وکالت کاری مشارکت در ساخت 1405 | فسخ و ابطال وکالتنامه

قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از حساس‌ترین توافقات حقوقی در حوزه مسکن است که پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. بی‌دقتی در تنظیم مفاد این قرارداد می‌تواند سرمایه یک عمر مالک را به خطر بیندازد یا سازنده را با چالش‌های حقوقی بی‌پایان روبرو کند. بنابراین، بسیار حیاتی است که طرفین قرارداد، جزئیات را تحت نظر یک وکیل پایه یک دادگستری نهایی کنند. یکی از ملزومات قراردادهای مشارکت در ساخت، وکالت کاری جهت انجام امور اداری مربوط به شهرداری و اداره ثبت می باشد. در این مقاله، به بررسی دقیق یکی از ارکان این توافق، یعنی وکالت کاری مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

چرا تنظیم وکالت کاری برای سازنده ضروری است؟

بعد از اینکه توافق بین مالک و سازنده در خصوص مشارکت در ساخت صورت گرفت، مالک باید جهت انجام برخی امور اداری به سازنده وکالت کاری در دفاتر اسناد رسمی اعطا نماید. این وکالت در خصوص مراجعه سازنده به کلیه ادارات و شهرداری ها جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی، اخذ پایان کار، اخذ سند و … می باشد. تنظیم این وکالتنامه یک امر بسیار تخصصی می باشد و مالکین باید از تنظیم وکالتنامه های آماده خودداری نمایند و حتما در خصوص متون این قبیل وکالتنامه ها با یک وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایند. چرا که در برخی موارد نادر دیده شده، سازنده با سردفتر اسناد رسمی هماهنگ بوده و حق فروش ملک نیز در وکالتنامه قید شده است. در انتهای این مقاله نمونه ای از وکالتنامه کاری و اداری که مالک باید به سازنده اعطا نماید آورده شده است.

حتما بخوانید: نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

عدم حضور مالک جهت اعطا وکالتنامه کاری به سازنده

در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین سازنده و مالک جهت ساخت و ساز تنظیم شده باشد ولی مالک برای اعطاء وکالت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکند، تکلیف سازنده چه خواهد بود؟ آیا سازنده می تواند مالک را مجبور به حضور در دفاتر اسناد رسمی نماید؟آیا سازنده می تواند به خاطر این که مالک جهت اعطا وکالت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمی کند از بار مسئولیت در خصوص ساخت وساز شانه خالی کند؟

پاسخ به این پرسش را باید در قرارداد فی مابین سازنده و مالک جستجو کرد، در قراداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک است که تکلیف این قبیل اتفاقات باید پیش بینی شود و در صورتی که این موارد در قرارداد ذکر نشده باشد، سازنده می تواند از طریق دادگاه، مالک را ملزم نماید که به ایشان وکالت کاری جهت انجام امور اداری مربوط به ساخت و ساز اعطا نماید.

دعوی الزام به تنظیم وکالتنامه کاری به سازنده

آیا سازنده می تواند مالک را به دادن وکالت کاری و ساخت و ساز الزام نماید؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که دعوی الزام به دادن وکالت کاری به سازنده در مراجع قضایی مسموع است و سازنده می تواند مالک را به اعطاء وکالت جهت انجام امور کاری و اداری ملزم نماید.

لذا اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده تعهد به احداث بنا و اخذ سند تفکیکی آپارتمانهای احداثی کرده باشد؛ وکالت رسمی جامع جهت مراجعه به شهرداری و غیره از مقدمات انجام تعهد است؛ بنابراین مالکان ملزم به اعطای وکالت خواهند شد.

حتما بخوانید: قانون جدید پیش فروش آپارتمان

اجرای حکم الزام خوانده (مالک) به اعطاء وکالت کاری به سازنده

در دعوای سازنده به طرفیت مالک؛ یک ملک، براساس قرارداد مشارکت در ساخت، حکم به الزام مالک به اعطای وکالت کاری به سازنده جهت انجام امور اداری اخذ پروانه ساختمان تا اخذ سند برگ صادر می‌شود. در مرحله اجرای حکم نماینده دادگستری در دفتر اسنادرسمی حاضر شده و وکالت کاری به‌نام سازنده تنظیم می‌شود لکن چند روز بعد مالک به دفتر خانه رفته و وکیل (سازنده) را عزل می‌کند. پرسشی که در این خصوص مطرح می شود این است که: آیا ومالک چنین حقی داشته یا خیر؟

در این خصوص دو نظر وجود دارد:

نظریه اول: در فرض سوال امکان عزل یا عدم عزل وکیل مدنی، تابع توافق و قرارداد طرفین است؛ بنابراین اگر «بلا عزل بودن وکیل یا وکالت بلاعزل» در قرارداد درج نشده باشد و مالک اقدام به عزل وکیل (سازنده و طرف قرارداد مشارکت در ساخت) نماید بدون طرح دعوی و صدور حکم قطعی امکان تنظیم سند وکالت رسمی برای سازنده (وکیل سابق) وجود ندارد.

نظریه دوم: با تنظیم سند وکالت، حکم اجرا شده است و در همان پرونده اجرایی نمی‌توان مجدد سند وکالت جدید تنظیم نمود زیرا به محض اینکه سند وکالت برای سازنده تنظیم شد موجبی برای مفتوح ماندن پرونده اجرایی نیست و از آنجا که چون وکالت تنظیم شده ناشی از حکم دادگاه بوده و نوعی وکالت قضایی بوده است نه قراردادی؛ لذا مالک (موکل) حق عزل وکیل را نداشته است و دفترخانه نمی‌بایست عزل‌نامه تنظیم کند. حال سازنده می‌تواند دعوای ابطال عزل‌نامه را مطرح کند.

حتما بخوانید: چک لیست حقوقی قبل از امضاء قرارداد مشارکت در ساخت

مدارک لازم جهت تظنیم وکالت کاری مشارکت در ساخت (ساخت و ساز)

جهت اعطاء وکالت کاری به سازنده در دفاتر اسناد رسمی باید مدارک ذیل را به همراه داشته باشید:

مدارک مالک:

• اصل مدارک شناسایی
• اصل سند مالکیت
• ثبت نام در ثنا
• کد پستی

مدارک سازنده:

• اصل مدارک شناسایی
• ثبت نام در ثنا
• کد پستی

چون وکالتنامه کاری به سازنده جهت انجام اموری کاری و اداری غیرمالی می باشد،  هزینه آن حدود 700 هزار تومان در سال 1405 می باشد.

نمونه متن وکالتنامه کاری و اداری مشارکت در ساخت (جامع)

در پاسخ به درخواست مکرر کاربران، در این بخش کامل‌ترین نمونه متن وکالت کاری برای امور اداری ساخت و ساز آورده شده است. این متن تمامی مراحل از شهرداری تا تفکیک سند را پوشش می‌دهد:

وکالت کاری شهرداری جهت اخذ پروانه ساختمان

یکی از کلیدی‌ترین مراحل در قراردادهای مشارکت، تفویض اختیار به سازنده برای طی کردن پله‌های اداری شهرداری است. در این مرحله، سازنده با در دست داشتن وکالت‌نامه رسمی، اقدام به تشکیل پرونده، پرداخت عوارض نوسازی و دریافت “پروانه ساخت” می‌نماید. دقت کنید که حق “اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰” نیز در این بخش از وکالت‌نامه قید شده باشد.

وکالت اداری جهت انشعابات و پایان‌کار

پس از اتمام عملیات ساختمانی، سازنده برای دریافت انشعابات دائمی و گواهی پایان‌کار نیازمند تمدید یا داشتن وکالت‌نامه معتبر است. طبق داده‌های حقوقی، نقص در متن وکالت‌نامه در این مرحله می‌تواند ماه‌ها پروژه را در مرحله تفکیک سند متوقف کند.

وکالت کاری جهت انجام امور ثبتی

دشوارترین موضوع در مشارکت در ساخت، مرحله تبدیل سند مادر به سندهای تفکیکی آپارتمان می باشد، سازنده با این وکالتنامه می تواند درخواست افراز و تفکیک دهد و صورتمجلس تفکیکی را نیز امضاء نماید و درخواست سند های تفکیکی برای هر واحد را به اداره ثبت مربوطه ارئه نماید.

نکات مهم در وکالت کاری و اداری مشارکت در ساخت (ساخت و ساز)

برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی، در تنظیم متن وکالت‌نامه باید موارد سه‌گانه زیر را با دقت لحاظ کنید:

1-انجام کلیه امور اداری و اجرایی و ثبتی و حقوقی موکلین نسبت به سهم ایشان در ملک با مشخصات فوق (باید در بالای وکالت نامه اطلاعات ملک ذکر شده باشد) باحق مراجعه به کلیه ادارات و مراجع دولتی و وابسته و غیر دولتی، سازمانها، نهادها، ارگانها، وزارتخانه ها از جمله ثبت اسناد و املاک، شهرداری، دارائی، بانک، ادارات آب و برق و گاز و مخابرات، محاکم دادگستری، دیوان عدالت اداری و هیئت حل اختلاف نیروی انتظامی و دفاتر اسناد رسمی. راه و شهرسازی و سایر ادارات و مراجع ذیربط و ذیصلاح از جمله به منظور تقاضا و اخذ هرگونه مدرک و سند، رونوشت، کپی برابر اصل، پروانه، مجوز، گواهی، مفاصاحساب، موافقتنامه و پاسخ استعلام و المثنی و تهیه سایر مدارک مورد نیاز جهت انجام مورد وکالت با حق سپردن تعهدات مقرر قانونی و به گواهی امضاء رساندن اسناد و مدارک لازم و تادیه هزینه های قانونی و امضاء ذیل اوراق و اسناد و مدارک

قسمت دوم متن وکالت کاری

2- تقاضا و تشکیل پرونده نسبت به سهم هر موکل در ملک مورد وکالت جهت صدور پروانه ساختمانی نوسازی تخریب، تعمیر و اخذ آنها از شهرداری و مراجع مربوطه، تعیین مهندس ناظر و محاسب و غیره و عزل و نصب آنها، تمدید و تجديد جواز و گواهی صادره و اصلاح آنها و خرید و اخذ اضافه بنا و اضافه تراکم و خرید تراکم اشکوب. تهیه نقشه و تغییر و تعویض آن و اخذ گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان، اقدام به تفکیک و تجمیع و افراز و قبول و امضاء صورت مجلسهای مربوطه و اصلاحیه ها و دریافت انها و تقاضای اصلاح حدود با مساحت و رفع نواقص پرونده هایثبتی و اخذ انشعابات آب و برق و گاز و تلفن با عقد قراردادهای مربوطه بنام موکلین و عنداللزوم. جلب رضایت همسایگان در ارتباط با عدم اجرایپخ نسبت به ملک مورد وکالت و جلب رضایت همسایگان در سایر موارد قانونی که جهت ساخت و ساز ملک مورد وکالت لازم باشد دریافت مصالح ساختمانی اقدام به ساخت و ساز

3- اقامه هر گونه دعوی حقوقی و کیفری علیه هر شخص حقیقی یا حقوقی و پاسخگویی و دفاع از دعاوی که علیه موکل یا موکلین مطرح شده یا خواهد شد در ارتباط با سهم هر موکل در ملک مورد وکالت به هر خواسته و به هر میزان با حق استخدام وکیل دادگستری.

وکالت کاری که در بالا نمونه آن ارائه شده است به صورت کلی بوده و بهتر است مالکین و سازنده ها کلیه کارهای خود را درخصوص قرارداد مشارکت در ساخت و وکالت های کاری به متخصصین این حوزه سپرده و از چالش های پیش رو جلوگیری نمایند.

فسخ وکالتنامه کاری در مشارکت در ساخت

یکی از بزرگترین ترس‌های مالکین، “بلاعزل بودن” این وکالت است. باید بدانید که این بلاعزل بودن ابدی نیست. در صورتی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند یا قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شود، مالک می‌تواند با طی کردن مراحل قانونی برای فسخ وکالتنامه اقدام کند. بهترین راه پیشگیری، قید کردن این جمله در قرارداد است: «وکالت‌نامه کاری صادره، تابع قرارداد مشارکت بوده و در صورت انحلال قرارداد به هر دلیل، وکالت مذکور نیز خودبه‌خود منفسخ می‌گردد.»

بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

ابطال وکالتنامه کاری در مشارکت در ساخت

وکالتنامه جهت انجام امور اداری و کاری به سازنده یک سند رسمی است و ابطال سند رسمی در مراجع قضایی دشوار می باشد. ولیکن چنانچه موارد ذیل در خصوص وکالتنامه احراز گردد، امکان ابطال آن نیز وجود دارد.

شرایط ابطال وکالتنامه کاری در مشارکت در ساخت

ابطال وکالتنامه کاری در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شرایط قانونی لازم برای صحت وکالت رعایت نشده باشد یا وکیل از اختیارات خود تخلف کرده باشد.

علاوه بر این، تجاوز وکیل از اختیارات مشخص شده در وکالت‌نامه نیز باعث ابطال آن می‌شود، مثل انجام اقدامات مالی یا انعقاد قراردادهایی که موکل اجازه آنها را نداده است. همچنین، اگر موضوع وکالت غیرقانونی، محال یا نامشروع باشد، وکالت از ابتدا باطل محسوب می‌شود. مشکلات سندی مانند جعل یا ایرادات ثبت رسمی وکالت‌نامه هم می‌تواند دلیل قانونی دیگری برای ابطال باشد.

نحوه ابطال وکالت کاری مشارکت در ساخت

ابطال وکالتنامه کاری در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً به دو روش انجام می‌شود: ابطال توسط موکل و ابطال از طریق دادگاه. در حالت اول، موکل می‌تواند وکالت را به صورت یک‌جانبه لغو کند، به ویژه اگر وکیل از حدود اختیارات خود خارج شده باشد یا تخلفی انجام داده باشد. در روش دوم، اگر وکالت دارای نقص قانونی باشد، مانند اکراه، فریب، جعل یا موضوع غیرقانونی، موکل می‌تواند دادخواست ابطال وکالت کاری تنظیم کند و آن را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه پس از بررسی مدارک و شواهد، در صورت اثبات نقص قانونی یا تخلف وکیل، حکم به ابطال وکالت صادر می‌کند.

نکته مهم: اگر پیرو قرارداد مشارکت متضمن شرط داوری، وکالتنامه رسمی میان طرفین قرارداد تنظیم شود، دعوای ابطال وکالتنامه در صلاحیت داوری قرار دارد

کلام پایانی

اخذ یا اعطاء وکالت جهت انجام امور کاری و اداری به سازنده مهمترین مورد از اجرای قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. چنانچه این وکالت نامه به صورت صحیح تنظیم نشده باشد، تبعات بسیار مخربی برای طرفین داشته و ممکن است به ضررهای جبران ناپذیری منجر شود. لذا بهتر است حتما جهت اعطاء وکالت به سازنده با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.

سوالات متداول