توقیف و مزایده سرقفلی

حق کسب و پیشه یا به اصطلاح عامیانه(سرقفلی) از باارزش‌ترین دارایی‌های هر واحد صنفی و تجاری محسوب می‌شوند و اغلب در دعاوی مالی سنگین، به عنوان وثیقه یا مال مورد توقیف، مطرح می‌گردند. اما آیا توقیف و مزایده این حق مالی امکان‌پذیر است؟ رویه سازمان ثبت، دیوان عدالت و مراجع قضایی در این باره یکسان نیست و این موضوع را به یکی از پیچیده‌ترین و بحث‌برانگیزترین مباحث حقوقی تبدیل کرده است.

در این مقاله، به‌صورت تخصصی به بررسی امکان توقیف و مزایده سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهیم پرداخت. همچنین، تفاوت‌های کلیدی در رویه اجرایی ثبت و وزارت دارایی، مرجع صالح برای رسیدگی و شرایط ابطال عملیات اجرایی را بر اساس قوانین و بخشنامه‌های رسمی تبیین می‌کنیم. این مطلب راهنمایی جامع برای طلبکاران و بدهکارانی است که با توقیف این حق مالی درگیر هستند.

مفهوم سرقفلی

 در فرهنگ معین سرقفلی این‌گونه تعریف شده ((سرقفلی حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع‌آوری مشتری و غیره)) که عرفا نیز این حق را به‌عنوان سرقفلی می‌شناسند در حالی که این تعریف در عالم حقوق، معرف حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد و هیچ ارتباطی به معنای حقوقی سرقفلی ندارد.

سرقفلی در عالم حقوق به معنی پولی است که همزمان با انعقاد قرارداد اجاره و جدا از مال الاجاره از سوی مستأجر به موجر و مالک پرداخت می‌گردد و در پایان مدت اجاره موجر می‌تواند بدون نیاز به هیچ دلیل دیگری به جز انقضای مدت، با استرداد سرقفلی به مستأجر اقدام به تخلیه مستأجر نماید.

حتما بخوانید: سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

در مقاله حاضر به این موضوع خواهیم پرداخت که آیا توقیف و مزایده سرقفلی امکان دارد یا خیر؟

مقاله حاضر را در قالب یک پرونده شرح خواهیم داد:

آیا توقیف و مزایده سرقفلی امکان پذیر است؟

سوال:

بستانکاری علیه احمد اجراییه‌ای دایر به مطالبات رسمی خود در اختیار دارد که منجر به توقیف و بازداشت سرقفلی یکی از مغازه‌های بدهکار شده است و بعداً به مرحله‌ی مزایده و صورت‌جلسه اتمام مزایده به نفع بستانکار گردیده است که در اثر اعتراض بدهکار، عملیات اجرایی ابطال‌شده است، حال آیا ابطال عملیات اجرایی امکان‌پذیر است؟ علت ابطال عملیات اجرایی چیست؟ مرجع صالح در خصوص رسیدگی به ابطال عملیات اجرایی کجاست؟

پاسخ:

در خصوص پاسخ به سؤال مطروحه باید ذکر کرد که با توجه به قوانین موجود و رویه قضایی، توقیف سرقفلی امکان پذیر است. دایره اجرای ثبت، به تقاضای طلبکار، سرقفلی (حق کسب و پیشه) متعلق به بدهکار را مشروط به آن‌که روابط بدهکار با موجرش، مبتنی بر سند رسمی باشد، بازداشت می‌کند. منظور از اینکه سرقفلی باید مشروط به آن باشد که روابط بدهکار و موجر(مالک ملک) مستند به سند رسمی باشد، این است که بین موجر و بدهکار باید سند صلح سرقفلی تنظیم شده باشد.

روش توقیف این است که اداره اجرای ثبت نامه‌هایی به دفترخانه تنظیم‌کننده سند، اداره ثبت‌اسناد و املاک محل وقوع عین مستاجره، اتحادیه ای که مستأجر (بدهکار) به اقتضای شغلش به آن وابسته است و سرانجام شخص بدهکار، نوشته و مراتب توقیف حق کسب و پیشه (سرقفلی) اعلام می‌شود و به‌طور هم‌زمان هم مراتب توقیف طی بخشنامه‌ای به کلیه دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور ابلاغ می‌گردد.

به‌این‌ترتیب عمل توقیف سرقفلی بدون اینکه با تصرف بدهکار در عین مستاجره اصطکاکی پیدا کند، انجام می‌گرید. طبعاً مرحله‌ی بعدی باید فروش مال بازداشت‌شده به تقاضای طلبکار و به‌منظور استیفای طلب وی باشد. لکن در این مرحله کار متوقف می‌شود؛ یعنی در پاسخ تقاضا بستانکار گفته می‌شود چون سرقفلی مالیت ندارد، لذا قابل حراج و فروش نیست!

بخشنامه‌ی شماره 4439_ س 21 مورخ 28/07/1373 سازمان ثبت حکایت از آن دارد که هیئت‌های نظارت در مواردی به قابلیت مزایده‌ی سرقفلی نظر داده‌اند و شورای عالی ثبت در مقام ایجاد وحدت رویه، نظر مخالف داده است.

آیا توقیف سرقفلی امکان پذیر است؟

در پاسخ به این سوال که آیا سرقفلی قابل توقیف است یا خیر، باید توضیح داد که سرقفلی و حق کسب و پیشه به دلیل ماهیت مالی و ارزش اقتصادی خود از مصادیق حقوق مالی محسوب شده و قابلیت توقیف برای وصول دیون و محکومیت‌های مالی را دارند. قانون‌گذار نیز این موضوع را صراحتاً مورد تأیید قرار داده است.

بخشنامه‌ی شماره 4439_ س 21 مورخ 28/07/1373 سازمان ثبت

به اداره کل ثبت استان تهران

با توجه به قسمت اخیر تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، رأی وحدت رویه شماره 1779 – 12/7/14 شورای عالی ثبت جهت اطلاع و اقدام هیئت نظارت به شرح زیر اعلام می‌شود:

گزارش شماره 1/294 اداره کل اجرای اسناد رسمی در خصوص درخواست رأی وحدت رویه راجع به مزایده سرقفلی در جلسه 12/07/14 شورای عالی ثبت مطرح و به شرح زیر اتخاذ تصمیم شد:

نظر به این‌که مزایده سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث است لذا هرگونه اقدامی در این مورد، وجهه قانونی نداشته است.

پس تا اینجا مشخص گردید که سرقفلی مغازه، قابل توقیف است اما فروش و حراج آن ازنظر برخی هیئت‌های نظارت بلامانع، اما ازنظر شورای عالی ثبت مغایر قانون و ازنظر یکی از شعب دیوان عدالت اداری، قانونی و مجاز است.

با این حال، اداره اجرای وزارت دارایی تحت شرایط و به‌گونه‌ای اقدام به توقیف و فروش سرقفلی می‌نماید که با اجرای ثبت متفاوت است، اداره اجرای وزارت دارایی، سرقفلی مودی هایی را که بدهی خود را نمی‌پردازند توقیف می‌کند و سپس راسا به فروش آن از طریق مزایده اقدام می‌کند.

توقیف سرقفلی در خصوص چه اماکنی امکان‌پذیر است؟

توقیف سرقفلی معمولاً در مورد محل‌های کسبی انجام می‌شود که قبلاً به علتی تخلیه‌شده و خالی باشند و در آن‌ها کسب‌وکار عملاً جریان نداشته باشد. توقیف سرقفلی در چنین مواردی از طریق مهر کردن محل عملی می‌شود. به‌این‌ترتیب هم سرقفلی بدهکار مالیاتی بازداشت می‌شود و هم سلطه‌ی عملی و فیزیکی بدهکار به محل منتفی می‌شود.

در مرحله‌ی بعدی اجرای وزارت دارایی به موجر اعلام می‌کند که نظر خود را در مورد میزان اجاره بهایی که باید از منتقل الیه مطالبه شود و نیز مبلغی که بابت اعلام رضایت به انتقال می‌خواهد، اعلام نماید. درصورتی‌که جواب مالک واصل شود، اداره‌ی اجرای وزارت دارایی پس از تعیین قیمت پایه اقدام به انتشار آگهی مزایده می‌نماید.

به این ترتیب ملاحظه می‌شود که وزارت دارایی بدون هیچ مشقتی اقدام به توقیف و فروش سرقفلی نموده و یک قدم بزرگ و بسیار مؤثر در اجرای ثبت برداشته است.

به نظر می‌رسد توقیف نشدن سرقفلی و حراج نکردن و تملیک نشدن آن را باید ناشی از تازگی نسبی این پدیده در نظام حقوقی ایران دانست. اگر سرقفلی جزئی از دارایی فرد بدهکار باشد، طلبکار باید بتواند طلب خود را از طریق فروش این حق استیفا کند.

انتقال اجرایی حق کسب و پیشه (سرقفلی) در اجرای احکام مدنی

مرجع صالح در خصوص ابطال عملیات اجرایی توقیف سرقفلی

شکایت حاصله در اثر اجرای اسناد رسمی یا از دستور اجرای سند سه نوع است:

1. شکایت از دستور اجرای سند رسمی به ادعای مجعول بودن سند با معرفی جاعل
2. شکایت از دستور اجرای سند رسمی به ادعای مخالف بودن آن با قانون
3. شکایت از اقدامات اجرایی و عملیات مأمورین اجرا

در مورد شکایت بند 1 مرجع رسیدگی به این شکایت دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم یعنی محل جعل سند است و طبق مقررات قانون آیین دادرسی کیفری و ماده 99 قانون ثبت، طرح چنین شکایتی عملیات اجرایی را موقوف نمی‌کند مگر پس‌ازاین که بازپرس قرار مجرمیت متهم را صادر و دادستان هم با آن موافقت کرده باشد.

در مورد شکایت بند 2، مطابق ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی و وفق ماده 2، مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی، دادگاه صلاحیتدار محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است.

لازم به یادآوری است این شکایت مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا بدهد یا قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر نماید.

در مورد شکایت بند 3، ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی، ترتیب شکایت از طرز عملیات اجرایی مرجع رسیدگی به آن را، به عهده آیین‌نامه‌ی وزارت دادگستری گذاشته است. بر اساس ماده 169 آیین‌نامه مذکور، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و رأی صادر کند.

نمونه رای دادگاه در خصوص انتقال سرقفلی

حق سرقفلی بدون مالکیت بر منافع عین مستأجره قابل تصور نیست و با وجود داشتن وکالت رسمی از مالک، الزام به انتقال آن بدون وجود قرارداد اجاره با قرار عدم استماع دعوا روبرو می شود. نمونه رای دادگاه در خصوص شرط انتقال سرقفلی کلیک کنید

سوالات متداول

موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه از پیچیده ترین موضوعات ملکی می باشد،چنانچه در این خصوص تمایل به انجام انعقاد قرارداد داشته اید حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.