کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری چیست؟ | تخلفات ساختمانی در حریم شهرها

در بسیاری از شهرهای ایران، مخصوصاً در اطراف شهرهای بزرگ، شاهد ساخت‌وسازهایی در خارج از محدوده رسمی شهر در اصطلاح (حریم شهر) هستیم؛ مناطقی که به ظاهر جزو شهر نیستند، اما تأثیر مستقیم بر شهر دارند. در چنین مناطقی، اگر کسی بدون مجوز قانونی اقدام به ساخت‌وساز کند، قانونگذار مرجعی برای رسیدگی به این تخلفات تعیین کرده که به آن کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری می‌گویند.

در این مقاله قصد داریم بررسی کنیم کمیسیون ماده ۹۹ چیست، چه صلاحیت‌هایی دارد، چگونه رسیدگی می‌کند، رأی آن چه آثاری دارد و چطور می‌توان به آن اعتراض کرد.

کمیسیون ماده ۹۹ چیست و چرا تشکیل می‌شود؟

به موجب تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری به منظور جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه ی رسیدگی به موارد تخلف، کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضاییه، وزارت راه و شهرسازی در استانداری ها تشکیل خواهد شد. کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع ، نسبت به صدور رای قلع بنا یا جریمه معادل 50تا70 درصد قیمت اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود.

صلاحیت کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری درصدور رای به قلع و تخریب بنا، به جهت فنی و تخصصی بودن، مستلزم اخد نظر کارشناس رسمی دادگستری می باشد و کمیسیون در این مهم راسا مجاز به صدور رای به تخریب نیست.

مطابق تبصره 2 ماده 99 چنانچه تصمیم کمییون صدور رای به پرداخت جریمه نقدی باشد پس از پرداخت جریمه ، استانداری ها موظف هستند در صورت درخواست صاحبان بناهای غیرمجاز به مقررات قانونی برای آنها گواهی پایان کار صادر و تسلیم کنند

علت تشکیل این کمیسیون آن است که بسیاری از مردم تصور می‌کنند چون خارج از محدوده شهر هستند، نیاز به گرفتن پروانه یا مجوز ندارند. در حالی که قانون، ساخت‌وساز را در حریم شهر نیز مقید به ضوابط کرده و مرجعی برای رسیدگی به تخلفات آن مشخص کرده است.

نکته مهم: کمیسیون ماده 99 به تخلفات ساختمانی( مانند ساخت ملک بدون پروانه) در روستاها رسیدگی می کند، صرفنظر از اینکه ملک داخل در طرح هادی باشد یا خارج از طرح هادی.

تفاوت کمیسیون ماده ۹۹ با ماده ۱۰۰ چیست؟

شاید برایتان سوال باشد که چه فرقی بین ماده ۹۹ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری وجود دارد. پاسخ این است که کمیسیون ماده ۱۰۰ مخصوص تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی شهر است، یعنی جایی که شهرداری به‌طور مستقیم بر ساخت‌وساز نظارت دارد. اما کمیسیون ماده ۹۹ مربوط به تخلفات ساختمانی در حریم شهر است؛ یعنی جاهایی که هنوز داخل محدوده شهر نیستند ولی ساخت‌وساز در آن باید طبق ضوابط باشد.

به زبان ساده، اگر شخصی در داخل شهر دیوارکشی یا ساخت‌وساز بدون مجوز کند، پرونده‌اش به کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌رود؛ ولی اگر همان کار را در خارج از محدوده شهر (مثلاً جاده‌های اطراف، روستاهای نزدیک، زمین‌های کشاورزی حاشیه شهر) انجام دهد، پرونده‌اش در کمیسیون ماده ۹۹ بررسی می‌شود.

محدوده شهر چیست؟

محدوده شهر، فضایی است که در تقسیات کشوری، حوزه اداری و سیاسی و خدماتی یک شهر را مشخص می سازد. وظیفه اداره، عمران و تامین خدمات و حفاظت شهر در داخل حریم شهرها به عهده شهرداری هاست. هر شهر یک محدوده قانونی دارد که به ظور کلی حوزه عملکرد شهرداری مربوطه را مشخص می نماید و کنترل فعالیت های شهرسازی و عمرانی از قبیل صدور پروانه ساختمانی، تفکیک اراضی ، وصول عوارض نوسازی و مانند اینها، به وسیله شهرداری در داخل آن انجام می گیرد.

حریم شهر چیست و چرا مهم است؟

حریم شهر عبارت است از اراضی و املاک متصل به حد خارجی محدوده قانونی شهر که حدود آن طبق تشریفات مقرر در قانون شهرداری تعیین می شود.حریم شهر به مناطقی گفته می‌شود که خارج از محدوده قانونی شهر قرار دارند ولی از نظر توسعه شهری و تأثیرگذاری بر شهر، تحت نظارت و کنترل شهرداری و استانداری هستند. به‌عبارت‌دیگر، حریم شهر منطقه‌ای بین شهر و روستا است که نقش حفاظتی و کنترلی نسبت به شهر دارد.

اهمیت حریم شهر در این است که ساخت‌وساز غیرمجاز در این مناطق، می‌تواند باعث رشد بی‌رویه شهر، ایجاد حاشیه‌نشینی، تخریب محیط‌زیست، تجاوز به اراضی کشاورزی یا منابع طبیعی و بی‌نظمی در توسعه شهری شود. به همین دلیل قانونگذار نظارت دقیقی برای این مناطق در نظر گرفته و کمیسیون ماده ۹۹ را برای برخورد با تخلفات آن تشکیل داده است.

حتما بخوانید: پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

صلاحیت کمیسیون ماده ۹۹ در چه مواردی است؟

کمیسیون ماده ۹۹ صلاحیت دارد به انواع تخلفات ساختمانی در حریم شهر رسیدگی کند. مهم‌ترین موارد عبارت‌اند از:

• ساخت‌وساز بدون مجوز در حریم شهر: مثلاً کسی بدون اخذ پروانه از مراجع قانونی، اقدام به احداث ساختمان یا ویلا کند.
• تغییر کاربری غیرمجاز: مثلاً تبدیل باغ یا زمین کشاورزی به رستوران یا کارخانه بدون مجوز.
• افزایش طبقات یا مساحت ساختمان برخلاف پروانه اخذشده.
• تفکیک و قطعه‌بندی غیرقانونی زمین در حریم شهر.
• ساخت‌وساز در اراضی دولتی یا منابع طبیعی تحت عنوان ملک شخصی.

در همه این موارد، شهرداری یا بخشداری یا هر نهاد ناظر، گزارش تخلف را به استانداری ارسال می‌کند و استانداری هم آن را به کمیسیون ماده ۹۹ ارجاع می‌دهد.

اعضای کمیسیون ماده ۹۹ چه کسانی هستند؟

بر خلاف کمیسیون ماده ۱۰۰ که در شهرداری تشکیل می‌شود، کمیسیون ماده ۹۹ در استانداری هر استان و تحت نظارت آن فعالیت می‌کند. این کمیسیون شامل سه عضو اصلی است:

• نماینده استانداری (که معمولاً رئیس جلسه هم هست)
• نماینده وزارت راه و شهرسازی (برای بررسی ضوابط فنی و مهندسی)
• نماینده قوه قضاییه (برای نظارت حقوقی و قضایی بر فرآیند رسیدگی)

این ترکیب باعث می‌شود که تصمیمات کمیسیون دارای نگاه فنی، قانونی و اجرایی باشد و رأی صادرشده وزن حقوقی و الزام‌آور داشته باشد.

روند رسیدگی به تخلف در کمیسیون ماده ۹۹ چگونه است؟

بعد از وقوع تخلف مبنی بر ساخت و ساز غیر مجاز خارج از حریم شهر، کمیسیون ماده 99 مسئول رسیدگی به تخلف مذکور است که رسیدگی در کمیسیون ماده ۹۹ دارای مراحل زیر می باشد:

• گزارش تخلف: ابتدا دستگاهی مانند بخشداری یا شهرداری، گزارشی از ساخت‌وساز غیرمجاز در حریم تهیه و به استانداری ارسال می‌کند.
• ابلاغ به مالک: مالک یا متصرف از وجود پرونده مطلع می‌شود و فرصت دارد ظرف مدت مشخص دفاعیات خود را ارائه دهد.
• برگزاری جلسه رسیدگی: کمیسیون در تاریخ تعیین‌شده با حضور سه عضو خود تشکیل جلسه می‌دهد و با بررسی مدارک، دفاعیات و گزارش کارشناسی تصمیم‌گیری می‌کند.
• صدور رأی: اگر تخلف محرز باشد، کمیسیون ممکن است رأی به جریمه، قلع‌وقمع بنا، یا هر دو بدهد.
• ابلاغ رأی: رأی صادره به مالک ابلاغ می‌شود و در صورت عدم اعتراض در مهلت مقرر، قطعی و لازم‌الاجرا می‌شود.

انواع آرای کمیسیون ماده 99 شهرداری

بسته به نوع تخلف، کمیسیون ممکن است یکی از این تصمیم‌ها را بگیرد:

• جریمه نقدی: مالک باید مبلغی را به خزانه دولت واریز کند.
• تخریب (قلع‌وقمع) بنا: در مواردی که تخلف شدید باشد یا امکان اصلاح نداشته باشد.
• توقف عملیات ساختمانی: اگر ساخت‌وساز در حال اجرا باشد و فاقد مجوز باشد.

در مواردی که رأی به قلع‌وقمع صادر شود، مالک موظف به تخریب سازه غیرمجاز در مهلت تعیین‌شده است، در غیر این صورت مأموران اجرای احکام استانداری یا بخشداری آن را انجام می‌دهند.

آیا امکان اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۹۹ وجود دارد؟

در پاسخ به این پرسش باید ذکر کرد که آرای کمیسیون ماده 99 شهرداری ، قطعی است و قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نیست. این آرا تنها قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است. یعنی اگر مالک یا متخلف نسبت به رأی صادره معترض باشد، می‌تواند با ارائه دادخواست به دیوان عدالت اداری، تقاضای ابطال یا اصلاح رأی را داشته باشد.

در این شکایت، دیوان بررسی می‌کند که آیا کمیسیون اصول قانونی و دادرسی را رعایت کرده؟ آیا دفاعیات مالک شنیده شده؟ آیا مدارک کافی برای صدور رأی وجود داشته؟ و در نهایت، رأی را تأیید یا نقض می‌کند.

آیا اخذ مجوز برای ساخت‌وساز در حریم شهر امکان‌پذیر است؟

بله، ساخت‌وساز در حریم شهر به‌شرط رعایت ضوابط قابل انجام است، ولی نیاز به اخذ مجوز دارد. این مجوز معمولاً باید از مراجع ذی‌ربط مانند بخشداری، دهیاری، یا اداره راه و شهرسازی و با هماهنگی شهرداری صادر شود. متأسفانه برخی افراد به اشتباه تصور می‌کنند که چون زمین‌شان در حریم شهر است، نیازی به مجوز ندارند، در حالی که قانون برای آن هم مقررات مشخصی تعیین کرده است.

کلام پایانی

کمیسیون ماده ۹۹، مرجع قانونی و قدرتمند برای برخورد با ساخت‌وسازهای غیرمجاز در حریم شهرهاست. این کمیسیون با ترکیبی از نمایندگان دولت، راه و شهرسازی و قوه قضاییه، با بررسی دقیق تخلفات ساختمانی در خارج از محدوده شهر، به صدور رأی می‌پردازد. عدم رعایت مقررات حریم می‌تواند منجر به جریمه‌های سنگین، تخریب سازه و مشکلات حقوقی شود.

سوالات متداول