آیا قرارداد اجاره ملک شما به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه امتناع میکند؟ در روابط استیجاری، یکی از بزرگترین دغدغههای مالک (موجر)، فرآیند زمانبر و پیچیده تخلیه ملک است. قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، برای تشویق مالکان به اجارهدادن، راهکاری سریع به نام دستور تخلیه فوری را پیشبینی کرده است.
دستور تخلیه، برخلاف حکم تخلیه، یک فرآیند غیرقضایی و سریع است که در صورت رعایت شرایط شکلی اجارهنامه (مانند کتبی بودن و امضای دو شاهد)، بدون نیاز به رسیدگی ماهوی و طولانیمدت، صادر میشود. در این مقاله جامع، ما تمام نکات کلیدی مربوط به دستور تخلیه ملک را بررسی خواهیم کرد: از شرایط دقیق صدور دستور تخلیه فوری و تفاوت حیاتی آن با حکم تخلیه (از نظر قابلیت اعتراض)، تا نحوه اجرای آن و مرجع صالح رسیدگی (دادگاه صلح). با آگاهی از این مقررات، میتوانید به سریعترین شکل ممکن ملک خود را تحویل بگیرید.
دستور تخلیه چیست؟
در قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قانونگذار جهت حمایت از و تشویق اشخاص به اجاره دادن املاک، در کنار سایر مقررات، تخلیه سریع را نیز پیش بینی نموده تا با انقضاء مدت اجاره بدون رسیدگی ماهوی دستور تخلیه صادر شود. ولی این دستور تخلیه فوری مشروط به شرایطی بوده که موجر باید آن را رعایت نماید تا مراجع قاضیی نسبت به صدور دستور تخلیه فوری اقدام نمایند. شروط مذکور عبارتند از : قرارداد باید کتبی باشد، دو نفر شاهد امضا نموده باشند، مدت اجاره به اتمام رسیده باشد. در صورت وجود این شرایط مراجع قضایی نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام خواهند نمود. با توجه به این که دستور تخلیه به معنای حکم نبوده، پس قابل اعتراض نیز نخواهد بود.
نکته مهم: برای گرفتن دستور تخلیه، موجر باید مبلغ رهن (قرض الحسنه) مستاجر را به حساب دادگستری واریز نماید.
حتما بخوانید: ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس
شرایط صدور دستور تخلیه
برای اینکه مراجع قضایی به درخواست موجر (مالک ملک) جهت صدور درخواست تخلیه رسیدگی کنند دعوی یا درخواست مطروحه باید دارای شرایطی باشد که در ذیل به آن میپردازیم:
- قرارداد اجاره طرفین مشمول قانون 1376 باشد یعنی تاریخ شروع رابطه استیجاری انحا از 02/07/1376 به بعد باشد.
- قرارداد اجاره بهصورت کتب عادی و در دو نسخه تنظیمشده باشد والا اگر قرارداد رسمی باشد مطابق ماده 3 قانون 76، تخلیه توسط دوایر اجرای ثبت انجام میشود.
- قرا داد اجاره به امضاء موجر و مستأجر و دو شاهد رسیده باشد.
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
حتما بخوانید: قانون جدید تمدید قرارداد اجاره
حکم تخلیه
از رایجترین قراردادهایی که امروزه بین اشخاص تنظیم میشود، قرارداد اجاره است. بهموجب این سند، مستأجر مالک منافع ملک مستأجره خواهد شد و بابت آن مبلغی را بهعنوان اجاره به موجر پرداخت میکند. بر اساس این قرارداد، مستأجر و موجر موظفاند وظایف و تعهداتی را رعایت کنند. چنانچه هریک به تعهدات خود پایبند نباشند، قانونگذار راهکارهایی را پیشنهاد میدهد. حکم تخلیه یکی از مسائلی است که در صورت عدم تعهد مستأجر صورت میگیرد. چنانچه مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید و قرارداد اجاره شرایط صدور دستور تخلیه را نداشته باشد، مالک یا موجر صرفا می تواند درخواست صدور حکم تخلیه نماید.
نکته مهم: مطابق قانون جدید، صدور دستور تخلیه صرفا در خصوص قراردادهای اجاره ای صادر خواهد شد که در سامانه خودنویس ثبت شده باشد.
حتما بخوانید: تکلیف مستاجر بعد از فروش خانه توسط مالک
چه اجارههایی مشمول حکم تخلیه هستند؟
چنانچه قرارداد اجاره مسکونی پس از سال 76 منعقدشده باشد، بهموجب آن حکم تخلیه مستأجر در شرایط زیر امکانپذیر است:
- اگر مدتزمان اجاره تمامشده و مستأجر راضی به ترک ملک در زمان مقرر نباشد، موجر میتواند درخواست تخلیه را از محاکم قضایی بخواهد.
- بر اساس ماده 487 قانون مجازات اسلامی درصورتیکه مستأجر نسبت به اصل مستأجره تعدی و تفریظ داشته باشد، بهجز شرایطی که در قرارداد ذکر و توافق شده، درخواست تخلیه صادر خواهد شد.
- چنانچه بر اساس ماده 492 قانون، مستأجر بیش از حوزه توافقات از مورد اجاره استفاده کند و این اجاره بهحکم قرارداد و توافق به او داده نشده باشد.
- عدم پرداخت اجارهبها توسط مستأجر که بهموجب آن موجر میتواند از دفترخانه یا اداره ثبت، صدور اجراییه حکم تخلیه را دریافت و بر اساس آن اجارهبها را خواستار شود.
چه زمانی میتوانید علیه مستأجر دعوای حکم تخلیه مطرح کنید؟
برخی از قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، مشمول تخلیه فوری نیستند و در پایان مدت اجراِ، مالک برای تخلیه ملک، میبایست از طریق دادگاه عمومی اقدام و درخواست تخلیه ارائه کند. قراردادهای اجارهای که شرایط مذکور در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 را نداشته باشند (بهطور مثال امضاء دو شاهد را نداشته باشد) مشمول تخلیه فوری نخواهند بود.
دادگاه در جلسه رسیدگی، دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و درصورتیکه مستأجر در جلسه رسیدگی حاضر شود، دفاعیات وی را استماع میکند و در صورت محق بودن موجر، حکم به تخلیه ملک استیجاری صادر میکند.
مطابق با قوانین، در شرایط ذیل میتوانید حکم تخلیه مستأجر را درخواست نمایید:
- پایان قرارداد اجاره
- تخلف مستأجر از مفاد قرارداد
- پرداخت نکردن اجارهبها به مدت سه ماه متوالی
- تغییر کاربری ملک بدون رضایت مالک
- استفاده غیرقانونی از ملک
- آسیبرساندن به ملک یا بیتوجهی به نگهداری آن
- نبود قرارداد کتبی معتبر
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند، به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع قضایی رسیدگیکننده صادر میگردد. ماده (3) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این مزیت را برای موجر به وجود آورده است که «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطان قوه قضائیه انجام خواهد شد.»، بنابراین دعوای دستور تخلیه که صادر شد با شرایط یادشده بلافاصله اجرا میشود و منتظر رسیدگی به اعتراض مستأجر نمیشوند.
حتما بخوانید: تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
حتما بخوانید: همه چیز درباره مالیات بر درامد اجاره املاک
آیا مستأجر میتواند مانع اجرای دستور تخلیه یا حکم تخلیه شود؟
اصل بر این است که پس از صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه، رای باید اجرا گردد. در دستور تخلیه پس از صدور حکم، متقاضی می تواند درخواست اجرای حکم را نماید ولی در حکم تخلیه، متقاضی باید منتظر اعتراض و قطعی شدن دادنامه باشد و بعد از آن درخواست ارسال پرونده به اجرای احکام جهت اجرای حکم نماید. در هر صورت مستاجر نمی تواند از اجرای دادنامه جلوگیری نماید.
نکته مهم: چنانچه ملک موجر در رهن و بازداشت باشد، امکان تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس وجود ندارد و چنانچه قراداد اجاره از طریق سامانه خودنویس ثبت نگردد، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد.
قانون جدید دستور تخلیه قراردادهای یکسان سامانه کاتب
در راستای اجرای تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳، در صورت انقضای مهلت و عدم تمدید قرارداد اجاره ثبت شده در سامانه، انتقال دهنده (موجر) می تواند پس از واریز هزینه ودیعه به حساب امانی، از طریق سکو تقاضای دستور تخلیه ملک بر اساس ماده (۲۴) آیین نامه را ثبت نماید. سازمان مکلف است، دستور تخلیه را بر اساس ماده (۲۴) آیین نامه به صورت خودکار صادر و به انتقال دهنده و متصرف ابلاغ نماید. پس از تأیید تحویل یا تخلیه ملک توسط انتقال دهنده در سکو یا مأمور اجرای ثبت در سامانه، مبلغ به حساب منتقل الیه واریز می شود
سؤال: نحوه احراز تنظیم قرارداد در 2 نسخه چیست؟
حتما بخوانید: محاسبه آنلاین مالیات بر درامد اجاره
نحوه رسیدگی و صدور دستور تخلیه
شروع رسیدگی به تقاضایی صدور دستور تخلیه با تقدیم دادخواست یا درخواست به عمل میآید. ماده 10 آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر 76 این مطلب را پیشبینی کرده است.
مرجع صادرکننده دستور تخلیه در وقت فوقالعاده تقاضای موجر را تحت نظر قرار داده و در همان جلسه اگر شرایط صدور دستور تخلیه فراهم باشد مبادرت به صدور دستور تخلیه مینماید و اگر شرایط صدور دستور تخلیه فراهم نباشد دستور بایگانی کردن پرونده را صادر مینماید.
حتما بخوانید: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
نحوهی اجرای دستور تخلیه
وقتی دادگاه حکمی صادر میکند و آن حکم قطعی میشود، دادگاه صادرکننده حکم اقدام به صدور نامهای تحت عنوان اجراییه مینماید که شخصی که در حکم دادگاه محکومشده است باید رأی دادگاه را اجرا نماید. اصولاً برای اکثریت احکام دادگاه اجراییه صادر میشود ولی اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد زیرا دعوی و حکم نیست و بر این مطلب ماده 6 آییننامه اجرایی قانون 76 صراحت دارد که اجرای آن اجراییه نمیخواهد.
بنابراین پس از صدور دستور تخلیه، پرونده جهت اجرا به واحد اجرای احکام مدنی ارسال میشود.
- واحد اجرای احکام ظرف 24 ساعت پس از وصول دستور تخلیه باید نسبت به ارسال اخطاریه برای مستأجر اقدام نماید.
- در اخطاریه مستأجر قید میشود که حداکثر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه محل مورد اجاره اقدام نماید
- اگر مستأجر ظرف مهلت فوق محل مورد اجاره را تخلیه نکند امور اجرای احکام ((دادورز)) محل را تخلیه و تحویل موجر میدهد.
ماده 4 قانون موجر و مستاجر سال 1376
در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مالالاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهیهای فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
پس چنانچه طلبی از مستاجر داشته باشید، می توانید پس از واریز مبلغ قرض الحسنه به حساب دادگستری، درخواستی را مبنی بر خسارت یا اجاره معوقه به قاضی اجرای احکام ارائه و تقاضا نمایید که مبلغ مذکور تا تعیین تکلیف خسارت و اجاره معوقه، به مستاجر پرداخت نگردد.
حتما بخوانید: همه چیز درباره خلع ید
مرجع صالح برای طرح دعوای دستور تخلیه
مطابق با بند (ب) ماده (9) قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۰۹/۱۶ رسیدگی بهتمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجر بهجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف هست(در حال حاظر در صلاحیت دادگاه صلح می باشد)
دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. همچنین بهموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمانها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود. با توجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیدهای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست و دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است و هزینه دادرسی چندانی ندارد.
نکات مهم
- با توجه به مفاد ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و بند 4 ماده 2 آییننامه اجرایی این قانون، مرجع قضایی تنها در صورت انقضای مدت اجاره میتواند بر اساس ماده 3 این قانون دستور تخلیه صادر کند.
- دستور تخلیه صرفاً در خصوص املاک مسکونی صادر میگردد. در صورت انقراضی مدت اجرای املاک مسکونی، موجر با مراجعه به دادگاه صلح ، تقاضای صدور دستور تخلیه میکند.
- رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری و در صلاحیت دادگاه صلح است و این صلاحیت در صورتی است که قرارداد اجاره عادی باشد ، امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد، قرارداد کتبی باشد و مدت و مبلغ در قرارداد ذکرشده باشد.
- درصورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجرائیه در خصوص تخلیه، دفاتر اسناد رسمی تنظیمکننده سند و اداره اجرای ثبت است.
سؤال: آیا دستور تخلیه صادره در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قابل عدول است؟
نمونه دستور تخلیه
به تاریخ 01/01/94 و در وقت فوقالعاده پرونده کلاسه… تحت نظر است ملاحظه میگردد که موضوع پرونده درخواست صدور تخلیه یک واحد آپارتمان مسکونی هست نظر به اینکه شرایط صدور دستور تخلیه فراهم هست لذا دادگاه به شرح ذیل مبادرت به صدور دستور تخلیه مینماید.
((دستور تخلیه))
در خصوص درخواست آقای ((الف)) به طرفت آقای ((ب)) به خواسته صدور دستور تخلیه یک باب مغازه موضوع اجارهنامه عادی مورخ 01/01/92 نظر به اینکه شرایط صدور دستور تخلیه ازجمله احراز رابطه استیجاری بین طرفین و شمول قانون 76 بر روابط استیجاری آنها و انقضاء مدت اجاره محرز هست لذا مستند به مواد 2 و 3 از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 دستور تخلیه محل مورد اجاره صادر میگردد.
نمونه رای دادگاه در مورد دستور تخلیه سرقفلی
شماره دادنامه قطعی :
9409980241300399
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/11/25
چنانچه موجر سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، هنگام تخلیه باید سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر پرداخت کند؛ بنابراین صدور دستور اجرا توسط اداره ثبت منوط به تودیع سرقفلی است.
رای وحدت رویه دستور تخلیه
مستنبط از ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵ این است که قانون مزبور ناظر به عقود اجاره ایست که بعد ازتصویب آن قانون و ابتدا” منعقد میشوند و شامل اماکن تجاری که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق الذکر داشتهاند نمیشود و لذا در مورددعاوی مطروحه که بدلالت اسناد و اوراق پرونده مسبوق به رابطه استیجاری بتاریخ قبل از تصویب ماده واحده قانون مذکورمیباشند و تنظیم اجارهنامههای جدید فیالواقع و نقس الامر به منظور تمدید و تجدید اجاره قبلی بوده است صدور اجرائیه از جانب دفتر اسناد رسمی مبنی بر تخلیه این قبیلمحل کسب و پیشه مخالف قانون است.
کلام پایانی
با توجه به پیچیدگی های دستور تخلیه، چنانچه تمایل به گرفتن این دستور از مراجع قضایی دارید، حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت یا کلیه امور را به وکلای دادگستری بسپارید. دعوی دستور تخلیه علیرغم ظاهری ساده، بسیار پیچیده و دارای ظرافت های خاصی می باشد.
سوالات متداول
دستور تخلیه چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟
شرایط اصلی صدور دستور تخلیه فوری بر اساس قانون ۱۳۷۶ چیست؟
مرجع صالح برای طرح درخواست دستور تخلیه در حال حاضر کجاست؟
آیا برای اجرای دستور تخلیه، اجرائیه صادر میشود؟
منابع:
رای وحدت رای وحدت رویه در خصوص دستور تخلیه
نقش سرقفلی در صدور دستور تخلیه
