سند سبز رنگ نشاندهنده ثبت رسمی مالکیت ملک است، اما داشتن سند رسمی بهتنهایی تضمینکننده یک معامله امن نیست. در معاملات املاک دارای سند سبز، کوچکترین اشتباه در تنظیم قرارداد یا امضا میتواند خسارتهای جدی ایجاد کند.
بسیاری از خریداران و فروشندگان تصور میکنند با وجود سند سبز، معامله بدون ریسک است؛ در حالی که مشکلاتی مانند معاملات معارض، محدودیتهای ثبتی، بدهیها و اشتباهات قراردادی همچنان وجود دارد.
در این مقاله بررسی میکنیم در معامله املاک دارای سند سبز رنگ باید به چه نکاتی توجه کرد، چه اشتباهاتی رایج است و نقش وکیل ملکی در جلوگیری از ضررهای حقوقی چیست.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
سند سبز رنگ ملک چیست و چرا اهمیت حقوقی دارد؟
سند سبز رنگ، صرفاً یک سند جدید با ظاهر متفاوت نیست؛ بلکه نشاندهنده ورود ملک به نظام ثبت رسمی و هوشمند معاملات املاک است. این سند به سامانه سازمان ثبت اسناد متصل است و کلیه اطلاعات حقوقی ملک از جمله مالک، نقلوانتقالات، بازداشتها، رهن، محدودیتها و تعهدات را در خود ثبت میکند.
برخلاف اسناد قدیمی، در سند سبز رنگ امکان «نادیده گرفتن وضعیت حقوقی ملک» وجود ندارد. هر معاملهای که خارج از این چرخه انجام شود، در معرض بیاعتباری قرار میگیرد. این یعنی قانون، دیگر از معاملات غیرشفاف حمایت نمیکند.
هدف قانونگذار از سختگیری در معاملات املاک دارای سند سبز رنگ
قانونگذار با مشاهده حجم بالای اختلافات ملکی، به این نتیجه رسید که ریشه بسیاری از دعاوی، معاملات غیررسمی و فاقد نظارت است. هدف اصلی قانون جدید: پیشگیری از فروش مال غیر، جلوگیری از معاملات معارض، کاهش دعاوی الزام به تنظیم سند، حمایت از خریداران واقعی است.
این قانون بهوضوح اعلام میکند که امنیت حقوقی، مهمتر از توافقات شخصی طرفین است و در این خصوص قانونگذار با تعیین قراردادهای یکسان به عموم مردم جامعه اعلام نموده است که از قانون پیروی نمایید تا قانون نیز حامی شما باشد.
چه معاملات ملکی الزاماً باید ثبت رسمی شوند؟
طبق قانون معاملات سند سبز رنگ، معاملات زیر بدون ثبت رسمی، با ریسک جدی حقوقی مواجه هستند:
- خرید و فروش ملک
- پیشفروش و تعهد به انتقال
- صلح و هبه
- مشارکت در ساخت
- رهن و اجارههای بلندمدت بیش از سال(البته ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس در هر صورتی الزامی می باشد)
در عمل، اگر معاملهای ثبت رسمی نشود، دادگاه ممکن است آن را صرفاً یک توافق غیرقابل اجرا بداند. این موضوع، بهویژه در املاکی که دارای سند سبز هستند، اهمیت دوچندان دارد.
سه روش جدید معاملات ملک با سند سبز رنگ
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سه روش برای انجام معاملات املاک دارای سند تک برگ سبز تعیین شده است.
روش اول: تنظیم پیش نویس قرارداد توسط مشاور املاک
طرفین معامله به مشاور املاک دارای پروانه صنفی مراجعه می کنند، مشاور املاک پیش نویس قراداد را در سامانه ثبت می کند و طرفین ظرف پنج روز باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و معامله را ثبت کنند.
روش دوم: تنظیم قرارداد یکسان در سامانه
مشاوران املاک می توانند یکی از 14 نوع قراداد یکسان را در سامانه ثبت کنند. طرفین معامله ظرف سه ماه باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و فرایند ثبت را تکمیل نمایند.
روش سوم: مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی
طرفین می توانند بدون واسطه به دفتر اسناد رسمی مراجعه و معامله را به صورت قولنامه، تعهد به بیع یا انتقال رسمی ثبت کنند. در این روش طرفین معامله دیگر هیچ نگرانی بابت انجام معامله نخواهند داشت و کلیه استعلامات در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد.
وضعیت قولنامهها و معاملات بنگاهی که قبلا تنظیم شده اند
قولنامههای عادی که در بنگاهها تنظیم میشوند، دیگر امنیت گذشته را ندارند. این اسناد:
- مالکیت ایجاد نمیکنند
- در بسیاری موارد، قابلیت الزامآور ندارند
- در تعارض با معاملات رسمی، کنار گذاشته میشوند
بسیاری از موکلان گروه وکلای دادرس، پس از پرداخت کامل ثمن، متوجه شدهاند که قولنامه آنها در برابر سند رسمی، هیچ قدرتی ندارد. این بزرگترین هشدار قانون جدید به مردم است.
خطرات معامله بدون آگاهی در املاک دارای سند سبز
خطر اول: بیاعتبار شدن معامله در دادگاه
اگر معامله بدون رعایت تشریفات قانونی انجام شود، قاضی ممکن است اساساً آن را نپذیرد. در این حالت، حتی پرداخت پول هم کمکی به اثبات مالکیت نمیکند. این مسئله یکی از رایجترین دلایل شکست خریداران در دعاوی ملکی است.
خطر دوم: فروش مال غیر و تعارض مالکیت
عدم استعلام وضعیت ثبتی، میتواند باعث خرید ملکی شود که: در رهن بانک است یا بازداشت قضایی دارد و یا قبلاً به شخص دیگری فروخته شده است که نتیجه این وضعیت، سالها دادرسی و درگیری حقوقی است.
خطر سوم: از دست رفتن سرمایه
در معاملات غیررسمی، خریدار ممکن است نه ملک را به دست آورد و نه بتواند پول خود را بازپس بگیرد. این خطر، واقعی و بسیار شایع است.
چرا معامله املاک با سند سبز رنگ بدون وکیل بسیار خطرناک است؟
قانون جدید املاک، مسئولیت آگاهی را مستقیماً بر عهده طرفین گذاشته است. جهل به قانون، هیچ حمایتی ایجاد نمیکند. معامله بدون وکیل یعنی: ندانستن ریسکهای پنهان، ناآگاهی از تعهدات ثبتی، تنظیم قرارداد ناقص یا خطرناک. وکیل ملکی، قبل از وقوع اختلاف، از بروز فاجعه جلوگیری میکند.
نقش گروه وکلای دادرس در معاملات امن ملکی
تیم حقوقی وکلای دادرس با تخصص در دعاوی و معاملات ملکی: وضعیت ثبتی و حقوقی ملک را بررسی میکند، ریسکهای معامله را شناسایی میکند، قرارداد را مطابق قانون جدید تنظیم مینماید، از ورود موکل به مسیرهای پرخطر جلوگیری میکند و در نهایت یک معالمه امن برای شما رقم خواهد خورد.
شعار تیم حقوقی وکلای دادرس؛ پیشگیری بهتر از دادگاه است.
جمعبندی
قانون جدید املاک با سند سبز رنگ، زنگ خطر جدی برای معاملات سنتی است. هر امضای ناآگاهانه، میتواند سالها دردسر حقوقی ایجاد کند. اگر قصد خرید یا فروش ملک دارید، قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. معامله املاک یا اسناد تک برگی سبز رنگ بسیار پر خطر شده و کوچکترین کاهلی در این خصوص باعث از بین رفتن کل سرمایه خریدار خواهد شد. لذا بهتر است قبل از انجام معامله حتما در این خصوص با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
سؤالات متداول
آیا معامله با قولنامه دستی در املاک دارای سند سبز اعتبار دارد؟
تفاوت اصلی سند سبز رنگ با اسناد قدیمی چیست؟
سه روش قانونی برای معامله املاک سند سبز کدامند؟
چرا معامله بدون وکیل در قانون جدید خطرناک است؟
آیا ثبت اجارهنامه در قانون جدید الزامی است؟
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
