وکیل قرارداد مشارکت در ساخت | مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت

در حال حاضر به دلیل بالا رفتن سن برخی از ساختمان‌ها و فرسودگی آن‌ها، مالکین تمایل زیادی به نوسازی املاک خود را دارند و به دلیل اینکه انجام نوسازی نیاز به هزینه‌های گزاف و به دلیل مشاع بودن ساختمان موافقت کلیه ساکنین را در بر دارد تمایل دارند این امر را به شخصی که آن را سازنده می‌نامند واگذار نمایند. لزوم وکیل قرارداد مشارکت در ساخت برای تنظیم توافقات طرفین و رعایت حقوق قانونی در این پروسه الزامی است.

لازم به ذکر می‌باشد جهت به وجود آمدن مشکلات فراوان در خصوص مشارکت در ساخت، حتماً قبل از انعقاد قرارداد فوق با یک متخصص یا وکیل دادگستری مشورت و در صورت امکان کلیه قراردادها در این خصوص و وکالت‌نامه‌ها را با مشورت وکیل مشارکت در ساخت منعقد نمایید، چراکه امروز حدود 70% در صد دعاوی ملکی در دادگاه‌ها مربوط به دعاوی مشارکت در ساخت میباشد.

مشارکت در ساخت چیست؟

همانطور که ذکر به دلیل هزینه های بالای نوسازی خانه های فرسوده بسیاری ازمالکان تمایل به مشارک در ساخت در نوسازی ملک خود دارند. معمولا این کار توسط سازندگان و پیمانکاران ساختمان انجام می شود.

سؤالی که می‌توان در اینجا مطرح نمود این است که چرا باید شخصی تمایل به نوسازی رایگان ساختمان دیگران داشته باشد؟ فرضی را مثال می‌زنیم که ساختمانی هشت واحدی با سن بنای بیست‌وپنج سال ساخت وجود دارد که کلیه مالکین آن تمایل به نوسازی ملک خود دارند. خب در این صورت با شخصی قراردادی منعقد می‌نمایند و در آن شرط می‌شود که مالکین ملک خود را در اختیار سازنده قرار داده و به‌جای ساختمان کهنه و قدیمی، ساختمان نوساز به آن‌ها تحویل دهد.

حال سؤالی که دراین‌بین وجود دارد این است که سود سازنده در این خصوص به چه صورت می‌باشد؟ در فرض بالا سازنده، ملک مالکین را تخریب و به‌جای هشت واحد به‌طور مثال ده واحد می‌سازد و دو واحد ساخته‌شده متعلق به سازنده خواهد بود.

حال با توجه به تعریف مشارکت در ساخت، به قرارداد و دعاوی احتمالی آن‌که مهم‌ترین رکن این موضوع می‌باشد می‌پردازیم. البته نکته قابل توجه لزوم مشورت با وکیل مشارکت در ساخت برای تنظیم قرار داد بین طرفین است.

در ذیل به برخی از دعاوی مربوط به مشارکت در ساخت می‌پردازیم

• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری
• الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
• الزام به تجمیع املاک موضوع مشارکت
• الزام به پرداخت بدهی ملک
• تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

نکات حقوقی تنظیم سند رسمی وکیل مشارکت در ساخت

مرسوم است که در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک ملک به سازنده وکالت می‌دهد تا به نیابت از وی مراحل اداری موردنیاز را در امر ساخت، نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و امور ثبتی ملک را پیگیری کند. در مقابل، سازنده انجام مراحل اداری را به عهده می‌گیرد. معمولاً وکالت کاری موردنظر پس از امضای قرا داد مشارکت در راستای آن به سازنده اعطا می‌شود.

اگر مالک باوجود توافقی که با سازنده کرده است از اجرای تعهد خود شانه خالی کند و وکالت کاری موردنظر را ندهد، سازنده در ادامه‌ی عملیات ساخت با مشکل مواجه می‌شود. یکی از راه‌حل‌ها در این فرض طرح دعوی الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری از سوی سازنده (تنظیم شده توسط وکیل مشارکت در ساخت) است.

طرفین دعوی قرارداد مشارکت در ساخت

خواهان دعوی سازنده ملک و خوانده این دعوی، مالک زمین است که به دادن وکالت کاری به سازنده، تعهد کرده است.

برخی نکات کلیدی مرتبط به دعوی

• الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری به استناد تعهدی است که در قرارداد مشارکت داده‌شده است. درواقع خواسته، الزام به ایفای تعهد است. به همین دلیل قواعد عمومی الزام به ایفای تعهد رعایت می‌شود.
• در فرضی که تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت در متن قرارداد نیامده باشد، ازآنجاکه در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت، وکالت کاری، جزئی از مقدمات لازم برای شروع کار است، می‌توان این عرف غالب را به‌منزله ذکر در قرارداد دانست.
• درصورتی‌که مالک نسبت به اعطای وکالت تأخیر کند، این تأخیر دلیل موجهی برای سازنده، جهت تأخیر در انجام پیگیری امور اداری نظیر اخذ پروانه ساخت و نوسازی می‌باشد.
• درصورتی‌که امکان اجبار متعهد به تنظیم وکالت موردنظر، فراهم نشود و شخص دیگری هم نتواند به‌جای مالک در این خصوص اقدام کند، سازنده می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند.

حتما بخوانید: همه چیز درباره پیش فروش ساختمان

الزام سازنده به اخذ پروانه‌ی تخریب و نوسازی

یکی از مقدمات و پیش‌نیازهای احداث ساحتمان، اخذ پروانه تخریب و نوسازی بنا است. به این اعتبار، معمولاً یکی از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، گرفتن این پروانه از شهرداری است. درصورتی‌که سازنده از این تعهد خودداری نماید امکان الزام وی از طریق دادگاه وجود دارد.

البته در این خصوص، سازنده با استناد به وکالت کاری که از سوی مالک صادرشده است، اقدام می‌کند. به همین دلیل مالک در صورتی می‌تواند الزام سازنده را بخواهد که وکالت کاری، جت اخذ پروانه تخریب و نوسازی به وی اعطاشده باشد.

طرفین دعوی اخذ پروانه‌ی تخریب و نوسازی

خواهان این دعوی مالک و خوانده آن سازنده می‌باشد. دعوی الزام سازنده به اخذ پروانه‌ی تخریب و نوسازی در دادگاه محل وقع ملک، مطرح می‌شود.

برخی نکات کلیدی دعوی الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

• اختیار اخذ پروانه تخریب و نوسازی در وهله اول با مالک است و سازنده به وکالت از مالک اقدام می‌کند. به همین دلیل، مالک در صورتی می‌تواند الزام سازنده را بخواهد که:
  • اولاً: سازنده به این امر تعهد کرده باشد،
  • ثانیاً: مالک، وکالت کاری به سازنده داده باشد.
• برای طرح این دعوی حتماً باید مهلتی که در قرارداد برای اخذ پروانه‌ی تخریب و نوسازی برای سازنده تعیین‌شده است، به اتمام رسیده باشد.
• اگر مالک مدارک لازم برای اخذ پروانه را در اختیار سازنده قرار نداده باشد مسئولیتی متوجه سازند نبوده و دعوی محکوم‌به رد است.
• اگر مالک، بدون حکم دادگاه اقدام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی کند، نمی‌تواند وجه آن را از سازنده مطالبه کند؛ بنابراین باید ابتدا از طریق دادگاه سازنده را ملزم نماید و سپس در صورت استنکاف وی اقدام به اخذ پروانه مربوطه نماید.

الزام به تجمیع املاک موضوع مشارکت

در مواردی که دو یا چند ملک که با دو پلاک ثبتی متفاوت در مجاورت هم بوده و پس از تجدید بنا به‌صورت یک بنا درآمدهاست می‌توان از طریق اداره ثبت‌اسناد و املاک پلاک‌های ثبتی را به‌هم‌پیوسته و یکپارچه کرد.

تجمیع پلاک‌های ثبتی در قرارداد مشارکت در ساخت نیز کاربرد دارد. ممکن است زمین مورد ساخت‌وساز از به هم پیوستن دو یا چند پلاک ثبتی فراهم آمده باشد. در این صورت برای اخذ سند مالکیت برای واحدهای جدیدالاحداث باید پلاک‌های ثبتی تجمیع شوند.

پس‌ازآنکه بنای موضوع مشارکت در ساخت تکمیل شد، تجمیع پلاک‌ها و دریافت اسناد مالکیت جدید بر اساس ساختمان کنونی با تقاضای مالکین همه‌ی پلاک‌ها، انجام می‌شود. چنان چه مالک از این کار سرباز بزند و سازنده نیز برای این کار از وی وکالت نداشته باشد یکی از راه‌های پیش روی سازنده، الزام مالک به تجمیع املاک موضوع مشارکت در ساخت است.

برخی نکات کلیدی تجمیع املاک موضوع مشارکت

• الزام مالک به تجمیع ملک به استناد تعهدی است که در قرارداد مشارکت به‌صورت صریح یا ضمنی داده‌شده است
• به نظر می‌رسد در هر قرارداد مشارکت در ساختی که زمین از جمع آمدن چند پلاک حاصل‌شده است، تعهد ضمنی به تجمیع پلاک‌ها وجود دارد.
• با ارائه درخواست تجمیع، معاینه‌ی محل توسط کارشناس انجام می‌شود و حدود تجمیع ثبت می‌شود. پس‌ازآن با ابطال اسناد مالکیت اولیه، سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم می‌شود.
• دادخواست الزام به تجمیع می‌تواند هم‌زمان با خواسته‌های دیگری همچون الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی تفکیکی طرح شود.
• دادخواست الزام به تفکیک پس از اخذ گواهی پایان کاری قابل‌طرح خواهد بود.
• ملکی که بازداشت یا در رهن می‌باشد امکان تجمیع ندارد

طرفین دعوی تجمیع املاک موضوع مشارکت

خواهان این دعوی، سازنده یا شخصی است که در تجمیع واحدهای ساخته‌شده، ذی‌نفع است. خوانده این دعوی، مالکی است که از تجمیع پلاک‌های ثبتی خودداری می‌کند و با این کار، روند اخذ سند مالکیت جدید برای واحدها با مشکل مواجه شده است.  دعوی الزام به تجمیع املاک در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح می‌شود.

اختلاف متراژ در مشارکت در ساخت

یکی از رایج‌ترین اختلافاتی که در قراردادهای مشارکت در ساخت رخ می‌دهد، اختلاف در متراژ نهایی واحدهای مسکونی یا تجاری است. این اختلاف می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله خطا در محاسبات اولیه، تغییرات در طرح اولیه ساختمان، استفاده از مصالح با ضخامت متفاوت و یا حتی خطاهای اجرایی رخ دهد.

دلایل اصلی اختلاف متراژ

1. خطا در محاسبات اولیه: در هنگام تنظیم قرارداد، ممکن است در محاسبات اولیه مساحت واحدها خطایی رخ دهد که در نهایت منجر به اختلاف متراژ شود.
2. تغییرات در طرح اولیه ساختمان: در طول اجرای پروژه، ممکن است به دلایل مختلفی مانند تغییر در قوانین ساختمانی، درخواست مالک یا سازنده، یا مشکلات فنی، تغییراتی در طرح اولیه ساختمان ایجاد شود که این تغییرات می‌تواند بر متراژ واحدها تاثیرگذار باشد.
3. استفاده از مصالح با ضخامت متفاوت: استفاده از مصالح با ضخامت متفاوت از آنچه در قرارداد پیش‌بینی شده است، می‌تواند منجر به کاهش یا افزایش متراژ واحدها شود.
4. خطاهای اجرایی: خطاهای اجرایی در هنگام ساخت ساختمان، مانند اشتباه در اندازه گیری یا برش مصالح، می‌تواند به اختلاف متراژ منجر شود.

آیا قرارداد مشارکت در ساخت قابل انتقال است ؟

در این خصوص لازم به توضیح می باشد که قرارداد مشارکت در ساخت ازجمله قراردادهایی است که نوعاً مقید به مباشرت شخص سازنده است لذا متعهد نمی تواند بدون مجوز مالک، موضوع قرارداد را به ثالث واگذار کند.

آیا در قرارداد های مشارکت در ساخت این امکان وجود دارد که مالک با دو سازنده قرارداد منعقد نماید؟

از منظر حقوقی، در بسیاری از موارد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با دو سازنده ، در صورتی که تعهدات آن ها به صورت تضامنی باشد و هر دو نفر کلیه تعهدات قرادادی را بپذیرند ، می تواند گزینه ای مطمئن تر برای مالک باشد.

این موضوع نه تنها ریسک اجرای پروژه را کاهش می دهد ، بلکه در صورت بروز اختلاف ، امکان پیگیری حقوقی موثرتر فراهم خواهد شد.

سوالات متداول

با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت دارای پیچیدگی های خاصی می باشد، لذا بهتر است جهت جلوگیری از بروز اختلاف در آینده حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.