در معاملات املاک تجاری، حق کسب و پیشه و تجارت (که عموماً به اشتباه سرقفلی نامیده میشود) یک دارایی با ارزش مالی قابل توجه برای مستأجر محسوب میشود. این حق که حاصل رونق کسبوکار مستأجر در طول زمان است و عمدتاً مشمول قراردادهای اجاره قانون ۱۳۵۶ میباشد، قابلیت نقل و انتقال دارد.
با وجود ارزش مالی بالای این حق، مهمترین پرسشی که در خصوص آن مطرح میشود، حدود اختیارات مستأجر برای انتقال این حق به شخص ثالث است. آیا مستأجر میتواند بدون کسب اجازه صریح از مالک (موجر)، سرقفلی مغازه خود را بفروشد؟ پاسخ به این سؤال، پیامدهای مالی و حقوقی سنگینی برای هر دو طرف دارد. انتقال غیرقانونی سرقفلی، یکی از شایعترین تخلفات مستأجران است که طبق قانون، میتواند منجر به صدور حکم تخلیه ملک تجاری و محرومیت مستأجر از دریافت نصف حق کسب و پیشه شود. در ادامه این مقاله، به بررسی روشهای قانونی و غیرقانونی انتقال سرقفلی، عواقب انتقال بدون رضایت مالک و روشهای سهگانه تعیین وضعیت حق انتقال مستأجر خواهیم پرداخت.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پشتیبانی واتس اپ:09224151124
آیا مستأجر حق انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک را دارد؟
مستند این موضع ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 میباشد:
در پاسخ به این سؤال باید سه فرض را در نظر گرفت:
اول: اگر مستأجر قرارداد عادی اجاره دارد و حق انتقال سرقفلی را در قرارداد اجاره داشته باشد، میتواند بدون اجازه مالک، آن را به شخص ثالث منتقل نماید
دوم: اگر مستأجر قرارداد اجاره عادی داشته باشد حق انتقال سرقفلی را به شخص ثالثی نداشته باشد، نمیتواند بدون اجازه مالک، سرقفلی را به دیگری منتقل نماید
سوم: اگر مستأجر سند صلح سرقفلی را داشته باشد، چه با اجازه و چه بدون اجازه مالک، میتواند سرقفلی را به شخص ثالث منتقل نماید.
آیا فروش و انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟
حال که اطلاعات کافی نسبت حق سرقفلی و عوامل مؤثر بر آن حاصلشده است، به پاسخ سؤال اصلی مقاله پرداخته میشود؛ گفته شد که مالکیت حق سرقفلی به خود ملک برمیگردد و به واسطه قرارداد به افراد واگذار میشود. پس امکان واگذاری آن به دیگری توسط قراردادی جدید وجود دارد؛ اما تنها شرط آن جلب رضایت و کسب اجازه از مالک اصلی میباشد.
پس فروش و انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن نیست و در صورتی که مالک بتواند انتقال این حق بدون رضایش را در مراجع ذیصلاح اثبات کند، عواقب و پیگرد قانونی علیه مستأجر اعمال خواهد شد؛
عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک چیست؟
انتقال سرقفلی به دیگری تحت شرایط خاصی امکانپذیر است. مهمترین نکته در واگذاری حق سرقفلی، جلب رضایت موجر یا مالک است؛ در صورت احراز انتقال غیرقانونی سرقفلی، امکان صدور حکم تخلیه ملک تجاری توسط مراجع قضایی وجود دارد. همچنین پس از محاسبه میزان سرقفلی توسط کارشناسان رسمی، مبلغ نصف آن باید از طرف مالک به دادگاه پرداخت شود؛ این مبلغ تا زمانی که ملک تجاری تخلیه نشود، بهحساب مستأجر واریز نخواهد شد. بهطور خلاصه، با انتقال غیرقانونی سرقفلی به غیر توسط مستأجر، وی از دریافت نصف مبلغی که با مالک بر سر آن به توافق رسیده بود محروم میشود.
- حکم تخلیه ملک: در پی عدم رضایت مالک به انتقال سرقفلی و شکایت و اثبات آن از سوی مالک در دادگاه، آنگاه حکم تخلیه ملک صادر و اجرایی میشود.
- پرداخت نیمی از مبلغ سرقفلی به مستأجر: در صورت انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک از سوی مستأجر، مستأجر از دریافت کل مبلغ سرقفلی محروم میشود. سپس، بعد از محاسبه مبلغ سرقفلی توسط کارشناسان رسمی دادگستری، نصف آن مبلغ باید از طرف مالک پرداخت شود و تاز مانی که مستأجر ملک را تخلیه نکند، مبلغ به حسابش واریز نخواهد شد.
انواع روشهای انتقال سرقفلی
- انتقال قضایی
- انتقال قهری
- انتقال اختیاری
انتقال سرقفلی ممکن است برای افراد غیر متخصص دشوار بوده و زمان زیادی به طول بیانجامد، بنابراین استخدام یک وکیل مجرب در چنین شرایطی پیشنهاد میشود.
نحوه انتقال سرقفلی
طبق قانون، در صورت توافق طرفین، امکان انتقال سرقفلی برای مستأجر وجود دارد، یا ممکن است انتقال سرقفلی توسط مستأجر در طول مدت اجاره شرط شده باشد، همچنین سایر موارد ذکرشده در قانون در صورت اجاره مستأجر حق انتقال سرقفلی را نداشته و در این زمینه با موجر به توافق نرسیده است. مستأجر میتواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، سرقفلی را بهطور قانونی منتقل کند؛ اما امروزه اکثر مستأجران بخشی از ارزش سرقفلی را برای جلب رضایت موجر برای انتقال، پرداخت میکنند. همچنین لازم به ذکر است که در صورت فوت مستأجر، این حق به وارث مستأجر منتقل میشود و وارث مستأجر نیز با توجه به موارد گفتهشده میتواند انتقال سرقفلی انجام دهد.
دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی
در صورتی که مستاجر پس از انقضای مدت، به تصرف خود ادامه دهد، رابطه استیجاری فی مابین موجر و او ادامه داشته و حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه برای او ایجاد می شود. در این حالت اگر حق انتقال سرقفلی به غیر از مستاجر سلب شده باشد و در عین حال هم او تمایلی به ادامه کسب و کار در آن محل نداشته باشد نخواهد توانست نسب به انتقال آن به دیگری اقدام نماید و اگر بدون وجود مجوز قانونی آن را به دیگری انتقال دهد، مرتکب تخلف شده و موجر می تواند از دادگاه درخواست تخلیه مورد اجاره را نماید و در این صورت موجر نصف حق کسب و پیشه را بپردازد.
در این خصوص اولین اقدام مراجعه مستاجر به موجر به منظور جلب رضایت او برای انتقال منافع است. در این صورت اگر مالک، اذن به انتقال مورد اجاره دهد، مستاجر می تواند به موجب آن نسبت انتقال مورد اجاره اقدام نماید و در صورتی که با انتقال مخالف کند، این حق قانونی برای مستاجر پیش بینی شده است که برای انتقال منافه به دادگاه مراجعه نماید.
معین کردن میزان سرقفلی
سؤالی که در این زمینه مطرح میشود این است که چگونه میتوان سرقفلی یا حق کسب پیشه را تعیین کرد؟ معیارهای تعیین این حق چیست؟ در این رابطه باید توجه داشت که برای تعیین میزان سرقفلی، موقعیت و مشخصات ملک باید ملاک تعیین این مبلغ باشد.
برای مثال محل ساختمان، مدتزمانی که مستأجر در آن حضور دارد، نوع کسبوکار، میزان مخارج مستأجر برای بنا و غیره.
مبلغ سرقفلی اصولاً از طریق کارشناس رسمی دادگستری که دادگاه آن را تعیین میکند معین میشود.
تغییر شغل و تأثیر آن در سرقفلی
آیا تغییر شغل باعث از بین رفتن مبلغ سرقفلی میشود؟ آیا اگر مستأجری شغل خود را تغییر دهد (مشابه شغلی قبلی یا برعکس) باعث میشود که مبلغ سرقفلی از بین برود و مالک بتواند تخلیه ملک را از مستأجر بخواهد؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که قانونگذار در این خصوص در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر تکلیف این موضوع را مشخص نموده است:
درصورتیکه مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجارهنامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیمکننده سند اجارهنامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجارهنامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائممقام مستأجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغیالاثر خواهد بود
پس مستأجر ملک در صورتی میتواند شغل خود را تغییر دهد که شغل جدید مشابه شغل پیشین باشد در غیر این صورت تبعات سنگینی برای وی دارد.
کلام آخر
حق کسب و پیشه ((سرقفلی)) یک حق مالی و قابل نقلوانتقال است، این حق دارای ارزش زیادی بوده و باید نسبت به آن حساس بود چرا که کوچکترین اشتباه باعث از بین رفتن آن خواهد شد. پس بهتر است در این خصوص حتماً با یک وکیل دادگستری مشورت نمایید.
سوالات متداول
عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک چیست؟
آیا مستأجر حق انتقال سرقفلی به غیر را دارد؟
اگر مستأجر حق انتقال نداشته باشد، راهکار قانونی انتقال سرقفلی چیست؟
تغییر شغل توسط مستأجر چه تأثیری بر سرقفلی دارد؟
آیا حق سرقفلی قابل اسقاط است؟
با توجه به اینکه انتقال سرقفلی دارای پیچیدگی های خاصی می باشد و کوچکترین اشتباه ممکن است باعث از بین رفتن سرقفلی شود، حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پشتیبانی واتس اپ:09224151124
