ثبت سرقفلی در سامانه ساغر 1404

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، دو مفهوم کلیدی و در عین حال پیچیده در حوزه حقوق املاک تجاری هستند که منافع مالی هنگفتی برای مستأجران و کسبه به همراه دارند. بسیاری از قراردادهای اجاره واحدهای تجاری، به‌خصوص آن‌هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند، همچنان به‌صورت اسناد عادی (غیررسمی) تنظیم شده‌اند. این اسناد عادی، در آینده می‌توانند چالش‌های حقوقی جدی برای مالکین و مستأجرین ایجاد کنند.

با توجه به تصویب قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانه‌ای تحت عنوان «ساغر» (سامانه ادعا) راه‌اندازی شده است. هدف از این سامانه، رسمی کردن یا ثبت ادعای مالکان و ذی‌نفعان در خصوص اموال غیرمنقولی است که دارای سند عادی هستند. در این مقاله، علاوه بر بررسی دقیق تفاوت‌های حقوقی کلیدی سرقفلی و حق کسب و پیشه، به این سؤال مهم پاسخ می‌دهیم که چرا و چگونه صاحبان این حقوق باید برای جلوگیری از ضررهای مالی سنگین، قرارداد اجاره خود را در سامانه ساغر ثبت نمایند و در صورت عدم ثبت، چه ضمانت اجرایی متوجه آن‌ها خواهد بود.

تعریف سرقفلی

سرقفلی در عالم حقوق به معنی پولی است که هم‌زمان با انعقاد قرارداد اجاره و جدا از مال الاجاره از سوی مستأجر به موجر و مالک پرداخت می‌گردد و در پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند بدون نیاز به هیچ دلیل دیگری به جز انقضای مدت، با استرداد سرقفلی به مستأجر اقدام به تخلیه مستأجر نماید. سرقفلی مذکور مربوط به اجاره های مشمول قانون روبط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد.

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت که میان اکثریت مردم جامعه به اشتباه به سرقفلی مشهور شده است حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره نمودن محل کسب خود بر سایر اشخاص مقدم می‌گردد که ممکن است به مالک یا مستأجر قبلی ملک پرداخت گردد و در املاکی که دارای حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد جز در موارد استثنایی تصریح شده در قانون امکان تخلیه مستأجر از سوی مالک وجود ندارد.

تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

• سرقفلی بر اساس اراده و توافق موجر و مستأجر به وجود می‌آید اما حق کسب و پیشه با تجارت و به حکم قانون به وجود می‌آید.
• چنان چه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد در زمان طرح دعوی تخلیه جهت ان نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستأجر سال 1376 باشد ذکر جهت منتفی است.
• سرقفلی در قانون سال 1376 فوری ایجاد می‌شود یعنی زمانی که مستأجر به مالک مبلغ سرقفلی را پرداخت، سرقفلی محق می‌شود ولی حق کسب و پیشه که در عرف آن را سرقفلی می‌نامند به مرور زمان ایجاد می‌شود.
• سرقفلی در سال 1376 به قرارداد بین مالک و مستأجر ایجاد می‌شود ولی حق کسب و پیشه (سرقفلی عرفی) به موجب قانون و دادگاه ایجاد می‌شود.
• میزان سرقفلی صرفاً با توافق مالک و مستأجر و معمولاً با توجه به موقعیت محلی و تجهیزات عین مستاجره تعیین می‌گردد در حالی که میزان حق کسب و پیشه و تجارت خارج از اراده و توافق مالک و مستأجر و بسته به میزان ارزش یافتن ملک به جهت فعالیت مستأجر در طول زمان و شهرت تجاری و رونق کسب‌وکار و اعتبار صنفی ایجادشده برای ملک مستاجره می‌باشد.
• حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است. هر چند برخی می‌گویند با انعقاد عقد، سبب ایجاد شده است و قابل اسقاط است.

مستأجر در قانون 1376 حق سرقفلی را از دو راه به دست می‌آورد:

• از راه مستقیم: از مالک و بدون مدت که حق سرقفلی متعلق به مستأجر است و هنگام تخلیه می‌تواند به قیمت روز این حق را از مالک بگیرد
• به تبع انتقال موقت منافع: بدین صورت که مستأجر به محض اینکه اجاره را منعقد می‌کند در مدتی که خودش مستأجر هست می‌تواند اجاره را به دیگری واگذار کند که در اینجا هم موقتاً حق سرقفلی دارد.

به‌طور خلاصه می‌توان گفت منظور از حق کسب و پیشه این می‌باشد که چون مستأجر سالیان سال در ملک مالک باعث رونق کاسبی شده است و اعتبار زیادی به ملک داده است پس در آن مکان دارای حقی شده است که این حق قابل انتقال میباشد.

نکات مهم در خصوص ثبت سرقفلی در سامانه ساغر

روی صحبت ما با صاحبان سرقفلی (حق کسب و پیشه) می‌باشد. تفاوت این دو موضوع در جامعه بسیار است و عموم مردم، سرقفلی را با حق کسب و پیشه اشتباه می‌گیرند.

قراردادهای اجاره قبل از سال 1356 در خصوص املاک تجاری، مشمول حق کسب و پیشه خواهد شد، لازم به توضیح است که اگر قراردادی قبل از سال 1356 منعقد شود و بعد از سال 1356 مکرراً تمدید شود باز هم مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 خواهد شد و مستأجر آن ملک مستحق مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی خواهد بود و مالک ملک نمی‌تواند هر زمان که بخواهد، تخلیه ملک را ا مستأجر بخواهد.

با توجه به اینکه قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قوانین موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشند به‌صورت عادی تنظیم‌شده لذا صاحبان این اجاره‌نامه‌ها باید قرارداد خود را در این سامانه ثبت نمایند.

تا پایان اردیبهشت 1404، سامانه‌ای برای ثبت‌اسناد عادی مانند اجاره‌نامه یا صلح‌نامه غیررسمی راه‌اندازی می‌شود. اگر سند شما رسمی نبوده و تحت شمول قانون سال 1356 قرار دارد، باید یکی از دو مسیر ذیل را انتخاب نمایید:

• طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یا صلح‌نامه رسمی در خصوص سرقفلی
• بارگذاری سند عادی اجاره در سامانه

حتما بخوانید: توقیف و مزایده سرقفلی

ضمانت اجرای عدم ثبت سرقفلی در سامانه

سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ساغر یا ادعا راه‌اندازی شده است که در این سامانه اشخاصی که در خصوص مال غیرمنقول ادعایی دارند باید ادعای خود را با مدارک در این سامانه بارگذاری نمایند. پس اگر شما ملکی را با مبایعه‌نامه خریداری نموده‌اید و یا صاحب حقی هستید که سند آن به‌صورت عادی می‌باشد، باید ادعای خود را در خصوص مالکیت آن در این سامانه ثبت نمایید. با توجه به این‌که اصولاً سرقفلی‌ها با سند عادی می‌باشد پس صاحبان سرقفلی باید این اسناد را در سامانه بارگذاری نمایند.

حال اگر ظرف دو سال، مستأجر اقدامی در خصوص ثبت اجاره‌نامه در سامانه انجام ندهد، مالک ملک می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد و در این حالت مستأجر فقط می‌تواند به معادل قیمت روز سرقفلی مراجعه نماید و در این خصوص حق بیشتری ندارد.

پس بهتر است بلافاصله پس از راه‌اندازی سامانه، مدارک خود را بارگذاری نمایید تا از وجود ضرر جلوگیری شود.

صاحبان سرقفلی که مالک ملک موقوفه است

چنانچه شما صاحب سرقفلی ملکی هستید و مدارک مالکیت شما سند اجاره عادی می باشد، مستند به ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مکلف هستید نسبت به تنظیم سند صلح سرقفلی اقدام نمایید.

اگر مالک ملک جهت تنظیم سند صلح سرقفلی با صاحب سرقفلی همکاری ننماید، صاحب سرقفلی باید از طریق مراجع قضایی نسبت به الزام مالک جهت تنظیم سند صلح سرقفلی اقدام نماید.

با توجه به این که مبلغ سرقفلی در عرف معاملات بسیار زیاد می باشد و این که کوچکترین اقدام خلاف قانون در خصصوص سرقفلی ممکن است موجب از بین رفتن آن شود، بهتر است پیش از طرح شکایت، حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نماییید.

کلام پایانی 

با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین نامه های آن و راه اندازی سامانه های مربوطه، به عموم مردم تکلیف شده است که چنانچه مشمول قانون مذکور هستند، نسبت به ثبت اموال غیرمنقول خود در سامانه های مذکور اقدام نمایند. با توجه به این که قانونگذار مهلت دو ساله را از تاریخ راه اندازی سامانه مقرر نموده است، بهتر است بلافاصله پس از راه اندازی نسبت به ثبت ادعای خود اقدام نمایید.

سوالات متداول ثبت سرقفلی در سامانه ساغر