با اجرای قانون جدید گرفتن سند برای ملک قولنامهای یا ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وضعیت املاک قولنامهای وارد مرحله تازهای شده است. بر اساس این قانون، نگهداری ملک صرفاً با قولنامه یا مبایعهنامه عادی دیگر کافی نیست و مالکان باید برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنند.
بسیاری از مالکان املاک قولنامهای با این پرسشها مواجهاند که آیا ملک آنها مشمول قانون جدید میشود، چه مدارکی برای تبدیل قولنامه به سند رسمی لازم است، از کجا باید شروع کنند و در صورت اقدام نکردن چه پیامدهای حقوقی در انتظارشان است. ابهام در سابقه ثبتی، اختلافات قدیمی و ترس از رد درخواست، مهمترین دغدغههاست.
در این مقاله توضیح میدهیم قانون جدید درباره املاک قولنامهای چه تکالیفی تعیین کرده، چه مراحلی برای گرفتن سند رسمی وجود دارد و چگونه میتوان بهصورت قانونی و مطمئن، وضعیت ملک قولنامهای را تعیین تکلیف کرد.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
شماره تماس پشتیبانی واتس اپ09224151124
قانون جدید املاک قولنامه ای چه می گوید؟
با گسترش معاملات املاک در کشور و افزایش دعاوی حقوقی، (اعم از مسکونی، تجاری، کشاورزی یا سرقفلی) به یکی از مهمترین مسائل حقوقی مالکان تبدیلشده است. بر اساس اطلاعیه اخیر سازمان ثبتاسناد و املاک، طرحی سراسری برای سنددار کردن املاک فاقد سند رسمی آغازشده و تمامی مالکان املاک قولنامهای، نسق دار و دارای حق سرقفلی باید نسبت به ثبت و دریافت سند مالکیت رسمی اقدام کنند.
با این طرح جدید احتمالاً سامانه ساغر راهاندازی نشود.
چرا ثبت رسمی سند مالکیت اهمیت دارد؟
اکثر دعاوی ملکی در دادگاهها، ریشه در معاملات غیررسمی دارند؛ قولنامههای عادی، نسقهای کشاورزی و حتی سرقفلی بدون ثبت رسمی، در زمان اختلافات عملاً فاقد اعتبار قانونی کافی هستند. تنها راه اثبات مالکیت یا دفاع از حقوق مالکانه، داشتن سند رسمی ثبتشده در سازمان ثبتاسناد و املاک است.
سامانه ثبت املاک قولنامه ای برای دریافت سند
در راستای ایجاد رویه واحد در خصوص معاملات اموال غیرمنقول، سامانه هایی به نام، کاتب، ساغر، خودنویس، ثبت املاک و اسکان راه اندازی شده است که هر کدام از این سامانه ها نقش مهمی در معاملات اموال غیرمنقول ایفا می نمایند.
- سامانه کاتب: این سامانه جهت ثبت قرارداد خرید و فروش اموال غیرمنقول، امور مربوط به شرکتهای اشخاص، استعلام اموال و وکالتنامه ها، امور مربوط به ازدواج راه اندازی شده است.
- سامانه ساغر: این سامانه جهت ثبت ادعای در خصوص اموال غیرمنقول راه اندازی شده است و در صورتی که اشخاصی ادعای مالکیت نسبت به عین یا منافع اموال غیرمنقول دارند باید نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه اقدام نمایند.
- سامانه خودنویس: این سامانه جهت ثبت قراردادهای اجاره راه اندازی شده و در صورتی که مالک، ملک خود را به اجاره واگذار می نماید باید قرارداد اجاره خود را در این سامانه ثبت نماید.
- سامانه املاک و اسکان: این سامانه جهت ثبت محل اقامت اشخاص راه اندازی شده است و مطابق قانونی که اخیرا اجرایی شده، کلیه اشخاص برای دریافت خدمات باید در این سامانه احراز هویت شده و محل اقامت خود را ثبت نمایند.
قانون جدید و حذف محدودیتهای صدور سند مالکیت(1404)
معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از لغو ممنوعیت صدور سند مالکیت بهدلیل فقدان پایانکار یا آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ خبر داد.
بر اساس مقررات جدید، تمام مالکان زمین و ساختمان موظف به دریافت سند رسمی هستند. پیشتر، در زمینهای کشاورزی کوچکتر از حد نصاب قانونی، صدور سند ممکن نبود، اما این محدودیت حذف شده و صرفنظر از مساحت، امکان صدور سند برای هر زمین کشاورزی وجود دارد.
همچنین در گذشته، نداشتن پایانکار یا صدور رأی از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ مانع دریافت سند میشد. اکنون حتی در صورت صدور رأی کمیسیون و عدم پرداخت جریمه، شهرداری ملزم به صدور پایانکار است.
بر این اساس، املاک فاقد سند نیز میتوانند بدون محدودیتهای سابق، سند مالکیت دریافت کنند. مالکان دارای سند سبزرنگ (صادره از تابستان سال گذشته) برای انجام معاملات باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و دارندگان سند دفترچهای نیز باید برای تعویض و دریافت سند تکبرگ به ادارات ثبت مراجعه کنند
معاملات املاک با سند سبز رنگ
اگر ملک شما دارای سند رسمی تکبرگی یا همان سند سبز رنگ است، توجه داشته باشید که داشتن سند رسمی بهتنهایی تضمینکننده یک معامله امن نیست. در بسیاری از موارد، ناآگاهی از ضوابط جدید ثبت رسمی معاملات و اشتباه در تنظیم قرارداد یا امضا، باعث بروز اختلافات و خسارتهای سنگین میشود. برای آشنایی با الزامات قانونی و نکات مهم معامله املاک دارای سند سبز، پیشنهاد میکنیم مقاله قانون جدید معاملات املاک با سند سبز رنگ را مطالعه کنید.
قانون جدید ثبت رسمی املاک دارای نسق زراعی
املاک کشاورزی که مالک آنها تنها دارای نسق زراعی هستند، بهویژه در مناطق روستایی، مشمول طرح جدید سنددار کردن میشوند. نکات مهم برای این نوع املاک:
- نسق زراعی بهتنهایی سند رسمی محسوب نمیشود.
- مالک باید با تهیه نقشه UTM و ارائه مدارک هویتی و نسق زراعی در سامانه «ثبت من» نسبت به دریافت سند رسمی اقدام کند.
ثبت رسمی حق سرقفلی
سرقفلی یکی از پرچالشترین موضوعات حقوقی در املاک تجاری است. بسیاری از دارندگان سرقفلی فقط یک قرارداد اجاره قدیمی یا رسید دریافت وجه در اختیار دارند که در صورت بروز اختلاف با مالک رسمی ملک، جهت اثبات سرقفلی کافی نیست. دارندگان سرقفلی باید اطلاع داشته باشند که اگر به موقع نسبت به ثبت رسمی سرقفلی خود اقدام نکنند ، این احتمال وجود دارد که حق خود را نسبت به سرقفلی از دست بدهند.
برای ثبت رسمی سرقفلی
- قرارداد سرقفلی باید به تأیید دفاتر اسناد رسمی برسد.(سند صلح سرقفلی تنظیم شود)
- مالک سرقفلی میتواند با پیوست مدارک خود به پرونده ثبتی ملک، حق خود را در سند مالکیت درج کند یا از دادگاه تقاضای صدور سند مجزا نماید.
مراحل دریافت سند رسمی برای املاک قولنامه ای و فاقد سند
مطابق با اطلاعیه سازمان ثبتاسناد و املاک کشور، فرآیند دریافت سند رسمی بهصورت الکترونیکی از طریق سامانه ثبت من انجام میشود و مراحل آن به شرح زیر است:
- تهیه نقشه UTM: با همکاری نقشهبردار رسمی برای تعیین دقیق موقعیت ملک
- ثبت اطلاعات در سامانه ثبت من
- بارگذاری مدارک هویتی، قولنامه، نسق یا سرقفلی
- ارسال نسخه فیزیکی مدارک از طریق پست
- دریافت شماره مرسوله و ثبت در سامانه
- دریافت شماره پرونده از طریق پیامک و آغاز بررسی ثبتی
هشدار برای دارندگان نسق و سرقفلی بدون ثبت رسمی
متأسفانه بسیاری از مالکان نسق دار و دارندگان سرقفلی، تصور میکنند این اسناد برای اثبات مالکیت کفایت میکند؛ درحالیکه در صورت بروز اختلاف یا فوت طرف مقابل، امکان دفاع از حقوق مالکانهشان بهشدت کاهش مییابد. لذا پیشنهاد میشود هرچه سریعتر برای رسمیسازی سند نسق یا سرقفلی اقدام شود.
در صورتی که سرقفلی ملک شما مشمول قانون سال 1356 موجر و مستاجر می شود و این حق به موجل قرارداد اجاره برای شما ایجاد شده است، حتما نسبت به ثبت رسمی آن اقدام نمایید.
مشاوره حقوقی تخصصی ثبت املاک قولنامهای و سرقفلی
وبسایت دادرس با همراهی تیمی از وکلای متخصص در امور ثبتی و املاک، آماده ارائه مشاوره حقوقی برای موارد زیر است:
- تبدیل نسق زراعی به سند رسمی
- ثبت و انتقال قانونی سرقفلی
- دفاع از حقوق مالکانه در پروندههای اختلافی
- پیگیری پروندههای ثبت سند از طریق سامانه ثبت من
نکته مهم اینکه بعد از تصویب و اجرایی شدن قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دیگر هیچ مال غیرمنقولی (اعم از مشاع یا مفروز، حق ارتفاق، سرقفلی) نباید بدون سند رسمی وجود داشته باشد و در صورتی که مالک این اموال در زمان تعیین شده نسبت به دریافت سند رسمی مالکیت اقدام ننمایند ممکن است در مراجع قضایی با مشکل مواجه گردند.
کلام پایانی
با توجه به تاسیس قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه اشخاصی که مالیکتی نسبت به اموال غیرمنقول دارند باید هرچه سریعتر نسبت به ثبت رسمی این اموال اقدام نمایند تا در آینده با مشکلاتی روبرو نشوند. با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دارندگان املاک یا سند عاید باید هر چه سریعتر نسبت به دریافت سند تک برگی اقدام نمایند و نکته مهم تر اینکه با ثبت ادعای مالکیت در سامانه ساغر، هیچ سند تک برگی از این سامانه برای شما صادر نخواهد شد و ثبت ادعای مالکیت در این سامانه هیچ ارتباطی با گرفتن سند برای املاک قولنامه ندارد.
سوالات متداول
با توجه به قانون جدید، آیا ثبت سرقفلی به صورت رسمی لازم است؟
اگر سرقفلی خود را در سامانه ساغر یا به صورت رسمی ثبت نکنیم چه اتفاقی خواهد افتاد؟
آیا نیاز است که تقسیم نامه هم ثبت رسمی شود؟
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
شماره تماس پشتیبانی واتس اپ09224151124
سلام روز بخیر
آیا اجبار به داشتن بنا برای گرفتن سند زمین های مسکونی قولنامه ای هم حذف شده ؟
با سلام
بله ، دیگر محدودیتی در این خصوص وجود ندارد.
سلاممنتمامیمراحلگرفتنسندتاصدوررای
هیئتراطیکردهام
هیئترایمنفیدادهمبنیبراینکه
بدلیلاینکهموردتقاضایکقطعهزمینباکاربری
کشاوزریفاقدهرگونهاعیانیکشتوزرعبودهوخارج
ازشمولمادهقانونتعیینتکلیفمیباشدلذاهیات
رایبرردتقاضاکرده
لطفابفرماییداینرایقانونیهستش
منچکاربایدبکنم
ممنونکهراهنماییمیکنید
با سلام
متاسفانه اشخاص بدون مشورت اقدام به اخد سند می نمایند و به همین دلیل تقاضای انها منجر به رد خواهد شد . مطابق رای هیات ، زمین شما مشمول قانون تعیین تکلیف نبوده است لذا شما باید جهت گرفتن ند مسیر دیگری را طی نمایید . جهت استحضار متن قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی : ماده۱ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند…………. پس یکی از موارد اخذ سند ، وجود اعیانی یا کشت و زرع می باشد . توصیه می شود با مشاوران ما مشورت نمایید تا مناسب ترین راه را به شما پیشنهاد نمایند.
سلام وقت بخیر
من برای ملکم که در روستاهای ورامین هست برای سند اقدام کردم به دهیاری و پرونده تشکیل دادن
بعد از استعلام بهم گفتن که ملک مسکونی من که پلاک ثبتی هم دارد گ،کاربری آموزشی هست.و برای گرفتن سند باید برم کمسیون و برای ۶۵ متر خونه حدودا ۱۵۰ ملیون جریمه پرداخت کنم تا تغییر کاربری به مسکونی بدن بعدش سند بگیرم.
آیا راهی هست که بدون کمسیون سند بگیرم یا جریمه کمتری بپردازم ارزش کل ملک بنده ۹۵۰ ملیونه ۱۵۰ ملیون واقعا زیاده بی انصافی هست.
با سلام
متاسفانه خیر، در صورتی که نظر دهیاری به تغییر کاربری در کمیسیون باشد، شما باید برای کاربری مسکونی ، هزینه تغییر کاربری را پرداخت نمایید. ولی حتما قبل از این کار، نسبت به اخد نظر دهیاری مبنی بر کاربری آموزشی اخذ نمایید و اطمینان حاصل نمایید که ملک شما کاربری آموزشی دارد.