قرارداد مشارکت در ساخت، پل ارتباطی میان سرمایه سازنده و مالک است. در شرایط اقتصادی امروز، بسیاری از مالکین برای نوسازی املاک کلنگی خود از این روش استفاده میکنند؛ اما بدون دانش حقوقی، این فرصت میتواند به یک کابوس قضایی تبدیل شود.
در این مقاله، از ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت تا نکات کلیدی برای جلوگیری از کلاهبرداری و روشهای تعدیل قرارداد در نوسانات بازار را بررسی میکنیم تا با اطمینان کامل وارد این شراکت شوید.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
یکی از قراردادهای حوزهی پیمانکاری و ساخت و ساز ، قرارداد مشارکت در ساخت است که بین دو طرف معامله در پروژه های تجاری و مسکونی امضا میگردد . در موارد بسیاری ، مالک یک زمین ، پول کافی برای ساخت یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری را ندارد و با تکیه برقوانین مشارکت در ساخت این روش را پیش میگیرد.
در این نوع همکاری، مالک از خدمات یک شرکت پیمانکاری استفاده میکند و در نهایت، طبق قرارداد درصدی از سود پروژه به وی تعلق میگیرد. بهتر است برای جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری مشارکت در ساخت با مفاهیم آن آشنا باشید. همچنین نکات مهم در مورد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را بدانید تا دچار ضرر مالی و زمانی نشوید.
در مشارکت ساخت، ملک، از یک شخص و سرمایه از یک شخص دیگر است. به همین دلیل چون چند نفر در یک پروژه دخیل هستند بایستی برای تدوین قرارداد دقت زیادی صورت گیرد؛ مثلاً باید مطمئن شد که شخصی که ملک را آورده صاحب ملک باشد. سند ملک، آورده طرفین، مدت زمان پروژه، میزان سود و زیان، ضمانت اجرا، هزینههای اداری و بسیاری موارد دیگر بایستی مورد توجه قرار گیرد.
حتما بخوانید: نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت
مطابق قانون مدنی دو نوع عقد (قرارداد) وجود دارد؛
- یکی عقود معین یعنی عقود و قراردادهایی که بهطور صریح در قانون مشخص شدهاند و احکام و شرایط آنها بیان شده است.
- دوم عقود نامعین یعنی قراردادهایی که بهطور صریح توسط قانونگذار ذکر و نامگذاری نشدهاند اما در صورت داشتن شرایط قانونی بین افرادی که آنها را تنظیم کردهاند و نیز در مقابل اشخاص ثالثی که آثار این قراردادها شامل آنها میشود، معتبر و لازمالاجرا هستند.
این نوع قراردادها غالباً تحت عنوان قراردادهای موضوع ماده 10 قانون مدنی یاد میشوند که در صورتی که مخالف قانون و نظم عمومی نباشند معتبرند.
هرچند به عقیده برخی از حقوقدانها قراردادهای مشارکت در ساخت جز قراردادهای دسته دوم یا همان قراردادهای آزاد موضوع ماده 10 قانون مدنی بهحساب میآیند اما به نظر میرسد با توجه به ماده 571 قانون مدنی به بعد، بتوان قراردادهای مشارکت در ساخت را به نوعی در زمره عقد شرکت بهحساب آورد که به نحو اختیاری ایجاد شدهاند نه اجباری و قهری.
حتما بخوانید: چک لیست حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
قانون جدید ثبت قراردادهای مشارکت در ساخت در سامانه کاتب
تا قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاورین املاک مجاز به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به صورت عادی بودند. اما پس از تصویب قانون مذکور، با توجه به این که در قرارداد های مشارکت درساخت انتقال مالکیت ممکن است همزمان با امضاء قرارداد یا پس از امضاء قرارداد و در طول اجرای پروژه صورت پذیرد به همین علت مشاورین املاک در مورد قرارداد های مشارکت درساخت صرفا مجاز به:
- برگزاری جلسات مذاکره
- تهیه پیش نویس قراداد مشارکت در ساخت
- درج پیش نویس در سامانه ثبت الکترونیک
- ارسال قرارداد مشارکت در ساخت به دفاتر اسناد رسمی
قانون جدید ثبت قراردادهای مشارکت در ساخت در سامانه ساغر
با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونگذار در ماده 10 ایجاد سامانه ای را تحت عنوان سامانه ساماندهی اسناد و املاک پیش بینی نموده است.
تا قبل از ایجاد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت به صورت عادی منعقد می شد ولیکن بعد از راه اندازی این سامانه، سازندگان و مالکین ملزم هستند ظرف مهلت 2 سال از زمان ایجاد سامانه، ادعا یا اسناد یا قرارداد های مشارکت در ساخت خود را در این سامانه بارگذاری نمایند.
ساخت و ساز ممکن است در زمین هایی صورت پذیرد که مالکین آن فاقد سند رسمی مالکیت باشند، لذا مالک و سازنده ملزم هستند اسناد مالکیت خود را جهت صدور سند رسمی مالکیت، در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، ثبت نمایند.
حتما بخوانید: قانون جدید ثبت رسمی معاملات و قراردادها
تفاوت سامانه کاتب و ساغر جهت ثبت قرارداد مشارکت در ساخت
متاسفانه علیرغم تصویب قاون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ساز و کاری مشخصی جهت اجرای آن مشخص نشد و عموم افراد جامعه در انجام تکالیف خود دچار سردرگمی گردیدند. در خصوص تفاوت سامانه کاتب و ساغر جهت ثبت قرارداد مشارکت در ساخت، دو موضوع مهم وجود دارد که در ذیل به آن خواهیم پرداخت.
1- اگر ملکی دارای سند رسمی مالکیت باشد و سازنده و مالک قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به صورت رسمی داشته باشند، ملزم هستند قراداد مشارکت در ساخ تنظیمی را در سامانه کاتب ثبت نمایند.
2- اگر ملکی فاقد سند رسمی مالکیت باشد و سازنده و مالک قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشند، ملزم هستند قراداد مشارکت در ساخت تنظیمی را در سامانه ساغر ثبت نمایند.
3- اگر ملکی دارای سند رسمی مالکیت باشد و سازندع و مالک قراداد مشارکت در ساخت به صورت عادی منعقد نمایند، ملزم هستند قرارداد مشارکت در ساخت تنظیمی را در سامانه موضوع ساغر ثبت نمایند.
حتما بخوانید: تفاوت سامانه کاتب و ساغر
انواع قرارداد مشارکت در ساخت و روشهای تقسیم سهم
برای این نوع از قرارداد، طبق قانون و عرف انواع مختلفی وجود دارد که در ادامه آنها را میخوانید:
- در نوع اول، طرف نخست زمینی را ارائه میدهد و طرف دوم هزینههای ساخت بنا را قبول میکند؛ در این نوع میتواند قیمت زمین و امثالهم در قرارداد ذکر نشود و فقط طرف مجری طرح تعهد میکند که ساختمان را باکیفیتی مشخص و در زمان معیّن تحویل دهد و پس از آن هر دو طرف در کل ملک شریک میشوند.
- در نوع دوم قرارداد مشارکت در ساخت، عقد به صورت مرحلهای تنظیم میشود، یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت سهمی به طرف سازنده منتقل شود؛ مثلاً ممکن است توافق شود که پس از اتمام زیرسازی و اسکلتبندی، یک دانگ به طرف سازنده منتقل گردد.
- نوع سوم عبارت است از توافق بر اینکه اگر کار به مرحله مشخصی رسید، مالکِ زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت بدهد تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
- نوع دیگری نیز وجود دارد که در آن ممکن است از ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده واگذار شود تا کار ساخت را آغاز کند.
فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت (بخشهای ضروری)
بسیاری از کاربران به دنبال فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت هستند تا با ساختار کلی آن آشنا شوند. هرچند توصیه اکید میشود که هر قرارداد با توجه به شرایط خاص هر ملک (موقعیت، تراکم و قدرالسهم) توسط وکیل تنظیم شود، اما مفاد زیر استخوانبندی اصلی این قرارداد را تشکیل میدهند:
۱. مشخصات طرفین: (مالک/مالکین و سازنده)
۲. موضوع قرارداد: مشارکت در جهت احداث بنای نو در پلاک ثبتی شماره ….
۳. آورده طرفین: ارزش روز ملک کلنگی و لیست تمام هزینههای ساخت توسط سازنده.
۴. نسبت سهمالشرکه: (مثلاً ۶۰٪ مالک و ۴۰٪ سازنده).
۵. برنامه زمانبندی: از تاریخ تخلیه ملک تا تحویل کلید و پایانکار.
۶. لیست متریال (پیوست قرارداد): ذکر دقیق برند مصالح مصرفی.
۷. وجه التزام: تعیین خسارت روزانه برای تأخیر در هر یک از مراحل.
⚠️ هشدار حقوقی: استفاده از فرمهای خام آماده در اینترنت بدون شخصیسازی و نظارت وکیل، بزرگترین عامل کلاهبرداریهای ساختوساز است. این فرم صرفاً جهت آشنایی شماست.
خلاصه کلیدی: ارکان اصلی قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه یک قرارداد هوشمندانه داشته باشید، این ۵ رکن باید به دقت در متن توافق شما (چه در پونک و چه در هر منطقه دیگر) ذکر شود:
| رکن قرارداد | توضیح کوتاه فنی |
|---|---|
| آورده طرفین | ارزش کارشناسی ملک (مالک) + برآورد دقیق هزینههای ساخت و جواز (سازنده). |
| زمانبندی (Milestones) | تعیین تاریخ دقیق برای پایان گودبرداری، اسکلت، نازککاری و تحویل کلید. |
| لیست متریال | پیوست شماره ۱ قرارداد شامل برند و نوع مصالح مصرفی (کاشی، شیرآلات، آسانسور و…). |
| ضمانت اجرا | تعیین خسارت روزانه (وجه التزام) برای تأخیر در تحویل یا عدم انجام تعهدات. |
| داوری | انتخاب یک داور مرضیالطرفین یا وکیل متخصص برای حل اختلافات بدون رفتن به دادگاه. |
شرایط تعدیل و فسخ قرارداد در صورت نوسانات قیمت
قرارداد مشارکت یک قرارداد مستمر است که اجرای آن در طول زمان، محقق میشود و طرفین قرارداد بر اساس محاسبات اقتصادی که قبل از قرارداد انجام میدهند، توافق کنند؛ به عبارت دیگر مبنای قرارداد مشارکت در ساخت، تعادل و توازن است.
در برخی موارد به دلیل طولانی شدن مدت اجرای قرارداد، ممکن است بنا به دلایلی، مانند نوسانات شدید اقتصادی، تغییر قوانین و یا تغییر شرایط اجرای قرارداد، تعادل بین آوردههای طرفین از بین برود و این تغییر موجب شود که یکی از طرفین، متضرر شود و ادامهی اجرای قرارداد، باعث عسر و حرج آن شود.
اگر چه طبق برخی اصول حقوقی و فقهی در مواردی میتوان از دادگاه، تقاضای تعدیل قرارداد کرد، اما در نظام حقوقی ایران و رویه قضایی، صرفاً تعدیل قانونی و قراردادی پذیرفته شده است و تعدیل قضایی به این معنا که قاضی بتواند بدون تصریح در قرارداد یا قانون اقدام به تعدیل قراردادی نماید پذیرفته نیست.
حتما بخوانید: موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
تعدیل قضایی هنگامی محقق میگردد که قانون هرچند بهصورت کلی اجازه تجدیدنظر در قرارداد را به قاضی داده باشد؛ مانند قراردادهای اجاره قبل از سال 1376 و در قراردادهای مشارکت در ساخت چنین اجازهای به محکمه داده نشده در صورتی تعدیل قراردادی قابلاعمال است که حادثهای که به وجود آمده است، غیرقابل پیشبینی و اجتنابناپذیر باشد و قابلیت انتساب به سازنده نداشته باشد و هم چنین باعث تغییر اساسی در آوردههای طرفین باشد.
نکات طلایی در تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت
- بایستی از صحت ادعای صاحب ملک مطمئن شوید یا آن شخص ثابت کند که اجازه این کار را دارد.
- ملک باید سند رسمی داشته باشد.
- مبالغی که دو طرف با آن سرمایه گذاری میکنند، بایستی به طور کامل مشخص شود.
- مدت زمان کار باید مشخص شود. به این منظور باید کار ساخت را مرحلهبندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری، تاریخ دقیق اسکلتبندی، تاریخ دقیق و روز سفتکاری و نازککاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی.
- میزان سود و زیان باید تعیین شود.
- بایستی یک ضمانت اجرایی وجود داشته باشد که اگر طرفین به تعهداتشان عمل نکنند، اجرا شود.
- در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارتهای دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
- بعد از امضای قرارداد به سازنده، وکالت غیرضروری ندهید. تنها در صورت نیاز، جهت انجام امور اداری میتوانید به صورت محدود و مدتدار به سازنده وکالت کاری بدهید.
کلام پایانی
با توجه به کثرت ساختمان ها در بافت فرسوده ، این فرصت به وجود آمده تا سازندگان نسبت به مشارکت در ساخت در این پروژه ها اقدام نمایند ولی با توجه به پیچیدگی های این موضوع ، هم مالک و هم سازنده بهتر است قبل از اقدام به مشارکت در ساخت با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایند تا از ایجاد ضرر احتمالی جلوگیری کنند.
سوالات متداول
سهم سازنده از پروژه چقدر است و چطور تعیین میشود؟
اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، چه راهحلی وجود دارد؟
چطور میتوان سهم مالک و سازنده را دقیق و منصفانه تقسیم کرد؟
اگر در حین پروژه مالک فوت کند، قرارداد چه وضعی پیدا میکند؟
پروانه ساخت به نام چه کسی صادر میشود؟
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
