راهنمای تنظیم و ثبت قرارداد های یکسان در کاتب | فروش و اجاره خانه و آپارتمان

با توجه به تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول باید در سامانه های مربوطه ثبت گردد. چنانچه اسناد مالکیت اموال غیرمنقول شما به رنگ سبز باشد، معاملات در خصوص این اموال حتما باید به صورت رسمی انجام گیرد. در صورتی که مالک ملکی که سند مالکیت وی به رنگ سبز باشد و قراردادی را به صورت عادی تنظیم نماید، قانون هیچ حقی را برای ایشان متصور نبوده و از حمایت های قانونگذار نیز برخوردار نخواهد بود.

قرارداد های یکسان چیست؟

مطابق تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای یکسان  به نمونه های متحدالشکل و از پیش تعریف شده ای از قرارداد ها گفته می شود که در سامانه کاتب قرار گرفته و طرفین معامله می توانند جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول از این قرارداد ها استفاده نمایند. این قرارداد کلیه ملاحظات طرفین اعم از خریدار و فروشنده را در نظر گرفته و به صورت آنلاین نسبت به اخذ استعلامت مربوطه اعم از مشخصات هویتی خریدار و فروشنده، ممنوع المعامله نبودن، مشخصات ملک موضوع معامله، بازداشت نبودن و در رهن نبودن اقدام می نماید.

نحوه ثبت قرارداد های یکسان در سامانه کاتب

در راستای اجرای ماده 3 قانون الزام  به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره 2 این ماده، این امکان برای اشخاص فراهم شده است تا در سامانه کاتب نسبت به تنظیم و ثبت قرارداد یکسان در این سامانه اقدام نمایند.

در بخص قراردادهای یکسان مطابق با تبصره 2 ماده 3 قانن الزام، امکان ثبت انواع معاملات اموال غیرمنقول فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه ( بدون افزایش یا کاهی شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات ملکی) در خصوص املاک دارای سند رسمی فراهم شده است.

حتما بخوانید: همه چیز درباره قانون جدید اجاره

مراحل کلی تنظیم قراردادهای یکسان در کاتب

ورود به سامانه کاتب

برای ورود به سامانه کاتب ابتدا  آدرس www.kateb.ir را در مرور گرر خود وارد نمایید.

2-پس از ورود به سامانه، از قسمت بالای فرم بر روی منوی سوپر وب کاتب کلیک کنید تا وارد بخش مربوط به ثبت نام کاتب شوید.

3-اشخاصی که برای اولین بار وارد سایت کاتب می شوند برای ورود به آن جهت ایجاد حساب کاربری خود با کلیک روی گزینه ثبت نام اطلاعات شخصی را وارد نمایند.

4-اطلاعات مربوط به کد ملی، تاریخ تولد، شماره همراه را وارد نمایید و دکمه دریافت کد تایید را فشار دهید. در این مرحله کد تایید ارسالی را وارد نمایید. پس از تایید کد، ثبت نام شما به پایان میرسد.

5-پس از ثبت نام وارد سامانه کاتب خواهید. برای دسترسی به امکانات مربوط به تنظیم قراردادهای یکسان، منوی الزام را انتخاب کنید.

مراحل ثبت قرارداد یکسان

• تعیین نوع قرارداد
• ورود اطلاعات اشخاص قرارداد
• ورود اطلاعات سند مالکیت
• ورود مشخات ملک
• ورود اطلاعات ثمن مورد معامله و شرایط پرداخت
• تعیین دفتر اسناد رسمی
• تکمیل اطلاعات شرایط قرارداد
• اخذ تاییدیه اشخاص
• تایید نهایی و اخذ شناسه ثبت

در ادامه مراحل ورود اطلاعات در هر یک از مراحل فوق را تشریح می کنیم

تعیین نوع قرارداد

در سامانه کاتب چند نوع قرارداد یکسان برای انواع قراردادهای خرید و فروش، اجاره، صلح و غیره وجود دارد. همچنین بسته به موضوع مورد معامله که شامل آپارتمان مسکونی، اداری، تجاری، نیز قراردادهای نمونه و یکسانی در نظر گرفته شده است که از میان گزینه های موجود نوع قرارداد یکسانی را که قصد تنظیم آن را دارید انتخاب می کنید.

با زدن دکمه اضافه کردن شخص جدید اطلاعات شخصی خریدار و فروشنده و شاهدان را وارد می کنید.

در این قسمت سمت های مختلفی مانند نمونه زیر معرفی شده است که یکی از آن های را انتخاب می کنید. ( چنانچه ملک در رهن باشد یا دارای مستاجر باشد، می بایست اطلاعات این اشخاص در این بخش ثبت شود.

برای ثبت قرارداد یکسان، ثبت  اطلاعات قراردادهای دو شاهد اجباری است. ورود اطلاعات شاهد می تواند در مرحله پایانی و تکمیل اطلاعات قرارداد انجام شود. برای این کار پس از پشت سر گذاشتن تمامی مراحل ثبت قرارداد یکسان می توانید از طریق همین فرم اطلاعات دو شاهد را وارد نمایید.

ابتدا  اقلام اطلاعت سمت، سهم مورد معامله، شماره ملی و تاریخ تولد را وارد می کنیم. در این مرحله به منظور اخذ تاییدیه از  اشخاص  برای انجام استعلامات مختلف، پس از فشار دادن دکمه کنترل اطلاعات کد تایید برای شخص ارسال می شود. کد ارسال شده را از شخص دریافت نموده و در سامانه وارد نمایید.

پس از ورود کد تایید اطلاعات شخص شامل نام و نام خانوادگی به همراه عکس کارت ملی نمایش داده می شود. در صورتی فراخوانی اطلاعات آیکون مربوطه به رنگ سبز خواهد شد. در همین مرحله وضعیت حیات و حساب کاربری ثنای شخص نیز مورد بررسی قرار می گیرد. ماکلیت شماره همراه نیز به صورت الکترونیک مورد بررسی قرار می گیرد و در صورت تایید مالکیت، آیکون شاهکار به رنگ سبز می شود.

بعد با وارد کردن کد پستی و زدن دکمه دریافت نشانی، نشانی مربوطه از طریق ارتباط با شرکت پست ایران فراخوانی می شود.

مطابق مراحل فوق، اطلاعات تمامی اشخاص را به ترتیب وارد نمایید. ثبت حداقل یک فروشنده و خریدار در این مرحله اجباری است. در ورود اطلاعات سهم مورد معامله دقت نمایید که سهم خریدار و فروشنده باید با هم برابر باشد. در صورت وجود چند خریدار یا فروشنده مجموع سهام مورد معامله خریداران باید با مجموع سهام مورد معامله فروشندگان برابر باشد. علام بر این سهم مورد معامله هر فروشنده می بایست مساوی یا کمتر از سهم مالکیت وی باشد.

در این مرحله وارد منوی سند مالکت می شویم و دکمه اضافه کردن سند مالکیت جدید را می زنیم

بعد از وارد کردن اطلاعات سند شامل شماره دفتر الکترونیک و مالک، با زدن دکمه صحت سنجی ملک اطلاعات مالکیت سند مورد بررسی قرار می گیرد. در صورت تایید مالکیت، اطلاعات مورد نیاز ملک رای تنظیم قرارداد فراخوانی و به صورت خودکار تکمیل می شود. با توجه به اینکه در مرحله ورود اطلاعات اشخاص، تاییدیه لازم برای فراخوانی اطلاعات از شخص گرفته شده است در این مرحله نیاز به اخذ تاییدیه مالک نیست.

پرداخت های قرارداد و وارد منوی پرداخت های قرارداد شده و ثمن مورد نظر را وارد می کنید.

سپس با کلیک کردن بر روی کادر شرایط پرداخت نوع و مبلغ و تاریخ را وارد می کنید.

پس از ثبت اطلاعات، اطلاعات پرداخت به نمایش در می آید.

دفتر اسناد رسمی

وارد مرحله انتخاب دفاتر اسناد رسمی شده و دفتر مورد نظر را بر اساس جست و جوی سریع،پیشرفته انتخاب کنید.

بعد از مراحل تسلیم مورد معامله و  و ثمن نوبت به تایید و امضاء قرارداد می رسد.در ین مرحله اطلاعات قرارداد و اشخاص که می بایست نسبت به تایید و امضای قرارداد اقدام نمایند،نمایش داده می شود.

پس از اخذ تاییدیه از اشخاص دیگر امکان ویرایش اطلاعات قرارداد وجود نخواهد داشت، لذا در این مرحله قبل از تاییدیه نسبت به دانلود نسخه پیش نویس  قرارداد اقدام نمایید.

گواهی عدم حضور در قانون جدید

تا پیش از اصلاحیه 10 آذر 1404، برداشت عمومی از مهلت 5 روزه ماده 10 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول این بود که خریدار و فروشنده فقط باید به دفتر اسناد رسمی بروند تا سردفتر(حضور) آن ها را در سامانه تیک بزند تا پیش نویس سند باطل نشود. در متن جدید ماده 10، قانون صراحتا تغییر کرده و وظیفه سردفتر را در لحظه مراجعه سنگین تر و قاطع تر کرده است.

متن قانون(( سردفتر ضمن ثبت حضور طرفین، سند رسمی قراداد را تنظیم و در سامانه ثبت می کند))

این یعنی:

1-مراجعه به دفترخانه صرفا برای تایید حضور نیست.

2-تنظیم آنی: در همان لحظه ای که طرفین وارد دفترخانه می شوند سردفتر مکلف است وضعیت را از پیش نویس به سند رسمی تبدیل کنید.

3-پایان بلاتکلیفی: هیچ فاصله ی زمانی بین تایید مراجعه و صدور سند نباید وجود داشته باشد.

نتیجه: پیش نویس شما در همان جلسه باید به سند لازم الاجرا تبدیل شود.

فسخ معامله در قراردادهای یکسان

تحول انقلابی شرایط فسخ معامله در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (ماده سه و آیین نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

مثال:

آقای اتابکی آپارتمان خود را به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان و با استفاده از قرارداد یکسان سامانه کاتب به آقای بابکی می‌فروشد و مقرر می‌شود ۲ میلیارد تومان نقد و ۸ میلیارد تومان باقیمانده در تاریخ اول مرداد ۱۴۰۴ پرداخت گردد. با فرارسیدن موعد مقرر و عدم واریز قسط دوم توسط خریدار سامانه عدم پرداخت را تشخیص می‌دهد و فروشنده جهت فسخ قرارداد مکلف است ابتدا مبلغ ۲ میلیارد تومان دریافتی اولیه را به حساب امانی سامانه واریز کند (آقای الف نمی‌تواند هم پول را نگه دارد و هم ملک را پس بگیرد) و سپس گزینه اعمال حق فسخ را انتخاب نماید.

سامانه هوشمند پس از بررسی و تأیید عدم واریز ثمن توسط خریدار و استرداد وجه توسط فروشنده ابلاغیه رسمی فسخ را برای خریدار ارسال کرده و بلافاصله بدون نیاز به حکم دادگاه فسخ معامله را در دفتر الکترونیک املاک نهایی می‌کند( پس از ابلاغ، سامانه بدون نیاز به دستور قاضی، فسخ معامله را در دفتر الکترونیک املاک ثبت می‌کند).

نکته مهم: چون قرارداد یکسان است، شرط فسخ به صورت پیش‌فرض در آن وجود دارد: اگر خریدار قسط دوم را در تاریخ مقرر و از طریق شناسه واریز سامانه پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ دارد.

در قراردادهای پیچیده و خاص که نیازمند شروط اختصاصی، تضامین چندلایه و تعهدات فرعی است، طرفین نمی‌توانند از قراردادهای یکسان سامانه استفاده کنند.

در این موارد، حضور وکلای مجرب جهت تدوین دقیق مفاد توافق و نگارش شروط ضمن عقد ضروری است و متعاملین می‌بایست جهت رسمی‌سازی و ثبت نهایی این توافقات تخصصی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند تا سردفتر، متن توافق شده را با رعایت موازین قانونی و ثبتی، در قالب سند رسمی تنظیم و صادر نماید.
انتخاب میان قرارداد یکسان و قرارداد خاص (غیر یکسان) بر عهده اراده طرفین معامله است. قانون‌گذار در ادامه تبصره ۲ ماده ۳ مقرر می‌دارد: «متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب‌های مذکور را داشته باشند می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.»

بنابراین اگر خریدار و فروشنده با شروط پیش‌فرض سامانه موافق باشند، از مسیر قرارداد یکسان (توسط خودشان یا مشاور املاک) استفاده می‌کنند؛ اما اگر توافق خاصی داشته باشند که در قالب استاندارد نمی‌گنجد، قانون آن‌ها را ملزم و هدایت می‌کند که برای تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. مشاور املاک حق ندارد قرارداد یکسان را انتخاب کند در حالی که طرفین شروطی دارند که در آن قالب نیست؛ در این حالت وظیفه مشاور املاک دلالت طرفین به دفترخانه است.(قلم دکتر علی شریعتی)

کلام پایانی

قرارداد های یکسان،فرمت جدیدی از قرارداد می باشد که در سامانه کاتب جهت سهولت امر خرید و فروش و اجاره اموال غیرمنقول تنظیم شده است.با توجه به این که قوانین و بخشنامه های جدیدی در حوزه خرید و فروش اموال غیرمنقول تصویب شده است،لذا بهتر است در امر خرید و فروش و اجاره اموال خود، حتما با وکیل دادگستری مشورت نمایید. چرا که کوچکترین اشتباه ممکن است به قیمت از دست رفتن اموال شما تمام شود. ما در گروه وکلای دادرس متشکل از تیم حقوقی متخصص در خوزه املاک و مالیات کنار شما هستیم تا معامله ای امن را انجام دهید.

سوالات متداول