حکم تخلیه چیست | شرایط و مراحل گرفتن حکم تخلیه

آیا قرارداد اجاره‌تان مشمول شرایط تخلیه فوری (دستور تخلیه) نیست و اکنون مستأجر از تخلیه ملک شما خودداری می‌کند؟ در روابط استیجاری، زمانی که مستأجر به تعهدات خود (مانند پرداخت به‌موقع اجاره یا تخلیه پس از پایان مدت) عمل نکند، حکم تخلیه تنها راهکار قانونی برای بازپس‌گیری ملک است.

حکم تخلیه، رأی قطعی و لازم‌الاجرای دادگاه است که به مالک (موجر) اختیار می‌دهد تا ملک را از تصرف مستأجر خارج کند. این فرآیند اغلب در قراردادهایی که شرایط شکلی قانون سال ۱۳۷۶ (امضای دو شاهد و کتبی بودن) را نداشته باشند یا زمانی که موجر خواهان فسخ قرارداد در اثنای مدت است، مطرح می‌شود. در این مقاله به صورت دقیق و جامع به بررسی تفاوت حیاتی حکم تخلیه با دستور تخلیه، دلایل و شرایط صدور حکم تخلیه و مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه مستأجر در سال ۱۴۰۴ خواهیم پرداخت.

حکم تخلیه چیست؟

از رایج‌ترین قراردادهایی که امروزه بین اشخاص تنظیم می‌شود، قرارداد اجاره است. به‌موجب این سند، مستأجر مالک منافع ملک مستأجره خواهد شد و بابت آن مبلغی را به‌عنوان اجاره به موجر پرداخت می‌کند. بر اساس این قرارداد، مستأجر و موجر موظف‌اند وظایف و تعهداتی را رعایت کنند. چنانچه هریک به تعهدات خود پایبند نباشند، قانون‌گذار راهکارهایی را پیشنهاد می‌دهد. حکم تخلیه یکی از مسائلی است که در صورت عدم تعهد مستأجر صورت می‌گیرد. مستأجر در حین قرارداد با امضای خود تعهد می‌دهد که تمامی بندها را رعایت کند.

دستور تخلیه چیست؟

در قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قانونگذار جهت حمایت از و تشویق اشخاص به اجاره دادن املاک، در کنار سایر مقررات، تخلیه سریع را نیز پیش  بینی نموده تا با انقضاء مدت اجاره بدون رسیدگی ماهوی دستور تخلیه صادر شود. ولی این دستور تخلیه فوری مشروط به شرایطی بوده که موجر باید آن را رعایت نماید تا مراجع قاضیی نسبت به صدور دستور تخلیه فوری اقدام نمایند. شروط مذکور عبارتند از:

• قرارداد باید کتبی باشد.
• دو نفر شاهد امضا نموده باشند.
• مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.

در صورت وجود این شرایط مراجع قضایی نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام خواهند نمود. با توجه به این که دستور تخلیه به معنای حکم نبوده، پس قابل اعتراض نیز نخواهد بود.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

 پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند، به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع قضایی رسیدگی‌کننده صادر می‌گردد. ماده (3) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این مزیت را برای موجر به وجود آورده است که «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی‌ توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطان قوه قضائیه انجام خواهد شد.»، بنابراین دعوای دستور تخلیه که صادر شد با شرایط یادشده بلافاصله اجرا می‌شود و منتظر رسیدگی به اعتراض مستأجر نمی‌شوند و اگر مدت اجاره منقضی نشده باشد پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی‌حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می‌گردد. لیکن اگر مدعی فسخ قرارداد دراثنای مدت قرارداد باشد، باید دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید. حکم تخلیه برخلاف دعوای دستور تخلیه قابل‌اعتراض و تجدیدنظرخواهی هست.

چه اجاره‌هایی مشمول حکم تخلیه هستند؟

چنانچه قرارداد اجاره مسکونی پس از سال 76 منعقدشده باشد، به‌موجب آن حکم تخلیه مستأجر در شرایط زیر امکان‌پذیر است:

• اگر مدت‌زمان اجاره تمام‌شده و مستأجر راضی به ترک ملک در زمان مقرر نباشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه را از محاکم قضایی بخواهد.
• بر اساس ماده 487 قانون مجازات اسلامی درصورتی‌که مستأجر نسبت به اصل مستأجره تعدی و تفریظ داشته باشد، به‌جز شرایطی که در قرارداد ذکر و توافق شده، درخواست تخلیه صادر خواهد شد.
• چنانچه بر اساس ماده 492 قانون، مستأجر بیش از حوزه توافقات از مورد اجاره استفاده کند و این اجاره به‌حکم قرارداد و توافق به او داده نشده باشد.
• عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر که به‌موجب آن موجر می‌تواند از دفترخانه یا اداره ثبت، صدور اجراییه حکم تخلیه را دریافت و بر اساس آن اجاره‌بها را خواستار شود.

چه زمانی می‌توانید علیه مستأجر دعوای تخلیه مطرح کنید؟

برخی از قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، مشمول تخلیه فوری نیستند و در پایان مدت اجراِ، مالک برای تخلیه ملک، می‌بایست از طریق دادگاه عمومی اقدام و درخواست تخلیه ارائه کند. قراردادهای اجاره‌ای که شرایط مذکور در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 را نداشته باشند (به‌طور مثال امضاء دو شاهد را نداشته باشد) مشمول تخلیه فوری نخواهند بود.

دادگاه در جلسه رسیدگی، دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و درصورتی‌که مستأجر در جلسه رسیدگی حاضر شود، دفاعیات وی را استماع می‌کند و در صورت محق بودن موجر، حکم به تخلیه ملک استیجاری صادر می‌کند.

مطابق با قوانین، در شرایط ذیل می‌توانید حکم تخلیه مستأجر را درخواست نمایید:

• پایان قرارداد اجاره
• تخلف مستأجر از مفاد قرارداد
• پرداخت نکردن اجاره‌بها به مدت سه ماه متوالی
• تغییر کاربری ملک بدون رضایت مالک
• استفاده غیرقانونی از ملک
• آسیب‌رساندن به ملک یا بی‌توجهی به نگهداری آن
• نبود قرارداد کتبی معتبر

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه مستأجر در سال ۱۴۰۴

بسته به نوع قرارداد و مبلغ اجاره، مراجع زیر صلاحیت رسیدگی دارند:

• دادگاه صلح محل وقوع ملک برای قراردادهای رسمی یا با کد ره‌گیری
• شورای حل اختلاف برای قراردادهای عادی یا املاکی با رهن کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان

مدارک موردنیاز برای ثبت دادخواست تخلیه

هنگام ثبت دادخواست حکم تخلیه، به مدارک زیر نیاز دارید:

• سند مالکیت یا مدرک معتبر اثبات مالکیت
• قرارداد اجاره یا رسیدهای پرداخت اجاره
• کارت ملی و شناسنامه مالک
• اظهارنامه رسمی ارسالی به مستأجر
• گواهی کد ره‌گیری قرارداد اجاره در صورت ثبت رسمی

سوالات متداول