اثبات مالکیت یکی از اساسیترین حقوق هر فرد است؛ بهویژه زمانی که پای املاک ثبتنشده در میان باشد. این دعوی زمانی مطرح میشود که فردی، با وجود عدم در اختیار داشتن سند رسمی ثبتی، مدعی مالکیت بر یک مال (اغلب غیرمنقول) است و برای رفع تصرف یا استفاده از منافع مال خود نیاز به تأیید دادگاه دارد.
در این مقاله جامع، به بررسی مفهوم دقیق اثبات مالکیت، تفاوت کلیدی آن با “اثبات وقوع بیع”، مدارک و مراحل لازم برای طرح دعوی و مهمتر از همه، رویه قضایی دادگاهها در مواجهه با سند عادی و سند رسمی خواهیم پرداخت. با آگاهی از این نکات، مسیر حقوقی خود را برای احقاق حق مالکیت هموار کنید.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پشتیبانی واتس اپ:09224151124
اثبات مالکیت به چه معنا است؟
زمانی که شخصی مدعی مالکیت مال منقول و یا غیرمنقول می باشد و مدارک رسمی مبنی بر مالکیت در خصوص آن اموال ندارد، می تواند با مدارک ادعایی خود در مراجع قضایی نسبت به اثبات مالکیت خود اقدام نماید.اثبات مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول ثبت شده پذیرفته نمی شود، یعنی اگر شخصی مدعی مالکیت مال غیرمنقول باشد و آن ملک سابقه ثبتی نداشته باشد ( یعنی در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد ) نمی تواند دادخواست اثبات مالکیت مطرح کند. پس ما فرضی را در نظر خواهیم گرفت که شخصی مدعی مالکیت ملکی است و ملک دارای سابقه ثبتی نمی باشد که در این صورت می تواند دادخواست اثبات مالکیت مطرح نماید.
حق مالکیت دارای سه عنصر و ویژگی زیر است:
- حق استعمال
- حق بهرهبرداری
- حق تصرف
حق مالکیت رابطهای است اعتباری بین مال ازیکطرف و بین شخص (حقیقی و حقوقی) از طرف دیگر که بر اساس آن مالک میتواند هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد. بهعبارتدیگر مالکیت حقی است دائمی که بهموجب آن شخص میتواند در حدود قوانین تصرف، مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.
تفاوت اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت
اثبات مالکیت:
اثبات مالکیت یعنی شخص بخواهد به دادگاه ثابت کند که مالک یک مال (مثلاً زمین، خانه، خودرو یا ملک تجاری) است. در این حالت، تمرکز بر نتیجهی عقد است؛ یعنی مالکیت فعلی و قانونی مال. مدعی باید دلایلی ارائه دهد که نشان دهد در حال حاضر مالک است؛ مانند سند رسمی، حکم دادگاه، قبض و اقرار طرف مقابل.
هدف در این دعوا این است که دادگاه احراز کند مالکیت بالفعل و فعلی فرد بر مال وجود دارد، بدون اینکه لزوماً وارد بررسی نوع معامله یا نحوه انتقال مالکیت شود.
اثبات وقوع عقد بیع:
اما در دعوای اثبات وقوع عقد بیع، هدف نشان دادن رخ دادن معامله است، نه لزوماً اثبات مالکیت فعلی. در اینجا خواهان باید ثابت کند که بین او و خوانده یک معامله بیع (خرید و فروش) واقع شده است؛ یعنی ایجاب و قبول، توافق بر ثمن و مبیع، و قصد انتقال مالکیت وجود داشته است. دلایل میتواند شامل مبایعهنامه، رسید پرداخت ثمن، شهادت شهود یا حتی پیامهای مبادلهشده باشد.
به بیان دیگر، در دعوای «اثبات وقوع عقد بیع» دادگاه بررسی میکند آیا معاملهای میان طرفین صورت گرفته یا خیر، ولی در دعوای «اثبات مالکیت» دادگاه بررسی میکند که مالک واقعی مال در حال حاضر چه کسی است.
به بیان دیگر اثبات وقوع بیع زمانی مطرح می باشد که شخصی مدعی خرید مالی اعم از منقول یا غیرمنقول بوده ولی مدارکی برای اثبات خرید خود در این خصوص ندارد(صرفنظر از اینکه مال غیرمنقول دارای ثبتی باشد یا خیر) در این صورت شخصی که مدعی مالکیت می باشد باید برای اثبات مالکیت خود بر آن مال، دعوی اثبات وقوع عقد بیع مطرح نماید، به طور مثال شما اقدام به خرید یک تلویزیون از سایت های فروش مانند دیجی کالا نموده اید، پس از خرید و ارسال کالا شما متوجه می شوید که کالای ارسال شده با کالای مدنظر شما متفاوت می باشد و شما تمایل به طرح شکایت در مراجع قضایی دارید، در این خصوص شما باید ابتدا دادخواست اثبات وقوع بیع مطرح نمایید و پس از آن حسب مورد به فسخ یا ارش اقدام نمایید که این مورد با تعریفی که از اثبات مالکیت در بالا به آن اشاره نمودیم متفاوت می باشد.
دعوی اثبات مالکیت چیست و چه زمانی مطرح می شود؟
دعوی اثبات مالکیت معمولاً در خصوص اموال غیرمنقول مطرح میگردد و در رویه قضایی، برخی قضات، طرح این دعوا را، با سند عادی، در خصوص مال دارای سند رسمی نمیپذیرند. به دیگر سخن اگر ملکی در اداره ثبتاسناد و املاک بهصورت رسمی ثبتنشده باشد، بهطور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک، اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند؛ لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند
دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعهنامهی عادی و شهود درصورتیکه مالکیت خواهان را احراز نماید حکم بر اثبات مالکیت وی صادر میکند.
طرح دعوا در رویه قضایی
در دادگاههای ایران، در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوای اثبات مالکیت، (در مواردی که دعوای اثبات مالکیت املاک دارای سند رسمی، با استناد به سند عادی، مطرح میشود و سند رسمی با سند عادی تقابل پیدا میکنند)، اختلافنظر وجود دارد، با این توضیح که مستند به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبتاسناد و املاک و رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/01 دیوان عالی کشور، بسیاری از قضات، در دعوای اثبات مالکیتی که با سند عادی، در خصوص مال دارای سند رسمی، مطرح میگردد، تنها شخصی را مالک میشناسند که دارنده سند رسمی است و ازاینرو، دعوای اثبات مالکیت با سند غیررسمی را در خصوص مال دارای سند رسمی، مسموع نمیدانند.
در مقابل، در رویه قضایی دادگاهها، برخی قضات، با استناد به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای اثبات مالکیت با سند عادی یا غیررسمی را در خصوص مال دارای سند رسمی، مسموع دانسته و به آن، رسیدگی میکنند.
مدارک لازم برای دعوای اثبات مالکیت
دعوای اثبات مالکیت، در صورتی منتج به نتیجه خواهد شد که فرد مدعی مالکیت، از شرایط و مدارک لازم این امر، برخوردار باشد. لذا در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، شرایط و مدارک لازم برای دعوای اثبات مالکیت، موردبررسی و توضیح، قرارگرفتهاند. این مدارک، عبارتاند از:
اقرارنامه کتبی تنظیمشده در دفاتر اسناد رسمی شایانذکر است، طرف مقابل میتواند، در دادگاه حاضرشده و اقدام به اقرار شفاهی در محکمه نماید
امارات و اسناد عادی و رسمی، اعم از رسیدهای پرداخت، قولنامه، سند رسمی و هر آنچه شخص مدعی مالکیت، قصد دارد بهعنوان سند، آن را در مقام دفاع یا دعوا، به محکمه ارائه کرده و ادعای خود در خصوص مالکیت را با کمک آن، اثبات نماید.
استشهادیه کتبی شهودی که میتوانند، در صورت لزوم، در دادگاه حاضرشده و حسب مورد، بر مالکیت فرد، شهادت دهند نیز از دیگر مدارکی است که در دعوای اثبات مالکیت، بهعنوان مدرک، مورداستفاده قرار میگیرد.
علاوه بر موارد فوقالذکر، فرد باید، از مدارک ثبتنام در سامانه ثنا؛ مدارک هویتی و مهمتر از همه، فایل دادخواست (تنظیمشده بهصورت word بر روی یک حافظه) نیز برخوردار باشد تا بتواند با ثبت و ارسال دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی، تقاضای رسیدگی به دعوا را از دادگاه صالح، بنماید.
نحوه و مراحل دعوای اثبات مالکیت
نحوه و مراحل دعوا، از مهمترین رکن این دعوی میباشد که شخص خواهان یا ذینفع باید در این خصوص اطلاعات کامل داشته باشد.
- فرد باید، با مراجعه حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا از طریق سایت عدل ایران، اقدام به تشکیل حساب کاربری ثنا نماید.
- خواهان یا ذینفع مدارک لازم برای طرح دعوای اثبات مالکیت را جمعآوری کرده و دادخواست خود را شخصاً یا با کمک وکیل دادگستری، تنظیم نماید و آن را بهصورت word، بر روی سی دی یا حافظه تلفن و…، ذخیره نماید.
- فرد برای شروع دعوا، باید با در دست داشتن مدارک و فایل دادخواست تنظیمی، به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی رفته و پس از پرداخت هزینه دادرسی، از مسئول مربوطه، بخواهد، دادخواست وی را ثبت و به دادگاه صالح، ارجاع دهد.
با دریافت دادخواست توسط دادگاه، قسمت ارجاع دادگاه، دادخواست را به یکی از شعب ارسال و پرونده فرد در دادگاه صالح، تشکیل و مراتب رسیدگی و حضور در جلسه دادرسی، به طرفین پرونده، از طریق سامانه پیامکی ابلاغ ثنا، اطلاعرسانی خواهد شد و درنهایت، دادگاه، پس از بررسیهای لازم، در نظر گرفتن ادله و مدارک ارائهشده، رأی نهایی را صادر خواهد نمود.
طرفین دعوی
در دعوی اثبات مالکیت خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبتنشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از مالکیت، مزاحمت و ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، پس ملک موضوع دعوی در هرکجا قرار داشته باشد دادگاه همان محل صالح به رسیدگی میباشد.
نحوهی اجرای رأی
حکم اثبات مالکیت، جنبه اعلامی دارد و نیاز به صدور اجراییه نیست و پس از قطعیت حکم، محکومله بهعنوان مالک رسمی ملک میتواند از مزایای رأی استفاده کند
نکات کلیدی برای اثبات مالکیت
- خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبتشده قابل استماع نیست، چراکه طرح دعوی اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر میکنند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت، زمانی مطرح میشود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.
- برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعهنامه قرارداد نیست بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقلشده باشد. بهعنوانمثال: مالکیت ملک بهصورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقلشده باشد
- در مورد ملک ثبتنشدهای که در تصرف شخص درگیری است، مدعی دعوی اثبات مالکیت میتواند، دعوی اثبات مالکیت و خلع را بهصورت همزمان مطرح کند.
- اسنادی که در اجرای مقررات اصلاحات ارضی که توسط مأمورین دولتی صلاحیتدار و در حدود صلاحیت انحا وفق مقررات قانونی تنظیمشده باشد در زمره اسناد رسمی محسوب و مشمول مقررات ماده 73 قانون ثبتاسناد و املاک هست. از انحا که املاک روستایی زراعی سند تفکیکی ندارد و اسناد نسق زراعی مشاعی به روستائیان دادهشده است، کسی که نسق زراعی او تصرفشده باشد میتواند به استناد همان سند رسمی زراعی دعوی خلعید مطرح نماید و نیازی به طرح دعوی اثبات مالکیت ندارد.
کلام پایانی
در این مطلب اثبات مالکیت به همراه روش های اثبات آن در دادگاه بیان شد تا افراد با اطلاعات کافی برای اقدام پرونده حقوقی خود اقدام کنند. طبیعتا مشاوره و کمک از وکلای باتجربه کمک شایانی برای رسیدن به حق افراد خواهد داشت. لذا بهتر است قبل از هر گونه اقدام در خصوص طرح دعوی اثبات مالکیت با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
سوالات متداول
شرط اساسی برای قابل استماع بودن (پذیرش) دعوای اثبات مالکیت چیست؟
تفاوت اصلی بین «اثبات مالکیت» و «اثبات وقوع عقد بیع» چیست؟
آیا دادگاهها دعوای اثبات مالکیت با سند عادی را در مورد املاک دارای سند رسمی میپذیرند؟
برای طرح دعوای اثبات مالکیت چه مدارکی لازم است؟
نحوه اجرای حکم اثبات مالکیت چگونه است؟
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پشتیبانی واتس اپ:09224151124
سلام و ممنون بایت مطالب مفیدتون
بنده یک سوال داشتم میخواستم بدونم اثبات بیع چه زمانی باید مطرح بشه ؟ من قرارداد دارم بایک نفر و بهم گفتن باید دادخواست اثبات وقوع بیع بدم . میخواستم ببینم درسته ؟
با سلام
از این که مطالب سایت برای شما مفید بوده خوشحال هستیم
در خصوص اموال غیرمنقول که ثبت شده باشد امکان دادخواست اثبات وقوع بیع وجود ندارد .
در خصوص اموال منقول امکان طرح دادخواست اثبات وقوع بیع امکان دارد .
در صورت نیاز به مشاوره با دفتر تماس بگیرید .