آیا میدانید قانون جدید اجاره چه تغییراتی در روابط موجر و مستأجر ایجاد کرده است؟با الزام به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه خودنویس، قوانین مربوط به اجارهداری وارد مرحله تازهای شده است. هدف این تحول، ساماندهی بازار مسکن و ایجاد ضمانت اجرای قویتر برای مالک (موجر) جهت تخلیه فوری ملک است.
قرارداد اجاره، توافقی است که حق بهرهبرداری از ملک را به مستأجر میدهد. با این حال، با پایان مدت قرارداد، مشکلات مربوط به تخلیه و اجارهبهای جدید آغاز میشود. در این مقاله، به صورت جامع به تشریح قانون جدید اجاره ، الزامات ثبت قرارداد در سامانه خودنویس، سقف اجارهبها در تهران و شهرستانها و همچنین تفاوتهای کلیدی قانون جدید با قوانین موجر و مستأجر سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ خواهیم پرداخت. اگر به دنبال آگاهی از حقوق و تعهدات جدید خود بهعنوان موجر یا مستأجر هستید، این راهنما برای شماست.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
موجر کیست؟
موجر در قانون و رویه به معنای اجاره دهنده است، یعنی اگر کسی مالی را که در اختیار دارد به دیگری اجاره دهد به او موجر گویند، خواه مالک عین آن مال باشد خواه مالک منافع آن، ماده 473 قانون مدنی اشعار دارد: لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. حال منظور از منافع چیست؟ یعنی اگر شخصی مالی را از دیگری اجاره کند، مالک منافع میشود و میتواند آن مال را به دیگری اجاره دهد ولو اینکه مالک خود ملک نباشد.
حتما بخوانید: تنظیم قرارداد اجاره در سامانه کاتب
مستأجر کیست؟
قانون مدنی ایران در ماده 466، اجاره کننده را مستأجر نامیده است، همانطور که اشاره شد مستأجر به موجب عقد اجاره مالک مطلق منفعت مورد اجاره میگردد و با سلطه بر منافع عین مستأجره، حق خواهد داشت از منفعت مزبور استفاده کند یا این که منافع را به دیگری واگذار کند.
حتما بخوانید: اجاره ملک با سند سبز رنگ
تفاوت قانون موجر و مستاجر سال 1356 با 1376
قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356
این قانون تنها در اجاره محل کسب و پیشه حاکم است. حق کسب و پیشه در این قانون با مرور زمان به وجود می آید و به محض انقضاء مدت قرارداد، مالک نمی تواند درخواست صدور تخلیه ملک را داشته باشد. چنانچه بین مالک و مستاجر قرارداد اجاره در بین نباشد، هم مالک و هم مستاجر می توانند برای تنظیم قراراد اجاره به دادگاه مراجعه نمایند. انتقال اجاره در قانون سال 1356 توسط مستاجر باید در قرارداد ذکر شده باشد، در غیر اینصورت مستاجر نمی تواند قراداد اجاره به ثالث واگذار نماید. حق کسب و پیشه(سرقفلی) در این قانون به مرور زمان و بر اساس فعالیت به دست خواهد آمد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
قانون موجر و مستاجر سال 1376 مربوط به کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و محل کسب و پیشه می باشد. در قرارداد اجاره مشمول سال 1376 به محض انقضاء مدت قرارداد اجاره، مالک می تواند تخلیه ملک را از دادگاه تقاضا نماید. در این قراداد اصولا مستاجر می تواند قرارداد اجاره را به ثالث واگذار نماید مگر این که این حق از او سلب شده باشد. سرقفلی در این به موجب قرارداد ایجاد می شود و در زمان تخلیه، مستاجر مستحق مبلغ روز سرقفلی می باشد.
حتما بخوانید: همه چیز درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه
اجارههایی که در حال حاضر در جامعه منعقد میشود مشمول کدام قانون است؟
اجارههای منعقده در حال حاضر مشمول قانون سال 1376 میباشد. بدین توضیح که کلیه اماکن مسکونی مشمول قانون سال 1376 میباشند و اماکن تجاری که اجاره آنها بعد از سال 1356 منعقدشده باشد (نه تمدید) مشمول قانون سال 1376 میباشند.
در قانون موجر و مستأجر سال 1376 زمانی که مدت قرارداد اجاره به اتمام برسد مستأجر مکلف است مورد اجاره را تخلیه نماید و مالک نیز میتواند بعد از انقضاء مدت قرارداد اجاره درصورتیکه مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند تحت شرایطی دستور تخلیه ملک را از مرجع قضایی دریافت نماید.
حتما بخوانید: ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس
قانون جدید ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس 1405
بر اساس قانون جدید، موجر برای بهرهمندی از مزایای تخلیه فوری مستأجران، ملزم به ثبت رسمی قراردادهای اجاره در سامانه (خودنویس) هستند. در صورت ثبت قرارداد در این سامانهها، مالک میتواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و طی مراحل طولانی قضایی، ظرف مدت ۱۰ روز از طریق اجرای ثبت، حکم تخلیه ملک را دریافت کن، اما اگر قرارداد اجاره بهصورت دستی یا غیررسمی تنظیمشده و در سامانه مذکور ثبتنشده باشد، مالک نمیتواند از این تسهیلات بهرهمند شود و برای تخلیه ملک باید از طریق دادگاه اقدام کند که این فرآیند زمانبر و پیچیدهتر خواهد بود.
شایان ذکر است که موجر یا همان مالک ملک باید باید ابتدا موقعیت سکونت ملک خود را در سامانه کاتب مشخص نماید، به این صورت که باید در سامانه کاتب قید کند که خودش در ملک ساکن می باشد یا مستاجر، در حال تخریب و نوسازی است یا بازسازی، در صورتی که مالک ملک خود را به اجاره واگذار نموده است باید در سامانه کاتب گزینه ملک مستاجر دارد را انتخاب نماید.
حتما بخوانید: تنظیم قرارداد اجاره برای بیش تر از 2 سال
نکته مهم: چنانچه ملک شما در رهن بانک قرار داشته باشد، امکان تنظیم قرارداد اجاره از طریق سامانه خودنویس وجود ندارد.
سقف اجارهبها در سال 1404
در سال 1404 اجارهبها در شهر تهران تا ۲۵ درصد افزایش و همچنین در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزایش تصویب شد. با توجه به تصمیم و مصوب شدن میزان نرخ رشد اجارهبها در سال ۱۴۰۴ مطابق با قانون افزایش نرخ اجارهبها بیش از ۲۵ درصد در شهر تهران تخلف محسوب میشود و هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستأجر واحد مسکونی را اجاره بدهد. درصورتیکه مالک بیش از نرخ تعیینشده واحد مسکونی خود را به مستأجر اجاره دهد، مستأجر میتواند تا ۵ سال از مالک در مراجع قضایی شکایت کند، همچنین درصورتیکه مشاور املاکی بیش از نرخ اجارهبهای تعیینشده قرارداد منعقد کند با بازرسیهایی که انجام میشود با آنها برخورد خواهد شد.
حتما بخوانید: ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد اجاره در خودنویس و کاتب
معافیت های مالیات بر درآمد اجاره
موارد ذیل نیز مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر درآمد اجاره میشود:
- درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) این قانون و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجارهای که می پردازند، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
- در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دوساله مشمول هفتاد درصد (۷۰%) تخفیف و برای قرارداد سهسال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
- در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحتپوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پاییندرآمدی بر اساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
- واحدهایی که میزان اجاره بهای آنها حداقل پانزدهدرصد (۱۵%) کمتر از ارزش اجاره منطقهای موضوع ماده (۸) قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» باشد از پنجاهدرصد (۵۰%) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار میشوند.
حتما بخوانید: قانون جدید مالیات بر اجاره املاک 1405
نکات مهم قانون جدید اجاره خودنویس
-
- در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دوساله مشمول هفتاد درصد (۷۰%) تخفیف و برای قرارداد سهسال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
- در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پاییندرآمدی بر اساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
- موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت نمایند. در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه های مذکور به تشخیص مرجع قضائی، موجر مشمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی نمی شود.
- مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.
- کلیه قراردادهایی که اثر آن انتقال مالکیت منافع است، در این قانون و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، در حکم اجاره است.
- در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
حتما بخوانید: محاسبه آنلاین مالیات بر درامد اجاره
کلام پایانی
با توجه به تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره و معافیت های مالیاتی و مجازات های بازدارنده که برای این دسته از معاملات در نظر گرفته شده است، بهتر است پیش از انجام معامله حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
دفتر حقوقی وکلای دادرس با گروهی متشکل از وکلای متخصص در حوزه املاک برای انجام معامله ای امن در کنار شما است.
سوالات متداول
آیا نیازی به ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس وجود دارد؟
در صورت ثبت نکردن قرارداد اجاره در سامانه خودنویس، چه اتفاقی میافتد؟
سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟
آیا نیازی به اعلام وضعیت ملک خود در سامانه املاک (سامانه کاتب) است؟
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
