تغییر کاربری اراضی کشاورزی | مجازات تغییر کاربری غیرمجاز

در قوانین و مقررات شهری در مواردی مالکیت اشخاص محدود می‌شود و نظام قواعد شهری برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر انواع مختلفی از کاربری را تعریف کرده است؛ بنابراین به‌منظور ایجاد نظم در شهرسازی نحوه استفاده از زمین و ساختمان تعیین می‌شود. مالکان اجازه ساخت ساختمان بدون مجوز شهرداری و بدون تعریف کاربری خاص را ندارند. برای اطلاع درباره تخلف تغییر کاربری زمین تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

کاربری‌ املاک به چه معناست؟

کاربری ساختمان عبارت است از تعیین نحوه استفاده از یک ساختمان بر اساس طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی بهره‌برداری از ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف ساختمان که همه این موارد توسط شهرداری انجام می‌شوند. کاربری ساختمان موارد استفاده از یک ساختمان را مشخص می‌کند که این موارد به همراه دیگر مشخصات ملک و مالک در یک شناسنامه به نام پروانه ساخت قرار داده می‌شود. برحسب نیاز جامعه و فرد، نبود یک مکان تجاری خاص در منطقه یا یک ناحیه، می‌توان برای تغییر کاربری املاک درخواست داد و بنا به شرایط و سازوکارهای قانونی، نسبت به اخذ مجوزهای لازم برای تغییر کاربری املاک اقدام کرد. اهم کاربری‌های ساختمانی عبارت‌اند از مسکونی، اداری، صنعتی و تجاری.

تغییر کاربری املاک

طبق قوانین شهرداری برای ساخت هر ملکی ابتدا مجوزی صادر می‌شود که کاربری ملک به‌طور دقیق در آن مشخص‌شده است، علی‌ای‌حال طبق مقررات حاکم بر اساس شرایطی با طی مراحل قانونی اجازه تغییر کاربری املاک را به اشخاص می‌دهند. طرح‌های شهری ضوابط ثابت و غیرقابل تغییر نیستند، بلکه تحت شرایطی قابل‌تغییر می‌شوند.

درهرصورت تغییر کاربری گاهی بنا بر خواست مالک و سپس اعلام شهرداری و موافقت کمیسیون ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است و گاهی دیگر بدون اطلاع مالک در اجرای طرح‌های شهری صورت می‌پذیرد؛ بنابراین مطابق مفاد بند (3) ماده (2) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و تصویب نهایی طرح‌های جامع شهری و تغییرات آ‌ن‌ها خارج از نقشه‌های تفصیلی در صلاحیت شورای مذکور قرارگرفته است و به‌موجب تبصره (3) ماده (5) همان قانون بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی و تغییرات آن‌ها در شهر تهران به‌وسیله کمیسیونی مرکب از معاونان ذی‌ربط وزرا مسکن و شهرسازی، نیرو، جهاد کشاورزی و معاونان روسای سازمان‌های حفاظت محیط‌زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع‌دستی و شهردار تهران (رئیس کمیسیون) و همچنین شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رأی انجام می‌شود.

رسیدگی به پرونده‌ها و درخواست‌ها، ابتدا به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال، پس از بررسی و انجام امور کارشناسی جهت اتخاذ تصمیم به جلسات کمیسیون مذکور ارجاع می‌شود. نکته مهم این‌که صرف تقاضا برای تغییر کاربری کفایت نمی‌کند و قبل از بررسی موضوع در کمیسیون ماده پنج، مسئله تغییر کاربری ملک تقاضا شده از جهات مختلف مورد کارشناسی و بررسی دقیق قرار خواهد گرفت.

مفهوم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تغییر کاربری به‌طور کلی به معنای استفاده از زمین در جهتی غیر از هدف اصلی و اولیه آن است. در مورد اراضی کشاورزی، منظور از تغییر کاربری این است که مالک یا متصرف، زمین را از حالت زراعی یا باغی خارج کرده و برای اهداف دیگری مانند ساخت ویلا، کارخانه، سوله، مغازه، رستوران، گلخانه غیرمجاز یا انبار استفاده کند. در ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی) آمده است:

(تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز با مجوز کمیسیون موضوع این قانون ممنوع است.) بنابراین، هرگونه تغییر در نوع استفاده از زمین‌های کشاورزی بدون مجوز رسمی از کمیسیون مربوطه، تغییر کاربری غیرمجاز محسوب می‌شود.

تخلف در تغییر کاربری

چنانچه دارنده پروانه ساختمانی هنگام احداث بنا برخلاف مفاد پروانه، تمام یا قسمت‌هایی از آن را ازنظر معماری ساختمان، به شکلی احداث نماید که قابل‌استفاده پیش‌بینی‌شده در نقشه مصوب نباشد و یا بعد از احداث مطابق پروانه کاربری عملی آن را تغییر دهد، تخلف تغییر کاربری زمین صورت گرفته است. همین‌طور ممکن است، ساختمانی بدون پروانه احداث شود و بعد از پایان، برخلاف نوع کاربری منظور در طرح‌ها از آن استفاده گردد. ممکن است، ساختمانی بدون پروانه احداث شود و بعد از احداث نیز برخلاف نوع کاربری تعیین‌شده در طرح‌های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان، مورد بهره‌برداری قرار گیرد. ضمناً آنچه در ساختمان‌ها خلاف اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی ساخته می‌شود و یا از محتوای طرح‌های شهرسازی تخطی و مندرجات پروانه در آن لحاظ نشود، خلاف محسوب و قابل‌رسیدگی خواهد شد.

تخلف تغییر کاربری زمین در کمیسیون ماده (100) شهرداری‌ها

چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می‌كند كه برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیرتجاری محل كسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود‌. در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح می‌كند و کمیسیون پس از احراز تخلف تغییر کاربری، در مهلت مناسب كه نباید از دو ماه تجاوز كند‌؛ در مورد تعطیل محل كسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یك ماه اتخاذ تصمیم می‌كند. اجرای این تصمیم با مأمورین شهرداری است‌. كسی كه عالمان از محل مزبور پس از تعطیل برای كسب و پیشه و یا تجارت استفاده كند به حبس جنه‌ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یك ریال تا ده هزار ریال محكوم خواهد شد و محل كسب نیز مجدداً تعطیل خواهد شد. «تبصره بند (24) ماده (55) قانون شهرداری‌ها»

نکات قابل توجه در مورد تخلف کاربری زمین

•  با توجه به عدم پیش‌بینی ترتیبات و مقرراتی در خصوص تغییر كاربری تجاری به غیرتجاری، مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری كاربری را مشمول مقررات این ماده نیست.
• دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به‌وسیله مالک ازنظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود. مباشرت مستقیم مالک در استفاده از حق مزبور ضروری است.
•  وفق تبصره (1) ماده (100) اصلاحی، در مواردی که ازلحاظ اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی، قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد، اقدام به قلع بنا و تأسیسات می‌شود. البته این ضمانت اجرا تنها نسبت‌ به ساختمان‌های در دست احداث قابل‌اعمال است.
•  چنانچه مالک یا ذی‌نفع برخلاف مقررات بند (24) ماده (55) قانون شهرداری‌ها اقدام به تغییر کاربری زمین‌نمایند، شهرداری‌، مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره (1) ماده (100) این قانون مطرح نموده و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب نسبت به تعطیل محل کسب یا پیشه و تجارت اتخاذ تصمیم می‌نماید.

مطابق با ماده (2) متن اصلاحی مصوب 19/11/1364 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در مورد ساختمان‌ها و تأسیسات ناهماهنگ با کاربری‌های مصوب که بعد از تصویب طرح جامع و ضوابط منطقه بندی مقرر در طرح‌های جامع و تفصیلی بدون پروانه احداث گردیده و همچنین در موردی که علی‌رغم تعیین نوع استفاده از ساختمان در پروانه در منطقه غیرتجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت احداث گردیده یا به‌هرحال شرایط کاربری مقرر در پروانه ساختمان رعایت نشده باشد، شهرداری‌ می‌تواند درصورتی‌که ضوابط مربوط به وصول عوارض اختصاصی از اضافه ارزش حاصله براثر امتیازات کاربری و تراکم‌های ساختمانی را به تصویب شورای شهر و تأیید وزارت کشور رسانیده باشد، بنا بر تقاضای صاحب‌ملک یا صاحب محل کسب و پیشه و تعهد قبول پرداخت عوارض اختصاصی مربوطه بر طبق تعرفه مصوب توسط آن‌ها، قبل از طرح موضوع در کمیسیون ماده (100) و قلع بنا یا تعطیل محل کسب و پیشه، مورد را در کمیسیون طرح تفصیلی موضوع ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطرح سازد.

ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستندات به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی موردنیاز شهرداری مصوب سال 1370، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است؛ بنابراین اگر در تاریخ تملک، تغییر کاربری زمین طبق آخرین طرح تفصیلی به‌صورت مسکونی باشد، موجبی جهت ارزیابی ملک و اراضی با تغییر کاربری زمین سابق (که حسب فرض استعلام زراعی بوده) وجود ندرند؛ لذا مناط اعتبار، کاربری تاریخ تملک است.

کمیسیون تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها

تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط‌زیست ان استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌گردد. مطابق تبصره 4 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، جلسات کمیسیون با حضور رئیس و حداقل سه عضو دیگر رسمیت دارد و تصمیمات آن با حداقل سه رأی موافق معتبر و لازم‌الاجرا خواهد بود.

مرجع اصلی صدور مجوز برای تغییر کاربری، کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها است. اعضای این کمیسیون معمولاً شامل نمایندگان وزارت جهاد کشاورزی، استانداری، سازمان مسکن و شهرسازی، محیط زیست و سایر مراجع ذی‌ربط هستند. متقاضی باید از طریق اداره جهاد کشاورزی شهرستان، درخواست خود را به این کمیسیون ارائه دهد. کمیسیون پس از بررسی موقعیت زمین، طرح توجیهی، نقشه‌ها و نظر کارشناسان، در مورد صدور یا رد مجوز تصمیم می‌گیرد.

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

هرگونه اقدام که مانع از بهره‌برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ‌ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌شود.

شرایط و ضوابط صدور مجوز

کمیسیون صرفاً در شرایط خاصی با تغییر کاربری موافقت می‌کند، از جمله:

• عدم امکان استفاده کشاورزی از زمین به دلیل شرایط اقلیمی یا فنی
• نیاز به اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی یا خدماتی مانند مدرسه، بیمارستان، راه یا خطوط انتقال نیرو
• وجود طرح مصوب شهری یا منطقه‌ای که کاربری جدید را پیش‌بینی کرده باشد

در غیر این صورت، اصل بر حفظ کاربری زراعی و باغی است و هرگونه ساخت‌وساز در اراضی کشاورزی ممنوع تلقی می‌شود.

جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

جرم تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات و الحاقات بعدی، از جرائم آنی است، زیرا عنصر مادی جم مذکور در همان زمان که کاربری اراضی تغییر داده‌شده، واقع‌شده است، لذا با حصول شرایط مقرر در قانون می‌تواند مشمول مرور زمان باشد و در مواردی که با احراز تحقق بزه یادشده، حکم محکومیت مرتکب صادر و قطعی شود، با انقضای مدت پنج سال از تاریخ قطعیت حکم به هر علتی حکم محکومیت اجرانشده باشد، با توجه به ماده 107 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 و بند ((ث)) آن اجرای مجازات تعزیری مندرج در حکم موقوف می‌شود ولیکن قلع‌وقمع بنا مشمول مرور زمان نمی‌شود.

توقف عملیات قلع و قمع بنا در اراضی کشاورزی

موضوع فوق را در قالب یک مسئله مطرح می کنیم:

فرض کنیم آقای قاسمی در زمین کشاورزی، استخری را احداث نموده است. جهاد کشاورزی علیه آقای قاسمی اعلام جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی نموده و همزمان تقاضای قلع و قمع بنای احداثی را نیز خواستار می شود.

حالا، آقای قاسمی خواستار توقف عملیات اجرایی می شود. سوالی که مطرح میگردد این است که این امر در صلاحت کدام مرجع می باشد؟

پاسخ: در این خصوص باید عنوان نمود با توجه به اینکه دستور موقت فارع از ثبوت و اثبات آن، درخواستی فرع بر دعوی اصلی می باشد، مرجع صالح به تصمیم گیری بر درخواست توقف عملیات اجرایی ، دادگاه کیفری دویی می باشد که حکم زیر نظر آن اجرا می گردد.

بخشنامه احداث اتاق کارگری و نگهبانی باغ

صدور مجوز اتاق کارگري و نگهبانی براي باغات مشمول این بخشنامه با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، پس از اعلام موافقت کتبی و تایید سایت پلان توسط معاونت بهبودتولیدات گیاهی آن سازمان و رعایت نصاب هاي جدول ذیل (براي کلیه بندها)، در ورودي باغ و با کمترین سطح تخریب ودر صورت ارایه اسناد زیر(الف تاج) با تشخیص ضرورت توسط کمیسیون تبصره 1 ماده 1 امکانپذیرخواهد بود:

1.  باغاتی که داراي سند ششدانگ می باشند.
2. باغاتی که داراي سند رسمی ششدانگ بوده لیکن به صورت مشاعی به اشخاص متعدد منتقل گردیده؛ درصورت تقاضاي کلیه مالکین، در قالب یک باب اتاق کارگري و نگهبانی براي کل ششدانگ پلاك.
3. در خصوص باغات مشاعی داراي نسق اصلاحات ارضی یاکشت موقت، مشروط به اینکه ازمیزان نسق اولیه یا سهام اولیه واگذاري،خرد و کوچک تر نشده باشند.

دستور العمل تعیین مصادیق تغيير كاربري غيرمجاز

دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها:

افداماتی که موجب تغییر کاربری می شود

اقدامات ذيل درصورتي كه در اراضي زراعي و باغهاي موضوع قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و بدون رعايت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از كميسيون تبصره يك ماده يك و يا موافقت سازمان جهاد كشاورزي در قالب بهره ‌برداري و استمرار كشاورزي شود به عنوان مصاديق تغيير كاربري غيرمجاز تلقي مي گردد:

• برداشت يا افزايش شن و ماسه
• ايجاد بنا و تأسيسات
• خاكبرداري و خاكريزي
• گودبرداري
• احداث كوره‌ هاي آجر وگچ‌ پزي
• پي‌ كشي
• ديواركشي اراضي
• دپوي زباله، نخاله و مصالح ساختماني، شن و ماسه و ضايعات فلزي
• ايجاد سكونتگاههاي موقت
• استقرار كانكس و آلاچيق
• احداث جاده و راه
• دفن زباله هاي واحدهاي صنعتي
• رها كردن پساب ‌هاي واحدهاي صنعتي ، فاضلاب ‌هاي شهري، ضايعات كارخانجات، لوله‌ گذاري
• عبور شبكه ‌هاي برق .
• انتقال و تغيير حقابه اراضي زراعي و باغات به ساير اراضي و فعاليتهاي غيركشاورزي، سوزاندن، قطع و ريشه ‌كني و خشك ‌كردن باغات به هر طريق.
• مخلوط ريزي و شن ريزي
• احداث راه آهن و فرودگاه
• احداث پارك و فضاي سبز
• پيست ‌هاي ورزشي
• استخرهاي ذخيره آب غيركشاورزي
• احداث پاركينگ مسقف و غيرمسقف
• محوطه سازي (شامل سنگفرش و آسفالت ‌كار، جدول ‌گذاري، سنگ ‌ريزي و موارد مشابه)
• صنايع تبديلي و تكميلي و غذايي و طرح ‌هاي موضوع تبصره ۴ فوق ‌الذكر
• صنايع دستي
• طرح ‌هاي خدمات عمومي
• طرح‌ هاي تملك دارايي‌ هاي سرمايه ‌اي مصوب مجلس شوراي اسلامي (ملي – استاني)

تشخيص ساير مصاديق تغيير كاربري غيرمجاز به عهده سازمان امور اراضي كشور بوده و سازمان جهاد كشاورزي استان موظف است در صورت ابهام نظريه سازمان مذكور را استعلام و بر اساس آن عمل نمايد.

تغيير فعاليتها و طرح‌ هاي موضوع تبصره 4 الحاقي به ماده يك قانون به ساير طرح‌ هاي مندرج در تبصره مذكور مستلزم اخذ گواهي لازم از اداره كل محيط زيست استان و موافقت رئيس سازمان جهاد كشاورزي مي باشد.

کلام پایانی

تغییر کاربری اراضی کشاورزی یکی از موضوعات مهم و حساس در حقوق زمین و املاک ایران است. قانونگذار به‌درستی تلاش کرده است بین حفظ منافع عمومی (حفظ زمین‌های زراعی) و حقوق خصوصی مالک تعادل برقرار کند. هرگونه ساخت‌وساز یا استفاده غیرزراعی از اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک، تخلف محسوب می‌شود و می‌تواند تبعات سنگین مالی و کیفری برای مالک به همراه داشته باشد.

بنابراین توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی، مالک با یک وکیل متخصص در امور اراضی و تغییر کاربری مشورت کند تا از راهکارهای قانونی و کم‌هزینه برای دستیابی به هدف خود استفاده کند.

سوالات متداول

با توجه به اینکه دعاوی مرتبط با تغییر کاربری دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد ، بهتر است قبل از هرگونه اقدام با یک وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایید .