قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | قانون جدید 1404

با توجه به کثرت دعاوی مرتبط با اموال غیرمنقول، طرح ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول به مجلس ارائه گردید ولیکن بعد از تصویب، این طرح در شورای نگهبان تائید نگردید و متعاقب آن توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید.

در مراجع قضایی بیشترین پرونده‌ها مربوط به دعاوی اموال غیرمنقول می‌باشد و اکثر اختلافات در این خصوص مربوط به اموال غیرمنقول با اسناد عادی بوده، چراکه اسناد عادی نسبت به اسناد رسمی از اعتبار کمتری برخوردار و نسبت به آن‌ها می‌توان ادعای جعل نمود و برخی افراد سودجو با جعل این اسناد نسبت به اموال غیرمنقول ادعای مالکیت نمایند. در خصوص اسناد، لازم به ذکر می‌باشد که اصل بر اصالت اسناد می‌باشد چه عادی و چه رسمی و ازلحاظ توان اثباتی تفاوتی بین آن‌ها وجود ندارد و تنها تفاوت آن دربار اثبات می‌باشد و آن‌هم زمانی که نسبت به اصالت آن تعرض شده باشد.

منظور از ثبت رسمی املاک قولنامه ای چیست؟

در راستای ایجاد رویه واحد در خصوص معاملات اموال غیرمنقول، سامانه هایی به نام، کاتب، ساغر، خودنویس، ثبت املاک و اسکان راه اندازی شده است که هر کدام از این سامانه ها نقش مهمی در معاملات اموال غیرمنقول ایفا می نمایند.

• • سامانه کاتب: این سامانه جهت ثبت قرارداد خرید و فروش اموال غیرمنقول، امور مربوط به شرکتهای اشخاص،استعلام اموال و وکالتنامه ها ، امور مربوط به ازدواج راه اندازی شده است.
  • سامانه ساغر: این سامانه جهت ثبت ادعای در خصوص اموال غیرمنقول راه اندازی شده است و در صورتی که اشخاصی ادعای مالکیت نسبت به عین یا منافع اموال غیرمنقول دارند باید نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه اقدام نمایند.
  • سامانه خودنویس: این سامانه جهت ثبت قراردادهای اجاره راه اندازی شده و در صورتی که مالک ، ملک خود را به اجاره واگذار می نماید باید قرارداد اجاره خود را در این سامانه ثبت نماید.

• سامانه املاک و اسکان: این سامانه جهت ثبت محل اقامت اشخاص راه اندازی شده است و مطابق قانونی که اخیرا اجرایی شده ، کلیه اشخاص برای دریافت خدمات باید در این سامانه احراز هویت شده و محل اقامت خود را ثبت نمایند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول اعم از خریدوفروش، اجاره و غیره که مرتبط با اموال غیرمنقول باشد باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. درنتیجه اگر معاملات مربوط به این اموال در مهلتی که توسط قانون‌گذار مشخص‌شده به‌صورت رسمی به ثبت نرسد از طریق مراجع قضایی قابل‌پیگیری نبوده و اسناد عادی که در این خصوص تنظیم‌شده نیز در مراجع قضایی قابل استناد نیست.

حتما بخوانید: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

هدف از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

هدف از تصویب این قانون جلوگیری از نقل و انتقالات غیررسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است. تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود بنابراین هرگونه معامله‌ای که بدون ثبت رسمی انجام شود ازنظر قانونی معتبر نیست و قابل استناد نخواهد بود.

نحوه انجام معاملات ملکی با لازم‌الاجرا شدن این قانون

• چنانچه ملک مورد معامله دارای سند حد نگار (حدنگاری) بوده یا سند حدنگاری ملک بعد از تاریخ 02/04/1403 صادر شود باید معامله در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت بگیرد و الا فاقد اعتبار و ارزش قانونی خواهد بود.
• درصورتی‌که ملک فاقد سند مالکیت باشد و بعد از تاریخ 02/04/1403 نیز سند حد نگار آن هنوز صادر نشده باشد، معاملات چنین املاکی با سند عادی منع قانونی ندارد ولی باید بعد از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیرمنقول تا یک سال آتی، ظرف دو سال نسبت به ثبت‌اسناد و ادعاهای خود دران برای تعیین تکلیف مالکیت خود اقدام نمایند.

نحوه‌ی تنظیم قولنامه نسبت به املاک بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام

• اگر ملکی دارای سند مالکیت تگ برگ به تاریخ قبل یا بعد از 02/04/1403 باشد می‌تواند به یکی از طرق ذیل اقدام به انجام معامله مال غیرمنقول نماید

الف: بدواً به مشاورین املاک مراجعه و مذاکرات اولیه صورت گرفته و پس از تنظیم پیش‌نویس قرا داد، به قید فوریت به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قولنامه یا تائید پیش‌نویس و تنظیم سند رسمی و طی مراحل بعدی ارجاع داده می‌شود

ب: مراجع مستقیم به دفترخانه برای تنظیم قولنامه و مبایعه‌نامه یا تعهد به بیع یا سند رسمی انتقال

• چنانچه برای ملکی هنوز سند مالکیت تگ برگی صادر نشده باشد یا اساساً دارای سند مالکیت رسمی نباشد، معامله راجع به آن کماکان در مشاورین املاک و به‌صورت عادی امکان‌پذیر است.

منظور از پیش‌نویس قرارداد، متنی است مشتمل بر مواردی از قبیل داده‌های مربوط به هویت و اقامتگاه طرفین، اطلاعات ملک، هویت اشخاص دارای سمت از سوی طرفین و نیز شروط و سایر اطلاعات مربوط به قرارداد که بر اساس مذاکرات مقدماتی طرفین ف توسط دلالان معاملات ملکی در سامانه درج و به‌منظور تنظیم و ثبت مقررات، به دفاتر اسناد رسمی منعکس می‌شود. ماده 13 آیین‌نامه قانون الزام: پیش‌نویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر، فاقد آثار حقوقی قرا داد است.

معامله املاک بدون سند طبق قانون جدید ثبت رسمی

ماده 12 آیین نامه تبصره 10 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در اقدامی ابتکاری عنوان کرده است اگر شخصی فاقد سند مالکیت قصد انتقال ملک مورد تصرفش را داشته باشد باید صدا و تصویر طرفین مبنی بر خلاصه قرارداد را دریافت و ذخیره نماید، سپس آن را بر اساس زیست سنجی با اطلاعات سازمان ثبت احوال کشور مطابقت دهد. مستندات مذکور باید تا زمان تعیین تکلیف قطعی ادعا در مراجع قانونی اقدام نگهداری شود. در ضمن دارندگان اسناد مالکیت غیر حد نگار نیز می توانند جهت استفاده از ظرفیت تبصره 10 ماده 10 قانون، نسبت به درج ادعا در سامانه ساغر و درخواست تبدیل سند خود به سند مالکیت حدنگار اقدام نمایند.

جواز صدور سند مالکیت شش‌دانگ برای قطعات اراضی کشاورزی

به‌موجب تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت‌اسناد و املاک مکلف به صدور اسناد شش‌دانگ حدنگاری، برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی با هر مساحتی شده است مشروط به شرایط ذیل:

• تا زمان ابلاغ این قانون متقاضی سند مالکیت باید دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده باشد
• با تائید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره‌برداری کشاورزی باشد
• متقاضی اخذ سند مالکیت، خود یا افراد تحت تکفل وی، مالک هیچ‌یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد.

نکته قابل‌توجه اینکه پس از صدور سند مالکیت حد نگار موضوع تبصره فوق، هرگونه افراز تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی بوده و تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده 1 قانون فوق در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی، منوط به اخذ تائیدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی خواهد بود.

ویژگی این قانون برای معاملات اموال غیرمنقول با اسناد عادی

این قانون در خصوص اشخاصی که اموال غیرمنقول را با اسناد عادی در اختیاردارند نیز تعیین تکلیف نموده که در ذیل به‌صورت خلاصه به آن می‌پردازیم:

• ایجاد سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مالکیت بر اموال غیرمنقول که فاقد اسناد رسمی هستند
• مدعیان مالکیت باید مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند و برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنند.
• اگر مدعیان در مدت‌زمان مشخص اقدام نکنند، ادعاهای آن‌ها علیه املاک دولتی و عمومی قابل استناد نخواهد بود.
• دادگاه‌ها باید دعوای مطالبه قیمت روز اموال غیرمنقول را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات معارض بپذیرند.
• درج ادعاها در سامانه منوط به ارائه مشخصات جغرافیایی دقیق و احراز هویت است.
• رسیدگی به ادعاها بر اساس قوانین موجود صورت می‌گیرد و نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی دارد.
• بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی باید نقشه‌های دارای مختصات جغرافیایی را تهیه کنند و پس از استعلام از سازمان‌های مربوطه، جهت صدور سند مالکیت به سازمان ثبت‌اسناد ارائه دهند.
• وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در خصوص واگذاری زمین‌های دولتی و رعایت قراردادهای مربوطه اقدام کنند.

سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی(سامانه ادعا ، سامانه ساغر)

سامانه ساغر که به معنی ساماندهی اسناد غیررسمی است ، به عنوان یک ابزار قانونی و اداری در راستای تسهیل و مدیریت ادعاهای مربوط به املاک و مستغلات در کشور ما ایجاد شده است. این سامانه بر اساس مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول طراحی گردیده و هدف آن ثبت و سازماندهی هرگونه ادعای فاقد سند رسمی است که در رابطه با عین و منافع املاک به ویژه در مواردی که ارزش آنها بالای دو میلیون ریال است، مطرح می‌گردد. با ایجاد این سامانه، به افراد و نهادها این امکان داده می‌شود تا بتوانند ادعاهای خود را به صورت رسمی و قانونی ثبت کنند و از این طریق، مشکلات ناشی از عدم وجود اسناد رسمی را به حداقل برسانند.

اشخاصی که مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی هستند:

• اشخاصی که مالکیت اراضی، اعیان یا املاک را دارند ولی سند رسمی ندارند، به طور مثال، کسانی که ملکشان از طریق سند عادی معتبر یا اسناد عرفی، اصلاحات ارضی، دفتر اسناد رسمی منتقل شده، کسانی که ملکشان دارای قبض  دست نوشته یا رای مراجع رسمی است، اما سند رسمی دریافت نکرده اند.
• اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه، حکم قطعی به نفعشان صادر شده ولی هنوز سند رسمی ندارند.
• تمام مدعیان مالکیت در اراضی یا املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند، عملیات ثبتی شان خاتمه نیافته است.
• دستگاه های اجرایی و نهاد های دولتی که دارای اموال غیرمنقول هستند.

به طور کلی هر شخصی یا نهادی که مالکیتی نسبت به ملک دارد ولی فاقد سند رسمی موضوع ماده 1 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول است موظف به ثبت ادعا در سامانه شده است.

حتما بخوانید: همه چیز درباره سامانه ساغر

مزایای ثبت ادعا در سامانه ساغر

با استناد به ماده 10قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به زودی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع این ماده، که به سامانه ساغر معروف است راه اندازی می شود.

هدف از راه اندازی این سامانه، ثبت ادعای مالکیت اشخاصی است که دارای اسناد عادی مانند قولنامه و مبایعه نامه و صلح نامه هستند و سایر مدارک و مستندات غیررسمی است، اما تا به حال ب=سند رسمی به نام آن ها صادر نشده است.

هدف از راه اندازی سامانه ساغر

• تامین امنیت مالکیت: با ثبت ادعا و طی مراحل قانونی، مالکیت رسمی و قانونی می شود.
• پیشگیری از اختلافات حقوقی: ثبت به موقع اطلاعات، مانع از بروز دعاوی حقوقی در آینده خواهد شد.
• افزایش ارزش ملک: املاکی که داررای سند رسمی باشند، از ارزش بالایی برخوردارند.
• امکان بهره مندی از خدمات بانکی و دولتی : تنها با سند رسمی می توان از تسهیلات بانکی و خدمات دولتی استفاده کرد.

مهلت ثبت ادعا در سامانه ساغر

در خصوص ثبت ادعا در سامانه ساغر ، سازمان ثبت مهلت 2 ساله را در نظر گرفته است . یعنی اشخاصی که ادعایی در خصوص این موضوع دارند مکلف می باشند ظرف 2 سال از راه اندازی سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به ثبت ادعای خود اقدام نمایند.

نکات مهم از این قانون

1. اجاره‌نامه‌های با مدت بیش از دو سال و تمامی اسناد مرتبط با تفکیک و تقسیم اموال غیرمنقول نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شوند. با توجه به اینکه توافقات خصوصی بین طرفین معتبر است، اما برای برخورداری از اعتبار قانونی باید به‌صورت رسمی ثبت شود. باوجوداینکه مجازاتی برای عدم ثبت رسمی معامله تعیین نشده است، اما معامله بدون ثبت رسمی از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.
2. تغییر کاربری اموال غیرمنقول نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شود و ممکن است نیاز به مجوز‌های خاصی داشته باشد همچنین فروش اموال وقف نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شود و تابع مقررات خاص خود است.
3. به‌موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اعمال غیرمنقول هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول اعم از زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش‌فروش آن باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد که به‌زودی راه‌اندازی خواهد شد ثبت شود در صورت عدم ثبت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
4. یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی مربوط به این‌گونه معاملات غیرقابل استماع و فاقد اعتبار خواهد بود.
5. دعاوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می‌شود که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف ۱۵ روز بعد، دعاوی تنفیذ فسخ اقامه شود.
6. اسناد ثبت‌نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او در سامانه ثبت‌اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.
7. دلالان معاملات املاک مکلف‌اند پس از مذاکره مقدماتی پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
8. سازمان تأمین اجتماعی باید بااتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی فرد واگذارکننده ملک را اعلام کند تا توسط دفاتر اسناد رسمی وصول شود. در غیر این صورت، سردفتر مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و در این صورت، منتقل الیِ و سردفتر مسئولیتی در قبال بدهی ندارند.

نسخ و تغییرات در برخی از مواد قانونی مرتبط با تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

نسخ:

• • •  ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور
    • ماده 73 قانون ثبت‌اسناد و املاک
    • ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم

مواد 20 و 21 قانون پیش‌فروش ساختمان

تغییر اصلاحات:

1- مواد 1 و 2 و 4 و 14 و 23 قانون پیش‌فروش ساختمان

پس با توجه به تصویب و اجرایی شدن قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه افراد باید معاملات خودزا به‌صورت رسمی ثبت نمایند و در صورت عدم ثبت رسمی این معاملات عواقب آن دامن‌گیر خود شخص خواهد شد. لذا در صورت نیاز به مشاوره در خصوص قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال می‌توانید با وکلای پایه‌یک دادگستری تماس بگیرید.

سوالات متداول

با توجه به تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول حتما پیش از اقدام در خصوص انجام معاملات خود با وکیل دادگستری مشورت نمایید .