قرارداد پیمانکاری چیست؟ | همه چیز درباره قراردادهای پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری از مهم‌ترین ابزارهای حقوقی در حوزه اجرای پروژه‌های عمرانی، صنعتی و خدماتی محسوب می‌شوند. این نوع قرارداد میان کارفرما و پیمانکار منعقد می‌گردد تا نحوه انجام کار، زمان‌بندی، مبلغ قرارداد و تعهدات طرفین به طور دقیق مشخص شود. هدف اصلی چنین قراردادی، تضمین حسن انجام کار و جلوگیری از اختلافات احتمالی است. در قرارداد پیمانکاری معمولاً موضوع کار، مبلغ و شرایط پرداخت، مدت انجام پروژه، ضمانت‌نامه‌ها و نحوه فسخ به‌صورت دقیق ذکر می‌شود.

این قرارداد می‌تواند به‌صورت مقطوع، درصدی یا مدیریت پیمان تنظیم گردد. از منظر حقوقی، تنظیم اصولی قرارداد پیمانکاری اهمیت فراوانی دارد، زیرا کوچک‌ترین ابهام می‌تواند منجر به اختلاف و خسارت برای طرفین شود. در پروژه‌های بزرگ، استفاده از مشاوره حقوقی هنگام تنظیم قرارداد، نقش تعیین‌کننده‌ای در حفظ منافع کارفرما و پیمانکار دارد. در نهایت، یک قرارداد پیمانکاری موفق باید روشن، دقیق و منطبق بر قوانین و عرف حرفه‌ای تنظیم شود تا اجرای پروژه به‌صورت منظم و قانونی پیش برود.

قرارداد پیمانکاری چیست؟

قرارداد پیمانکاری، یکی از مهم ترین و پرکاربردترین انواع قراردادها در دنیای تجارت و صنعت، و به ویژه در پروژه های عمرانی و صنعتی است. شاید اغراق نباشد اگر بگوییم که قراردادهای پیمانکاری، قلب تپنده پروژه های بزرگ و کوچک هستند. موفقیت یا شکست بسیاری از پروژه ها، به طور مستقیم به کیفیت، دقت، و جامعیت قرارداد پیمانکاری آن ها بستگی دارد.

طرفین قراردادهای پیمانکاری

برای فهم دقیق پروژه های ساخت و ساز، تفکیک و شناخت طرفین و نقش آفرینان آن ضروری به نظر می رسد. عملکرد و ارتباط این اشخاص با توجه به نیازهای هر پروژه متفاوت است و حتی ممکن است وظیفه یکی از اشخاص حاضر در روند ساخت به دلایلی تغییر کند، همین امر باعث شده است که آشنایی با محتوای قراردادهای استاندارد ساختمانی به تنهایی کافی نباشد. مشارکت کنندگان در انجام یک پروژه با توجه به نوع و گستره هر پروژه متفاوت خواهند بود که در ذیل طرفین قراردادهای پیمانکاری را به طور مفصل توضیح خواهیم داد.

کارفرما

کارفرما واگذارکننده کارهای طراحی و ساخت است. اغلب اوقات کارفرما مالک زمین یا ساختمانی است که پروژ ساخت بر روی آن انجام می شود. اما این نکته را هم نباید از نظر دور داشت که کارفرما ممکن است مالک منافع ساختمان باشد و در راستای صلاحیت خود انجام تغییرات ساختمانی را واگذار نماید. اما با ورود شرکتهای مختلف ساختمانی به این صنعت، جایگاه سنتی کارفرما به عنوان ماکل عین یا منفعت زمین در برخی پروژها تغییر یافته است. برای مثال ممکن است برای کاهش مالیات در مجموعه های متشکیل از چندین شرکت، یکی از شرکتها از ظرف شرکت دیگر که مالک زمین است وارد قرارد ساخت و ساز شود.

کارفرمایان به چند دسته تقسیم می شوند؟

مالک: همانطور که اشاره شد کارفرما ممکن است مالک زمین باشد. در این حالت معمولا هدف اصلی کارفرما این است که پس از ساخته شدن ساختمان مورد نظر در آن سکونت نماید. لذا  آنچه مورد توجه کارفرما قرار دارد کیفیت و مواد به کار رفته در ساختمان است و در مقابل، ارزش معاملات ملک اولویت کمتری خواهد داشت. این نحوه ی استفاده کارفرما از جهات دیگری هم تاثیر گذار خواهد بود. نوع طراحی ساختمان منطبق با نیاز کارفرما است و  همچنین ممکن است محل اجرای پروژه نیز تنها مورد علاقه کارفرما بوده و از نظر سرمایه گذاری اقتصادی غیرقابل توجیه باشد.

توسعه دهندگان: توسعه دهندگان اغلب شرکت یا مجموعه ای از شرکت ها هستند که با هدف اقتصادی اقدام به ساخت یا تعمیر ساختمان می کنند. بنابراین دستیابی به مابه التفاوت قیمت تمام شده و ارزش مبادلاتی ساختمان انگیزه اصلی این دسته از کارفرمایان است که همین امر باعث می شود که کاهش هزینه ها نسبت به کیفیت ابزار و موارد در اولویت بالاتری قرار گیرید. کارفرمای توسعه دهنده ممکن است خود مالک زمین نبوده و نقش واسطه بین مالک و پیمانکار را داشته باشد که در این حالت کارفما نماینده مالک خواهد بود و از جانب او انجام پروژه را مدیریت می کند.

پیمانکار اصلی کیست؟

پیمانکاری به دو دسته پیمانکار اصلی و فرعی تقسیم خواهد شد، پیمانکار اصلی شخص حقیقی یا حقوقی است که کارهای فیزیکی یا مهندسی کار را با هدف کسب منفعت اقتصادی انجام می دهد. تشکیل شرکت های متعدد پیمانکاری و همچنین وتخصصی شدن فعالیت های ساخت و ساز باعث شد که کارفرمایان پیشنهاد اجرای پروژه را به رقابت بگذارند. در نتیجه پیمانکاران نیاز به شخصی پیدا کردند که بررسی کننده و تخمین زننده هزینه ها وسایر امور مالی پروژه باشد. این عوامل موجب شد که پیمانکار اصلی عمدتا در جایگاه هماهنگ کننده و ناظر قرار بگیرند و برای انجام کارها با پیمانکار فرعی و مشاوران وارد قرارداد شوند.

پیمانکار فرعی کیست؟

پیمانکار فرعی که در برخی قرادادها  از آن به عنوان پیمانکار جزئ نیز یاد می شود، شخص متخصصی است که برای انجام وظیفه خاصی در یک پروژه توسط پیمانکار اصلی به کار گرفته می شود. اگر چه پیمانکار اصلی ممکن است برخی کارها را توسط کارکنان خود انجام دهد، اما اصولا دامنه تخصص و توانایی وی محدود است، لذا بیشتر بخش های پروژ به وسیله پیمانکاران از تخصص افراد دیگری می شوندو در چنین شرایطی پیمانکار فرعی اولیه را پیمانکار فرعی ردیف اول و پیمانکار فرعی دوم را پیمانکار فرعی ردیف دوم می نامند و این سلسله مراتب ممکن است به  ردیف های پایین تر هم برسد.

نماینده پیمانکار (مدیر کارگاه)

پیمانکار می تواند که شخصی را به عنوان نماینده خود در محل اجرای پروژه تعیین نماید تا بر اجرای درست نظارت داشته باشد. البته در برخی وارد پیمانکار مکلف است شخصی را به عنوان مدیر کارگاه به ساختمان معرفی نماید. باید توجه داشت که بر خلاف اداره کننده که از طرف کارفرما انتخاب می شود، مدیر کارگاه نماینده پیمانکار بوده و از جانب وی اجرای عملیات ساخت و ساز را سرپرستی می کند، از طرف دیگر، مدیر کارگاه نقش واسطه بین اداره کننده و پیمانکار را دارد و هر نوع اخطار و اعلام که مربوط به اجرای کار باشد از طرف اداره کننده به وی ابلاغ می شود و این امر در حکم ابلاغ به پیمانکار است.

قراداد پیمانکاری به چندین دسته تقسیم می شود:

حالت اول: در این مورد،  مواد و مصالح لازم به وسیله کارفرما فراهم می شود و پیمانکار تنها کارهای ساختمانی را انجام می دهد، در این حالت رابطه بین طرفین تحت عنوان اجاره اشخاص قرار می گیرد زیرا موضوع قرارداد عمل پیمانکار است.

حالت دوم: در این حالت ممکن است درخواست کارفرما تنها تعمیر یک سازه باشد؛ که در این حالت هم موضوع اصلی قرارداد  فعالیت پیمانکار است و شبیه به حالت قبل بوده و اجاره اشخاص می باشد.

حالت سوم: در حالت سوم،  پیمانکار علاوه بر انجام عمل، اقدام به خرید مواد و ابزار می نمایدو در پایان قرارداد، آنها را به کارفرما منتقل می کند.

در حالت اخیر ماهیت قراداد پیمانکاری کمی متفاوت است، برخی، قراداد مذکور را عقدی مرکب می دانند که از ترکیب دو عقد بیع و اجاره تشکیل شده است، که باید بر اساس قصد واقعی طرفین، تعهد اصلی و فرعی را در قرارداد تشخیص داد. بدین ترتیب اگر قسمت عمده تعهد طرفی که کالا را تهیه می کند، ارائه عمل باشد، قرارداد پیمانکاری است ولی اگر تعهد اصلی ناظر بر عمل نباشد، قرارداد بیع محسوب می شود.

شرایط صحت قراردادهای پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری از جهت صحت، تابع قواعد عمومی قرادادها هستند. بر اساس ماده 190 قانون مدنی برای صحت هر معامله شروطی لازم است که عبارتند از: قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله.

• قصد و رضای طرفین: به محض اینکه قصد و اراده طرفین از طریق ایجاب و قبول اعلام گردید، کارفرما و پیمانکار ملزم به اجرای قراداد هستند.متعلق قصد طرفین باید با یکدیگر مطابقت داشته باشد، بدین معنا که پیمانکار همان چیزی را قصد کند که کارفرما در پیشنهاد خود مطرح نموده است، در غیر اینصورت عقد محقق نخواهد شد.
• اهلیت طرفین: از شرایط صحت هر معامله این است که طرفین دارای اهلیت قانونی باشند. این اهلیت در مورد اشخاص حقیقی به معنای عاقل، بالغ، رشید بودن است و لی از آن جا که کارفرما و پیمانکار اغلب موارد اشخاص حقوقی هستند، لذا باید اهلیت در مورد اشخاص حقوقی مدنظر قرار گیرد.
• موضوع معین که مورد معامله باشد: علاوه بر اینکه موضوع مورد معامله باید مالیت داشته باشد و دارای منفعت عقلایی باشد، باید معین بوده و مردد بین دو یا چند چیز نباشد. بنابراین مورد قراداد پیمانکاری نمی تواند مثلا مردد بین ساخت خانه یا نصب دستگاه سرمایشی باشد.

تعدیل قراردادهای پیمانکاری

تعدیل قراردادی

آنچه به طور خاص موضوع بحث ما خواهد بود، تعدیل قرارداد های پیمانکاری می باشد، تعدیل قرارداد ممکن است به دو صورت انجام شود، در روش اول، طرفین قراداد ساخت و ساز در ضمن اجرای قراداد متوجه می شوند که اجرای پروژه بر اساس طرح حای مورد نظر با نرخ ها یا قیمت پیش بینی شده امکان پذیر نیست، لذا توافق می کنند که با تغییر میزان تعهدات و یا با تغییر قیمت قراداد، تعادل عوضین را بر قرار نمایند. اما در روش دوم که در نمونه قراردادهای منتشر شده برای صنعت ساخت و ساز رواج دارد، امکان تعدیل قیمت در متن قرارداد پیش بینی می شود. لیکن نکته حائز اهمیت این است که در این فرض باید مبنای تعدیل روشن باشد، در غیر این صورت شرط تعدیل از انواع شروط مجهول بوده و حتی می تاوند موجب ابطال قراداد گردد.

تعدیل قانونی

چنانچه طرفین به هر دلیل تعدیل یا مذاکره برای تعدیل محتوای عقد را در قرارداد پیمانکاری ذکر نکنند، نوبت به جستجوی قوانین مربوط برای یافتن امکان تعدیل در عوضین می گردد. لیکن باید توجه داشت که دخالت قانونگذار در اراده مشترک طرین خلاف قاعده بوده، لذا مصادیق آن باید کاملا روشن باشد. تعدیل قانونی اغلب به دوشکل عمده انجام می شود؛ گاه قانونگذار با تغییر در طول مدت قراداد از زیان دیده حمایت می کند، و گاه نیز ممکن است تغییری در عوضین و مفاد قراداد را برای تعدیل تعهدات دوجانبه لازم ببیند.

خاتمه قراردادهای پیمانکاری

با توجه به این که قرادادهای پیمانکاری جزو عقود لازم هستند، لذا هیچ کدام از طرفین نمی توانند به خودی خود نسبت به خاتمه قراداد اقدام نمایند. خاتمه دادن به قرارداد پیمانکاری نیاز به یک مبنای مشروع و معتبر دارد، و یا اینکه یکی از طرفین با رضایت طرف دیگر به قراداد پایان دهد.

یک قرارداد ممکن است بر اساس، حق فسخ، انفساخ، اقاله یا بطلان، خاتمه یابد. قاعده اولیه این است که هیچ کدام از طرفین نمی تواند به طور یک جانبه و بدون داشتن اختیار صریح، اقدام به خاتمه دادن به قرارداد پیمانکاری قبل از اتمام  نماید.

فسخ قرادادهای پیمانکاری

طرفین قراداد می توانند با توافق یکدیگر اوضاح و احوالی که منجر به ایجاد حق فسخ برای هریک از طرفین می گردد را تعیین نمایند. قرادادهای پیمانکاری نیز از این قاعده مستثنی نبوده و در اغلب موارد شرایط ایجاد کننده حق فسخ و عواقب و نتایج آن را مشخص می کنند. در تعیین موارد حق فسخ قرادادی، کوچک یا بزرگ بودن عاملی که منجر به حق فسخ می گردد اهمیتی ندارد، زیرا آنچه موجب ایجاد حق فسخ است اراده طرفین است نه اندازه یا شدت اوضاع و احوالی که به عنوان مبنای حق فسخ ذکر گردیده است.

انفساخ قراردادهای پیمانکاری

یکی از موارد انحلال قراداد، انحلال قهری یا انفساخ است؛ به این معنا که قرارداد خود به خود بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی از بین می رود. در بسیاری از موارد سبب انفساخ در قراردادهای پیمانکاری ارادی است و طرفین با توافق یکدیگر عاملی را به عنوان  منحل کننده قراداد معرفی می نمایند. به بیان دیگر طرفین در قرارداد اعلام می کنند که در صورتی که اتفاقی در خصوص موضوع خاصی رخ دهد، قرارداد از بین می رود.

بطلان قراردادهای پیمانکاری

اصولا بعید به نظر می رسد که بعد از انعقاد قرارداد پیمانکاری مشخص گردد که قراداد باطل بوده است. بطلان قرارداد معمولا در جایی رخ می دهد که مشکلی در قصد انشای طرفین وجود داشته یا جهت معامله نامشروع بوده است. به طور مثال یکی از طرفین ساخت کارخانه ای را قصد نموده، در حالی که قصد طرف مقابل ساخت خانه مسکونی بوده است. در این صورت قرارداد به دلیل وجود عدم قصد، باطل خواهد بود.

اقاله قراردادهای پیمانکاری

کارفرما و پیمانکار می توانند با توافق یکدیگر قرادادهای پیمانکاری را منحل نمایند. خاتمه دادن به قراداد با توافق طرفین را در اصطلاح اقاله می گویند. اقاله قرارداد یعنی انحلا قراداد با دو اراده، یعنی همان دو اراه ای که در تشکیل قراداد شرکت داشته اند، نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند.

استثنایی که در خصو این مورد وجود دارد این است که دولت نمی تواند قرادادهای پیمانکاری خود را اقاله نماید، چراکه در چنین قرادادهایی دولت به نمایندگی از طرف ملت اقدام به انعقاد قراداد با پیمانکار نموده و پیش از آن که به منافع تجاری توجه داشته باشد، باید منافع اجتماعی را مد نظر قرار دهد.

آثار خاتمه دادن به قرادادهای پیمانکاری

گسسته شدن پیوند ناشی از  قرادادها بر اثر اعمال فسخ، اقاله، انفساخ، نسبت به آینده صورت می پذیرد، در حالی که اگر مشخص شود که قرارداد باطل است، اثر آن به گذشته هم تسری می باشد و عقد را از آغاز حذف می نماید. بنابراین کلیه اعمال و تصرفات طرفین تا زمانی که قراداد فسخ، اقاله، یا منفسخ می شود صحیح و نافذ بوده، لیکن بعد از اعمال فسخ، عقد منحل شده محسوب و اعمال و تصرفات طرفین بی اعتبار خواهد بود.

آثار خاتمه دادن به قرادادهای پیمانکاری نیز به همین گونه است، در صورتی که قراداد پیمانکاری فسخ، اقاله، منفسخ گردد، آثار آن متعلق به آینده است، با توجه به همین قاعده، مطالبه خسارت ناشی از نقض قراداد و همچنین مطالبه مبلغ تعیین شده برای کارهای انجام شده قبل از فسخ قراداد، امکانپذیر خواهد بود. از طرف دیگر اگر مبلغ قرادادی یکپارچه باشد و هر قسمت از کار دارای قیمت مجزا نباشد، به نظر می رسد ارزش کار پیمانکاری تا زمان اعمال فسخ بر مبنای اجرت المثل تعیین می گردد.

کلام پایانی

قراردادهای پیمانکاری، ستون اصلی هر پروژه عمرانی و خدماتی هستند و موفقیت یا شکست پروژه تا حد زیادی به دقت در تنظیم این قراردادها بستگی دارد. اگر مفاد قرارداد به‌صورت شفاف و منطبق بر قانون تنظیم شود، از بروز بسیاری از اختلافات میان کارفرما و پیمانکار جلوگیری می‌گردد. توصیه می‌شود پیش از امضای هر قرارداد، از مشاوره وکیل متخصص در امور پیمانکاری استفاده شود تا حقوق و تعهدات طرفین به‌درستی مشخص شود و از بروز خسارات احتمالی جلوگیری گردد.

سوالات متداول