دعوی الزام به تنظیم سند ملک با سند سبز رنگ | نقش مبایعه نامه عادی در دعوی الزام به تنظیم سند

در 2 سال اخیر، سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام به صدور سند مالکیت به رنگ سبز نموده است. متاعملین چنانچه قصد خرید یا فروش این دسته از املاک را داشته باشند، باید به روش های مدنظر قانونگدار عمل نمایند. چنانچه شخصی، ملکی را با مبایعه نامه عادی خریداری نماید که آن ملک دارای سند به رنگ سبز باشد و فروشنده از تنظیم سند به نام خریدار خودداری نماید، آیا خریدار می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند از دادگاه بخواهد؟

در این مقاله بررسی می‌کنیم که چرا مبایعه‌نامه عادی مانع تنظیم سند سبز رنگ  می‌شود، قانون جدید چه تغییری ایجاد کرده است، و چه مسیری برای انتقال قانونی و مطمئن مالکیت باید طی شود تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری گردد.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 

چنانچه شخصی ملکی را خریدار نماید و فروشنده نسبت به انتقال سند به نام خریدار هیچ اقدامی انجام ندهد، خریدار می تواند با مراجعه به مراجع قضایی نسبت به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده اقدام نماید. دادگاه پس از بررسی مبایعه نامه و پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، نسبت به صدور حکم مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام می نماید. چنانچه فروشنده مطابق اجراییه دادگاه، جهت تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکند، نماینده دادستان جهت انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی مراجعه می نماید.

حتما بخوانید: دعوی الزام به تنظیم سند با قراردادهای یکسان

چرا مبایعه‌نامه عادی مانع از الزام به تنظیم سند سبز رنگ در دادگاه است؟

بسیاری از خریداران تصور می‌کنند تنظیم مبایعه‌نامه عادی در بنگاه، معتبر می باشد، ولیکن در این خصوص باید گفت که با تصویب قانون جدید، چنانچه ملکی دارای سند سبز رنگ باشد، نقل و انتقال آن با مبایعه نامه عادی امکان پذیر نیست. در واقع، مبایعه‌نامه عادی نه تنها دیگر مقدمه تنظیم سند نیست، بلکه به دلایل زیر می‌تواند مسیر شما را مسدود کند:

• عدم پذیرش در سامانه ثبت: دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند سبز، دیگر مجاز به استناد به مبایعه‌نامه‌های عادی (خارج از سامانه کاتب) نیستند.

• توقف دعوای الزام به تنظیم سند: اگر فروشنده بر اساس مبایعه نامه عادی به شما ملک با سند سبز بفروشد و سپس پشیمان شود، شما عملاً هیچ ابزار فشاری برای اجبار او به تنظیم سند ندارید؛ چرا که دادگاه قرارداد شما را به رسمیت نمی‌شناسد.

• تخلف قانونی مشاورین املاک: تنظیم مبایعه‌نامه سنتی برای این املاک، از نظر قانون جدید یک تخلف انتظامی است و نمی‌تواند مستندِ قانونی برای انتقال مالکیت در اداره ثبت باشد.

در گذشته: مبایعه‌نامه عادی معتبر تلقی می‌شد، مبنای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار می‌گرفت، ولیکن با تصویب قانون جدید و صدور اسناد مالکیت به رنگ سبز، امکان الزام فروشنده به تنظیم سند بر اساس مبایعه نامه عادی وجود ندارد.

حتما بخوانید: قانون جدید مبایعه نامه ملک سند سبز رنگ

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقطه پایان تساهل قانون‌گذار نسبت به معاملات عادی املاک ثبت‌شده است.

بر اساس مفاد این قانون، کلیه معاملات مربوط به املاک دارای سابقه ثبتی معتبر، خصوصاً املاک دارای سند رسمی تک‌برگ، صرفاً در صورت ثبت رسمی، معتبر و قابل استناد هستند. به بیان ساده، قانون‌گذار اعلام کرده است که معامله‌ای که ثبت رسمی نشود، در برابر اشخاص ثالث و مراجع قضایی، اثر حقوقی نخواهد داشت. این حکم، تحول بنیادین در اعتبار مبایعه‌نامه‌ها ایجاد کرده است.

تفاوت وضعیت حقوقی قبل و بعد از قانون جدید

قبل از تصویب قانون:

• مبایعه‌نامه عادی مبنای الزام به تنظیم سند رسمی بود
• دادگاه‌ها به آن ترتیب اثر می‌دادند

بعد از قانون الزام:

• مبایعه‌نامه برای املاک سند سبز فاقد اثر حقوقی مستقل است
• دادگاه مکلف به رد دعاوی مبتنی بر اسناد عادی است
• خریدار صرفاً با سند رسمی می‌تواند ادعای حق کند

این تغییر، بسیاری از دعاوی سنتی ملکی را اساساً غیرقابل طرح کرده است.

آیا می‌توان با مبایعه‌نامه ملک سند سبز دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟

مطابق قانون جدید، خیر

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی قابل استماع است که خود معامله، مطابق قانون معتبر واقع شده باشد. وقتی قانون، معامله عادی را معتبر نمی‌داند، طبیعی است که الزام به اجرای آن نیز موضوعیت ندارد. بنابراین دادگاه‌ها مکلف‌اند دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مبتنی بر مبایعه‌نامه عادی را غیرقابل استماع یا مردود اعلام کنند.

حتما بخوانید:سه روش جدید معامله املاک با سند سبز رنگ

نقش دفاتر اسناد رسمی در اعتبار معاملات ملکی

بر اساس قانون الزام، دفاتر اسناد رسمی تنها مرجع معتبر تنظیم معاملات املاک هستند، ثبت معامله در دفترخانه، شرط لازم ایجاد حق است، هر توافق خارج از این مسیر، فاقد حمایت قانونی خواهد بود. در نتیجه، نقش مشاوران املاک از «تنظیم‌کننده معامله» به صرفاً «معرف طرفین» تقلیل یافته است.

نمونه رای دادگاه در خصوص سند سبز رنگ

نکات مهم

• سند سبز رنگ، نشانه مالکیت رسمی قطعی است
• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعتبار مبایعه‌نامه را برای این املاک سلب کرده است
• مبایعه‌نامه عادی دیگر مبنای دعوای حقوقی معتبر نیست
• تنها راه انتقال معتبر، تنظیم سند رسمی در دفترخانه است
• در صورت تنظیم مبایعه نامه برای املاک سبز رنگ از طریق املاک، مشاورین املاک مرتکب تخلف شده و از طریق تعزیرات قابل پیگیری خواهد بود.

طبق ماده ۱۱ قانون الزام، دلالان معاملات املاک نمی‌توانند مبایعه‌نامه عادی تنظیم کنند؛ جریمه این اقدام در مرتبه اول تعلیق ۶ ماهه پروانه کسب و در مرتبه سوم ابطال پروانه است.

کلام پایانی

در شرایط فعلی، تنظیم مبایعه‌نامه عادی برای املاک دارای سند سبز، ریسک حقوقی بسیار بالایی دارد و می‌تواند منجر به از بین رفتن کامل حقوق خریدار شود. مشاوره با وکیل متخصص پیش از هرگونه پرداخت یا امضا، نه توصیه، بلکه ضرورت حقوقی است.

سوالات متداول