سامانه ثبت املاک قولنامه‌ای بدون سند

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و به‌خصوص ماده ۱۰ و آیین‌نامه آن، راهکاری برای ساماندهی اسناد عادی و قولنامه‌ها ارائه کرده است.

طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور مکلف است سامانه‌ای الکترونیکی راه‌اندازی کند تا تمام کسانی که شرایط آن را دارند، بتوانند ادعا و مدارک خود را در آن ثبت کنند. (سامانه ثبت املاک فاقد سند)

نکته: با توجه به اینکه دولت در راستای سنددار کردن املاک قولنامه‌ای سختگیری‌هایی را در نظر گرفته است، لذا بهتر است در این خصوص با مشاوران خبره صحبت کرده و از اینکه املاک قولنامه‌ای شما مشمول کدام‌یک از این سامانه‌ها خواهد شد اطمینان حاصل نمایید.سامانه ثبت ملک اداره ثبت اسناد و املاک

منظور از سامانه ثبت املاک قولنامه ای چیست؟

در راستای ایجاد رویه واحد در خصوص معاملات اموال غیرمنقول، سامانه هایی به نام ، کاتب ، ساغر،خودنویس، ثبت املاک و اسکان راه اندازی شده است که هر کدام از این سامانه ها نقش مهمی در معاملات اموال غیرمنقول ایفا می نمایند.

• سامانه کاتب: این سامانه جهت ثبت قرارداد خرید و فروش اموال غیرمنقول، امور مربوط به شرکتهای اشخاص،استعلام اموال و وکالتنامه ها ، امور مربوط به ازدواج راه اندازی شده است.
• سامانه ساغر: این سامانه جهت ثبت ادعای در خصوص اموال غیرمنقول راه اندازی شده است و در صورتی که اشخاصی ادعای مالکیت نسبت به عین یا منافع اموال غیرمنقول دارند باید نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه اقدام نمایند.
• سامانه خودنویس: این سامانه جهت ثبت قراردادهای اجاره راه اندازی شده و در صورتی که مالک ، ملک خود را به اجاره واگذار می نماید باید قرارداد اجاره خود را در این سامانه ثبت نماید.
• سامانه املاک و اسکان: این سامانه جهت ثبت محل اقامت اشخاص راه اندازی شده است و مطابق قانونی که اخیرا اجرایی شده ، کلیه اشخاص برای دریافت خدمات باید در این سامانه احراز هویت شده و محل اقامت خود را ثبت نمایند.

مزایای ثبت ادعا در سامانه ساغر

• امنیت مالکیت: با طی این مراحل، مالکیت خود را رسمی و قانونی می‌کنید.
• جلوگیری از اختلافات: از بروز مشکلات و دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری می‌کنید.
• افزایش ارزش ملک: املاک دارای سند رسمی ارزشی به‌مراتب بالاتر دارند.
• امکان دریافت وام و خدمات: با سند رسمی می‌توانید از تسهیلات بانکی و خدمات دولتی راحت‌تر استفاده کنید.

حتما بخوانید: همه چیز درباره سامانه ساغر

چه اشخاصی مخاطب سامانه ساغر هستند؟

 سامانه ساغر برای افرادی مناسب است که:

• اشخاصی که (زمین، آپارتمان، خانه، باغ و…) دارند که سند مالکیت آن به نام آن‌ها نیست و فقط اسناد عادی مانند قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه عادی، تقسیم‌نامه عادی در دست دارند.
• سند عادی مربوط به قبل از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی باشد.
• ادعای شخص مربوط به مالکیت خود ملک، مالکیت منافع بلندمدت (بیش از ۲ سال)، حق انتفاع یا حق ارتفاق آن است.

راهنمای ثبت ادعا در سامانه ساغر

گام اول: آمادگی پیش از ثبت ادعا

قبل از اینکه سامانه رسماً راه‌اندازی شود، این مدارک را آماده نمایید:

• اسناد عادی: تمام قولنامه‌ها، مبایعه‌نامه‌ها و هر سند غیررسمی دیگری که مالکیت یا حق شما را اثبات می‌کند، جمع‌آوری کنید.
• نقشه UTM ملک: این نقشه باید دقیق و دارای مختصات جغرافیایی UTM باشد. بدون این نقشه نمی‌توانید ادعای خود را ثبت کنید.
• اطلاعات ملک: پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک، کد پستی و آدرس دقیق
• اطلاعات هویتی: کارت ملی و مهم‌تر از آن، ثبت‌نام و احراز هویت در سامانه ثنا قوه قضاییه

گام دوم: ثبت ادعا در سامانه ساغر

پس از اعلام رسمی راه‌اندازی سامانه به آدرس اینترنتی سایت سامانه ساغر سامانه مراجعه کنید. با اطلاعات کاربری سامانه ثنا وارد شوید و احراز هویت کنید. اطلاعات ملک، نقشه UTM و اسناد عادی خود را در فرم‌های مربوطه وارد و بارگذاری نمایید. نوع ادعای خود (مالکیت عرصه، اعیان یا هر دو) را مشخص کنید. پس از تأیید نهایی، یک کد ره‌گیری دریافت می‌کنید. این کد را حتماً ذخیره کنید چرا که در مراحل بعدی جهت پیگیری نیازمند این کد خواهید بود.

گام سوم: اقدام قانونی برای گرفتن سند رسمی

الف: شما باید ظرف ۲ سال از تاریخی که ادعایتان را در سامانه ثبت کردید،

• مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند قطعی
• طرح دعوا در دادگاه
• اقدام از طریق هیئت‌های قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند
• اقدام از طریق هیئت‌های قانون ساماندهی مسکن
• ثبت درخواست صدور سند در اداره ثبت محل.

ب: ثبت مدارک اقدام در سامانه ساغر، بدین توضیح که هر اقدامی که انجام دادید مثلاً گرفتن گواهی تقدیم دادخواست از دادگاه (باید مدرک آن را فوراً در همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با کد ره‌گیری خود بارگذاری کنید).

حتما بخوانید: گرفتن سند برای ملک قولنامه ای

گام چهارم: پیگیری تا صدور سند رسمی

پرونده خود را در مرجع مربوطه (دادگاه، اداره ثبت و…) پیگیری کنید تا رأی نهایی یا سند رسمی به نام شما صادر شود.

عواقب از دست دادن مهلت‌ها

سند عادی شما در برابر اراضی دولتی و عمومی و همچنین در برابر اشخاص ثالثی که بعداً همان ملک را با سند رسمی و با حسن نیت خریده‌اند، اعتبار خود را از دست می‌دهد و دیگر قابل استناد نیست. شما فقط می‌توانید قیمت روز ملک را (در صورت امکان) از فروشنده یا ایادی قبلی مطالبه کنید.

چند نکته در مورد ثبت ادعا در سامانه ساغر

• ثبت ادعا در سامانه به معنی گرفتن سند رسمی نیست؛ این فقط اولین قدم و پیش‌شرط لازم برای شروع فرآیند اخذ سند رسمی است و لذا اقدام قانونی پس‌ازآن الزامی است.
• نقشه UTM را باید از کارشناسان رسمی نقشه‌برداری، مهندسان دارای پروانه یا دفاتر فنی مورد تأیید سازمان ثبت تهیه کنید. هزینه آن بسته به متراژ و مشخصات ملک متفاوت است.

آیا نسق‌های زراعی باید در سامانه ادعای ثبت شوند؟

نسق‌های زراعی نسق زراعی اراضی که دارای سند رسمی هستند ولی سند مالکیت ندارند باید در سامانه ساغر ثبت شوند. بر اساس بند ((ذ)) ماده 1 آیین‌نامه اجرایی ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نسق‌های زراعی به‌عنوان یکی از مستندات قابل قبل برای ثبت ادعای مالکیت سامانه موضوع ماده 10 سامانه ساغر شناخته‌شده‌اند.

این بدان معناست که فردی که ادعای مالکیت یا حق بهره‌برداری از زمین زراعی بر اساس نسق زراعی دارد، می‌تواند این سند را به‌عنوان مدرک خود در سامانه بارگذاری کند.

مطابق تبصره ماده 11، اسناد رسمی تنظیم‌شده در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی که در دفتر املاک ثبت‌نشده‌اند، از شمول سند رسمی موضوع ماده 10 خارج هستند و دارندگان این اسناد مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند.

بسیاری از نسق‌های زراعی ریشه در اسناد اصلاحات ارضی دارند. اگر نسق زراعی به‌صورت سند رسمی تنظیم‌شده اما اگر در دفتر املاک ثبت‌نشده باشد، مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر است.

حذف محدودیت‌های صدور سند مالکیت

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از لغو ممنوعیت صدور سند مالکیت به‌دلیل فقدان پایان‌کار یا آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ خبر داد.

بر اساس مقررات جدید، تمام مالکان زمین و ساختمان موظف به دریافت سند رسمی هستند. پیش‌تر، در زمین‌های کشاورزی کوچک‌تر از حد نصاب قانونی، صدور سند ممکن نبود، اما این محدودیت حذف شده و صرف‌نظر از مساحت، امکان صدور سند برای هر زمین کشاورزی وجود دارد.

همچنین در گذشته، نداشتن پایان‌کار یا صدور رأی از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ مانع دریافت سند می‌شد. اکنون حتی در صورت صدور رأی کمیسیون و عدم پرداخت جریمه، شهرداری ملزم به صدور پایان‌کار است.

بر این اساس، املاک فاقد سند نیز می‌توانند بدون محدودیت‌های سابق، سند مالکیت دریافت کنند. مالکان دارای سند سبزرنگ (صادره از تابستان سال گذشته) برای انجام معاملات باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و دارندگان سند دفترچه‌ای نیز باید برای تعویض و دریافت سند تک‌برگ به ادارات ثبت مراجعه کنند.

سوالات متداول