دفتر وکالت آقای بهزاد رحمانی وکیل پایه یک دادگستری
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
در مقاله حاضر به این موضوع خواهیم پرداخت که آیا بدون اینکه ساختمانی (اعم از مسکونی یا تجاری) پایان کار داشته باشد، امکان این را خواهد داشت که مالک یا سازنده را ملزم نماییم که سند را به نام خریدار تنظیم کند؟
در مقالههای پیشین به تعریف پایان کار پرداختیم، در اینجا مختصری در خصوص پایان کار توضیح خواهیم داد. همانطور که پیش از ساخت باید پروانه تخریب و نوسازی گرفته شود، پس از اتمام ساخت نیز لازم است تا گواهی پایان کار برای ساختمان صادر گردد. درواقع زمانی که یک آپارتمان ساخته و تکمیل میشود مأموران شهرداری به محل ملک مراجعه کرده و وضعیت ساختمان را بهدقت موردبررسی قرار میدهند تا از مطابقت ساختمان ساختهشده با نقشه و مجوز ساخت آن مطمئن شوند. بعد از تائید این موضوع شهرداری اقدام به صدور گواهی پایان کار مینماید.
بعد از تعریف پایان کار به آن موضوع خواهیم پرداخت که راه انتقال سند بدون پایان کار چیست؟
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن): 02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
پایان کار ساختمان چیست؟
پایان کار ساختمان یا گواهی پایان کار ساختمان در واقع دفترچه ای است که گواهی می کند ساختمان ساخته شده فاقد تخلف است.
به عبارت دیگر وقتی سازنده عملیات ساختمانی را تمام می کند، امکان اینکه مرتکب تخلفی شده باشد ، وجود دارد. در گردش کار گواهی پایان کار ساختمان، شهرداری ها، مطابقت و یا مغایرت ساختمان اجرا شده را با جواز ساخت یا پروانه ساخت می نمایند.
پایان کار ساختمان مدرکی است که عدم وجود خلاف ساختمانی را در مرحله اتمام گواهی می کند، لازم به ذکر است که پایان کار با گواهی عدم خلاف متفاوت بوده است. صدور پایان کار در حقیقت به منزله این است که از نظر شهرداری تهران ساختمان ساخته شده و یا آپارتمان مورد نظر فاقد تخلفات و خلاف ساختمانی است. در نظر داشته باشید که مراحل دریافت پایان کار ساختمان به دلیل پیچیدگی هایی که دارد، در حالت معمول بیشتر از 6 ماه طول خواهد کشید.
آیا پایان کار ضروری است؟
همانطور که برای شروع فرایند ساختوساز آپارتمان یا بازسازی یک خانه کلنگی نیازمند دریافت پروانه ساخت از شهرداری هستید، بعد از پایان عملیات ساختوساز نیز نیازمند دریافت پایان کار میباشید. درواقع مجوز پایان کاری که توسط شهرداری منطقه صادر و به مالک یا سازنده تحویل داده میشود به معنی آن است که ساختمان ازنظر رعایت مقررات ساختوساز و نیز امور مربوط به خلافیها مشکلی نداشته و آمادهی فروش، انتقال یا بهرهبرداری و سکونت است.
اگر مشکلی وجود داشته باشد، شهرداری معمولاً از صدور پایان کار برای ملک امتناع میورزد تا زمانی که مشکل مربوطه حل شود. در برخی مواقع نیز با پرداخت جرائم قانونی مربوطه پایان کار صادر میشود. حتی در مواردی ممکن است شهرداری نسبت به تخریب ملک اقدام نماید (که این مورد ابتدا در کمیسیون ماده صد مطرح و در صورت عدم رأی به اخذ جریمه، به تخریب منجر خواهد شد).
اخذ پایان کار با مالک است یا با سازنده؟
سؤالی که در اینجا مطرح میگردد این است که قانونا چه کسی مسئول تقاضا و دریافت گواهی پایان کار است؟ آیا صرفاً مالک میتواند تقاضای اخذ گواهی پایان کار نماید یا اینکه سازنده نیز این حق را خواهد داشت. در پاسخ به این پرسش باید ذکر کرد که اصولاً مالک تقاضادهنده قانونی جهت دریافت گواهی پایان کار میباشد ولی اگر مالک این حق یا تکلیف را به سازنده واگذار نماید (در وکالتنامه رسمی ذکر گردد که سازنده نیز حق درخواست گواهی پایان کار را دارد) سازنده هم میتواند درخواست صدور گواهی پایان کار نماید.
در رویه ساختوساز، اخذ پایان کار با سازنده میباشد مگر آنکه در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت در دفترخانه، مواردی دیگری در این خصوص ذکر شود که در این صورت ممکن است تعهد دریافت پایان کار به مالک یا سازنده محول شده باشد.
درصورتیکه سازنده از پیگیری و اخذ پایان کار امتناع نماید و درصورتیکه این امر در سند مشارکت در ساخت به مالک محول نشده باشد، مالک میتواند با مراجعه به دادگاههای حقوقی، دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم دادگاه نماید.
آیا شهرداری الزامی به صدور پایان کار دارد؟
حال اگر عملیات ساختمانی به اتمام رسد، آیا شهرداری الزامی به صدور پایان کار دارد؟ در پاسخ به این پرسش باید ذکر کرد که بله. شهرداری بعد از درخواست مالک یا سازنده ملزم به صدور پایان کار برای ساختمان میباشد. به دیگر بیان، همینکه شهرداری و مهندس ناظر ساختمان، از ابتدا نظارت کاملی در ساختمان دارند خود قرینه بر تکلیف شهرداری برای صدور پایان کار است و درصورتیکه مالک و سازنده نسبت به عدم صدور پایان کار توسط شهرداری معترض باشند، طبق قانون این حق را دارند که از طریق مراجع قضایی نسبت به الزام شهرداری به صدور پایان کار ملک اقدام کنند.
تنظیم سند بدون پایان کار
پیش از اینکه به این موضوع بپردازیم که آیا امکان تنظیم سند رسمی بدون ارائه پایان کار وجود دارد یا خیر، برای درک بهتر این موضوع به تعریف قانونی مرتبط با این موضوع خواهیم پرداخت:
الف: قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب 1385
ماده ۱
دفاتر اسناد رسمی موظفاند با رعایت بندهای زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل بهمنظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبت (حسب مورد) وعدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند.
- گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداری در مورد املاک مشمول قانون مذکور.
- اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی (حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگلها و مراتع و آبخیزداری کشور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن آماده ۵۶ قانون حفاظت و بهرهبرداری از جنگلها و مراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.
- دفاتر اسناد رسمی مکلفاند هنگام نقلوانتقال عین املاک مفاصا حساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ را از انتقالدهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.
تبصره
در موارد مذکور در ماده فوق مراجع ذیربط مکلفاند در تاریخ مراجعه به مراجعهکنندگان گواهی وصول تقاضا تسلیم و ظرف مدت بیست روز از تاریخ صدور گواهی یادشده پاسخ آن را صادر نمایند اعلام نظر مراجع مذکور باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی باشد در غیر این صورت ثبت سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود.
ب: آیا تنظیم سند رسمی بدون پایان کار امکان دارد؟
همانطور که طبق “قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مشاهده گردید، یکی از شرایط ضروری برای تنظیم سند ملکی طبق ماده ۱ این قانون، دارا بودن پایان کار است.
ازآنجاییکه پایان کار مهر محکمی است بر رعایت اصول ایمنی و مهندسی در ساخت ملک موردنظر و نیز پرداخت کلیه بدهیها و درواقع سند نهایی پذیرفته شدن ملک شما در ساختار شهری محسوب میشود، وقتی مالک از دریافت پایان کار یا ارائه پایان کار به شما در زمان فروش ملک خود به شما امتناع میورزد، اغلب به این معنی است که مالک تخلفی صورت داده یا قوانین ساختمانی را رعایت نکرده است.
پس در پاسخ به این پرسش که آیا امکان الزام به تنظیم سند رسمی بدون پایان کار امکان دارد یا خیر، باید گفت که انتقال سند رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی قوه قضائیه بدون پایان کار امری ممنوع است و سردفتران از این امر پرهیز میکنند.
البته آراء مختلفی از مراجع قضایی صادرشده که برخی از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را بدون درخواست پایان کار پذیرفتهاند که این موضوع در جای خود قابلتأمل میباشد. نکته مهم این که با تصویب قانون اخذ سند برای املاک قولنامه ای، میتوان بدون داشتن پایان کار نیز نسبت به اخذ سند اقدام نمود.
صدور سند مالکیت برای زمین های بدون اعیانی(ساختمان)
با تصویب اصلاح ماده 1 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان ها ی فاقد سند رسمی در کمیسیون قضایی مجلس، امکان ثبت رسمی اراضی داخل بافت شهری بدون نیاز به اعیانی فراهم می شود.
یکی از مشکلات اصلی صدور سند در محدوده شهری، الزام قانون به وجود اعیانی (ساختمان) برای صدور سند اراضی شهری است. این مانع باعث شده بود بسیاری از مالکان اراضی داخل بافت شهری به ذلیل نداشتن اعیانی نتوانستند سند دریافت کنند.
به گفته رییس سازمان ثبت، با تصویب الاحیه این ماده در کمیسیون قضایی مجلس، احداث ساختمان برای صدور سند، دیگر شرط نیست.
اخذ پایان کار برای یکی از واحد های مسکونی
معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از لغو ممنوعیت صدور سند مالکیت بهدلیل فقدان پایانکار یا آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ خبر داد.
بر اساس مقررات جدید، تمام مالکان زمین و ساختمان موظف به دریافت سند رسمی هستند. پیشتر، در زمینهای کشاورزی کوچکتر از حد نصاب قانونی، صدور سند ممکن نبود، اما این محدودیت حذف شده و صرفنظر از مساحت، امکان صدور سند برای هر زمین کشاورزی وجود دارد.
همچنین در گذشته، نداشتن پایانکار یا صدور رأی از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ مانع دریافت سند میشد. اکنون حتی در صورت صدور رأی کمیسیون و عدم پرداخت جریمه، شهرداری ملزم به صدور پایانکار است.
بر این اساس، املاک فاقد سند نیز میتوانند بدون محدودیتهای سابق، سند مالکیت دریافت کنند. مالکان دارای سند سبزرنگ (صادره از تابستان سال گذشته) برای انجام معاملات باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و دارندگان سند دفترچهای نیز باید برای تعویض و دریافت سند تکبرگ به ادارات ثبت مراجعه کنند.
کلام پایانی
با توجه به صدور بخشنامه های جدید در خصوص صدور پایان کار برای املاک فاقد سند رسمی، مالکین املاک قولنامه ای از این پس می توانند با مراجعه به شهرداری، درخواست صدور پایان کار نمایند، در صورتی که ملک مذکور فاقد تخلف باشد یا درصورتی که دارای تخلف می باشد و نیازی به تخریب نباشد، شهرداری با تعیین مبلغ جریمه برای کلیه واحد و تقسیم آن بر تعداد واحد های ساختمان، مبلغ جریمه هر واحد را مشخص خواهد کرد. بعد از پرداخت مبلغ جریمه، پایان کار صادر خواهد شد.
سوالات متداول
آیا برای انتقال سند رسمی ملک پایان کار لازم است؟
آیا می توان بدون پایان کار نسبت به اخذ سند برای ملک قولنامه ای اقدام نمود؟
سازنده ملک ما نسبت به اخذ پایان کار اقدامی انجام نمیدهد. ما چه کاری باید انجام بدهیم؟
با توجه به اینکه مراحل دریافت پایان کار و متعاقب آن اخذ سند یا انتقال سند دارای پیچیدگی های خاصی می باشد لذا بهتر است در این خصوص حتما با وکیل دادگستری مشورت نمایید.</strong>
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
باسلام
بنده ملکی دارم که پایان کار ندارد و میخوام ملکم رو بفروشم آیا میتونم؟
سلام
انتقال ملک بدون پایان کار 2 حالت دارد
1- ملک ساخته شده ولی پایان کار ندارد و در سند ملک قید شده است ، زمین
2-ملک ساخته شده پایان کار صادر نشده به دلیل جریمه کمیسیون ماده 100
ابتدا باید مشخص بفرمایید ملک شما مشمول کدام می باشد تا کارشناسان راهنمایی کنند
سلام مشکل بنده مورد شماره دو هست ملک ساخته شده پایان کار صادر نشده به دلیل کمیسیون ماده ۱۰۰ میشه سند گرفت یا نه؟؟
با سلام
بله امکان اخذ سند وجود دارد .
سلام خسته نباشید
من یک واحد طبقه اول خریدم سال ساخت ۱۴۰۰ هست سازنده پارکینگ مسکونی ساخته و طبقه ۵ خلاف ساخته الان ماده ۱۰۰ جریمه پرداخت نکرده الان من میتونم برا واحدم پایان کارو سند بگیرم برق و آب و گاز هم وصل میباشد در ساختمان
با سلام
در مورد جریمه کمیسیون ماده 100 شما میتوانید جریمه را پرداخت نمایید و بعد از پرداخت از سازنده یا مالک مطالبه نمایید ولی حتما قبل از پرداخت ، اظهارنامه ای به مالک سازنده مبنی بر پرداخت جریمه ارسال نمایید.بعد از پرداخت جریمه می توانید برای اخذ سند اقدام نمایید.
باعرض سلام وتشکربابت راهنمایی های بینظیرتان(درفروردین۱۴۰۲اپارتمانی پیش خریدکردم۲میلیاردو۸۰۰،بامبایعه نامه وبدون ثبت دردفتراسناد،۲میلیاردفی المجلس ودر۳۰شهریورکه موعدتحویلبود۵۰۰میلیون=که بعلت اماده نبودن ندادم)ملک خلافی وماده صدداشت ۳ماه بعداماده شد=شکایت کردم ودادگاه مستندآبمواد۱۹۸و۵۱۵و۵۱۹ایین دادرسی مدنی۱۳۷۹ضمن صدورحکم برتائیدانفساخ قراردادموصوف من را(خریدار)محکوم بپرداخت خسارت دادرسی متعلقه(درهر۲پرونده=یکی من شاکیبودم ودومی که فروشنده برام شکایتکرده بود)درحق خواهان شدم=حال باتوجه به این حکم ایامیتوانم حسب ماده۲۳قانون پیش فروش یاماده۱۱ازفروشنده شکایتکنم،واین احکام وشکایات قبلی نافع طرح این شکایت نیست*باتشکرفراوان وتوفیق روزافزونتان#عذرتقصیر،طولانی شد
با سلام، خرسند هستیم که مطالب سایت مفید بوده است.
در خصوص سوال شما، بهتر است ابتدا قرارداد پیش خرید مطالعه شود ولیکن در صورتی که قرارداد پیش فروش منفسخ شده باشد، اصولا دادسرا ها در مورد قراردادهای پیش فروش که منفسخ هم شده باشد منع تعقیب صادر خواهند کرد.
با سلام
به پرسش شما پاسخ داده شده است. در صورتی که نیاز به مشاوره داشتید برای راهنمایی بیشتر با دفتر تماس بگیرید.
باعرض سلام(درفروردین۱۴۰۲اپارتمانی پیش خریدکردم۲میلیاردو۸۰۰،بامبایعه نامه وبدون ثبت دردفتراسناد،۲میلیاردفی المجلس ودر۳۰شهریورکه موعدتحویلبود۵۰۰میلیون=که بعلت اماده نبودن ندادم)ملک خلافی وماده صدداشت ۳ماه بعداماده شد=شکایت کردم ودادگاه مستندآبمواد۱۹۸و۵۱۵و۵۱۹ایین دادرسی مدنی۱۳۷۹ضمن صدورحکم برتائیدانفساخ قراردادموصوف من را(خریدار)محکوم بپرداخت خسارت دادرسی متعلقه(درهر۲پرونده=یکی من شاکیبودم ودومی که فروشنده برام شکایتکرده بود)درحق خواهان شدم=ایامیتوانم حسب ماده۲۳قانون پیش فروش یاماده۱۱ازفروشنده شکایتکنم،واین احکام وشکایات قبلی نافع طرح این شکایت نیست*باتشکرفراوان وتوفیق روزافزونتان#عذرتقصیر،طولانی شد
با سلام
به پرسش شما پاسخ داده شده است. در صورتی که نیاز به مشاوره داشتید برای راهنمایی بیشتر با دفتر تماس بگیرید.
باسلام بعدازاینکه دردادگاه رای به انفساخ قراردادپیش فروش+که بصورت مبایعنامه هست داده(میتوانم طبق ماده۲۳قانون پیش فروش)علیه فروشنده که درثبت قراردادننوشته شکایتکنم،باتشکرفراوان
با سلام، با توجه به اینکه قرارداد از طریق رای دادگاه منفسخ شده است، موجبی بابت این موضوع که از فروشنده شکایت کیقری مطرح نمایید وجود ندارد. پیش از شکایت حقوقی در دادگاه، ابتدا باید شکایت کیفری مطرح می نمودید.
سلام ملک خودرادادم سازنده که ایشان بدونه دریافت خلافی و پایان کار از۴واحد کلی دو واحد سهم خودشو فروخت وغیبش زد وکیل بنده کم کاری کرد من تمام جریمه را پرداخت کردم شهرداری داشت پلمپ میکرد ملک را تا به اندازه طلب خود بفروشد من یک واحد را فروختم دادم جریمه حالا یکی از کسانیکه از سازنده خریده یک ریال هم به من پر داخت نمیکنه سند هم میخواد بامن هیچ قراردادی ندارد شش دانگ عیان به اسم من است چه کنم
سلام
شما ابتدا باید از طریق اظهارنامه به خریدار ملک از سازنده اطلاع می دادید که باید سهم خود از شهرداری را پرداخت نماید، سوال شما کلی است بهتر است با دفتر تماس بگیرید تا شما را راهنمایی کنند.
با سلام خدمت شما بنده آپارتمانی ۶ سال ساخت که زمین آن سند دارد را خریداری نموده ام که گواهی عدم خلاف دارد ولی گواهی پایان کار ندارد. یک سوم مبلغ را به فروشنده پرداخت کرده ام.
فروشنده ابتدا به بهانه های مختلف از ارائه پایان کار ساختمان خودداری میکرد اکنون اعلام میدارد پایان کار ندارد و هیچ گونه مشکلی پیش نمی آید.
در قرارداد ارائه پایان کار ثبت نشده است
در ضمن زمان پرداخت مرحله دوم ثمن معامله گذشته است که بنده به دلیل عدم ارائه پایان کار ساختمان آنرا پرداخت نکرده ام.فروشنده به دلیل دیر کرد پرداخت مرحله دوم قصد شکایت دارد.
به نظر شما چکار باید کرد.
با سلام
در خصوص موضوع حقوقی شما بهتر است جلسه مشاوره برگزار شود، ولی عدم اخذ پایان کار از سوی فروشنده، رافع مسئولیت شما جهت پرداخت قسط دوم نیست. شما باید نسبت به پرداخت الباقی ثمن معامله اقدام نمایید و جهت الزام فروشنده به اخذ پایان کار به مراجع قضایی مراجعه نمایید.