قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین و در عین حال حساسترین قراردادهای حوزه املاک در ایران است. این نوع قرارداد زمانی منعقد میشود که مالک زمین یا ملک کلنگی، در مقابل یک سازنده یا سرمایهگذار قرار میگیرد و طرفین توافق میکنند که ملک قدیمی تخریب شده و یک ساختمان جدید احداث شود و در پایان، هر طرف سهم مشخصی از واحدهای ساختهشده را دریافت کند.
اهمیت این قرارداد زمانی مشخص میشود که بدانیم بخش قابل توجهی از دعاوی حقوقی در حوزه املاک، ناشی از اختلافات در مشارکت در ساخت است. موضوعاتی مانند عدم انجام تعهد، تأخیر در ساخت، عدم تحویل واحدها، اختلاف در سهمالشرکه و حتی فروش مال غیر در این قراردادها بسیار رایج است.
به همین دلیل، تنظیم دقیق و اصولی قرارداد مشارکت در ساخت، نقش اساسی در جلوگیری از اختلافات آینده دارد. در ادامه، تمامی بندهای مهم این قرارداد را بهصورت کامل و کاربردی بررسی میکنیم.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
مشارکت در ساخت
به دلیل هزینه های بالای نوسازی خانه های فرسوده بسیاری ازمالکان تمایل به مشارک در ساخت در نوسازی ملک خود دارند. معمولا این کار توسط سازندگان و پیمانکاران ساختمان انجام می شود.
سؤالی که میتوان در اینجا مطرح نمود این است که چرا باید شخصی تمایل به نوسازی رایگان ساختمان دیگران داشته باشد؟ فرضی را مثال میزنیم که ساختمانی هشت واحدی با سن بنای بیستوپنج سال ساخت وجود دارد که کلیه مالکین آن تمایل به نوسازی ملک خود دارند. خب در این صورت با شخصی قراردادی منعقد مینمایند و در آن شرط میشود که مالکین ملک خود را در اختیار سازنده قرار داده و بهجای ساختمان کهنه و قدیمی، ساختمان نوساز به آنها تحویل دهد.
حال با توجه به تعریف مشارکت در ساخت، به قرارداد و دعاوی احتمالی آنکه مهمترین رکن این موضوع میباشد میپردازیم. البته نکته قابل توجه لزوم مشورت با وکیل مشارکت در ساخت برای تنظیم قرار داد بین طرفین است.
نکته مهم: در قرارداد مشارکت در ساخت، حتما زمان اخذ جواز، سازنده را ملزم کنید تا هر گرونه تغییر نقشه را نیز به تایید کتبی مالک رسانده و ضمانت اجرای فسخ را در نظر بگیرید.
حتما بخوانید: وکیل امور قراردادهای مشارکت در ساخت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
در ذیل به مهمترین نکات در تنظیم قرارداد مشارکت درساخت خواهیم پرداخت. لازم به توضیح است که بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه قراردادهای مشارکت در ساخت باید در سامانه کاتب یا ساغر ثبت گردد.
مشخصات طرفین قرارداد
اولین و مهمترین بخش هر قرارداد مشارکت در ساخت، درج دقیق مشخصات طرفین است. در این بخش باید اطلاعات کامل مالک و سازنده شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس دقیق، شماره تماس و در صورت حقوقی بودن طرفین، مشخصات شرکت و شماره ثبت ذکر شود.
اهمیت این بخش در این است که در صورت بروز اختلاف، امکان شناسایی دقیق طرف مسئول فراهم باشد. بسیاری از مشکلات حقوقی ناشی از درج ناقص یا اشتباه مشخصات طرفین است.
همچنین اگر مالک یا سازنده چند نفر باشند، باید سهم هر یک بهصورت دقیق مشخص شود تا در آینده اختلافی در خصوص مالکیت یا تعهدات ایجاد نشود.
در عمل، بسیاری از دعاوی حقوقی به دلیل عدم تعیین دقیق طرفین یا امضای افراد فاقد اختیار قانونی ایجاد میشود.
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
موضوع قرارداد باید بهصورت دقیق و روشن مشخص شود. در این بخش باید ذکر شود که هدف قرارداد، تخریب بنای موجود و احداث ساختمان جدید در پلاک ثبتی مشخص است.
همچنین باید نوع ساختوساز، تعداد طبقات، نوع کاربری (مسکونی، تجاری یا اداری) و حدود کلی پروژه مشخص شود.
ابهام در موضوع قرارداد یکی از مهمترین دلایل بروز اختلافات قضایی است. اگر موضوع قرارداد کلی و مبهم باشد، طرفین در آینده در خصوص حدود تعهدات دچار اختلاف خواهند شد. به همین دلیل، توصیه میشود در این بخش حتیالامکان جزئیات فنی پروژه نیز ذکر شود.
آوردههای طرفین قرارداد
در قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین آوردهای دارند. آورده مالک معمولاً زمین یا ملک کلنگی است و آورده سازنده شامل سرمایه، تخصص، مجوزها و عملیات ساخت میباشد. در این بخش باید ارزش تقریبی آوردهها مشخص شود تا مبنای تقسیم واحدها روشن باشد. عدم تعیین دقیق آوردهها میتواند باعث ایجاد اختلاف در سهمالشرکه شود.
همچنین باید مشخص شود که هزینههای مربوط به تخریب، صدور پروانه، بیمه و انشعابات بر عهده کدام طرف است.
سهمالشرکه طرفین
یکی از مهمترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین سهم هر یک از طرفین از واحدهای ساختهشده است.این سهم معمولاً بهصورت درصدی یا بر اساس تعداد واحدها تعیین میشود. به عنوان مثال، ممکن است توافق شود که 40 درصد متعلق به مالک و 60 درصد متعلق به سازنده باشد. در این بخش باید بهطور دقیق مشخص شود که هر واحد در کدام طبقه و با چه مشخصاتی به کدام طرف تعلق دارد. عدم تعیین دقیق سهمالشرکه یکی از اصلیترین دلایل طرح دعاوی الزام به تنظیم سند یا افراز در این نوع قراردادهاست.
چکونگی تقسیم واحدهای ساخته شده
ساختمان های جدید اصولا در چند طبقه ساخته می شوند که هر کدام از طرفین خواهان بهترین واحد از نظر لوکیشن، نورگیر و امنیت می باشند.در این خصوص بر اساس عرف ساخت و ساز:
1- اگر تعداد طبقات زوج باشد ( مثلا 10 واحد) و سهم مالک 50 درصد و سهم سازنده هم 50 درصد باشد، در این حالت طبقات زوج یعنی طبقات 2،4،6،8،10 متعلق به سازنده است و طبقات فرد یعنی 1،3،5،7،9 سهم مالک می باشد.
2- اگر تعداد طبقات فرد باشد (مثلا 9 واحد) و سهم مالک 50 درصد و سهم سازنده هم 50 درصد باشد، طبقات زوج یعنی 2،4،6،8، متعلق به سازنده و طبقات فرد یعنی 1،3،5،7،9 متعلق به مالک است.
مدت قرارداد و زمانبندی اجرا
مدت قرارداد باید بهصورت دقیق مشخص شود؛ از زمان اخذ مجوز ساخت تا پایان عملیات ساختمانی و تحویل واحدها.همچنین باید زمانبندی مراحل مختلف پروژه مانند تخریب، پیریزی، اسکلت، سفتکاری و نازککاری تعیین شود. تعیین زمانبندی دقیق، نقش مهمی در کنترل تعهدات سازنده دارد.
در بسیاری از پروندههای حقوقی، عدم تعیین زمان دقیق باعث طولانی شدن پروژه و ایجاد خسارت برای مالک میشود.
تعهدات سازنده
تعهدات سازنده باید بهصورت کامل و دقیق در قرارداد ذکر شود. این تعهدات شامل مواردی مانند اخذ پروانه ساخت، تأمین مصالح، اجرای عملیات ساختمانی، رعایت مقررات شهرداری و استانداردهای فنی است. همچنین سازنده باید متعهد شود که پروژه را در موعد مقرر و با کیفیت مشخص تحویل دهد. در صورت عدم انجام تعهدات، امکان مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد برای مالک وجود خواهد داشت.
این بخش از قرارداد معمولاً بیشترین اهمیت را در دعاوی حقوقی دارد.
تعهدات مالک
مالک نیز در قرارداد مشارکت در ساخت دارای تعهداتی است. مهمترین تعهد مالک، تحویل ملک به سازنده جهت شروع عملیات ساخت است. همچنین مالک باید در فرآیند اخذ مجوزها همکاری لازم را انجام دهد و از ایجاد موانع در اجرای پروژه خودداری کند. در برخی موارد، مالک متعهد میشود که ملک را از هرگونه معارض یا رهن و بازداشت آزاد کند.
عدم ایفای تعهدات مالک نیز میتواند موجب توقف پروژه و ایجاد مسئولیت حقوقی شود.
ضمانت اجرا و وجه التزام
برای جلوگیری از تخلف طرفین، معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت، شرط وجه التزام پیشبینی میشود. وجه التزام مبلغی است که در صورت تأخیر یا عدم انجام تعهد، طرف متخلف باید پرداخت کند. این مبلغ میتواند بهصورت روزانه یا مقطوع تعیین شود.
وجود این بند نقش بسیار مهمی در جلوگیری از تخلفات قراردادی دارد، اما باید بهگونهای تنظیم شود که از نظر حقوقی و فقهی قابل دفاع باشد.
حل اختلاف و مرجع رسیدگی
در این بخش باید مشخص شود که در صورت بروز اختلاف، مرجع حل اختلاف دادگاه است یا داوری. در بسیاری از قراردادهای حرفهای، شرط داوری پیشبینی میشود تا اختلافات سریعتر و تخصصیتر حل شود. انتخاب داور متخصص در حوزه املاک میتواند از طولانی شدن فرآیند دادرسی جلوگیری کند. در صورت عدم تعیین مرجع حل اختلاف، دادگاههای عمومی حقوقی صالح به رسیدگی خواهند بود.
شرایط فسخ قرارداد
شرایط فسخ باید بهطور دقیق در قرارداد ذکر شود. این شرایط معمولاً شامل تأخیر طولانی در ساخت، عدم اخذ مجوز، عدم انجام تعهدات اساسی یا تخلف از مفاد قرارداد است. فسخ قرارداد باید بر اساس ضوابط قانونی و با رعایت حقوق طرفین انجام شود. در غیر این صورت، ممکن است فسخ غیرقانونی تلقی شده و موجب مسئولیت مدنی گردد.
حتما بخوانید: فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم این نوع قراردادها باید به نکات مهمی توجه شود. از جمله:
- بررسی مالکیت رسمی ملک
- استعلام از شهرداری و ثبت اسناد
- تعیین دقیق سهمالشرکه
- پیشبینی ضمانت اجراهای کافی
- تنظیم دقیق زمانبندی پروژه
- درج شروط داوری یا حل اختلاف
عدم رعایت این موارد میتواند منجر به اختلافات سنگین و دعاوی پیچیده حقوقی شود.
کلام پایانی
قرارداد مشارکت در ساخت، اگرچه یکی از ابزارهای مهم در توسعه شهری و سرمایهگذاری ملکی است، اما به دلیل پیچیدگیهای حقوقی، نیازمند دقت بسیار بالا در تنظیم است.
بیشتر اختلافات ناشی از این قراردادها به دلیل عدم تنظیم دقیق بندهای اصلی مانند سهمالشرکه، تعهدات طرفین و ضمانت اجراهاست.
به همین دلیل، توصیه میشود پیش از امضای چنین قراردادهایی، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی استفاده شود تا از بروز خسارات سنگین جلوگیری گردد.
سوالات متداول
در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید تایید آن از دادگاه خواسته شود؟
بله، ابتدا باید از طریق اظهارنامه، فسخ به طرف مقابل ابلاغ گردد و پس از آن تایید فسخ را از دادگاه خواسته شود.
آیا استفاده از قراردادهای آماده جهت مشارکت در ساخت خطرناک است؟
بله، به هیچ عنوان نباید از قرارداد های آماده استفاده نمود. چراکه شرایط هر مالک و ملک و سازنده با یکدیگر متفاوت می باشد.
