با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و صدور اسناد تکبرگ سبزرنگ، بسیاری از قواعد سنتی معاملات ملکی عملاً دگرگون شدهاند. یکی از مهمترین و در عین حال پرریسکترین اشتباهات امروز بازار ملک، اتکا به مبایعهنامههای عادی در معاملات املاکی است که دارای سند سبزرنگ هستند.
در حالی که بسیاری از خریداران تصور میکنند مبایعهنامه همچنان ابزار امن معامله است، واقعیت حقوقی چیز دیگری میگوید؛ چرا که در معاملات املاک با سند سبزرنگ، مبایعهنامه نهتنها مالکیتی ایجاد نمیکند، بلکه حتی تعهدی برای انتقال رسمی نیز به همراه ندارد.
در این مقاله، جایگاه حقوقی مبایعهنامه در معاملات سند سبزرنگ، ریسکهای پنهان آن، تفاوت قرارداد عادی و رسمی، روشهای قانونی انجام معامله و نقش وکیل متخصص را بهصورت دقیق و کاربردی بررسی میکنیم تا از بروز دعاوی سنگین و خسارات جبرانناپذیر جلوگیری شود.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
سند تکبرگ سبزرنگ چیست و چرا اهمیت دارد؟
سند تکبرگ سبزرنگ، سند رسمی مالکیت است که در اجرای سیاستهای جدید قانونگذار برای شفافیت مالکیت و حذف معاملات غیررسمی صادر میشود. این سند دارای شناسه یکتا، مشخصات دقیق ثبتی و قابلیت رهگیری در سامانههای رسمی است. برخلاف اسناد دفترچهای قدیمی،سند سبزرنگ بر مبنای اصل ثبت رسمی معاملات طراحی شده و قانونگذار تلاش کرده است نقش اسناد عادی را در انتقال مالکیت به حداقل برساند.
جایگاه مبایعهنامه در معاملات املاک با سند سبز رنگ
چنانچه در خصوص املاکی که دارای سند سبز رنگ هستند مبایعه نامه عادی تنظیم شود، این مبایعه نامه هیچ مالکیتی را برای خریدار به ارمغان نخواهد آورد و خریدار در هیچ صورتی نمی تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید، چنانچه فروشنده از انتقال سند به نام خریدار خودداری نماید، خریدار صرفا می تواند ثمن معامله را که به فروشنده پرداخت نموده است مسترد نماید.
مبایعهنامه در معاملات مربوط به سند سبزرنگ، ذاتاً سند انتقال مالکیت نیست و حتی تعهد به انتقال رسمی محسوب نمیشود. به بیان حقوقی، مبایعهنامه در خصوص املاک دارای سند سبز رنگ حتی تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را ایجاد نمیکند.
اگر این موضوع بهدرستی درک نشود، خریدار ممکن است با وجود پرداخت ثمن، همچنان فاقد مالکیت رسمی باشد. از دیدگاه دادگاهها نیز، اصل بر این است که مالکیت املاک دارای سند سبزرنگ، تنها از طریق ثبت رسمی منتقل میشود.
تفاوت مبایعهنامه عادی و قرارداد رسمی در اسناد سبزرنگ
مبایعهنامه عادی، حتی اگر در بنگاه املاک تنظیم شود، فاقد قدرت اجرایی قرارداد رسمی است. در مقابل، قرارداد رسمی تنظیمشده در دفترخانه، دارای ضمانت اجرای مستقیم و بدون نیاز به طرح دعواست.
در معاملات سند سبزرنگ، اتکا صرف به مبایعهنامه عادی میتواند باعث عدم پذیرش معامله توسط دفترخانه، ایجاد معامله معارض، اطاله دادرسی در صورت اختلاف شود. به همین دلیل، قانونگذار مسیر معاملات رسمی را اولویت داده است.
نحوه ی معامله املاک با سند سبز رنگ
قانونگذار جهت انجام معامله در خصوص املاک دارای اسناد تک برگی سبز رنگ، 3 روش جدید معامله ملک را پیش روی خریدار و فروشنده قرار داده است، تنظیم قرارداد پیش نویس، تنظیم قراردادهای یکسان، مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی. در ذیل به طور مفصل به هر سه مورد خواهیم پرداخت.
قرارداد یکسان
بر اساس تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به نمونه های متحدالشکل و از پیش تعریف شده ای از قرارداد ها گفته می شود که در سامانه کاتب قرار گرفته و طرفین معامله می توانند جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول از این قرارداد ها استفاده نمایند. این قرارداد کلیه ملاحظات طرفین اعم از خریدار و فروشنده را در نظر گرفته و به صورت آنلاین نسبت به اخذ استعلامت مربوطه اعم از مشخصات هویتی خریدار و فروشنده، ممنوع المعامله نبودن، مشخصات ملک موضوع معامله، بازداشت نبودن و در رهن نبودن اقدام می نماید.
پیش نویس قرارداد
در پیش نویس قراردادهای سامانه کاتب، هیچ تعهدی برای خریدار و فروشنده ایجاد نخواهد شد و چنانچه طرفین ظرف 5 روز از تاریخ انعقاد پیش نویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه ننمایند، قرارداد از بین خواهد رفت، پس چنانچه برای خرید و فروش ملک با اسناد سبز رنگ اقدام می نمایید بهتر است هیچ مبلغی بین طرفین رد و بدل نشود.
مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی
چنانچه طرفین معامله املاک دارای اسناد سبز رنگ قصد انجام معامله را داشته باشند، علاوه بر دو روش بالا، می توانند به صورت مستقیم به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند، پس بهترین روش این می باشد که متعاملین با یکدیگر به دفاتر اسناد رسمی جهت انجام معامله مراجعه نماید.
چرا نباید نسبت به املاک دارای سند مالکیت سبز رنگ معامله عادی انجام داد؟
مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، یکسال پس از راه اندازی سامانه ثبت ادعا یا همان سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ، همه اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ، ثبت شوند و اگر معامله ای ثبت رسمی نگردد دعاوی راجع به این معاملات در هیچ یک از مراجع قضایی اعم از کیفری و حقوقی و داوری قابل استماع نیست سپس در تبصره 4 همین ماده مقرر شده است در مورد اسناد مالکیتی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون صادر می گردند ، مفاد ماده یک مجری است اگرچه سامانه ثبت ادعا راه اندازی نشده باشد.
لذا برای توجه بیشتر مردم، رنگ اسناد مالکیتی که پس از 1403/04/03 صادر می شوند به رنگ سبز تغییر یافته است . ضمانت اجرای ماده یک قانون الزام ، عدم استماع دعاوی مطروحه در صورت انجام معاملات عادی است . معامله عادی یعنی معامله به صورت قولنامه عادی ، سه برگی ، دست نویس و … مردم عزیز ما و به خصوص خریداران املاک دقت نمایند در صورت انجام معامله عادی در مورد املاک دارای سند مالکیت تک برگ سبز ، حق مراجعه به مراجع قضایی در صورت بروز اختلاف از جمله عدم تحویل ملک ، عدم انتقال رسمی و … را از دست می دهند و دعاوی آنها قابل استماع نخواهد بود و صرفاً در خصوص این نوع از معاملات ، دعوای استرداد عوضین پذیرفته می شود یعنی خریدار فقط می تواند وجهی که پرداخت کرده را در صورت احراز مرجع قضایی ، دریافت نماید و یا فروشنده صرفاً در صورت تحویل ملک به خریدار می تواند استرداد ملک را پس از عودت وجه پرداختی تقاضا نماید.
نقش وکیل متخصص در تنظیم مبایعهنامه سند سبزرنگ
وکیل ملکی با بررسی دقیق سند، استعلامهای ثبتی، وضعیت بازداشت یا در رهن بودن ملک، و تطبیق قرارداد با قانون جدید، ریسک معامله را به حداقل میرساند.
در گروه وکلای دادرس، مبایعهنامهها بهگونهای تنظیم میشوند که: قابلیت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، با قانون ثبت رسمی معاملات تعارض نداشته باشد، حقوق خریدار بهصورت کامل تضمین شود.
کلام پایانی
سند سبزرنگ برای افزایش امنیت معاملات ملکی ایجاد شده است،اما عدم شناخت مقررات آن میتواند نتیجهای معکوس داشته باشد.مبایعهنامه اگر بدون آگاهی و مشاوره حقوقی تنظیم شود، بهجای ابزار امنیت، به منبع اختلاف تبدیل خواهد شد.
گروه وکلای دادرس با تکیه بر تجربه تخصصی در دعاوی ملکی، همراه مطمئن شما در معاملات املاک با سند سبزرنگ است.
سوالات متداول
آیا مبایعه نامه در خصوص املاکی که دارای سند سبز رنگ هستند معتبر است؟
آیا فقط برای خرید و فروش این املاک باید از طریق رسمی اقدام نمود؟
