همه چیز درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه

در فرهنگ معین سرقفلی این‌گونه تعریف‌شده است: سرقفلی حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع‌آوری مشتری و غیره که عرفا نیز این حق را به‌عنوان سرقفلی می‌شناسند درحالی‌که این تعریف در عالم حقوق، معرف حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد و هیچ ارتباطی به معنای حقوقی سرقفلی ندارد. اینکه از نظر حقوقی توقیف و مزایده سرقفلی امکان پذیر است یا نه را در مقاله مریوطه یه صورت کامل شرح داده شده است.

حق کسب و پیشه و تجارت که میان اکثریت مردم جامعه به‌اشتباه به سرقفلی مشهور شده است حقی است که به‌موجب آن مستأجر متصرف در اجاره نمودن محل کسب خود بر سایر اشخاص مقدم می‌گردد که ممکن است به مالک یا مستأجر قبلی ملک پرداخت گردد و در املاکی که دارای حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد جز در موارد استثنایی تصریح‌شده در قانون امکان تخلیه مستأجر از سوی مالک وجود ندارد.

مفهوم سرقفلی چیست؟

سرقفلی در عالم حقوق به معنی پولی است که هم‌زمان با انعقاد قرارداد اجاره و جدا از مال‌الاجاره از سوی مستأجر به موجر و مالک پرداخت می‌گردد و در پایان مدت اجاره موجر می‌تواند بدون نیاز به هیچ دلیل دیگری به‌جز انقضای مدت، با استرداد سرقفلی به مستأجر اقدام به تخلیه مستأجر نماید. امکان ثبت کردن سرقفلی در سامانه ساغر فراهم شده است و افراد می توانند با مراجعه به این سامانه امور حقوقی مربوطه را انجام دهند.

مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

به‌طور خلاصه می‌توان گفت منظور از حق کسب و پیشه این می‌باشد که چون مستأجر سالیان سال در ملک مالک باعث رونق کاسبی شده است و اعتبار زیادی به ملک داده است پس در آن مکان دارای حقی شده است که این حق قابل‌انتقال میباشد.

نکته مهم: قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تنها در اجاره محل کسب و پیشه حاکم است و قانون سال 1376 که آخرین قانون در خصوص اجاره می‌باشد اجاره‌ها را به دو گروه تقسیم کرده است، اجاره‌های قبل از لازم‌الاجرا شدن سال 1376 و اجاره‌های بعد از قانون 1376. اصولاً اماکنی مشمول قانون حق کسب و پیشه می‌باشند که تاریخ اجاره ملک، مربوط به قبل از سال 1376 باشد؛ یعنی قرارداد اجاره بین مستأجر و مالک قبل از سال 1376 منعقدشده باشد البته اگر اجاره سال 1356 پی‌درپی و بی‌وقفه تمدید شود تا از سال 1376 عبور کند، این اجاره همچنان تابع قانون سال 1356 می‌باشد.

قانون سال 1356 که به قانون روابط موجر و مستأجر معروف می‌باشد ، اجاره را محدود به مدتی که دو طرف در عقد آورده‌اند نکرده است. مستأجر می‌تواند پس از پایان اجاره به کسب و پیشه خود ادامه دهد و موجر، جز در موارد استثنایی، حق ندارد اجاره را فسخ کند یا تخلیه آن را بخواهد.

تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

1. سرقفلی بر اساس اراده و توافق موجر و مستأجر به وجود می‌آید اما حق کسب و پیشه با تجارت و به‌حکم قانون به وجودمی آید.
2. چنان چه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد در زمان طرح دعوی تخلیه جهات تخلیه نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستأجر سال 1376 باشد ذکر جهت منتفی است.
3. سرقفلی در قانون سال 1376 فوری ایجاد می‌شود یعنی زمانی که مستأجر به مالک مبلغ سرقفلی را پرداخت، سرقفلی محق می‌شود ولی حق کسب و پیشه که در عرف آن را سرقفلی می‌نامند به‌مرورزمان ایجاد می‌شود.
4. سرقفلی در سال 1376 به قرارداد بین مالک و مستأجر ایجاد می‌شود ولی حق کسب و پیشه (سرقفلی عرفی) به‌موجب قانون و دادگاه ایجاد می‌شود.
5. مستأجر در قانون 1376 حق سرقفلی را از دو راه به دست می‌آورد ،اولآ : از راه مستقیم از مالک و بدون مدت که حق سرقفلی متعلق به مستأجر است و هنگام تخلیه می‌تواند به قیمت روز این حق را از مالک بگیرد ، ثانیآ:به‌تبع انتقال موقت منافع: بدین‌صورت که مستأجر به‌محض اینکه اجاره را منعقد می‌کند در مدتی که خودش مستأجر هست می‌تواند اجاره را به دیگری واگذار کند که در اینجا هم موقتاً حق سرقفلی دارد.
6. میزان سرقفلی صرفاً با توافق مالک و مستأجر و معمولاً با توجه به موقعیت محلی و تجهیزات عین مستاجره تعیین می‌گردد درحالی‌که میزان حق کسب و پیشه و تجارت خارج از اراده و توافق مالک و مستأجر و بسته به میزان ارزش یافتن ملک به جهت فعالیت مستأجر در طول زمان و شهرت تجاری و رونق کسب‌وکار و اعتبار صنفی ایجادشده برای ملک مستاجره می‌باشد.
7. حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است. هرچند برخی می‌گویند با انعقاد عقد، سبب ایجادشده است و قابل اسقاط است.

حتما بخوانید: همه چیز درباره مطالبه حق سرقفلی

دعوی مطالبه حق سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره، علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر دریافت می‌کند. این حق درواقع به امکان تجارت در یک ملک تجاری دلالت دارد، بدین معنا که هر ملک با توجه به موقعیت مکانی شرایط متفاوتی را ایجاد می‌کند.

در خصوص مطالبه سرقفلی، قرارداد باید به‌صورت اجاره تنظیم‌شده باشد نه صلح یا هبه و هم اینکه مستأجر باید مبلغی را به‌وضوح تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد. موجر اختیار دارد چنین مبلغی را مطالبه کند و می‌تواند صرفاً همان اجاره‌بها را از مستأجر بگیرد. در مواردی که موجر از مستأجر سرقفلی دریافت کرده باشد، مستأجر در برخی موارد می‌تواند در زمان تخلیه ملک از موجر همان سرقفلی را که در زمان انعقاد قرارداد پرداخت کرده است به نرخ روز مطالبه کند.

در قراردادهای اجاره سال 1376 اگر مالک بر اساس حکم تخلیه که توسط دادگاه صادرشده است اقدام به تخلیه ملک کند، مستأجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است، می‌تواند هم‌زمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس‌ازآن اقدام به طرح مطالبه سرقفلی نماید.

مقدمه این دادخواست آن است که مستأجر، ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک، ملک را به دادگاه تحویل دهد.

دادگاه پس از بررسی جلسه‌ی رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی، بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادلِ روز محاسبه کرده و موجر را به پرداخت آن محکوم می‌کند.

پس از محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی و قطعیت رأی، اجرائیه صادر و به مالک ابلاغ می‌شود و اگر مالک ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغیه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی نکند مستأجر می‌تواند اقدام به توقیف اموال و تأمین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف‌شده کند.

برخی نکات کلیدی مطالبه سرقفلی

1-اگر مستأجر، ملک را به مستأجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند، مستأجر دوم در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه‌ی سرقفلی از مالک را ندارد

2-مستأجر می‌تواند ضمن دادخواست مطالبه سرقفلی، خسارت تأخیر تأدیه را نیز مطالبه کند.

3-اگر بعد از قرارداد اجاره، مالکیت به شخص دیگری منتقل شود، تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل می‌شود.

4-موضوع دریافت مبلغی به‌عنوان سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 به آن اشاره‌شده است، منحصر به املاک تجاری نیست و در مورد سایر املاک ازجمله مسکونی و یا اداری نیز مصداق دارد.

دعوی مطالبه حق کسب و پیشه (مفهوم عرفی سرقفلی)

حق کسب و پیشه بر اساس قانون سال 1356 حقی است که به‌تبع اجاره به مستأجر تعلق می‌گیرد. بدین توضیح که چون مستأجر طی سالیان متمادی در ملک مالک به تجارت و کسب‌وکار پرداخته است و به‌تبع آن ملک مالک ارزش زیادی پیداکرده است که قانون‌گذار این ارز افزوده را به‌عنوان یک حق برای مستأجر شناخته که دارای ارزش مالی و قابل‌انتقال خواهد بود؛ که موجر به پرداخت این حق که به‌حق کسب و پیشه معروف می‌باشد می‌تواند تخلیه ملک را از مستأجر بخواهد.

پس مستأجر ملک می‌تواند در پایان اجاره ملک را تخلیه نکند و مجدداً موجر را مکلف به تمدید قرارداد اجاره نماید و مالک در صورتی می‌تواند تخلیه ملک را بخواهد که حق کسب و پیشه ((مفهوم عرفی سرقفلی)) را به مستأجر پرداخت نماید.

تخلیه ملک توسط مالک

اصولاً مالک حتی با پرداخت حق کسب و پیشه هم نمی‌تواند تخلیه ملک را بخواهد مگر در موارد مصرح در ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

1. تخلیه به‌منظور احداث ساختمان جدید
2. تخلیه به‌منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب‌وکار
3. اگر محل کسب مناسب سکونت باشد برای سکونت خود یا اولاد و پدر و مادر

در هر سه موارد فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه نیز حکم می‌دهد.

حتما بخوانید: همه چیز درباره دستور تخلیه ملک

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بدون تنظیم اجاره نامه

به دلیل وابستگی حقوقی سرقفلی به قرارداد اجاره به این مفهوم که وجود مستقلی برای سرقفلی در قانون پیش بینی نشده و اعتبار وجود سرقفلی در عالم حقوق، بسته به وجود قراداد اجاره است، لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بدون تنظیم اجاره نامه قابلیت استماع ندارد و در صورتی که مستاجر بدون قراداد اجاره، الزام مالک را به تنظیم سند رسمی از طریق دادگاه بخواهد، دادخواست خواهان رد خواهد شد.

پس در صورتی که ملکی به صورت مداوم با قرارداد اجاره به شما واگذار شده است و اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است، شما می توانید الزام ملک را به تنظیم سند رسمی سرقفلی از طریق مراجع قضایی خواستار باشید.

برخی نکات کلیدی

اگر قرارداد اجاره به‌صورت عادی تنظیم‌شده باشد دو نفر شاهد باید زیر آن را امضاء کنند و یا این‌که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون فرضاً در سال 1380 تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول سال 1376 نخواهد بود و رابطشان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد.

حق کسب و پیشه را نمی‌توان اسقاط کرد، برای مثال در اجاره‌نامه نمی‌توان قید کرد که مستأجر موائد تجاری حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ندارد زیرا حق کسب و پیشه حقی است که با تخلیه محل کسب به مستأجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از آن‌که ایجاد شود قابل اسقاط نیست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نیاز به پرداخت وجهی به مالک نیست.

رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می شود محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی گردد تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد. تخلیه این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است.

نمونه دادنامه در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه</h2>

شماره دادنامه قطعی:
9209980228000310
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/02/19

<p&gt;((حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دو مفهوم مترادف می‌باشد و آنچه را که در بادی امر مستأجر به موجر به‌ عنوان سرقفلی پرداخت می کرد به‌ عنوان یکی از فاکتورهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت لحاظ می‌گردد))

سوالات متداول