثبت کنند. این بازه زمانی شامل افرادی می‌شود که املاک دارای سند حدنگاری از اول فروردین ۱۳۹۶ به بعد دارند.
5. افرادی که نسبت به ملکی ادعا دارند، اما مشمول این بازه زمانی نیستند نیز می‌توانند ادعای خود را ثبت کنند، اما مهلت دو ساله انقضا صرفاً برای املاکی است که دارای سند حدنگاری از ابتدای سال ۱۳۹۶ به بعد هستند.
6. پس از تکمیل فرآیند ثبت‌نام، مهلت اعتبار و انقضای ثبت ادعا در همان گواهی درج ادعا برای متقاضی مشخص خواهد شد.

حتما بخوانید: قانون جدید سند تک برگ سبز رنگ

برای ثبت ادعاها و مستندات در سامانه مربوطه، باید شماره پلاک ثبتی و نقشه‌ای که دارای مختصات جغرافیایی (U.T.M) است، وارد شود. این کار بعد از احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه انجام می‌شود؛ و اگر فقط مختصات جغرافیایی وارد شود و شماره پلاک ثبتی وارد نشود، سازمان موظف است با استفاده از نقشه‌ای که مختصات جغرافیایی دارد، شماره پلاک ثبتی را مشخص کند.

ضمانت اجرای عدم ثبت ادعا

اگر شخص متقاضی ((مدعی)) ادعای خود را در سامانه ثبت نکند یا ادعایش را ثبت کند ولی در مهلت مقرر هیچ اقدام قانونی انجام ندهد یا نه ادعای خود را ثبت کند و نه اقدامی انجام دهد در این صورت:

• ادعای او بی اعتبار است، یعنی دیگر نمی‌تواند علیه دولت، اراضی عمومی یا اشخاص ثالثی که سند رسمی دارند (و حسن نیت داشته‌اند) هیچ دعوایی مطرح کند.
• نه حق مطالبه ملک را دارد، نه حق گرفتن قیمت آن ملک را

فقط یک استثناء وجود دارد، اگر مدعی در مهلت دو ساله اقدام نکند و شخص دیگری سند مالکیت بگیرد، مدعی می‌تواند علیه دارنده سند یا انتقال گیرنده‌ای که از معارضه آگاه بوده است دعوی اثبات سوء نیت (به طور مثال سند جعلی) و مطالبه قیمت روز را مطرح نماید. اگر سوء نیت ثابت نشود، مدعی می تواند قیمت روز را از ید ما قبل خود (فروشنده قبلی) مطالبه نماید

آیا نسق های زراعی باید در سامانه ادعای ثبت شوند؟

نسق های زراعی که دارای سند رسمی هستند ولی سند مالکیت ندارند باید در سامانه ساغر ثبت شوند. بر اساس بند ((ذ)) ماده 1 آیین نامه اجرایی ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نسق های زراعی به عنوان یکی از مستندات قابل قبل و برای ثبت ادعای مالکیت سامانه موضوع ماده 10 سامانه ساغر شناخته شده‌اند.

این بدان معناست که فردی که ادعای مالکیت یا حق بهره‌برداری از زمین زراعی بر اساس نسق زراعی دارد، می‌تواند این سند را به‌عنوان مدرک خود در سامانه بارگذاری کند.

مطابق تبصره ماده 11، اسناد رسمی تنظیم شده در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی که در دفتر املاک ثبت نشده اند، از شمول سند رسمی موضوع ماده 10 خارج هستند و دارندگان این اسناد ملکف به ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند.

بسیاری از نسق های زراعی ریشه در اسناد اصلاحات ارضی دارند. اگر نسق زراعی به صورت سند رسمی تنظیم شده اما اگر در دفتر املاک ثبت شده باشد، مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر است.

حتما بخوانید: اثبات مالکیت با نسق زراعی

قوانین مهم در خصوص املاک فاقد سند

• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی
• سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی

دادگستری کل استان تهران در پاسخ به استعلام دادگستری شهر ری اعلام نموده است:

ثبت ادعا در سامانه ساغر هیچ ارتباطی به فرایند به ثبت رساندن ملک ندارد ، بلکه باید مالک در فرصت قانونی، مراحل ذکر شده در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 20/09/1390 یا مشمول بند 2 ماده 1 قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 02/12/1388 را طی نماید.

نکات مهم در خصوص سامانه ساغر

• پس از درج ادعا در سامانه تا زمان تعیین تکلیف این ادعا، امکان درج مجدد ادعا در همان قطعه و توسط همان شخص میسر نیست.
• درج ادعا حتما باید به همراه نقشه UTM باشد و مهم‌تر این که نقشه مذکور توسط کارگزاری‌ها، کارشناسان صلاحیت‌دار تهیه شود.
• تداخل نقشه مدعی با املاک مجاور و همین‌طور مدعیان دیگر و کلیه تداخلات به طور سیستمی توسط خود سامانه مشخص می‌شود.

تاریخ راه اندازی سامانه ساغر 1405/02/31

با توجه به اختلافات در خصوص تاریخ راه اندازی سامانه ساغر، این سامانه حسب اطلاع قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در تاریخ 1405/02/31 راه اندازی شده است.

نکته ای که در این خصوص باید یادآور شد، این است که برای املاکی که اساسآ فاقد پلاک ثبتی هستند و تاکنون برای آن ها پلاک ثبتی صادر نشده است و معاملات مربوط به آن ها به صورت عادی انجام می شود، هنوز سامانه موضوع ماده 10 در خصوص ثبت رسمی این گونه املاک راه اندازی نشده است، البته مالکین این املاک می توانند به صورت اختیاری نسبت به ثبت ادعا اقدام نمایند.

کلام پایانی

سامانه ساغر در راستای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه اندازی شده است. چنانچه شخصی ادعای مالکیت نسبت مال غیرمنقول داشته باشد که فاقد سند رسمی است، مکلف است ادعای خود را در سامانه مذکور ثبت نماید. در صورتی که این اقدام را انجام ندهد، حق او نسبت با آن مال از بین خواهد رفت.

ثبت ادعای مالکیت در سامانه، نافی عدم اقدام در خصوص سند رسمی نخواهد بود. بدین توضیح که اگر شخصی دارای ملکی با سند عادی باشد و نسبت به آن ملک ادعای مالکیت نماید، ابتدا باید نسبت به ثبت ادعای خود در سامانه ساغر اقدام نماید و سپس جهت اخذ سند رسمی به ادارات مربوطه مراجعه نماید.

سوالات متداول

با توجه به اینکه کلیه افراد که مدعی حقی نسبت به اموال غیرمنقول هستند یا دارای اموالی می باشند که اسناد مالکیت آن ها عادی می باشد ، باید در اسرع وقت نسبت به ثبت نام در سامانه ساغر و بارگذاری مدارک اقدام نماید. در غیر اینصورت این امکان وجود دارد که اموال خود را از دست بدهند . پس بهتر است حتما در این خصوص با وکلای متخصص در حوزه املاک مشورت نمایند.