قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | بررسی و تحلیل قانون 1405

در تاریخ 1403/03/17 مجلس شورای اسلامی نسبت به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اقدام نمود. قانونی که انجام معاملات اموال غیرمنقول را با اسناد عادی ممنوع کرد. تصویب این قانون همزمان گردید با صدور اسناد مالکیت تک برگی سبز رنگ. قانون مذکور دارای 2 بخش می باشد. بخش اول مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول درسامانه کاتب و دفاتر اسناد رسمی (موضوع ماده 1 این قانون) و بخش دوم مربوط به ثبت اسناد عادی در خصوص اموال غیرمنقول ( موضوع ماده 10 این قانون)

به دلیل پیچیدگی و فراوانی مطالب در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در این مقاله به صورت مفصل به شرح این قانون خواهیم پرداخت.

سامانه ثبت اموال غیر منقول

به‌منظور ساماندهی و ایجاد رویه واحد در معاملات اموال غیرمنقول، سامانه‌هایی مانند کاتب، ساغر، خودنویس و املاک و اسکان راه‌اندازی شده‌اند که هر یک بخشی از فرآیندهای حقوقی و ثبتی مرتبط با املاک را پوشش می‌دهند و نقش مکمل یکدیگر را ایفا می‌کنند.  در ادامه تعریف کلی و لینک داخلی برای کسب اطلاعات بیشتر قرار داده شده است.

سامانه کاتب برای ثبت قراردادهای خرید و فروش و سایر امور ثبتی، سامانه ساغر برای ثبت ادعاهای مالکیت نسبت به عین یا منافع ملک و سامانه خودنویس برای ثبت قراردادهای اجاره و املاک و اسکان برای ثبت و احراز محل اقامت اشخاص طراحی شده‌اند و آشنایی با کارکرد هر یک، پیش‌نیاز انجام صحیح و قانونی معاملات ملکی است.

حتما بخوانید: لینک وبسایت سامانه کاتب

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول اعم از خریدوفروش، اجاره و غیره که مرتبط با اموال غیرمنقول باشد باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. درنتیجه اگر معاملات مربوط به این اموال در مهلتی که توسط قانون‌گذار مشخص‌شده به‌صورت رسمی به ثبت نرسد از طریق مراجع قضایی قابل‌پیگیری نبوده و اسناد عادی که در این خصوص تنظیم‌شده نیز در مراجع قضایی قابل استناد نیست.

حتما بخوانید: متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

راه اندازی سامانه ساغر (ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی)

بخشنامه رئیس قوه قضاییه درباره راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول) در روزنامه رسمی کشور منتشر شد. این سامانه از تاریخ اول خردادماه ۱۴۰۵ به صورت رسمی آغاز به کار می‌کند.

مفاد بخشنامه:

1. برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ تا ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن‌ها صادر شده است، راه‌اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.
2. برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی بند (۳) سند حدنگار صادر شود، راه‌اندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود.
3. تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک، با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت و اعلان معاونت اول قوه قضاییه تعیین می‌شود.
4. برای نشر آگهی‌های موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون، راه‌اندازی سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.

این سامانه مربوط به املاک فاقد سند رسمی می باشد که مالکین آن باید ادعای مالکیت خود را در این سامانه ثبت نمایند.

حتما بخوانید: سامانه ثبت ادعای مالکیت و ساغر

معامله اموال غیرمنقول مطابق قانون الزام به ثبت رسمی

قانونگذار اموال غیرمنقول را از جهت زمان شمولیت حکم ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی، به چهار دسته تقسیم نموده است:

1. اموال غیرمنقولی که دارای سند رسمی غیر حدنگار(دفترچه ای) می باشند، اعمال حقوقی این دسته از اموال باید ظرف یکسال از تاریخ راه اندازی سامانه ماده 10 این قانون، به صورت رسمی انجام شود.
2. اموال غیرمنقول که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، بدون در نظر گرفتن سامانه موضوع ماده 10، دارای سند حدنگار(تک برگ) دارا خواهند شد. اعمال حقوقی این دسته از اموال باید از تاریخ صدور سند حدنگار و بدون توجه به سامانه موضوع ماده 10 به صورت رسمی انجام گیرد.
3. اموال غیرمنقول که سند رسمی ندارند ولی مدعی مالکیت وفق احکام مقرر در ماده 10 این قانون جهت تبدیل آن به سند رسمی اقدام نموده باشد. اعمال حقوقی این اموال باید به صورت رسمی از طریق سامانه موضوع ماده 10 این قانون انجام شود.
4. اموال غیرمنقولی که نه تنها سند رسمی ندارند و مدعی مالکیت آن نیز هیچ اقدامی در راستای ماده 10 این قانون جهت تبدیل به سند رسمی انجام نداده باشد، انکان انجام معامله به صورت رسمی برای این گونه اموال وجود ندارد و معاملات عادی آن نیز باطل است.

تفاوت سامانه ساغر و کاتب( تفاوت ماده 1 و ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی )

بعد از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دو سامانه کاتب و ساغر مورد توجه قرار گرفته است. سامانه کاتب مربوط به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در راستای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. بدین توضیح که چنانچه شخصی مالک ملکی باشد و قصد انتقال آن را داشته باشد، حتما باید معامله خود را در سامانه کاتب ثبت نماد، ولی سامانه ساغر مربوط به ثبت ادعای مالکیت می باشد. بدین توضیح که چنانچه شخصی ملکی را به صورت عادی و با مبایعه نامه خریداری نموده و هنوز سند به خریدار منتقل نشده باشد، باید این ادعای مالکیت را در سامانه ساغر ثبت نماید. البته سامانه ساغر، یک سامانه جداگانه نیست، برای ثبت ادعای مالکی در سامانه ساغر باید وارد سامانه کاتب شوید و به قسمت ثبت ادعا مراجعه نمایید.

حتما بخوانید: تفاوت سامانه کاتب و ساغر

نحوه انجام معاملات ملکی با لازم‌الاجرا شدن این قانون

• چنانچه ملک مورد معامله دارای سند حد نگار (حدنگاری) بوده یا سند حدنگاری ملک بعد از تاریخ 1403/04/02 صادر شود باید معامله در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت بگیرد و الا فاقد اعتبار و ارزش قانونی خواهد بود.
• درصورتی‌که ملک فاقد سند مالکیت باشد و بعد از تاریخ 1403/04/02 نیز سند حد نگار آن هنوز صادر نشده باشد، معاملات چنین املاکی با سند عادی منع قانونی ندارد ولی باید بعد از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیرمنقول، ظرف دو سال نسبت به ثبت‌اسناد و ادعاهای خود دران برای تعیین تکلیف مالکیت خود اقدام نمایند.

حتما بخوانید: سه روش جدید معاملات املاک دارای سند سبز رنگ

نحوه‌ی تنظیم قولنامه نسبت به املاک بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام

اگر ملکی دارای سند مالکیت تگ برگ به تاریخ قبل یا بعد از 1403/04/02 باشد می‌تواند به یکی از طرق ذیل اقدام به انجام معامله مال غیرمنقول نماید:

1. بدواً به مشاورین املاک مراجعه و مذاکرات اولیه صورت گرفته و پس از تنظیم پیش‌نویس قرا داد، به قید فوریت به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قولنامه یا تائید پیش‌نویس و تنظیم سند رسمی و طی مراحل بعدی ارجاع داده می‌شود.
2. تنظیم قراداد یکسان
3. مراجع مستقیم به دفترخانه برای تنظیم قولنامه و مبایعه‌نامه یا تعهد به بیع یا سند رسمی انتقال

چنانچه برای ملکی هنوز سند مالکیت تگ برگی صادر نشده باشد یا اساساً دارای سند مالکیت رسمی نباشد، معامله راجع به آن کماکان در مشاورین املاک و به‌صورت عادی امکان‌پذیر است.

منظور از پیش‌نویس قرارداد، متنی است مشتمل بر مواردی از قبیل داده‌های مربوط به هویت و اقامتگاه طرفین، اطلاعات ملک، هویت اشخاص دارای سمت از سوی طرفین و نیز شروط و سایر اطلاعات مربوط به قرارداد که بر اساس مذاکرات مقدماتی طرفین ف توسط دلالان معاملات ملکی در سامانه درج و به‌منظور تنظیم و ثبت مقررات، به دفاتر اسناد رسمی منعکس می‌شود.

حتما بخوانید: اعتبار مبایعه نامه املاک دارای سند سبز رنگ

اشخاصی که مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی هستند:

• اشخاصی که مالکیت اراضی، اعیان یا املاک را دارند ولی سند رسمی ندارند، به طور مثال، کسانی که ملکشان از طریق سند عادی معتبر یا اسناد عرفی، اصلاحات ارضی، دفتر اسناد رسمی منتقل شده، کسانی که ملکشان دارای قبض  دست نوشته یا رای مراجع رسمی است، اما سند رسمی دریافت نکرده اند.
• اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه، حکم قطعی به نفعشان صادر شده ولی هنوز سند رسمی ندارند.
• تمام مدعیان مالکیت در اراضی یا املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند، عملیات ثبتی شان خاتمه نیافته است.
• دستگاه های اجرایی و نهاد های دولتی که دارای اموال غیرمنقول هستند.

به طور کلی هر شخصی یا نهادی که مالکیتی نسبت به ملک دارد ولی فاقد سند رسمی موضوع ماده 1 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول است موظف به ثبت ادعا در سامانه شده است.

حتما بخوانید: همراهی وکیل در خرید و فروش آپارتمان

نکات مهم از این قانون

1. اجاره‌نامه‌های با مدت بیش از دو سال و تمامی اسناد مرتبط با تفکیک و تقسیم اموال غیرمنقول نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شوند. با توجه به اینکه توافقات خصوصی بین طرفین معتبر است، اما برای برخورداری از اعتبار قانونی باید به‌صورت رسمی ثبت  شود. باوجوداینکه مجازاتی برای عدم ثبت رسمی معامله تعیین نشده است، اما معامله بدون ثبت رسمی از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.
2. تغییر کاربری اموال غیرمنقول نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شود و ممکن است نیاز به مجوز‌های خاصی داشته باشد همچنین فروش اموال وقف نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شود و تابع مقررات خاص خود است.
3. به‌موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اعمال غیرمنقول هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول اعم از زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش‌فروش آن باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد که به‌زودی راه‌اندازی خواهد شد ثبت شود در صورت عدم ثبت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
4. یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی مربوط به این‌گونه معاملات غیرقابل استماع و فاقد اعتبار خواهد بود.
5. دعاوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می‌شود که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف ۱۵ روز بعد، دعاوی تنفیذ فسخ اقامه شود.
6. اسناد ثبت‌نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او در سامانه ثبت‌اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.
7. دلالان معاملات املاک مکلف‌اند پس از مذاکره مقدماتی پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

تغییر در ساختار ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی

بر اساس ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال نسبت مال توقیف شده، باطل و بلااثر می باشد. ولی نظر دکترین در خصوص کلمه باطل، غیرنافذ و یا غیر قابل استناد می باشد تا با رفع توقیف، معامله تنفیذ شود. اما نکته مهم درخصوص این ماده این است که با تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این ماده دچار دگرگونی شده است و مطابق این قانون، هرگاه ملکی که دارای سند سبز رنگ می باشد در دایره اجرا توقیف گردد و مراتب بازداشت در دفتر الکترونیک املاک ثبت شود، هرگونه توافق، بیع عادی پس از تاریخ توقیف تنظیم شود، مطلقا فاقد هرگونه اثر حقوقی است. در این فرض، حتی رفع توقیف بعدی نیز نمی تواند به این رابطه عادی، حیات حقوقی ببخشد.

کلام پایانی

با توجه به تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه اشخاص که قصد انتقال اوال غیرمنقول و حقوق راجع به این اموال را داشته باشند، باید از روش های مدنظر قانونگذار استفاده نمایند. لذا بهتر است حتما پیش از انجام معامله، با وکلای متخصص در این حوزه مشورت و یا کلیه امور از قبیل بررسی مدارک و مبایعه نامه و  نقل و انتقال این اموال را به وکلای متخصص بسپارید.

سوالات متداول

با توجه به تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول حتما پیش از اقدام در خصوص انجام معاملات خود با وکیل دادگستری مشورت نمایید .