سند ریشه دار و بدون ریشه | سند بنیادی و اوقافی

در بازار پرتلاطم املاک و مستغلات، آگاهی از نوع سند مالکیت مهم‌ترین گام برای انجام یک معامله امن و بدون ریسک است. بسیاری از خریداران، بدون اطلاع کافی، درگیر مشکلات حقوقی ناشی از سندهای ریشه‌دار، بنیادی یا اوقافی می‌شوند که عواقب مالی و زمانی سنگینی به دنبال دارد. سند ریشه‌دار که در اصل یک سند عادی است، پیشینه مصادره یا ضبط دارد و همین پیشینه، تفاوت قیمت و نگرانی‌های حقوقی بزرگی را ایجاد می‌کند.

در این مقاله تخصصی، به‌صورت جامع به این پرسش کلیدی پاسخ می‌دهیم: سند ریشه‌دار (بنیادی) دقیقاً چیست و چه تفاوتی با سند شخصی (بدون ریشه) دارد؟ انواع اسناد ریشه‌دار (شامل ستاد اجرایی، بنیادی و اوقافی) را بر اساس اصل ۴۹ قانون اساسی و قوانین جدید ثبت بررسی می‌کنیم. همچنین، جزئیات سند تک‌برگی سبزرنگ جدید (قانون الزام به ثبت رسمی معاملات) و نکاتی که هنگام خرید املاک با سند ریشه‌دار باید بدانید، شرح داده می‌شود تا با دیدی باز، از حقوق خود در معاملات اموال غیرمنقول دفاع کنید.

انواع سند مالکیت

سند مالکیت مشاع

این نوع سند زمانی صادر می‌شود که چند شخص اعم از حقیقی یا حقوقی در یک مال غیرمنقول شریک می‌باشند، یعنی همگی مالکین در ذره‌ذره  ملک شریک و سهم همگی به‌صورت مشاع می‌باشد.

در ملک مشاع ازنظر حقوقی هرکدام از مالکین به میزان مساوی از ملک سهم دارد، اما هرگونه تصمیم‌گیری در رابطه با ملک باید با رضایت همه مالکین صورت گیرد.

برای تبدیل سند مشاع به سند شش‌دانگ، باید ابتدا با مدارک اولیه شامل سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری، فیش آب برق گاز به اداره ثبت مراجعه و درخواست تبدیل سند مشاع به شش‌دانگ نمود.

سند مالکیت تک‌برگی

مطابق ماده 35 آیین‌نامه جدید دفاتر اسناد رسمی، پس از تنظیم سند نقل‌وانتقال املاک و ثبت نهایی در دفاتر و ارسال الکترونیکی به ادارات ثبت، سند تک‌برگ در ادارات مذکور صادر می‌شود . داشتن بارکد امنیتی، نمایش کروکی و نقشه، اطلاعات مربوط به نشانی دقیق ملک، شناسه ملی و کد پستی، از ویژگی‌های سند تک‌برگی می‌باشد.

تفاوت سند تک‌برگی سبزرنگ جدید با سندهای تک‌برگی قدیمی

بعد از تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوعی از سند تک‌برگی صادرشده است که رنگ آن با سندهای تک‌برگی قدیمی متفاوت بوده و به رنگ سبز می‌باشد . معاون امور املاک و حدنگاری سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور در این خصوص توضیح داده است که : طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، رنگ اسنادی که باید نقل‌وانتقالشان به‌صورت رسمی انجام شود و اسنادی که از سوم تیرماه سال جاری صادر می‌شود را تغییر دادیم و برای آن حاشیه سبز گذاشتیم.

طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است، ظرف یک‌ساله از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق اتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن‌که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجادشده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.

اشخاصی که مدعی هستند، مکلف‌اند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به ثبت مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور اقدام و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.

پس از اقدام متقاضی سند، مراجع قانونی مربوطه مکلف‌اند اقدامات انجام‌شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست. در ‌صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی ازجمله اراضی ملی، موات، خالصِ، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

 برای اینکه مردم تشخیص دهند اسناد آن‌ها  شامل اسناد تبصره ۴ ماده یک قانون مذکور است و یا سند آن‌ها شامل لزوم به نقل‌وانتقال رسمی در حال حاضر یا دو سال دیگر است،  رنگ اسناد حدنگاری (تک‌برگ) که باید نقل‌وانتقالشان به‌صورت رسمی انجام شود و اسنادی که از سوم تیرماه سال جاری صادر می‌شود، تغییر و برای آن حاشیه سبز گذاشته‌شده است، ضمن اینکه ضرورت نقل‌وانتقال به‌صورت رسمی هم به‌صورت بک‌گراند در سند درج‌شده است که هر کس سند را نگاه می‌کند، متوجه می‌شود که  اگر نقل و انتقالی نسبت به سند باید انجام شود، باید به‌صورت رسمی باشد.

سند ریشه‌دار چیست ؟

پس از انقلاب اسلامی 1357 برخی از زمین‌ها و مستغلات که مالک شخصی و دولتی داشتند به دستور دادگاه انقلاب مصادره گردیدند. سند ریشه‌دار سند تک‌برگی است که در اصل این سند هیچ فرقی با سندی که فاقد ریشه است ندارد و همین‌طور ازلحاظ ظاهری هم هیچ تفاوتی با یکدیگر ندارند.

درواقع این سندها توسط دولت تعیین تکلیف شده که با بررسی دادگاه ازلحاظ مالکیت و اسناد و نحوه دستیابی مالک به این زمین بررسی و درنهایت توسط دولت سند صادرشده است.

سؤالی که در اینجا مطرح می‌شود این می‌باشد که چند نوع سند ریشه‌دار وجود دارد؟

1- سند دارای ریشه ستاد فرمان امام

 در این خصوص لازم به توضیح بوده که دادگاه انقلاب به تشخیص اسناد و مدارک موجود پی برده است که ملکی که برای خانم یا آقای x بوده است از طریق قمار، ربا، اختلاس، به‌دست‌آمده است و رأی بر مصادره آن و صدور سند به نام ستاد اجرایی امام صادر نموده است.

اصل 49 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: دولت موظف است ثروت‌های ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سرقت، قمار، سوءاستفاده از موقوفات، سوءاستفاده از مقاطعه‌کاری‌ها و معاملات دولتی، فروش زمین‌های موات و مباحات اصلی، دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیر مشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیت‌المال بدهد. این حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به‌وسیله دولت اجرا شود.

2- سند دارای ریشه بنیادی (ستادی)

این نوع سند مربوط به املاکی می‌باشد که توسط دولت، بعد از انقلاب اسلامی سال 1357 اعلام‌شده است افرادی که منتسب به رژیم شاه یا زیر مرجوعه آن بوده‌اند حق استفاده از این املاک را نداشته و این املاک به نام بنیاد خواهد بود.

3- سند دارای ریشه اوقافی

برای هر ملک وقفی سه حالت قابل‌تصور است. اول اینکه شش‌دانگ عرصه و یا اعیان متعلق به شخص واحد یا متعدد باشد، دوم اینکه عرصه متعلق به شخص واحد و اعیان متعلق به شخص واحد یا متعدد باشد، سوم اینکه عرصه به شخص واحد یا متعدد و اعیان متعلق به شخص واحد یا متعدد باشد.

ملکی که سند اوقافی دارد، تفاوتی با یک ملک شخصی ندارد و تنها علاوه بر پرداخت اجاره سالیانه (پذیره) به اداره اوقاف، خریدار باید برای هرگونه خریدوفروش یا تغییر در ملک از این اداره مجوز بگیرد. امروزه املاک وقفی در کشور 30 الی 40 درصد ارزان‌تر از املاک دارای سند شخصی می‌باشد.

تفاوت سند شخصی با سند ریشه‌دار چیست؟

در خصوص سند شخصی یا همان املاک بدون ریشه لازم به ذکر می‌باشد که این‌گونه املاک پیشینه‌ای در خصوص مصادره یا ضبط نداشته و اشخاص در خصوص معاملات نسبت به این املاک هیچ نگرانی نخواهند داشت. ولی نسبت به املاک ریشه‌دار همیشه این نگرانی وجود دارد که ممکن است مالک اولیه آن بتواند اسناد مالکیت که در خصوص آن ملک صادرشده است را ابطال و به نام خود منتقل نماید. به همین دلیل بوده که خریدوفروش این املاک هم ارزان‌تر و هم سخت‌تر املاک دارای سند شخصی می‌باشد.

سوالات متداول

با توجه به این که احتمال دارد  املاک دارای سند ریشه دار در آینده با مشکل مواجه شوند لذا بهتر است قبل از خرید این دسته از املاک حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.