چک‌لیست حقوقی قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت از مهم‌ترین قراردادهای حوزه املاک است که به دلیل ارزش بالای ملک و پیچیدگی‌های فنی و حقوقی، در صورت عدم دقت می‌تواند منجر به خسارت‌های سنگین شود. بسیاری از دعاوی حقوقی مربوط به این حوزه، ناشی از امضای قراردادهایی است که بدون بررسی دقیق حقوقی منعقد شده‌اند.

به همین دلیل، قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، باید مجموعه‌ای از بررسی‌های حقوقی، ثبتی، فنی و مالی انجام شود تا ریسک اختلافات آینده به حداقل برسد.

چک لیست حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

بررسی مالکیت رسمی ملک

اولین و مهم‌ترین اقدام قبل از امضای قرارداد، بررسی مالکیت رسمی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک است. باید اطمینان حاصل شود که ملک دارای سند رسمی تک‌برگ یا دفترچه‌ای معتبر است، مالک یا مالکین، همان اشخاص امضاکننده قرارداد هستند، ملک در رهن، بازداشت یا توقیف قضایی نیست.

عدم بررسی دقیق مالکیت می‌تواند منجر به ورود به قرارداد با شخص فاقد اختیار قانونی شود که در نهایت، قرارداد را باطل یا غیرقابل اجرا می‌کند.

حتما بخوانید: راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

استعلام وضعیت ثبتی و حقوقی ملک

در این خصوص باید استعلام گردد که ملک در اداره ثبت فاقد شکایت بوده و هیچ مورد بازداشتی یا رهن در خصوص ملک ثبت نشده  باشد.  این استعلام از مهم‌ترین ابزارهای پیشگیری از کلاهبرداری یا معاملات معارض است.

بررسی وضعیت شهرداری و جواز ساخت

یکی از مهم‌ترین مراحل، بررسی وضعیت ملک از نظر ضوابط شهرداری است.

باید مشخص شود آیا ملک قابلیت صدور پروانه ساخت دارد یا خیر؟ تراکم مجاز ساخت در آن منطقه چقدر است؟ کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری) چیست؟ آیا طرح‌های شهری (تعریض، طرح تفصیلی) بر ملک اثر دارد یا خیر؟

عدم توجه به این موارد ممکن است باعث شود پروژه اساساً غیرقابل اجرا باشد.

حتما بخوانید: الزام شهرداری به صدور جواز ساخت

ارزیابی دقیق آورده طرفین

در قرارداد مشارکت در ساخت، آورده مالک معمولاً زمین و آورده سازنده سرمایه و اجراست. قبل از امضا باید ارزش واقعی زمین توسط کارشناس مشخص شود، توان مالی و فنی سازنده بررسی شود، سوابق پروژه‌های قبلی سازنده ارزیابی گردد.

در بسیاری از اختلافات، یکی از طرفین توان واقعی اجرای تعهدات را نداشته است.

بررسی سوابق سازنده

یکی از مهم‌ترین مراحل، بررسی سوابق حرفه‌ای سازنده است.

باید بررسی شود که پروژه‌های قبلی تکمیل شده‌اند یا خیر؟ آیا شکایت حقوقی علیه سازنده وجود دارد؟ کیفیت ساخت پروژه‌های قبلی چگونه بوده است؟ آیا سازنده دارای تیم اجرایی ثابت است یا خیر؟

بررسی سوابق سازنده یکی از مهمترین فاکتورهای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. عدم بررسی سوابق سازنده می‌تواند ریسک پروژه را به‌شدت افزایش دهد.

تعیین دقیق سهم‌الشرکه

قبل از امضا باید سهم هر طرف از واحدهای نهایی به‌صورت دقیق مشخص شود.

• درصد دقیق سهم مالک و سازنده
• طبقات و موقعیت واحدها
• نحوه تقسیم پارکینگ و انباری
• نحوه انتقال رسمی سندها

ابهام در این بخش، یکی از اصلی‌ترین دلایل دعاوی مشارکت در ساخت است.

حتما بخوانید:  قرارداد تعیین تعداد واحد ها و سهم الشرکه

بررسی نحوه تأمین هزینه‌ها

باید مشخص شود که هزینه‌های پروژه بر عهده چه کسی است. این هزینه‌ها شامل هزینه صدور پروانه ساخت، هزینه تخریب و گودبرداری، هزینه مصالح و اجرا، هزینه انشعابات (آب، برق، گاز) می باشد. در بسیاری از قراردادها، عدم شفافیت در این بخش موجب اختلافات جدی می‌شود.

بررسی ضمانت اجراها (وجه التزام)

وجود ضمانت اجرا در قرارداد بسیار ضروری است. باید مشخص شود که در صورت تأخیر سازنده چه خسارتی پرداخت می‌شود، در صورت عدم تحویل پروژه چه ضمانتی وجود دارد، آیا ضمانت بانکی یا چک تضمین اخذ شده است یا خیر.

نبود ضمانت اجرا باعث می‌شود قرارداد عملاً بدون پشتوانه باشد.

چک تضمین مشارکت در ساخت

یکی از متداول ترین انواع ضمانت در جامعه، استفاده از چک ضمانت می باشد. در قرارداد های مشارکت در ساخت هر کدام از طرفین می تواند بنابر توافقات فی مابین از طرف مقابل جهت اجرای کامل و بی نقص قرارداد، چگ ضمانت اخذ نماید.

در هنگام صدور چک حتما باید قید شود که چک مذکور به عنوان ضمامت صادر شده است و در هنگام ثبت چک در سامانه صیادی فیل ضمانت باید انتخاب شود.

نکته مهم: اگر سازنده در قراداد مشارکت در ساخت یک یا چند فقره چک ضمانتی صادر نموده باشد، لازم است استرداد لاشه چک به وی، موکول به اخذ گواهی عدم خلاف گردد.

بررسی شرایط فسخ قرارداد

قبل از امضا باید شرایط فسخ به‌وضوح مشخص باشد.

باید تعیین شود که در چه شرایطی مالک حق فسخ دارد، در چه شرایطی سازنده حق فسخ دارد، آثار فسخ (مالی و حقوقی) چیست؟

عدم تعیین دقیق شرایط فسخ، باعث پیچیدگی‌های جدی در دعاوی آینده می‌شود.

حتما بخوانید: فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

بررسی مرجع حل اختلاف

طرفین یک قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است برای حل اختلاف مود راههای متعددی را مدنظر قرار دهند. آنچه در این بخش به آن خواهیم پرداخت، بحث داوری می باشد. در قرارداد داوری لازم است مشخصات داور یا داوران به صورت کامل مشخص شود و طرفین قراداد مشارکت در ساخت می توانند حتی بعد از بروز اختلاف در دادگاه نیز، نسبت به تعیین داور و ارجاع به داور توافق نمایند.

بررسی وضعیت مالی و بدهی‌های ملک

قبل از امضا باید بررسی شود که ملک دارای بدهی یا مشکل مالی نباشد. باید استعلام شود که بدهی شهرداری (عوارض نوسازی و پسماند)،  بدهی مالیاتی،  بدهی به اشخاص ثالث یا بانک‌ها وجود دارد یا خیر؟

این موارد می‌تواند مانع اجرای پروژه شود.

تنظیم قرارداد توسط وکیل متخصص

آخرین و مهم‌ترین نکته این است که قرارداد حتماً توسط وکیل متخصص در حوزه املاک تنظیم یا بررسی شود.

زیرا بسیاری از بندهای حقوقی پیچیده هستند و یک اشتباه کوچک می‌تواند خسارت سنگین ایجاد کند، قراردادهای آماده اینترنتی معمولاً ناقص و پرریسک هستند. لذا حتما در این خصوص قبل از امضاء قراراداد با وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایید و در صورت امکان تنظیم قرارداد را به اشخاص متخصص در این حوزه بسپارید.

اصولا در اکثر مواقع اشخاص به دلیل هزینه تنظیم قرارداد توسط اشخاص متخصص صرفنظر کرده و این نوع قرارداد ها رو به صورت شخصی تنظیم مینمایند، باید خاطر نشان شد که هزینه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط اشخاص متخصص، به مراتب پایین تر از هزینه استخدام وکیل در دعاویی است که بعدا در خصوص همان قرارداد رخ خواهد داد.

کلام پایانی

قرارداد مشارکت در ساخت، یک قرارداد ساده نیست؛ بلکه یک قرارداد پیچیده، چندلایه و پرریسک است که نیاز به بررسی دقیق حقوقی، فنی و مالی دارد. رعایت چک‌لیست فوق می‌تواند تا حد زیادی از بروز اختلافات، دعاوی حقوقی و خسارت‌های سنگین جلوگیری کند.

در نهایت توصیه می‌شود قبل از امضای هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی استفاده شود تا منافع طرفین به‌طور کامل حفظ گردد.

سوالات متداول