مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک | شرایط، نحوه محاسبه و ارکان قانونی دعوی

یکی از اصول بنیادین حقوق مالکیت در نظام قانونی ما این است که هر فردی حق استفاده (انتفاع) و دخل و تصرف انحصاری در مال متعلق به خود را دارد. اما اگر کسی، عمداً یا سهواً، و بدون اجازه قانونی یا قراردادی، ملک یا مال دیگری را در اختیار گرفته و از آن بهره‌مند شود، وضعیت حقوقی چگونه خواهد بود؟ آیا صرفاً خروج متصرف از ملک کفایت می‌کند؟

در علم حقوق، مفهومی وجود دارد که این حق از دست رفته مالک را جبران می‌کند: «اجرت المثل ایام تصرف». این مبلغ، در واقع بهای استفاده و بهره‌برداری غیرمجاز از مال شما در مدتی است که متصرف، حق آن را نداشته است. این دعوی نه تنها ابزاری برای جبران خسارت، بلکه تأکیدی بر حرمت و قداست حق مالکیت است. در این مقاله به صورت جامع به تعریف، شرایط، ارکان، و نحوه محاسبه این دعوای مهم حقوقی می‌پردازیم.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چیست؟

از نظر تعریف حقوقی، مطالبه اجرت المثل چنین بر می آید که به مبلغی که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود، اجرت المثل می گویند. میزان اجرت المثل ایام تصرف به شرایط روز و شدت استفاده و نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست برای دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک نماید. مطالبه اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد، اما در مقابل، مفهوم اجرت المسمی قرار دارد که مبلغ مورد توافق طرفین است.

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

همانطور که می دانیم، بنابر قوانین حقوقی تمامی شریکان یک مال مشاعی به تناسب سهم خود در تمام اجزاء آن مال شریک هستند و هر یک برای دخل و تصرف مادی در مال مشاعی، باید اجازه دیگر شرکاء یا وراث را نیز داشته باشند. با این حال مواردی وجود دارد که برخی از شرکاء یا وراث بدون اجازه دیگر سهامداران اقدام به دخل و تصرف در مال می نمایند. در این صورت سایر شرکاء می توانند دادخواست برای دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک را به دادگاه ارائه نمایند و نسبت به محاسبه اجرت المثل ایام تصرف توسط دادگاه تقاضا کنند.

شرایط  دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

سه شرط وجود دارد تا خواهان بتواند نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نماید:

1. بنا به دستور خوانده عمل انجام شده باشد.
2. از لحاظ عرفی، اجرتی برای آن عمل وجود داشته باشد.
3. قصد تبرعی از سوی عامل برای عمل وجود نداشته باشد.

مواد قانونی دعاوی اجرت المثل ایام تصرف

از آنجایی که اسلام توصیه اکید بر عدم مزاحمت و ایجاد ضرر و زیان برای دیگران دارد، اصل مطالبه اجرت المثل به مفهوم آیه شریفه لاضرر و لاضرار فی الاسلام باز می گردد. طبق اصل ۴۰ قانون اساسی نیز، هیچ کسی نمی تواند به واسطه حق خویش به کسی ضرری رسانده و به منافع دیگران تجاوز کند. همچنین در ماده  قانون ۳۰ قانون مدنی، اجازه تصرف و انتفاع در هر مالی به مالک آن مال داده شده است. لذا، طبق همین ماده و ماده ۳۲۸ قانون مدنی، هر کسی که مال کسی دیگر را تلف نمایند باید مثل آن یا مبلغ آن را پرداخت نماید.

مبانی حقوقی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در بیان این، دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک ، اطلاع از چند مفهوم ضرورت دارد. در واقع، برای تحقق امر تصرف، وجود ارکان و شرایطی به ترتیب زیر ضروری است:

مادی

رکن مادی به عنوان مهم ترین رکن این دعوی اجرت المثل ملک، به معنی استیلا بوده و باید به نحوی باشد که سلطه فرد بر مال از طریق مباشرت یا با واسطه مشاهده گردد.

معنوی

این رکن به انتفاع از ملک به سود خود دلالت دارد.

استمرار در تصرف

بدین صورت که استیلاء برای مدتی باشد، به صورتی که از لحاظ عرفی بتوان بر آن تصرف اطلاق نمود.

علنی بودن تصرف بدین صورت که کیفیت تصرف، نشان دهنده اعمال تصرف از سوی خوانده بر آن مال باشد.

ارکان دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

ارکان طرح دعوی مطالبه اجرت المثل به صورت زیر می باشد:

1. خواهان که به عنوان موجر دعوی را مطرح می نماید، مالک یا ذی نفع در ملک باشد.
2. مدت قرارداد اجاره، به پایان رسیده باشد.
3. تصرف خوانده در عین اجاره به یکی از این دو صورت انجام گرفته باشد:
4. 1. مالک یا موجر رضایت به تصرف مستأجر نداشته باشد. در این صورت مستاجر به پرداخت مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، حتی در صورت عدم استیفای منفعت، الزام دارد.
   2. مالک یا موجر موافق ادامه تصرف مستأجر بر ملک باشد. در این صورت اگر مستأجر، استیفای منفعت بر ملک داشته باشد، باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید.

نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

همانطور که ذکر شد، محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به عوامل مختلفی بستگی دارد. فرمول محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به صورت دقیق قابل تعیین نمی باشد. بلکه پس از اقامه دعوی، کارشناس با در نظر گرفتن شرایط مختلف اقدام به تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف می نماید.

دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک

در دعاوی اجرت المثل ایام تصرف، مالک ملک، حق اقامه دعوی دارد. بنابر این دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از شخصی که خود را با وجود سند عادی مالک می پندارد، مسموع نمی باشد. فقط دعوی از طرف مالک رسمی رسمیت پیدا می کند و به تعبیری مطالبه اجرت المثل فرع بر مالکیت رسمی خواهان دعوی می باشد.

نحوه اجرای رای

پس از محکوم شدن مستاجر به مبلغ معین شده در رای موجر باید از طریق صدور اجرائیه به همان میزان از اموال مستاجر مانند اتومبیل و … را توقیف کرده تا با فروش آن ها به آن چه که استحقاق دارد، دست پیدا کند. اگر اموالی از  مستاجر در دسترس نباشد، حکم جلب وی صادر شده و تا زمانی که مستاجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند، در حبس می ماند.

رسیدگی اجرت المثل ایام تصرف در مراجع قضایی

موجر می تواند در مدت زمانی که مستأجر به تصرف غیر قانونی و خارج از مهلت قرارداد، بدون رضایت و اذن موجر می پردازد، اجرت المثل ایام تصرف دریافت نماید. رسیدگی اجرت المثل تشریفات قانونی خاصی دارد که باید در مراجع قضایی پیگیری شود. طرح دعوی اجرت المثل ایام تصرف توسط وکیل نیز مزایای بسیاری دارد. از جمله آنکه با تنظیم و ارائه این دادخواست توسط وکیل، سرعت رسیدگی به پرونده بیشتر شده و احتمال بیشتری برای موفقیت پرونده وجود دارد. ضمن آنکه نیازی به مراجعات مکرر به دادگاه برای پیگیری مراحل قضایی نمی باشد. اجرت المثل ایام تصرف می تواند از طریق دو مرجع قضایی رسیدگی شود.

مرجع دارای صلاحیت برای رسیدگی به دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک

دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به دو دسته تقسیم بندی می شوند: 1. رسیدگی اجرت المثل در دعاوی که برای مبالغ کمتر از 100 میلیون تومان اقامه شوند، بر عهده دادگاه صلح خواهد بود. 2. اما رسیدگی به دعاوی که برای بالاتر از این مقوم شوند، در صلاحیت دادگاه های حقوقی خواهد بود. در مواردی که تشخیص مبلغ دقیق اجرت المثل ایام تصرف در توان خواهان یا وکیل وی نمی باشد، می توانند با ارائه دادخواست تأمین دلیل به کارشناس، تقاضای تعیین مبلغ دقیق اجرت المثل را ارائه دهند.

سوالات متداول