تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه | وکیل دعاوی تخلیه

یکی از رایج‌ترین دعاوی در روابط میان موجر و مستأجر، تخلیه ملک است. بسیاری از مالکان تصور می‌کنند پس از پایان مدت اجاره، بدون تشریفات خاص می‌توانند مستأجر را از ملک خارج کنند؛ در حالی که قانون، بسته به نوع قرارداد اجاره و شرایط آن، دو شیوه متفاوت برای تخلیه پیش‌بینی کرده است: دستور تخلیه و حکم تخلیه. هرچند هدف هر دو، تخلیه ملک است، اما از نظر شرایط صدور، مرجع رسیدگی، مدت زمان، امکان اعتراض، تشریفات دادرسی و آثار حقوقی تفاوت‌های اساسی با یکدیگر دارند. عدم آگاهی از این تفاوت‌ها ممکن است موجب طرح دعوای اشتباه و اتلاف وقت و هزینه شود.

در این مقاله به بررسی کامل تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه، شرایط صدور هر یک، مدارک لازم، مراحل رسیدگی و نکات کاربردی برای موجران و مستأجران خواهیم پرداخت.

منظور از دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه تصمیمی است که بدون رسیدگی ماهوی و بدون تشکیل جلسه رسیدگی توسط مرجع صالح صادر می‌شود و صرفاً در مواردی امکان صدور آن وجود دارد که قانون شرایط خاصی را پیش‌بینی کرده باشد. هدف قانونگذار از پیش‌بینی دستور تخلیه، حمایت از مالک در مواردی است که ادامه تصرف مستأجر هیچ توجیه قانونی ندارد و قرارداد نیز پایان یافته است. به همین دلیل، دستور تخلیه از سریع‌ترین روش‌های قانونی برای استرداد ملک محسوب می‌شود.

حتما بخوانید: همه چیز درباره دستور تخلیه

شرایط صدور دستور تخلیه

برای اینکه موجر بتواند دستور تخلیه دریافت کند، معمولاً شرایط زیر باید وجود داشته باشد:

• مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
• قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد.
• قرارداد اجاره کتبی باشد.
• قرارداد توسط دو شاهد امضا شده باشد.
• اصل قرارداد اجاره ارائه شود.
• موجر مالک رسمی ملک باشد یا سمت قانونی خود را اثبات کند.

در صورت فقدان هر یک از این شرایط، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد و موجر باید دادخواست حکم تخلیه مطرح کند. شایان ذکر است که مطابق قانون جدید، صدور دستور تخلیه منوط به ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس می باشد.

حتما بخوانید: شرایط اجاره ملک با سند سبز رنگ

منظور از حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه رأیی است که پس از رسیدگی قضایی صادر می‌شود. در این حالت دادگاه یا شورای حل اختلاف ابتدا به ادعاهای طرفین رسیدگی کرده، دلایل و دفاعیات آنان را بررسی می‌کند و سپس رأی مقتضی صادر می‌شود.

در واقع، هرگاه موضوع نیازمند بررسی اختلاف باشد یا شرایط صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد، مرجع قضایی حکم تخلیه صادر خواهد کرد.

حتما بخوانید: همه چیز درباره حکم تخلیه

شرایط صدور حکم تخلیه

از جمله مواردی که نیاز به طرح دعوای حکم تخلیه وجود دارد:

• قرارداد شفاهی باشد.
• قرارداد کتبی فاقد امضای دو شاهد باشد.
• درباره اصالت قرارداد اختلاف وجود داشته باشد.
• مستأجر مدعی تمدید قرارداد باشد.
• قرارداد در سامانه خودنویس ثبت نشده باشد

 در این موارد موجر باید نسبت به طرح دعوی حکم تخلیه اقدام نماید. چه در دستور تخلیه و چه در حکم تخلیه، موجر باید مبلغ رهن مستاجر را قبل از اجرای حکم به حساب دادگستری واریز نماید.

حتما بخوانید: تنظیم قرارداد اجاره برای بیش از 2 سال

قانون جدید قرارداد اجاره سامانه های خودنویس و کاتب

چنانچه مالک ملکی هستید که تمایل دارید آن را به اجاره واگذار نمایید، حتما باید بسته به نوع سند مالکیت در یکی از سامانه های خودنویس یا کاتب ثبت نمایید.

ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس

اگر سند مالکیت شما به صورت تک برگ زرد رنگ می باشد و قصد تنظیم قرارداد اجاره را داشته باشید، قرارداد اجاره را باید در سامانه خودنویس تنظیم نمایید. این سامانه به صورت خودکاربری بوده و طرفین می توانند از طریق خودکاربری خود نسبت به تنظیم قرارداد اجاره اقدام نمایند.

حتما بخوانید: تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس

ثبت قرارداد اجاره در سامانه کاتب

اگر سند مالکیت شما به صورت تک برگ سبز رنگ می باشد، و قصد تنظیم قرارداد اجاره را داشته باشید، قرارداد اجاره باید در سامانه کاتب تنظیم شود. این سامانه بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه اندازی شده است.

حتما بخوانید: تنظیم قرارداد اجاره در سامانه کاتب

آیا مستأجر می‌تواند مانع اجرای دستور تخلیه یا حکم تخلیه شود؟

اصل بر این است که پس از صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه، رای باید اجرا گردد. در دستور تخلیه پس از صدور حکم، متقاضی می تواند درخواست اجرای حکم را نماید ولی در حکم تخلیه، متقاضی باید منتظر اعتراض و قطعی شدن دادنامه باشد و بعد از آن درخواست ارسال پرونده به اجرای احکام جهت اجرای حکم نماید. در هر صورت مستاجر نمی تواند از اجرای دادنامه جلوگیری نماید.

حتما بخوانید: عواقب عدم تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس و کاتب

قانون جدید تمدید اجاره با افزایش 25 درصد مبلغ اجاره

اخیرا مصوبه ای صادر شده مبنی بر اینکه کلیه قراردادهای اجاره در صورت درخواست مستاجر با افزایش  25 درصد مبلغ اجاره، تمدید خواهد شد و مراجع قضایی از صدور رای مبنی بر تخلیه ملک خودداری خواهند نمود. در این خصوص باید گفت که هیچ مصوبه ای نمی تواند از اجرای قانون جلوگیری نماید و اصولا مراجع قضایی در این خصوص قانون را اجرا خواهند نمود نه مصوبه را.

حتما بخوانید: قانون جدید تمدید اجاره 1405

کلام پایانی

اگر قرارداد اجاره دارای شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد و مدت آن پایان یافته باشد، معمولاً سریع‌ترین راه برای بازپس‌گیری ملک، دستور تخلیه است. اما هرگاه در خصوص قرارداد اختلاف وجود داشته باشد یا شرایط قانونی صدور دستور فراهم نباشد، تنها راه، طرح دعوای حکم تخلیه خواهد بود.

تشخیص صحیح اینکه در هر پرونده باید دستور تخلیه درخواست شود یا حکم تخلیه، نقش مهمی در سرعت رسیدگی و موفقیت دعوا دارد. به همین دلیل، توصیه می‌شود پیش از اقدام قضایی، وضعیت قرارداد و شرایط قانونی آن به دقت بررسی شود.

سوالات متداول