اسناد مالکیت معارض | تعارض در اسناد مالکیت اموال غیرمنقول

در مواقعی ممکن است یک ملک دارای دو سند مالکیت باشد، در عالم حقوق به این اسناد، اسناد مالکیت معارض گفته می شود، این موضوع باعث بروز مشکلاتی  برای دارندگان سند خواهد شد، چرا که دارندگان سند مالکیت معارض از برخی حقوق منع شده و اختیار واگذاری ملک خود را نخواهند داشت.

در این مقاله به موضوع اسناد مالکیت معارض، روش های حل اختلاف، حقوق مالکین دارای اسناد مالکیت معارض خواهیم پرداخت.

منظور از سند مالکیت معارض چیست؟

اگر نسبت به تمام یا قسمتی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود، سند مالکیت موخر الصدور را سند معارص گویند. بدیهی است که سند مالکیت مقدم الصدور تا زمانی که به موجب حکم قطعی نهایی دادگاه باطل نشده، معتبر است و سند مالکیت موخر الصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر صادر نشده، نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.

تکلیف صاحبان اسناد مالکیت معارض

نکته مهم اینکه صاحبان اسناد مالکیت معارض نیز می توانند پس از اطلاع از وجود این موضوع، جهت تعیین تکلیف به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نموده و این موضوع را اعلام نمایند. پس از قبول تقاضای اعلام کننده تعارض، مسئول اداره در ابتدا دستور ثبت تقاضا را داده و وقتی را جهت مراجعه بعدی متقاضی برای معاینه محلی تعیین و اعلام می نماید.

دارنده سند مالکیت معارض دو تکلیف قانونی در این خصوص دارد:

1. باید از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او، تا دو ماه به دادگاه حقوقی دادخواست تقدیم نماید و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت مربوط تسلیم و رسید اخذ نماید وگرنه در صورتی که دارنده سند مالکیت مقدم  الصدور ظرف همان مدت گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره ثبت ننماید، اداره ثبت، سند معارض را ابطال خواهد کرد.
2. دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی به ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف به جریمه محکوم خواهد شد.

مراحل درخواست اعلام و رفع تعارض در اسناد مالکیت

بعد از قبول تقاضای اعلام کننده تعارض، مسئول اداره دستور ثبت آن در دفتر اندیکاتور را می دهد و وقت مراجعه بعدی متقاضی را برای معاینه محل تعیین و به او اعلام می نماید. رییس ثبت با توجه به دفتر تعیین اوقات، نماینده و نقشه برداری را جهت عزیمت به محل و اقدام تعیین می نماید، سپس نماینده و نقشه بردار، همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نماید و بعد از حضور در محل، متقاضی، ملک را معرفی و نماینده، حدود آن را با حدود مجاورین و ملک مورد دعوا کنترل و با حدود مندرج در پرونده ثبتی و اسناد مالکیت مجاورین و مورد دعوا مقایسه نموده و نقشه بردار نیز نقشه وضع موجود پلاک های مورد رسیدگی و دعوا را ترسیم و نقشه ای که نمودار حدود و موقعیت پلاک های مورد رسیدگی و دعوا باشد، به نحوی که میزان تعارض در آن با رنگ خاصی مشخص شود ترسیم و نماینده ثبت بر اساس آن صورتجلسه تنظیم می نماید.

تکلیف هیات نظارت در خصوص اسناد مالکیت معارض

پس از تنظیم صورتجلسه توسط نماینده اداره ثبت و ارسال آن به رییس اداره ثبت، رییس اداره ثبت گزارش نماینده و صورتجلسه تنظیمی و نقشه ترسیمی را ملاحظه و بررسی و مندرجات آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی تطبیق و بعد از حصول اطمینان از تعارض ، ضمن اظهارنظر مبنی بر وقوع تعارض، به هیات نظارت ارسال می نماید.

هیات نظارت پس از بررسی، نسبت به صدور رای اقدام و مهلتی جهت اعتراض برای ذی نفع تعیین می شود. چنانچه با انقضای 20 روز اعتراض به رای هیات نظارت واصل نشود، اداره ثبت به دارنده سند مالکیت معارض(موخر الصدور) اخطار می نماید تا چنانچه نسبت به موضوع در دادگاه صالحه اقامه دعوا کرده گواهی طرح دعوا را ظرف مهلت دو ماه از تاریخ روئت اخطار، به ثبت محل ارائه و رسید اخذ نماید.

پس از انقضای مهلت 2 ماه در صورتی که صاحب سند معارض گواهی طرح دعوا را ارائه ننموده باشد و صاحب سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را ارائه نماید، پرونده نزد رییس ااره ثبت ارسال می شود و او پس از یررسی و حصوص اطمینان از صحت اقدامات انجام شده و رعایت موارد قانونی مربوطه، دستور ابطال سند مالکیت معارض را صادر می نماید.

نکات مهم در خصوص تعارض در اسناد رسمی

• نظر به اعتبار خاص اسناد رسمی، اسناد عادی در مقام تعارض با این اسناد قرار نمی گیرند، چرا که این دو از یک جنس نیستند اگر چه وحدت در نوع سند شرط تعارض نیست. بنابراین ممکن است یکی از دو سند معارض، سند قطعی باشد و دیگری هبه
• تعارض دو سند که هر دو رسمی هستند، هنگامی است که هر دو در زمان تعارض دارای اعتبار باشند. بنابراین صرف رسمی بودن هر دو سند کافی نیست، زیرا ممکن است سند رسمی به موجب تصویب برخی از قوانین یا حکم دادگاه باطل شده باشند. لذا ابطال یکی از دو سند رسمی به این معناست که آن سند اصلا وجود نداشته است، در این صورت تعارض ایجاد نخواهد شد.
• برابر تبصره ی ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است تا زمانی که رفع تعارض نشده است، اقدام به افراز نخواهد شد.

کلام پایانی

تشخیص وجود تعارض در اسناد مالکیت امری فنی و تخصصی می باشد و مراحل رفع تعارض نیز مستلزم دارای بودن دانش حقوقی در این خصوص خواهد بود، لذا حتما در صورت وجود تعارض در اسناد مالکیت حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نماید.