بعد از تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چنانچه مالکیت اموال غیرمنقول تغییر یابد، سند مالکیت به رنگ سبز صادر می شود که در روی آن قید شده است که انتقال مالکیت این اسناد باید به صورت رسمی انجام شود.
متاسفانه برخی از افراد سودجو با سوء استفاده از عدم آگاهی آحاد افراد جامعه، این دسته از املاک را با مبایعه نامه عادی به فروش می رسانند و بعد از دریافت بخش یا تمام ثمن، از تنظیم سند رسمی و تحویل ملک خودداری و اعلام می نمایند که به دلیل اینکه ملک دارای سند سبز رنگ بوده، معامله باطل می باشد و خریدار برای دریافت ثمن به دادگاه مراجعه نماید.
در این مقاله به بررسی این نوع معامله و عواقب آن و روش های شکایت کیفری و حقوقی خواهیم پرداخت.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
آیا فروش ملک با مبایعه نامه عادی در خصوص ملاک با سند سبز رنگ کلاهبرداری است؟
خیر، قانونگذار مستند به ماده یک قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اعلام نموده است که:
((هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست)). اشخاص سودجو دقیقا از همین مورد استفاده و ملک خود را بر اساس مبایعه نامه عادی فروخته و از تنظیم سند خودداری مینمایند.
تبصره 4 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.
این تبصره پاشینه آشیل این قانون خواهد شد که ممکن است به از دست رفتن دارایی ها و اموال اشخاص نا آگاه شود.
سند سبز رنگ
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام به صدور سند مالکیت به رنگ سبز نموده است. این سند یک خصیصه خیلی مهم دارد و آن این است که با مبایعه نامه عادی قابل نقل و انتقال نمی باشد.
حتما بخوانید: سند حدنگار سبز رنگ چیست؟
تنظیم مبایعه نامه عادی برای املاک دارای سند سبز رنگ
مبایعهنامه عادی در معاملات مربوط به سند سبز رنگ، ذاتاً مفید انتقال مالکیت نیست و حتی تعهد به انتقال رسمی محسوب نمیشود. به بیان حقوقی، مبایعهنامه عادی در خصوص املاک دارای سند سبز رنگ حتی تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را ایجاد نمیکند.
اگر این موضوع بهدرستی درک نشود، خریدار ممکن است با وجود پرداخت ثمن، همچنان فاقد مالکیت رسمی باشد. از دیدگاه دادگاهها نیز، اصل بر این است که مالکیت املاک دارای سند سبزرنگ تنها از طریق ثبت رسمی منتقل میشود.
روش های معامله با املاک دارای سند سبز رنگ
قانونگذار جهت انجام معامله در خصوص املاک دارای سند تک برگ سبز رنگ، 3 روش را پیش روی خریدار و فروشنده قرار داده است، در ذیل به طور مفصل به هر سه مورد خواهیم پرداخت.
قرارداد یکسان
بر اساس تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به نمونه های متحدالشکل و از پیش تعریف شده ای از قرارداد ها گفته می شود که در سامانه کاتب قرار گرفته و طرفین معامله می توانند جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول از این قرارداد ها استفاده نمایند. این قرارداد کلیه ملاحظات طرفین اعم از خریدار و فروشنده را در نظر گرفته و به صورت آنلاین نسبت به اخذ استعلامت مربوطه اعم از مشخصات هویتی خریدار و فروشنده، ممنوع المعامله نبودن، مشخصات ملک موضوع معامله، بازداشت نبودن و در رهن نبودن اقدام می نماید.
حتما بخوانید:قرارداد یکسان چیست؟
پیش نویس قرارداد
در پیش نویس قراردادهای سامانه کاتب، هیچ تعهدی برای خریدار و فروشنده ایجاد نخواهد شد و چنانچه طرفین ظرف 5 روز از تاریخ انعقاد پیش نویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه ننمایند، قرارداد از بین خواهد رفت، پس چنانچه برای خرید و فروش ملک با اسناد سبز رنگ اقدام می نمایید بهتر است هیچ مبلغی بین طرفین رد و بدل نشود.
مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی
چنانچه طرفین معامله املاک دارای اسناد سبز رنگ قصد انجام معامله را داشته باشند، علاوه بر دو روش بالا، می توانند به صورت مستقیم به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند، پس بهترین روش این می باشد که متعاملین با یکدیگر به دفاتر اسناد رسمی جهت انجام معامله مراجعه نماید.
کلام پایانی
با توجه به تغییرات بسیار مهمی که در این دسته از املاک رخ داده است و صدور اسناد سبز رنگ در خصوص اموال غیرمنقول، حتما با وکلا یا اشخاص متخصص در این حوزه مشورت نمایید، چرا که در صورت ورود ضرر در خصوص این دسته از معاملات، جبران آن غیر ممکن یا بسیار دشوار می باشد.
سوالات متداول
آیا برای خرید یا فروش املاک با سند سبز رنگ حتما باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد؟
چنانچه ملکی به صورت مبایعه نامه عادی فروخته شود، آیا مسئولیتی متوجه بنگاه معاملات ملکی هم هست؟
