دعوی الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی 1404

در دنیای ساخت و ساز و معاملات املاک، گواهی پایان کار نقشی محوری و تعیین‌کننده دارد؛ سندی حیاتی که تأییدیه نهایی شهرداری بر اتمام عملیات ساختمانی و انطباق بنای احداثی با ضوابط فنی و شهرسازی است. بدون اخذ این گواهی، عملاً سند ملک ناقص باقی می‌ماند و امکان تفکیک ملک و تنظیم سند رسمی به نام خریدار از فروشنده سلب می‌شود. این سند که پس از بازرسی‌های نهایی صادر می‌گردد، برای دریافت انشعابات آب، برق، گاز و همچنین نقل و انتقال رسمی ملک، یک الزام قانونی است.

اما مشکل از آنجا آغاز می‌شود که فروشنده یا سازنده از انجام این تعهد قانونی و قراردادی خودداری می‌کند. در چنین شرایطی، خریدار یا ذی‌نفع برای حفظ حقوق خود چاره‌ای جز طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار در مراجع قضایی ندارد. در این مقاله، به تفصیل به تعریف دقیق گواهی پایان کار، شرایط و ارکان دعوی الزام به اخذ آن، طرفین دعوا و نکات کلیدی حقوقی مربوط به این فرآیند خواهیم پرداخت تا گامی مطمئن در جهت تثبیت مالکیت و رفع موانع حقوقی بردارید.

پایان کار ساختمان چیست؟

پایان کار مجوزی است که شهرداری ها صادر و گواهی می نمایند از نظر شهرداری مربوطه قواعد و ظوابط مربوط به شهرسازی در ساختان احداثی رعایت شده و ادارات دیگر می توانند با استناد به این گواهی اقدامات قانونی خود را به انجام برساند از جمله اعطای انشعاب برق، گاز … و همچنین صدور اسناد تفکیکی برای هریک اپارتمان های احداثی.

 گواهی پایان کار ساختمان مقدمه‌ای برای صدور سند صورت‌مجلس تفکیکی و امکان الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. به عبارتی پس از اتمام عملیات ساختمانی، فروشنده ملزم به اخذ پایان کار می‌باشد و بدون دریافت این گواهی امکان انتقال سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد. اصولاً تمامی هزینه‌های اخذ گواهی پایان کار بر عهده‌ی فروشنده و یا سازنده است مگر آن‌که بین مالک و سازنده طور دیگری توافق شده باشد.

جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار مستند به ماده 237 قانون مدنی، می‌بایست

اولاً: رابطه قراردادی میان خواهان و خوانده وجود داشته باشد، منظور از خواهان کسی است که از صدور پایان کار نفع می‌برد و منظور از خوانده کسی است که گرفتن پایان کار قانون به عهده او می‌باشد

ثانیا: فروشنده از اخذ پایان کار امتناع ورزد.

دعوی الزام به اخذ پایان کار چیست؟

زمانی که ملکی را جهت مشارکت در ساخت به سازنده تخویل می دهد، در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که چه کسی مسئول اخذ پایان کار می باشد، برخی مواقع درخواست صدور پایان کار با سازنده است و در برخی مواقع با مالک. حال سوالی که پیش خواهد آمد این است که چناچه شخص ثالثی اقدام به خرید واحد آپارتمان از سازنده یا مالک نمود ولی فروشنده نسبت به درخواست پایان کار اقدامی انجام نداد، تکلیف خریدار چه می باشد؟ چرا که زمانی می توان برای سند ملک اقدام نمود که ملک مذکور دارای پایان کار باشد.

در این مورد خریدار مجبور به طرح دعوی در مراجع قضایی از سازنده یا مالک می باشد و باید فروشنده را ملزم به اخذ پایان کار نماید.

شرایط طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار

برای اینکه خریدار یا ذینفع، امکان این را داشته باشد که در مراجع قضایی بتواند نسبت به طرح دعوی احذ پایان کار اقدام نماید باید دارای شرایط ذیل باشد :

• قرارداد یا مبایعه نامه وجود داشته باشد که نشان دهد خوانده متعهد به ساخت یا تحویل ملک است.
• قبلا پروانه ساخت از شهرداری گرفته باشد.
• ساختمان ساخته شده و قابل بازدید باشد.
• خریدار یا خواهان ذینفع در گرفتن پایان کار باشد.

به طور کلی هر شخص که مطابق قرارداد ملزم به اخذ پایان کار باشد، می توان الزام او را از مراجع قضایی بابت صدور پایان کار خواست.

طرفین دعوی الزام به اخذ پایان کار

در این دعوی خواهان شخصی است که از صدور پایان کار نفع می‌برد و مانند شخصی که ملک نوساز فاقد پایان کاری را خریداری کرده است و یا ملکی را خریده که اعتبار گواهی پایان کار آن به پایان رسیده است. خوانده نیز شخصی است که اخذ گواهی پایان کار، قانونا یا طبق قرارداد بر عهده او است و از انجام این تعهد امتناع می‌کند. این شخص می‌تواند، مالک، فروشنده، یا پیش فروشنده‌ی ملک و یا سازنده ملک باشد. درصورتی‌که متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر شخص متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم.

در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد مستقلی برای سازنده جهت اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی درج نشده باشد؛ به این دلیل که عرف حاکم نیز دلالت بر اجرای تعهد مذکور بدون تصریح در قرارداد ندارد، نمی توان دعوی مذکور را علیه وی مطرح کرد و تکلیف شهرداری در صدور پایان کار منوط به درخواست مالکین به عنوان ذینفع است.

نحوه ی اجرای رای الزام به اخذ پایان کار

پس از قطعیت جکم، محکوم له می تواند با درخواستی ، تقاضای اجرای رای صادر شده را بکند و بعد از صدور اجراییه، به محکوم علیه ابلاغ می گردد که ظرف ده روز نسبت به اخذ گواهی پایان کار اقدام نماید، در صورت عدم تبعیت از حکم صادر شده، خواهان می تواند با مجوز مقام قضایی و با هزینه خود اقدام به اخذ پایان کار نماید و هزینه های پرداخت شده را بر مبنای اجراییه صادر شده از محکوم علیه مطالبه کند. اگر امکان اخذ پایان کار توسط ذی نفع فراهم نشود، ی تواند قرارداد را با متعهد اخذ پایان کار فسخ نماید.

حتما بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی بدون پایان کار

نکاتی در مورد دعوی الزام به اخذ پایان کار

1. تا زمانی که پایان کار گرفته نشود، نمی‌توان اقدام به گرفتن صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نمود، کسی که مالک اصلی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می‌شود و کسی که در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کارشده است صرفاً به پرداخت خسارت و ضرر و زیان محکوم می‌گردد، به علت آنکه دعاوی اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی، مرتبط باهم هستند، همه آن‌ها را می‌توان ضمن یک دادخواست مطرح نمود.
2. اگر شهرداری تخلف نماید و گواهی پایان کار را صادر نکند، دعوای الزام به اخذ پایان کار به طرفیت شهرداری نیز مطرح خواهد شد که مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دیوان عدالت اداری می‌باشد.
3. اگر ملکی در رهن یا بازداشت باشد، این موضوع مانع صدور پایان کار نیست و ضرورتی هم ندارد که در صورت در رهن یا بازداشت بودن، بانک طرف دعوا قرار گیرد اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توصیه می‌گردد که بانک نیز به‌عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرد.
4. در فرضی که فروشنده به خریدار جهت اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی وکالت اعطا نموده باشد، می‌بایست به‌قصد مشترک طرفین رجوع نمود اگر قصد مشترک طرفین، عدم مسئولیت فروشنده در انجام امور فوق باشد، تعهد فروشنده در این خصوص از بین می‌رود که حتماً لازم است به مدت اعتبار وکالت نیز توجه شود.
5. اگر در طی یک قرارداد پیش‌فروش ساختمان، سازنده، ملک را فروخته باشد، خریدار جهت طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار می‌بایست هم مالک و هم سازنده را به‌عنوان خوانده طرف دعوا قرار دهد چراکه دادگاه مالک را ملزم به اخذ پایان کار از شهرداری می‌نماید و سازنده نیز محکوم‌به پرداخت خسارات می‌شود حتی اگر سازنده از مالک، وکالت کاری هم داشته باشد بازهم مالک ملک است که به‌عنوان اصیل متعهد اصلی در اخذ پایان کار می‌باشد.

سوالات متداول