جرم پیش‌ فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی

پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی جرم است. حسب ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان می‌کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. طبق ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان و معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد کنند.

حسب ماده ۳ قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلف‌اند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.

قرارداد پیش‌فروش ساختمان چیست؟

قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی است که طی آن، فروشنده (معمولاً سازنده یا مالک زمین) متعهد می‌شود واحدی از ساختمان در حال احداث را در آینده، پس از تکمیل، به خریدار تحویل دهد. این قرارداد باید مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تنظیم شده و به‌صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسد. اطلاعاتی مانند مشخصات فنی ملک، متراژ، طبقه، شماره واحد، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، خسارت دیرکرد و ضمانت اجرا باید در قرارداد قید شود. خریدار موظف است اقساط را طبق پیشرفت کار پرداخت کند و فروشنده نیز موظف به تحویل به‌موقع واحد مطابق مشخصات فنی می‌باشد. تنظیم این نوع قرارداد بدون رعایت شرایط قانونی، می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی، کلاه‌برداری یا از دست رفتن سرمایه شود. بنابراین، استفاده از مشاوره حقوقی هنگام عقد قرارداد پیش‌فروش توصیه می‌شود.

چه اشخاصی حق پیش‌فروش دارند؟

بر اساس قانون پیش‌فروش، اشخاص زیر حق پیش‌فروش ملک را دارند:

• مالک رسمی ملک
• پیش خریدار رسمی
• سازنده سرمایه‌گذار دارای قرارداد رسمی
• مستأجر زمین با داشتن حق احداث بنا به‌صورت رسمی

• پیش خریداری که با سند عادی ملک را پیش‌خرید کرده
• سازنده‌ای که با بر اساس قرارداد عادی مشارکت در ساخت اقدام به ساخت ملک نبوده است
• مستأجری که با سند عادی ملکی را اجاره کرده و مطابق قرارداد اجاره حق احداث بنا داشته باشد

مدارک موردنیاز برای ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش

• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با سند رسمی مشارکت در ساخت
• پروانه ساخت
• شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت
• تائید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان

الزام به ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش ساختمان

بر اساس ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش صرفاً می‌بایست در دفاتر اسناد رسمی و در قالب سند رسمی تنظیم شود. مطابق این ماده ((قرارداد پیش‌فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد))

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش

ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش را بیان نموده است:

بر اساس ماده فوق، پیش‌فروش ملک در قالب قرارداد عادی برای پیش‌فروش جرم محسوب می‌شود. این جرم جزء جرائم قابل‌گذشت است و صرفاً با شکایت پیش خریدار و یا وزارت راه و شهرسازی قابل‌تعقیب است و در صورت اعلام رضایت شاکی، تعقیب کیفری پیش‌فروش متوقف خواهد شد.

اختلاف مساحت در پیش‌فروش ساختمان

یکی از موضوعاتی که در بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش موجب اختلاف بین قرارداد می‌شود، اختلاف بین مساحت موردتوافق در قرارداد و مساحت ملک ساخته‌شده است. در قانون پیش‌فروش ساختمان برای پیش‌گیری از چنین اختلافاتی تمهیداتی به شرح ذیل در نظر گرفته‌شده است:

• اگر اختلاف مساحت تا 5 درصد متراژ قرا داد باشد مابه‌التفاوت بر اساس نرخ قرا داد محاسبه خواهد شد.
• اگر اختلاف مساحت بیش از 5 درصد متراژ قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ یا مطالبه قیمت بر اساس نرخ روز ملک را دارد.

حتما بخوانید: رهن ملک بعد از فروش

اعتبار قرارداد عادی پیش فروش ساختمان

اگر قرارداد پیش‌فروش ساختمان به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشود و تشریفات مربوط به آن رعایت نگردد بازهم دارای اعتبار بوده و عدم رعایت تشریفات در خصوص قرارداد، باعث بی‌اعتباری آن نخواهد شد و تنظیم این نوع قراردادها به‌صورت عادی صرفاً دارای مسئولیت کیفری خواهد بود.

البته با توجه به الزام ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان به ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش و ضمانت اجرای تعیین‌شده در ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان، برای تخلف از ماده 23، سه نظر وجود دارد:

• بطلان و عدم اعتبار قرارداد عادی
• اعتبار قرارداد عادی و شمول قانون مدنی
• اعتبار قرارداد عادی و شمول قانون پیش‌فروش

از بین سه نظر فوق، نظر سوم بنا بر دلایل زیر قابل‌قبول‌تر است:

• اگرچه در ماده 3 قانون پیش‌فروش، پیش‌فروش ملزم به ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش شده است، اما در ماده 23 همان قانون ضمانت اجرایی تخلف پیش‌فروش پیش‌بینی‌شده است و در قانون مذکور هیچ ضمانت اجرایی دیگری اعم از بطلان و یا بی‌اعتباری قراردادهای عادی ذکر نشده است.
• قانون پیش‌فروش ساختمان در جهت حمایت از حقوق پیش خریدار تصویب‌شده است و درصورتی‌که قراردادهای عادی پیش‌فروش را فاقد اعتبار بدانیم، این موضوع به حقوق پیش خریدار لطمه وارد می‌کند
• بر اساس اصول حقوقی، اصل بر صحت قراردادهای و عقود است و بطلان و بی‌اعتباری یک قرارداد نیاز به‌تصریح قانون دارد.

سوالات متداول درباره جرم پیش‌فروش بدون سند رسمی

با توجه به اینکه قرارداد پیش فروش ساختمان دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد، بهتر است در این خصوص حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.