رهن ملک بعد از فروش | رهن گذاشتن ملک فروخته شده

یکی از پرتکرارترین و پرچالش‌ترین دعاوی در محاکم قضایی، مسئله رهن گذاشتن ملک بعد از فروش آن با مبایعه‌نامه عادی است. تصور کنید ملکی را خریداری کرده‌اید، اما پیش از تنظیم سند رسمی، فروشنده با سوءاستفاده از مالکیت رسمی خود، همان ملک را در رهن بانک یا مؤسسات مالی قرار می‌دهد. این اقدام نه تنها حقوق خریدار را به‌طور جدی به خطر می‌اندازد، بلکه فرآیند انتقال سند را کاملاً متوقف می‌سازد.

در این مقاله تخصصی، به بررسی دقیق ابعاد حقوقی و کیفری این عمل خواهیم پرداخت. تمرکز ما بر پاسخ به این سوال کلیدی است: در تعارض میان سند عادی (مبایعه‌نامه مقدم) و سند رسمی رهنی مؤخر، کدام یک اعتبار دارد؟ همچنین، با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور (۱۴۰۳)، که این عمل را از مصادیق معرفی مال غیر به عوض مال خود تلقی کرده، مجازات کیفری فروشنده را تبیین خواهیم کرد و راهکارهای قانونی ابطال رهن و سند اجرایی برای خریداران زیان‌دیده را به تفصیل شرح خواهیم داد.

رهن گذاشتن ملک بعد از فروش با مبایعه نامه

پرسش: شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به عنوان وثیقه با تنظیم سند رسمی در توثیق بانک قرارگرفته است. با عدم پرداخت اقساط از ناحیه وام گیرنده و معوق شدن تسهیلات فی مابین، بانک اجرای سند وثیقه را شروع نموده و نسبت به وثیقه اجراییه صادر شده است.

در این میان شخص (الف) با در دست داشتن مبایعه نامه عادی ادعای می‌کند که مورد وثیقه را قبل از توثیق و وثیقه از رهن (کسی که مال را در رهن بانک قرار داده ) خریداری کرده است.

پاسخ: از آنجا که آپارتمان مذکور در رهن بانک قرار دارد، لذا بانک نسبت به آن دارای حق عینی تبعی است . حقی که رهن علی رغم مالکیت نسبت به  آپارتمان خود، نمی‌تواند اقدامی مغایر با حق مرتهن انجام دهد. یکی از آن اقدامات مغایر با حق مرتهن، انتقال آن به شخص دیگری است. اما فرض پرسش این است که او پیش از ترهین آپارتمان، آن را با مبایعه نامه عادی به غیر فروخته و سپس با وانمود کردن خود به عنوان مالک رسمی در قبال دریافت وام، در رهن بانک قرار داده است.

شرایط رهن گذاشتن ملک بعد از فروختن آن

برابر با ماده 22 قانون ثبت، ملکی که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسد دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده را مالک خواهد شناخت پس این سوال به ذهن می‌رسد که آیا مبایعه نامه می‌تواند دلالت بر مالکیت ثالث نماید؟

پاسخ، هم آری است و هم نه. آری از این جهت که به اعتقاد برخی حقوقدانان سند عادی مملک است و شرعا و اخلاقا مالک سند عادی دارای حق مالکیت بر مال غیرمنقول خریده شده است. رویه قضایی نیز در حال حاظر این امر را تایید می کند و صرف انتقال رسمی در دفتر املاک را مملک نمی‌داند.

اما پاسخ هنگامی منفی است که برخی دیگر از حقوقدانان سند عادی را در انتقال مال غیرمنقول با وجود مقررات قانون ثبت از حمله مواد 22 و 46 و 47 قانون ثبت مملک نمی‌دانند و سند عادی را در خصوص اموال غیرمنقول تعهد به انتقال ملک تلقی می‌کنند. ولی رویه قضایی موجود با این نظریه موافق نیست.

با این وصف، مبایعه نامه عادی خریدار آپارتمان، قابلیت استناد در اداره اجرای ثبت را ندارد، لیکن نکته‌ای که باید در نظر گرفته شود این است که، حقوق بانک و شخص (الف) به عنوان خریدار آپارتمان در تعارض هم است؛ زیرا امر غیراخلاقی و غیرقانونی توسط مالک رسمی آپارتمان تحقق‌یافته است. یعنی ازیک‌طرف ملک مذکور وثیقه طلب بانک می‌باشد که با سند رسمی صورت گرفته است و از طرف دیگر، حقوق ناشی از مالکیت شخص (الف) با حقوق تبعی و توثیقی بانک قابل‌جمع نیست. به عبارت دیگر وصول طلب بانک با مزایده و حراج آپارتمان، حق مالکیت شخص (الف) را از بین می‌برد و احراز مالکیت شخص (الف) بر آپارتمان موصوف مطالبات بانک را که با ترهین آن وثیق شده ضایع می‌کند. در یک‌طرف بانک دارای سند رهنی رسمی قرارداد و در طرف دیگر شخص (الف) دارای حق مالکانه مستند به سند عادی.

شخص( الف) ناچار است برای حفظ حقوق مالکانه خود راه ثانوی را پیش بگیرد و با توجه به رویه قضایی موجود که سند عادی را در اموال منقول مملک می‌داند، متوسل به اقدامات قانونی گردد . او دستور اجرای سند و صدور اجراییه را مخالف حقوق خود می‌داند و می‌تواند به استناد ماده 1 قانون اصلاح بعضی از موارد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی، اقامه دعوی نماید.

مرجع صالح در خصوص شکایت از عملیات اجرایی

مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی ، برابر با ماده 2 قانون مذکور ، دادگاه محلی است که در حوزه آن دستور اجرا صادرشده است .

بعد از طرح دعوی ، درصورتی‌که دادگاه دلایل شکایت شخص (الف) را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران‌ناپذیری مشاهده شود ، به درخواست وی بعد از گرفتن تأمین مناسب ، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر می‌کند .

خواسته صحیح در دادخواست توقف عملیات اجرایی

1. تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از ادامه عملیات اجرایی اداره ثبت
2. تقاضای صدور حکم مبنی بر ابطال رهن و به تبع آن ابطال اجراییه

در صورتی که دادگاه مالکیت شخص (الف) را با استناد به مبایعه نامه عادی احراز کند ، چون مالکیت شخص (الف) بر آپارتمان پیش از عقد رهن محقق گردیده ، لذا ممکن است خواسته خواهان را اجابت نماید . زیرا مبایعه نامه سند عادی است ولی آپارتمان متنازع فیه طی سند رسمی در تویق بانک قرار گرفته است . آنچه می تواند مبایعه نامه عادی را قبل از توثیق وثیقه مدلل دارد ، تاریخی است که در مبایعه نامه قید شده است .

اصل نسبی بودن اعتبار اسناد

اعتبار اسناد اعم از رسمی و عادی درباره دیگران اثر ندارد و آثار آنها به اشخاص ثالث سرایت نمیکند . لذا ، اصل نسبی بودن اعتبار اسناد فقط مخصوص اسناد رسمی نیست و قاعده ای است که شامل اسناد عادی نیز می شود . با این حال باید توجه داشت ؛ چون امکان دارد برای اثبات امری در برابر اشخاص ثالث بیشتر به اسناد رسمی استناد شود و از آنجا که ممکن است در اصل نسبی بودن آن تردیدی به وجود آید لذا قانونگذار ترجیح داده که در این باره اصل را اعلام کند . اعتبار تاریخ سند رسمی قابل خدشه نیست زیرا اشخاص ثالث نمی توانند ایرادی به آن بگیرند که در درج تاریخ در سند رسمی بین متعاملین تبانی صورت گرفته است .

اصل نسبی بودن اعتبار تاریخ سند عادی از سوء استفاده و تبانی طرفین قرارداد به زیان شخص ثالث جلوگیری می کند . مثلا در مسئله مطرح شده از کجا معلوم شخص (الف) با وام گیرنده تبانی نکرده باشد تا بدان وسیله وام گیرنده خود را از زیر بار تعهدات سند رسمی وثیقه آزاد و از این طریق سوء استفاده کند . زیرا  ، طبق قاعده ظاهرا از بین این دو معامله متعارض ، معامله نخست از لحاظ تاریخ سند ، معتبر است و دومی باطل . در این صورت اگر تاریخ مبایعه نامه عادی ملاک تحقق عقد بیع قرار گیرد خود به خود سند رسمی وثیقه بانک با وام گیرنده باطل و در نتیجه به زیان بانک خواهد بود . لکن ماده 1305 قانون مدنی امکان تبانی بین طرفین قرارداد را از بین می برد و تنها به تاریخ سند رسمی ، به این دلیل که توسط مامور رسمی تنظیم و تاریخ آن به طور حقیقی درج شده ، اعتبار مطلق می دهد .

کلام پایانی

رویه قضایی در این خصوص مختلف است و کلیه استدلال ها در مورد موضوع مذکور صحیح می باشد . در ذیل چندین استدلال و آراء دادگاه ها در خصوص انتقال مال غیرمنقول با مبایعه نامه عادی و سپس ترهین آن در بانک را توضیح می دهیم .

الف) رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۵۲ ـ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

 هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوّز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوّم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوّب ۱۳۰۸، تلقّی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می‌شود. بنابراین رأی شعبه سی‌و‌یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس تا حدّی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است .

ب ) دادنامه شعبه 10 دیوان عالی کشور

در صورتیکه مالک پیش از انجام معامله رهنی رسمی، از طریق انعقاد بیع نامه عادی آنرا به شخص ثالثی منتقل نماید، معامله رهنی، معامله با مال غیر بوده و نافذ نخواهد بود .

سوالات متداول

منابع:

 رای وحدت رویه رهن ملک بعد از فروش

رای دادگاه رهن ملک بعد از فروش