دستور فروش ملک مشاع چیست؟ مراحل، شرایط و مدارک (گواهی عدم افراز)

در تعریف ملک دارای سند مشاع در مقاله‌های پیشین سند بدون ریشه یا سند بنیادی توضیح دادیم که به چه املاکی مشاع گفته می‌شود. در خصوص املاک مشاع، اگر مالکین مشاعی با یکدیگر اختلاف داشته باشند و هیچ‌کدام از مالکین راضی به فروش آن نباشند، مالکی که تقاضای فروش ملک مشاع را داشته باشد می‌تواند از دادگاه تحت شرایطی درخواست صدور رای مبنی بر دستور فروش مال مشاع را بنماید.

اولین گام برای اینکه بتوان دادخواست یا درخواست صدور دستور فروش مال مشاع را از مراجع قضایی خواست، تعیین تکلیف در خصوص افراز ملک است . بدین توضیح که ابتدا شریکی که تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع را دارد ، به اداره ثبت مراجعه و از آن اداره تقاضای افراز ملک را می‌نماید، اگر اداره ثبت تشخیص دهد که ملک مشاع قابل افراز نخواهد بود، نامه‌ای صادر و به درخواست‌کننده می‌دهد مبنی بر این‌که ملک مذکور قابل افراز نخواهد بود، نامه مذکور به گواهی عدم افراز معروف می‌باشد.

دستور فروش ملک مشاع به چه معناست؟

دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می‌شود که چند شریک در ملکی مشاع (یعنی ملکی که مالکیت آن بین چند نفر مشترک است) وجود داشته باشند و یکی یا چند نفر از آن‌ها خواهان پایان دادن به حالت اشاعه باشند، اما تقسیم و افراز ملک به صورت فیزیکی ممکن نباشد. در چنین حالتی، هر یک از شرکا می‌تواند به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، از دادگاه محل وقوع ملک درخواست صدور دستور فروش کند.

دادگاه پس از بررسی، اگر تشخیص دهد که ملک غیرقابل افراز است (یعنی تقسیم آن بدون ضرر یا افت ارزش ممکن نیست)، دستور فروش را صادر می‌کند تا اداره اجرای احکام دادگاه یا اداره ثبت نسبت به فروش ملک از طریق مزایده اقدام کند. پس از فروش، بهای ملک بین شرکا به نسبت سهم آنان تقسیم می‌شود.

این دستور در واقع جایگزینی برای تقسیم فیزیکی ملک است و هدف آن پایان دادن به اختلافات و جلوگیری از استمرار حالت شراکت ناخواسته میان مالکین است. اجرای دستور فروش نیز مانند اجرای سایر احکام مالی، تحت نظارت مقام قضایی انجام می‌گیرد

افراز چیست؟

 افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا ، یا به تعبیر دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آن‌ها

ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع جهت افراز املاک سه شرط مقرر کرده است،

1.  ملک مورد تقاضای افراز، مشاع باشد
2. جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد
3. عدم وجود سند مالکیت معارض

پس اگر سه شرط فوق‌الذکر وجود داشته باشد می‌توان درخواست افراز نمود تا اداره ثبت در این خصوص تصمیم بگیرد.

گواهی عدم افراز چیست؟

گواهی عدم افراز یکی از اسناد مهم در دعاوی مربوط به املاک مشاع است. هنگامی که ملکی بین چند شریک به صورت مشاعی مشترک است و یکی از شرکا قصد تفکیک و تقسیم سهم خود را دارد، در صورتی که این تقسیم از نظر فنی و قانونی ممکن نباشد، مرجع صالح (اداره ثبت اسناد و املاک ) گواهی‌ای تحت عنوان «عدم افراز» صادر می‌کند.

افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از مال مشترک است؛ اما زمانی که ملک به گونه‌ای است که امکان تقسیم عادلانه و قانونی آن وجود ندارد، گفته می‌شود «غیرقابل افراز» است. در این حالت، اداره ثبت با بررسی نقشه، موقعیت و مساحت ملک و نظر کارشناسان، تشخیص می‌دهد که تفکیک ملک بدون ضرر به حقوق شرکا یا مغایرت با ضوابط شهرسازی ممکن نیست.

گواهی عدم افراز معمولاً زمانی صادر می‌شود که یا مساحت ملک بسیار کم است، یا موقعیت آن به نحوی است که افراز موجب از بین رفتن ارزش اقتصادی ملک می‌شود. همچنین، اگر ملک در محدوده طرح‌های شهری یا دارای کاربری خاص باشد، امکان افراز وجود ندارد.

این گواهی باید توسط اداره ثبت محل تنظیم سند ملک صادر شود و در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، موضوع در دادگاه بررسی می‌گردد. در نتیجه، گواهی عدم افراز سندی رسمی است که نشان می‌دهد ملک از نظر فنی، ثبتی یا حقوقی قابل تقسیم میان شرکا نیست و تنها راه پایان دادن به شراکت، فروش ملک و تقسیم ثمن حاصل است.

مدارک لازم برای درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع

اصولا در خصوص طرح دعوی صدور دستور فروش ملک مشاع نیاز به مدارک مالکیت مانند ، سند مالکیت ، کارت ملی ، گواهی عدم افراز ، می باشد .

• سند مالکیت
• گواهی عدم افراز
• مدارک شناسایی
• اظهارنامه ارسالی

مهم ترین نکته ای که در طرح دادخواست دستور فروش مد نظر دادگاه خواهد بود، گواهی عدم افراز می باشد، در صورتی که گواهی عدم افراز ضمیمه دادخواست نباشد، دادخواست مذکور با رد مواجه خواهد شد.

دادخواست دستور فروش ملک مشاع

پس‌ازآن که گواهی عدم افراز از سوی اداره ثبت صادر و قطعی شد، هریک از مالکین مشاعی می‌تواند، با مراجعه به دادگاه صالح درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند. دادگاه پس از وصول درخواست صدور دستور فروش، بدون اینکه وقت رسیدگی تعیین گند، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه‌ی صادرشده به اجرای احکام مدنی، می‌کند.

هر یک از شرکا که بخواهد مال مشاع را به فروش برساند، به طرفیت تمامی شرکای دیگر، طرح درخواست می‌کنند؛ یعنی خواهان کسی است که تقاضای دستور فروش دارد و خوانده، دیگر مالکین ملک مشاع.

نحوه‌ی اجرای دستور فروش مال مشاعی

دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به صدور اجرائیه، به قسمت اجرای احکام دادگاه ارسال می‌شود. اجرای احکام مدنی ضمن تشکیل پرونده اجرایی به‌قیدقرعه، کارشناس رسمی دادگستری جهت قیمت‌گذاری ملک، مشخص می‌کند و درصورتی‌که طرفین به قیمت تعیین‌شده اعتراض نکنند آگهی برگزاری مزایده منتشر می‌شود. درصورتی‌که ملک از طریق مزایده به فروش رسید، دادورز پس از کسر هزینه‌های اجرایی و قانونی به نسبت سهم شرکا، مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم می‌کند

فروش ملک بعد از انجام مزایده مال مشاع

چنانچه بعد از دستور فروش ملک و انجام مزایده مال مشاع ، کاشف به عمل آید که متقاضی دستور فروش در واقع مالک نبوده است و سهم مالکیت خود را قبلا به شخص ثالثی منتقل کرده است و انتقال احراز شود ، مزایده و فروش معتبر نیست و دستور فروش و مزایده و اقدامات بعدی قابل عدول است و نیازی به طرح دعوی ابطال مزایده نیست .

نکات مهم در خصوص افراز املاک

1.  سند مالکیت ملک مورد تقاضای افراز باید از جهت حدود با مجاورین تعارض نداشته باشد و از حیث حدود مساحت نیز با تبعیت انطباق داشته باشد.
2. در مواردی که تقاضای افراز برای ماده 101 قانون شهرداری از طریق دادگاه یا اداره ثبت باشد، در این مورد ارسال کروکی تفکیکی که تعیین‌کننده سهم مالکین و ممهور به مهر مراجع درخواست کنده است، به انضمام درخواست کتبی از طرف دو مرجع فوق الزامی است.
3.  متقاضی افراز باید درخواست خود را ضمن تعیین مشخصات ملک و آدرس مالکین به ثبت محل وقوع ملک تسلیم کند.
4. مسئول اداره ثبت پرونده را به یکی از نمایندگان اداره ارجاع می‌دهد.
5.  نقشه‌بردار به متقاضی و کلیه مالکین اخطار می‌دهد که در روز معایه محل حضورداشته باشند.
6. در صورت‌جلسه افراز باید ابتدا حدود ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب نوشته شود.
7. در آخرین مرحله مسئول ثبت ضمن بررسی کامل صورت‌جلسه، تصمیم خود را مبنی بر افراز یا عدم افراز مرقوم می‌نماید.

با توجه به توضیحات بالا می‌توان گفت اگر متقاضی دستور فروش مال مشاع درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک نماید و تصمیم واحد ثبتی ابن باشد که ملک مذکور قابل افراز نیست و گواهی‌نامه عدم افراز صادر نماید، متقاضی می‌تواند با در دست داشتن گواهی عدم افراز، دادخواست دستور فروش مال مشاع را به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم نماید تا دادگاه نسبت به آن دستور فروش صادر نماید.

نکات مهم در خصوص دستور فروش ملک مشاع

1. درصورتی‌که بنا بر تصمیم اداره ثبت، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه‌ای به متقاضی تسلیم می‌شود که در آن غیرقابل افراز بودن ملک اعلام می‌شود.
2. ملکی که به‌موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه فروخته خواهد شد.
3. دستور فروش ملک غیرقابل افراز، مطابق ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین‌نامه اجرایی آن نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم، نمی‌باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می‌آید.
4. ملکی که به‌موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می‌شود. ملک موردنظر به مزایده گذاشته و اگر در بار اول به فروش نرفت، با درخواست خواهان برای مرتبه دوم به مزایده گذاشته می‌شود و اگر برای بار دوم هم به فروش نرفت، هیچ راهی جز تکرار مزایده وجود ندارد و مزایده به قدری تکرار می شود تا ملک به فروش رسد.
5. تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، صرفاً تصمیمی فنی بوده و در خصوص عدم قابلیت افراز، آنچه ملاک است، متراژ و مساحت ملک است و نه تعداد مالکین.
6. با توجه به اینکه دستور فروش مال مشاع حکم نیست و یک تصمیم شکلی است، پس مستلزم تقاضای صدور اجراییه نمی‌باشد.
7. نظر اکثریت محاکم بر این است که پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، هر یک از شرکا می‌تواند درخواست اجرای دستور فروش ملک را تقدیم کند ولی برخی محاکم معتقدند، صرفاً تقاضادهنده می‌تواند این درخواست را مطرح کند.
8. در صورت بازداشت بودن ملک و یا در رهن بودن آن ، درخواست دستور فروش ملک ، قابل استماع نیست.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان : اقای ………

خوانده : آقای ……….

خواسته : تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ….

با سلام

احتراماً اینجانب بهزاد رحمانی  به وکالت از خواهان دعوا آقای ………….. به استحضار عالی می رساند موکل اینجانب به موجب سند مالکیت به شماره 1245/544ر مالک دو دانگ از شش ‌دانگ مشاع از پلاک ثبتی1154ر فرعی از20  اصلی بخش ………. شهرستان ……. واقع شده در نشانی ……. می‌باشد که در حال حاضر به دلیل مشکلات حادث شده با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، خواستار فروش آن توسط دادگاه می باشد.

به همین خاطر درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک ……… نموده اند که مرجع موصوف رای بر غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و النهایه قطعی گردیده است نظر به اینکه ادامه مشارکت منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکاء می‌شود و از سویی امکان فعالیت همزمان شرکاء موجود نیست و ایشان تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور را ندارد، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع مرد استدعاست .

با تشکر و احترام

سوالات متداول

منابع:

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع