در سال 1389، پس از بالا رفتن حجم اختلافات مردم در زمینه قرارداد پیش فروش و افزایش کلاهبرداریهایی که در قالب پیش فروش ملک صورت میگرفت، قانونگذار جهت کاهش این مشکلات، قانون پیش فروش ساختمان را تصویب کرد. در حال حاضر این قانون مهمترین قانون حاکم در زمینه قراردادهای پیش فروش ساختمان میباشد.
البته برخی از حقوقدانان معتقدند که این قانون صرفاً بر قراردادهای پیشفروش که بر طبق این قانون در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند حاکم است و قراردادهای عادی پیشفروش تابع این قانون نیست. این نظر به شرحی که خواهد آمد موردپذیرش نیست و کلیه قراردادهای پیشفروش اعم از عادی یا رسمی تابع قانون پیشفروش هستند.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پیش فروش ساختمان چیست؟
پیشفروش ساختمان به معاملهای گفته میشود که در آن، خریدار قبل از پایان ساخت و تکمیل بنا، واحدی از یک پروژه ساختمانی را از سازنده خریداری میکند. در این نوع قرارداد، معمولاً خریدار مبلغی را به صورت مرحلهای و طبق پیشرفت کار پرداخت میکند و مالکیت رسمی پس از پایان ساخت و تنظیم سند رسمی منتقل میشود.
اصولا سازنده ها و یا مالکین آپارتمان های جهت پیش رفت پروژه اقدام به پیش فروش می نمایند، پیش خرید آپارتمان اقدامی با ریسک بالا می باشد لذا بهتر است حتما جهت تنظیم قرارداد پیش فروش و شرایط معامله با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
حتما بخوانید: قانون جدید پیش فروش ساختمان
قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟
قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی است که طی آن، فروشنده (معمولاً سازنده یا مالک زمین) متعهد میشود واحدی از ساختمان در حال احداث را در آینده، پس از تکمیل، به خریدار تحویل دهد. این قرارداد باید مطابق قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تنظیم شده و بهصورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسد. اطلاعاتی مانند مشخصات فنی ملک، متراژ، طبقه، شماره واحد، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، خسارت دیرکرد و ضمانت اجرا باید در قرارداد قید شود. خریدار موظف است اقساط را طبق پیشرفت کار پرداخت کند و فروشنده نیز موظف به تحویل بهموقع واحد مطابق مشخصات فنی میباشد. تنظیم این نوع قرارداد بدون رعایت شرایط قانونی، میتواند منجر به مشکلات حقوقی، کلاهبرداری یا از دست رفتن سرمایه شود. بنابراین، استفاده از مشاوره حقوقی هنگام عقد قرارداد پیشفروش توصیه میشود.
حتما بخوانید: نمونه قرارداد پیش فروش و پیش خرید
ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان
1- بر اساس ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیش فروشنده و پیش خریدار باید قرارداد پیش فروش را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ( کاتب) به ثبت برساند.
چنانچه پیش فروشنده یا پیش خریدار نسبت به تنظیم یا ثبت قرارداد در سامانه کاتب یا ساغر اقدام ننمایند، دعاوی آن ها در مراجع قضایی قابل استماع نمی باشد.
2- بر اساس ماده 3 قانون پیش فروش، طرفین ملزم هستند قراداد پیش فروش را به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمایند.
چنانچه طرفین نسبت به تنظیم قرارداد به صورت رسی اقدام نکنند، قرارداد عادی معتبر ولی برای پیش فروشنده و مشاور املاک دارای مسئولیت کیفری می باشد.
نکته مهم: ثبت رسمی قرارداد های پیش فروش صرفا با اخذ شناسه یکتا امکان پذیر است.
حتما بخوانید: راهنمای جامع در مورد قراردادهای پیش فروش و پیش خرید
وضعیت حقوقی قرارداد پیشفروش با سند عادی
با توجه به الزام ماده 3 قانون مذکور به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش و ضمانت اجرای تعیینشده در ماده 23 قانون موصوف، برای تخلف از ماده 3، موضوعی که در بین حقوقدانان مورد اختلاف است، وضعیت حقوقی قرارداد پیشفروش است.
در بین محاکم و حقوقدانان سه نظریه در این خصوص وجود دارد.
- بطلان و عدم اعتبار قرارداد عادی پیشفروش
- اعتبار قرارداد عادی و شمول قانون مدنی
- اعتبار قرارداد عادی و شمول قانون پیشفروش ساختمان
از بین این سه نظریه، نظر سوم مستند به موارد ذیل قابلپذیرش است.
- بر اساس اصول حقوقی اصل بر صحت قراردادها و عقود است و بطلان و بیاعتباری یک قرارداد نیاز بهتصریح قانون دارد.
- قانون پیشفروش ساختمان در جهت حمایت از حقوق پیش خریدار تصویبشده است و درصورتیکه قراردادهای عادی پیشفروش را فاقد اعتبار بدانیم، این موضوع به حقوق پیش خریدار لطمه وارد میکند.
- اگرچه ماده 3 قانون پیشفروش، پیش فروشنده ملزم به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش شده است، اما در ماده 23 همان قانون ضمانت اجرای تخلف پیش فروشنده پیشبینیشده است و در قانون مذکور هیچ ضمانت اجرایی دیگری اعم از بطلان و یا بیاعتباری قراردادهای عادی ذکر نشده است.
حالا با توجه به توضیحاتی که در بالا به آن اشاره شد، سؤالی که میتوان در خصوص پیش فروش ساختمان مطرح نمود این است که چه شخص یا اشخاصی حق پیشفروش ساختمان را دارند؟
پیش فروش ساختمان در رویه قضایی
قرارداد پیشفروش ساختمان از جمله قراردادهایی است که قانونگذار برای آن مقررات ویژهای وضع کرده و رویه قضایی نیز در طول سالهای اخیر اصول و معیارهای مشخصی را برای تفسیر و اجرای آن توسعه داده است. منظور از «پیشفروش ساختمان در رویه قضایی» مجموعه آرای دادگاهها و قواعد حقوقی حاکم بر اختلافات ناشی از این قراردادها است که نحوه اجرای تعهدات، آثار حقوقی قرارداد و ضمانت اجراهای ناشی از تخلف طرفین را مشخص میکند.
بر اساس قانون پیشفروش ساختمان، این قرارداد دارای ماهیتی خاص بوده و در چارچوب مقررات ویژهای تنظیم میشود. از آنجا که قرارداد پیشفروش پس از انعقاد، برای طرفین لازمالاجرا است، اصل لزوم قراردادها بر آن حاکم بوده و فروشنده و خریدار، همچنین قائممقام قانونی آنان، مکلف به اجرای تعهدات پذیرفتهشده هستند. در صورت تخلف هر یک از طرفین، امکان طرح دعوای الزام به ایفای تعهد، مطالبه خسارت یا استفاده از سایر ضمانت اجراهای قانونی وجود خواهد داشت.
بررسی آرای محاکم نشان میدهد که دادگاهها در رسیدگی به دعاوی ناشی از پیشفروش ساختمان، توجه ویژهای به شرایط قانونی انعقاد قرارداد دارند. از جمله مهمترین موضوعات مورد بررسی، وضعیت ثبتی ملک، مالکیت فروشنده، وجود پروانه ساختمانی، مشخصات فنی پروژه و رعایت الزامات مقرر در قانون پیشفروش ساختمان است. همچنین محاکم در بسیاری از پروندهها، انطباق قرارداد با شرایط و الزامات قانونی را ملاک اعتبار و قابلیت استناد آن قرار داده و در تفسیر روابط طرفین، مقررات خاص قانون پیشفروش را مدنظر قرار میدهند.
چه اشخاصی حق پیش فروش ساختمان را دارند؟
بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، اشخاص زیر حق پیشفروش را دارند:
- مالک رسمی ملک
- پیش خریدار رسمی
- سازنده سرمایهگذار دارای قرارداد رسمی
- مستأجر زمین با داشتن حق احداث بنا بهصورت رسمی
البته اگر قرارداد پیشفروش عادی را نیز معتبر و نافذ بدانیم، اشخاص زیر، اگرچه مشمول مجازت ماده 23 قانون مذکور میشوند، میتوانند اقدام به پیشفروش نمایند:
- پیش خریدار که با سند عادی ملک را پیشخرید کرده
- سازندهای که بر اساس قرارداد عادی مشارکت در ساخت اقدام به ساخت ملک نموده است
در قرارداد رسمی پیش فروش قید چه مواردی الزامی میباشد
- اسم و مشخصات طرفین
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوضاع و امکانات واحد ساختمانی
- مشخصات فنی و معماری ساختمان
- شماره قبوض اقساطی
- زمان تحویل ساختمان پیشفروش شده
- خسارات، تضمینها، قرارداد بیمه، تغییر قیمت
مدارک موردنیاز برای ثبت رسمی قرارداد پیشفروش
مدارک موردنیاز برای ثبت رسمی قرارداد پیشفروش به شرح زیر است
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با سند رسمی مشارکت در ساخت
- پروانه ساخت کل ساختمان
- شناسنامه فنی ساختمان
- بیمهنامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 قانون
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات ساختمان
حلوفصل اختلافات ناشی از قرارداد پیشفروش
بر اساس ماده 20 قانون پیشفروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش توسط حیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده نیک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام میپذیرد.
با توجه به این ماده، در حال حاضر بین مراجع قضایی در خصوص رسیدگی دعاوی ناشی از پیشفروش ساختمان اختلافنظر است. گروهی از دادگاهها معتقدند که مراجع قضایی صلاحیت رسیدگی به این دعاوی را ندارند و اختلاف باید از طریق داوری حلوفصل شود. گروهی دیگر معتقدند چون این نامه اجرای ماده 20 قانون مذکور هنوز تهیه نشده است، پس مراجع قضایی صلاحیت رسیدگی دارند.
وضعیت قرارداد پیشفروش در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
بخش قابلتوجهی از پیشفروشها توسط سازندهها و یا مالکینی صورت میگیرد که در قالب قراردادهای مشارکت در ساخت مالک شدهاند. این سازندهها به استناد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به پیشفروش میکنند.
برخی مواقع ممکن است به دلیل اختلافاتی که بین مالک و سازنده ایجاد میشود قرارداد مشارکت توسط سازنده و یا مالک فسخ میشود. سؤالی که در چنین شرایطی مطرح میشود آن است که در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تکلیف قرارداد پیشفروش چیست؟ آیا قرارداد پیشفروش هم بهخودیخود منحل میشود؟
حتما بخوانید: تاثیر فسخ قراداد مشارکت در ساخت بر قرارداد پیش فروش
برای پاسخ به پرسش فوقالذکر باید قرارداد پیشفروش را در دو حالت مختلف در نظر بگیریم:
حالت اول قرارداد پیشفروش:
زمانی است که سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت حق پیشفروش ملک را نداشته و چنین حقی از سازنده سلب شده است. در این وضعیت بدون شک در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش روش نیز خودبهخود منحل میگردد و پیش خریدار میبایست برای دریافت اصل وجه پرداختی، پیش فروشنده مراجعه کند.
حالت دوم قرارداد پیشفروش:
وقتی است که سازنده طبق قرارداد مشارکت در ساخت حق پیشفروش داشته است. در این حالت با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت هیچ خللی در قرارداد پیشفروش ایجاد نمیشود و قرارداد پیشفروش معتبر و نافذ خواهد بود. البته با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات سازنده به مالک یا مالکین ملک منتقل میشود و ایشان مسئولیت اجرای قرارداد را دارند.
نکات قابلتوجه در مورد پیشفروش ساختمان
- هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیشفروش، جلوگیری از قراردادهای معارض است.
- دعوی الزام به تنظیم سند پیشفروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح میشود، اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک منطقیتر است.
- سند پیشفروش که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته میشود، در حقیقت، قرارداد پیشفروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان ماده 23
ماده 23 قانون پیشفروش ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیشفروش را بیان نموده است، یعنی اگر قرارداد پیشفروش در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشود چه مجازاتی خواهد داشت:
بر اساس ماده فوق: پیشفروش ملک در قالب قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب میشود، این جرم جزء جرائم قابلگذشت است و صرفاً با شکایت پیش خریدار یا وزارت راه و شهرسازی قابلتعقیب است و در صورت اعلام رضایت شاکی، تعقیب کیفری پیش فروشنده متوقف خواهد شد.
اشکالات ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان
ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان از زمان تصویب تاکنون با انتقادات متعددی از سوی حقوقدانان و فعالان حوزه ساختوساز مواجه بوده است. مهمترین ایراد این ماده آن است که ضمانت اجرای کیفری نسبتاً سنگینی را برای عدم تنظیم سند رسمی پیشبینی کرده، در حالی که در بسیاری از مناطق کشور امکان اجرای کامل تشریفات قانونی پیشفروش در عمل با موانع اداری و اجرایی روبهرو است. از سوی دیگر، برداشتهای متفاوت محاکم از آثار قراردادهای عادی پیشفروش باعث شده است که در برخی پروندهها میان اعتبار حقوقی قرارداد و مسئولیت کیفری ناشی از تنظیم آن تفکیک ایجاد شود. همچنین برخی معتقدند جرمانگاری گسترده رفتارهای مرتبط با پیشفروش، به جای کاهش اختلافات، موجب افزایش پروندههای کیفری در این حوزه شده است. علاوه بر این، ابهام در حدود مسئولیت مشاوران املاک، نحوه احراز سوءنیت مرتکب و تأثیر تخلفات شکلی بر اعتبار قرارداد، از دیگر چالشهایی است که در اجرای ماده ۲۳ مشاهده میشود. به همین دلیل، بسیاری از صاحبنظران بر این باورند که بازنگری در این ماده و ایجاد هماهنگی بیشتر میان اهداف قانونگذار و نیازهای عملی بازار مسکن ضروری به نظر میرسد.
کلام پایانی
یکی از الزامات قرارداد پیش فروش، تنظیم قراداد در دفاتر اسناد رسمی می باشد. صرفنظر از تنظیم قرارداد پیش فروش، با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی، این نوع قراداد باید با اخذ شناسه یکتا و ثبت در سامانه کاتب نیز انجام گیرد. با توجه به این که تنظیم این نوع قرارداد های دارای پیچیدگی های خاصی می باشد، لذا بهتر است در این خصوص حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
سوالات متداول درباره پیشفروش ساختمان
آیا پیشفروش ساختمان قانونی است؟
آیا قرارداد پیشفروش باید محضری باشد؟
اگر سازنده بعداً از فروش منصرف شود، چه حقوقی دارم؟
پیشفروش از چه مرحلهای از ساخت امکانپذیر است؟
چگونه مطمئن شوم که واحد پیشفروششده متعلق به فروشنده است؟
