پیشفروش آپارتمان سالهاست بهعنوان یکی از روشهای رایج خرید ملک در ایران شناخته میشود؛ روشی که به خریدار امکان میدهد قبل از تکمیل پروژه، صاحب واحد مسکونی شود. اما همین شیوه، به دلیل ماهیت خاص خود، همواره با ابهامات و خطرات حقوقی جدی همراه بوده است.
کلاهبرداریهای گسترده، فروش یک واحد به چند نفر، نبود سند رسمی، اختلافات سنگین قضایی و بیاعتباری قراردادهای عادی باعث شد پیشفروش آپارتمان به یکی از پرریسکترین معاملات ملکی تبدیل شود. حجم بالای پروندههای قضایی در این حوزه، زنگ خطری جدی برای قانونگذار بود.
در همین راستا، با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قواعد پیشفروش ساختمان بهطور اساسی تغییر کرده است. در این مقاله بررسی میکنیم پیشفروش آپارتمان طبق قانون جدید چه شرایطی دارد، چه قراردادهایی معتبرند، چه مدارکی لازم است و انجام معامله خارج از چارچوب رسمی چه پیامدهایی خواهد داشت.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982 – 02188671536
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
منظور از «قانون جدید پیشفروش آپارتمان» چیست؟
منظور از قانون جدید در این مقاله، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
((هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.))
مطابق این قانون کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله بیع، صلح، اجاره بلندمدت و پیشفروش، باید بهصورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی یا سامانههای مورد تأیید قانون ثبت شوند. این قانون، عملاً معاملات عادی املاک را فاقد اعتبار قانونی مؤثر میداند و آثار حقوقی جدی برای عدم ثبت رسمی در نظر گرفته است.
حتما بخوانید: جدیدترین قانون پیش فروش ساختمان مطابق قانون الزام به ثبت رسمی
چرا قانون جدید برای پیشفروش آپارتمان تصویب شد؟
قبل از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بخش زیادی از معاملات پیشفروش با قولنامههای عادی یا قراردادهای دستنویس انجام میشد. این وضعیت مشکلات متعددی ایجاد کرده بود، از جمله:
- فروش یک واحد به چند نفر
- عدم امکان اثبات مالکیت خریدار
- عدم شفافیت در تعهدات سازنده
- اطاله دادرسی و تضییع حقوق خریداران
قانونگذار با تصویب قانون جدید، بهدنبال پایان دادن به اعتبار معاملات عادی در حوزه املاک و ایجاد شفافیت، امنیت حقوقی و قابلیت پیگیری قانونی بوده است.
حتما بخوانید: راهنمای جامع قرارادهای پیش فروش و پیش خرید
وضعیت پیشفروش آپارتمان بعد از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی
پیشفروش بدون سند رسمی چه وضعیتی دارد؟ مطابق قانون پیش فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند. جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.
چنانچه قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم شود مطابق قانون پیش فروش معتبر ولی دارای مجازات خواهد بود ولی بر اساس قانون جدید، پیشفروش آپارتمان با قرارداد عادی (قولنامهای) نهتنها امنیت حقوقی ندارد، بلکه در بسیاری موارد در مراجع قضایی قابل استناد مؤثر نیست و امکان ثبت رسمی مالکیت برای خریدار ایجاد نمیکند، ریسک از بین رفتن سرمایه خریدار را بهشدت افزایش میدهد. به بیان ساده، قرارداد پیشفروش بدون ثبت رسمی مطابق قانون جدید در هیچ مرجعی پذیرفته نخواهد شد.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی
مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، جهت تنظیم قرارداد های پیش فروش ساختمان طرفین باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در زمان مراجعه باید مدارک ذیل را به همراه داشته باشند:
- سند رسمی مالکیت یا سند اجاره با حق احداث بنا
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
کلام پایانی
پیشفروش آپارتمان بعد از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دیگر مثل گذشته نیست. دوران قراردادهای عادی و قولنامهای عملاً به پایان رسیده و هر معاملهای خارج از چارچوب رسمی، میتواند خسارات جبرانناپذیری بههمراه داشته باشد.
اگر قصد پیشخرید یا پیشفروش آپارتمان دارید، قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت کنید تا سرمایه، زمان و آرامش خود را به خطر نیندازید.
حتما بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش
سوالات متداول
آیا امکان تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در بنگاه املاک وجود دارد؟
اگر در دفاتر اسناد رسمی قرارداد پیش فروش تنظیم نشود ضمانت اجرای ان چیست؟
