نکات حقوقی خرید ملک در دبی ۲۰۲۵ | نقش وکیل، Freehold، Escrow و RERA

خرید ملک در دبی یکی از جذاب‌ترین و پربازده‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری خارجی برای ایرانیان است. اما آیا می‌دانید کوچک‌ترین اشتباه حقوقی در قرارداد SPA یا ندانستن تفاوت Freehold و Leasehold می‌تواند سرمایه شما را به خطر اندازد؟ بازار ملک دبی با وجود شفافیت، قوانین پیچیده خود را دارد که عدم آگاهی از آن‌ها منجر به ضررهای سنگین می‌شود. لذا آشنایی با نکات حقوقی خرید ملک در دبی برای افرادی که تمایل به خرید ملک در این شهر را دارند ضروری است.

این مقاله، حاصل تجربه تخصصی وکیل خرید ملک در دبی است و نقشه راه حقوقی شماست. از اهمیت ثبت پروژه در RERA و واریز پول به Escrow Account گرفته تا نکات حیاتی در مورد انتقال مالکیت، مالیات‌ها و وصیت‌نامه املاک در دبی، همه چیز را گام‌به‌گام بررسی کرده‌ایم. با مطالعه این راهنما، دیگر نگران کلاهبرداری یا بندهای پنهان قرارداد نخواهید بود و می‌توانید با آسودگی خاطر برای دریافت اقامت دبی اقدام کنید.

انواع مالکیت در دبی

مالکیت در دبی Freehold  یا   Leasehold؟ اولین موضوع حقوقی که باید بدانید این است که نوع مالکیت‌ها در دبی دو دسته‌اند:

فری هولد (مالکیت کامل و قطعی)

در این مناطق، شما مالک اصلی واحد، زمین و منافع آن هستید.

مزایای فری هولد:

• مالکیت ۱۰۰٪ و قابل انتقال به وراث
• امکان فروش، رهن، اجاره و انتقال
• مناسب برای سرمایه‌گذاری بلندمدت

لیز هولد  (اجاره بلندمدت ۹۹ ساله)

در این حالت شما مالکیت کامل ندارید، بلکه یک حق انتفاع بلندمدت می‌خرید.

معایب:

• محدودیت در انتقال
• ارزش افزوده کمتر
• پیچیدگی حقوقی در تمدید قرارداد

بررسی اعتبار سازنده و پروژه

یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی خرید ملک در دبی، اطمینان از اعتبار سازنده و پروانه پروژه است. تمام پروژه‌ها باید در سازمان RERA (Real Estate Regulatory Agency) ثبت شده باشند. مواردی که باید بررسی شوند:

• شماره ثبت پروژه در RERA
• Escrow Account حساب تضمین پروژه، مهمترین موضوع در معاملات املاک در دبی
• پیشرفت واقعی پروژه
• سوابق سازنده در تحویل پروژه‌ها
• گزارش‌های سالانه
• سابقه شکایت خریداران قبلی

قرارداد خرید (SPA) و نکات حقوقی آن

قرارداد اصلی خرید ملک در دبی، Sales & Purchase Agreement (SPA) است. این قرارداد معمولاً ۲۰ تا ۴۰ صفحه است و بندهای حساس زیادی دارد.

مهم‌ترین بندهای حقوقی SPA:

• تاریخ تحویل و جریمه تأخیر
• مشخصات ملک (متراژ، طبقه، View، پارکینگ‌ها)
• شرایط بازپرداخت (Payment Plan)
• هزینه‌های پنهان (Service Charges) شارژ ماهیانه ساختمان
• شرایط کنسل‌کردن قرارداد
• ضمانت‌های سازنده
• بند Force Majeure

نکات حقوقی خرید ملک آماده

دریافت NOC (No Objection Certificate): این گواهی حتماً باید توسط سازنده (Developer) یا شرکت مدیریت ساختمان صادر شود و تأیید می‌کند که فروشنده تمام بدهی‌های مربوط به Service Charges و سایر عوارض را تسویه کرده است. بدون این مدرک، انتقال سند در DLD امکان‌پذیر نیست.

بررسی وضعیت Title Deed: اطمینان از اینکه سند مالکیت (Title Deed) به نام فروشنده فعلی ثبت شده و هیچگونه حق انتفاع یا محدودیت حقوقی بر روی آن ثبت نشده باشد.

بازدید حقوقی از ملک: اطمینان از اینکه متراژ فیزیکی ملک و مشخصات آن (تعداد پارکینگ، انباری، نمای رو به دریا و…) با آنچه در سند و قرارداد ذکر شده کاملاً مطابقت دارد.

تنظیم MOU (Memorandum of Understanding): در معاملات دست دوم، معمولاً ابتدا یک یادداشت تفاهم امضا می‌شود و مبلغی به عنوان ودیعه (Deposit) نزد املاک یا یک حساب امانی دیگر گذاشته می‌شود. نحوه استرداد یا ضبط این ودیعه باید کاملاً در MOU مشخص گردد.

حتما بخوانید: خرید استودیو در دبی

هزینه‌های قانونی خرید ملک در دبی

بسیاری از خریداران فقط قیمت ملک را می‌بینند؛ اما هزینه‌های حقوقی و دولتی نیز وجود دارد. مهم‌ترین هزینه‌ها شامل موارد زیر است:

• ۴٪ هزینه ثبت سند (DLD Fee)
• هزینه ثبت قرارداد برای پروژه‌ها آف پلن
• هزینه واسطه‌گری مشاور املاک دو درصد (مربوط به املاک ساخته شده و دست دوم می باشد)
• هزینه صدور سند الکترونیک Title Deed

محدودیت‌ها و الزامات انتقال پول

این موضوع برای خریداران ایرانی به دلیل تحریم‌ها و شفافیت مالی بین‌المللی بسیار حساس است و بهتر است یک بخش جداگانه به آن اختصاص یابد:

• روش انتقال: به دلیل محدودیت‌های بانکی، ایرانی‌ها معمولاً باید از طریق صرافی‌های معتبر در دبی واریز را انجام دهند. هرگز نباید پول را به صورت نقدی یا به حساب‌های شخصی متفرقه واریز کرد.
• تأیید منبع پول (Source of Funds): در معاملات با مبالغ بالا، DLD و نهادهای مالی ممکن است از خریدار مدارکی دال بر قانونی بودن منبع پول بخواهند (مانند گواهی فروش ملک در ایران، صورت‌حساب بانکی، یا اسناد مالیاتی). عدم ارائه این اسناد می‌تواند فرآیند ثبت سند را متوقف کند.
• ملاحظات FATF: به دلیل قوانین سختگیرانه ضد پول‌شویی (AML)، دقت در مسیر انتقال پول و ثبت آن در سیستم قانونی امارات بسیار حیاتی است تا از هرگونه شبهه جلوگیری شود.

نقش وکیل: انجام بررسی موشکافانه حقوقی

نقش وکیل در دبی فراتر از خواندن قرارداد است؛ این نقش شامل یک بررسی عمیق و موشکافانه از جنبه‌های حقوقی پروژه است که از ضررهای کلان جلوگیری می‌کند.

بررسی وضعیت زمین: طمینان از اینکه زمین پروژه متعلق به سازنده است یا با اسناد حقوقی معتبر (مانند حق انتفاع یا اجاره دولتی) در اختیار او قرار گرفته است و هیچ ادعای مالکیت دیگری وجود ندارد.

تأیید مجوزهای ساخت: بررسی مجوزهای صادر شده توسط شهرداری (Dubai Municipality) و نهادهای مربوطه برای تطابق با طرح اصلی (Master Plan) و اطمینان از اینکه پروانه ساخت نهایی صادر شده است.

بررسی تعهدات ثبت نشده: طمینان از اینکه ملک یا زمین مورد نظر مشمول هیچگونه رهن، وثیقه، یا محدودیت قانونی (مانند دعوای حقوقی در جریان) ثبت نشده‌ای نباشد که انتقال سند را در آینده دچار مشکل کند.

بررسی Service Charges بلندمدت: تحلیل قرارداد مدیریت ساختمان برای پیش‌بینی افزایش‌های غیرمنطقی در هزینه‌های شارژ سالانه، که می‌تواند بازدهی سرمایه‌گذاری را کاهش دهد.

مهم‌ترین بخش حقوقی خرید Off-plan پیش‌فروش

بخش عمده‌ای از خرید ملک در دبی به شکل Off-plan است. طبق قوانین، پیش‌فروش حتماً باید:

• در RERA ثبت شده باشد
• دارای شماره Escrow Account باشد
• پیشرفت پروژه تحت نظارت باشد

ریسک‌های حقوقی Off-plan:

• تأخیر در تحویل
• تغییر نقشه
• کاهش متراژ
• ورشکستگی سازنده
• عدم ثبت درست قرارداد

راه‌حل:

• دریافت شماره عقود
• بررسی وضعیت پروژه در اپلیکیشن Dubai REST
• پرداخت فقط از طریق اسکرو اکانت

انتقال مالکیت برای ایرانی‌ها

ایرانی‌ها بدون نیاز به اقامت، می‌توانند در مناطق فری هولد مالکیت داشته باشند. مراحل قانونی شامل موارد زیر است:

1. دریافت NOC
2.  انتقال سند در DLD
3. دریافت Title Deed
4.  پرداخت هزینه‌ها
5.  اتصال ملک به آب و برق

هیچ محدودیت تابعیتی برای خرید ملک در دبی وجود ندارد.

اقامت از طریق خرید ملک در دبی

• اگر ارزش ملک شما ۷۵۰ هزار درهم یا بیشتر باشد، می‌توانید اقامت ۲ ساله بگیرید.
• اگر ارزش ملک ۲ میلیون درهم باشد، Golden Visa ۱۰ ساله صادر می‌شود.

ملاحظات حقوقی پس از خرید و مدیریت ملک

در خرید ملک در دبی، یکی از نکات مهم برای خریداران غیرمقیم، توجه به مسائل مربوط به وصیت‌نامه و قوانین جانشینی است. در صورت عدم تنظیم وصیت‌نامه، قوانین عمومی امارات که مبتنی بر شریعت هستند، دارایی‌ها را تقسیم می‌کنند. برای جلوگیری از هر گونه ابهام، توصیه می‌شود که خریداران یک وصیت‌نامه قانونی اماراتی تنظیم کنند تا ملک مطابق خواسته‌شان منتقل شود. این موضوع به ویژه برای افرادی که قصد دارند ملک را به افراد خاصی منتقل کنند، اهمیت زیادی دارد.

وصیت‌نامه برای تعیین تکلیف ملک

این نکته یک حفره حقوقی بزرگ برای خریداران غیرمقیم است که حتماً باید به آن اشاره شود:

• قوانین جانشینی (Succession Laws) : در غیاب وصیت‌نامه، قوانین عمومی امارات (که مبتنی بر شریعت است) در مورد نحوه تقسیم دارایی‌ها اعمال می‌شود. این ممکن است با قوانین ارث ایران یا انتظارات خریدار متفاوت باشد.
• لزوم وصیت‌نامه اماراتی: برای اطمینان از اینکه ملک در دبی دقیقاً طبق نظر خریدار (مثلاً فقط به همسر یا فرزندان مشخص) منتقل شود، تنظیم یک وصیت‌نامه قانونی اماراتی (معمولاً در دادگاه‌های دبی یا DIFC) ضروری است. این سند حقوقی بر قوانین عمومی ارجحیت دارد.

مالیات‌های مرتبط با ملک

گرچه مالیات بر درآمد نیست، اما سایر مالیات‌های کوچک‌تر وجود دارند:

• مالیات بر اجاره (Municipality Fee on Rent): در دبی، ۵٪ از ارزش اجاره سالانه مسکونی به عنوان مالیات شهرداری از مستأجر دریافت می‌شود و باید در قرارداد اجاره ذکر گردد.
• VAT بر کمیسیون و خدمات: کمیسیون مشاور املاک و Service Charges ساختمان مشمول ۵٪ VAT (مالیات بر ارزش افزوده) می‌شوند که باید در محاسبه هزینه‌های نهایی در نظر گرفته شود.
• مالیات شرکت‌های تجاری (Corporate Tax): اگر ملک به نام یک شرکت خریداری شود (مثلاً برای سرمایه‌گذاری)، آن شرکت مشمول قوانین جدید مالیات شرکتی امارات (۹٪ از سود خالص) خواهد بود که باید در محاسبات سرمایه‌گذاری لحاظ گردد.

قوانین اجاره و تخلیه پس از خرید

پس از اینکه ملک خریداری شد، در صورتی که هدف سرمایه‌گذاری و اجاره باشد، آشنایی با قانون رابطه موجر و مستأجر دبی (معروف به قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷) حیاتی است:

افزایش اجاره‌بها: مالک نمی‌تواند هر ساله به صورت دلخواه اجاره را افزایش دهد. میزان افزایش باید مطابق با شاخص اجاره‌بها (RERA Rent Index) باشد که توسط دولت منتشر می‌شود.

تخلیه ملک برای سکونت شخصی: اگر مالک بخواهد ملک را تخلیه کند تا خود یا یکی از بستگانش در آن ساکن شود، باید حداقل ۱۲ ماه قبل از پایان قرارداد اجاره، از طریق نوتیفیکیشن محضری (Notarized Notice) به مستأجر اطلاع دهد.

مرجع حل اختلاف اجاره (RDC): اگر میان موجر و مستأجر اختلافی پیش آید (مانند تأخیر در پرداخت، تعمیرات، یا تخلیه)، مرجع رسمی رسیدگی Rental Dispute Center (RDC) است که سازوکار سریع و تخصصی دارد.

اختلافات ملکی در دبی و مرجع رسیدگی

اگر میان خریدار و سازنده اختلاف پیش بیاید، مرجع رسیدگی: Dubai Real Estate Court و در برخی موارد Rental Dispute Center (RDC) یا Arbitration Center است.

دبی سازوکار شفاف و سریعی برای حل اختلافات ملکی دارد. البته باید در زمان خرید و انعقاد قرارداد حتما با یک وکیل دادگستری مشورت نماید تا از وقوع اختلافات در آینده جلوگیری شود.

نکات حساس و طلایی برای جلوگیری از ضرر

این نکات حاصل تجربه صدها خریدار در دبی است:

• بدون وکیل یا مشاور معتبر هرگز قرارداد امضا نکنید.
• فقط در مناطق Freehold خرید کنید.
• اولین قسط را فقط به حساب Escrow پرداخت کنید.
• حتماً شماره Oqood را بگیرید.
• از Developer هایی بخرید که سابقه تحویل به‌موقع دارند.
• در Off-plan به Payment Plan دقت کنید؛ برخی برنامه‌ها در ظاهر جذاب هستند اما خطرات حقوقی دارند.
• سند Title Deed را همان روز دریافت کنید.
• برای ملک‌های آماده حتماً Service Charge سالانه را بررسی کنید.

خرید ملک به نام شرکت یا شخص

این مقایسه به خریدار کمک می‌کند تا بهترین استراتژی را برای مدیریت دارایی و مالیات خود انتخاب کند:

کلام پایانی

بازار ملک دبی فرصت بزرگی برای سرمایه‌گذاری خارجی است، اما قوانین، مقررات و قراردادهای آن متفاوت با ایران است و کوچک‌ترین اشتباه حقوقی ممکن است به از دست رفتن سرمایه منجر شود.

اگر قصد خرید ملک در دبی دارید، بهترین راهکار این است که قبل از امضای قرارداد، تمامی بندهای SPA، وضعیت پروژه و قوانین RERA را یک کارشناس حقوقی یا مشاور معتبر بررسی کند.

دفتر وکالت جناب آقای بهزاد رحمانی آماده معرفی پروژه های معتبر در شهر دبی و همراهی شما تا پایان خرید می باشد.

سوالات متداول در مورد خرید ملک در دبی