قراردادهای یکسان چیست؟ خرید، فروش و اجاره مسکونی و تجاری

پس از تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در سامانه کاتب قسمتی به عنوان قراردادهای یکسان افزوده شد. هدف از تعیین قرارداد یکسان خرید و فروش ملک، تنظیم قراردادهای یکپارچه جهت نقل و انتقال اموال غیر منقول می باشد. در این سامانه کاتب کلیه قراردادهای یکسان به صورت پیش فرض بوده و طرفین حق حذف یا افزودن مواردی را به قرارداد نخواند داشت.

در صورتی که طرفین تمایل به انعقاد قرارداد یکسان نداشته باشند، می توانند برای انجام امور معاملات اموال غیرمنقول مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

قرارداد های یکسان چیست؟

بر اساس تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به نمونه های متحدالشکل و از پیش تعریف شده ای از قرارداد ها گفته می شود که در سامانه کاتب قرار گرفته و طرفین معامله می توانند جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول از این قرارداد ها استفاده نمایند. این قرارداد کلیه ملاحظات طرفین اعم از خریدار و فروشنده را در نظر گرفته و به صورت آنلاین نسبت به اخذ استعلامت مربوطه اعم از مشخصات هویتی خریدار و فروشنده، ممنوع المعامله نبودن، مشخصات ملک موضوع معامله، بازداشت نبودن و در رهن نبودن اقدام می نماید.

مزایای قرارداد های یکسان در سامانه کاتب

در صورتی که متعاملین تمایل به انعقاد معامله در خصوص ملک خود داشته باشند، می توانند از دو طریق اقدام نمایند، یا از طریق قرارداد های یکسان در سامانه کاتب، یا مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی. تفاوت این دو در این می باشد که چنانچه خریدار تمایل به پرداخت قسمتی از ثمن معامله را داشته باشد مکلف است  از طریق معامله خود را از طریق قرارداد های یکسان انجام دهد در غیر اینصورت از حمایت مراجع قضایی برخوردار نخواهد بود و در صورتی که تمایلی به پرداخت قسمتی از ثمن معامله نداشته باشد باید معامله خود را از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام دهد.

مزایای انعقاد قراردادهای یکسان به شرح ذیل می باشد:

1. قراردادی متحدالشکل و قانونی در راستای حفظ حقوق متعاملین
2. تعیین و پرداخت ثمن معامله مطابق قرارداد و مورد تایید مراجع قضایی
3. اعمال حق فسخ از طریق سامانه کاتب
4. تعیین وجه التزام و امکان مطالبه آن

حتما بخوانید: همه چیز درباره سامانه کاتب

نحوه ثبت قراردادهای یکسان در سامانه

در اجرای تبصره (۲) ماده (۳) قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است نسبت به ایجاد دسترسی به صورت تمام الکترونیکی، آنی و شبانه روزی برای دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به منظور استعلامات مربوط از جمله «امکان انجام معامله» و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون صرفاً در قالب قراردادهای یکسان در سامانه و انعکاس آن در دفتر الکترونیک املاک و در استعلامات بعدی، اقدام نماید. ثبت عمل حقوقی بر اساس این ماده در سامانه منوط به وجود سند رسمی مالکیت برای ملک موضوع قرارداد، احراز هویت متعاملین با امضای الکترونیک و دو نفر شاهد از طریق تصدیق الکترونیک و تأیید امکان انجام معامله توسط سامانه است.

ثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان در سامانه، نیازمند مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد ولی برای رفع محدودیت های موضوع بند (۲) ماده (۱۵) آیین نامه مراجعه به دفاتر اسناد رسمی الزامی است.

تصریح موارد زیر در قراردادهای یکسان الزامی است

1. الزام طرفین به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی پس از ثبت قرارداد در سامانه، به منظور ادامه فرایند و رفع محدودیت موضوع بند (۲) این ماده، حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه؛
2. ممنوعیت ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (۱) قانون توسط منتقل الیه یا متعهدله تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی؛
3. تعریف سازوکاری برای الزام تعیین تکلیف قرارداد در صورتی که ظرف شش ماه از موعد مقرر برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند؛

موارد ممنوعیت معامله با قرارداد های یکسان

در موارد زیر ثبت عمل حقوقی از طریق قراردادهای یکسان خرید و فروش ملک موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون امکان پذیر نبوده و ثبت عمل حقوقی صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می پذیرد:

1. در قراردادهای غیرمعوض؛
2. در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است؛
3. در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها غیراصیل نظیر ولی،وصی،وکیل و قیم است؛
4. در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند؛

سازمان مکلف است در مواردی که مال غیرمنقول موضوع قرارداد یکسان در رهن است و انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون نیاز به اذن مرتهن دارد، سامانه را به نحوی طراحی نماید که ثبت قرارداد یکسان در سامانه با تایید مرتهن در سامانه امکان پذیر باشد.

حتما بخوانید: ثبت رسمی اموال غیر منقول

سازمان مکلف است به منظور استفاده اشخاص حقوقی از امکان تبصره (۲) ماده (۳) قانون برای انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون، امکان استعلام برخط و آنی سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی را برای انجام اعمال حقوقی مذکور حسب مورد از مراجع ذی صلاح (از جمله بالاترین مقام دستگاه عمومی یا دولتی یا اداره ثبت شرکت ها و سامانه پایگاه اشخاص حقوقی) فراهم سازد. اشخاص حقوقی صرفاً پس از ایجاد زیرساخت استعلام یادشده در این تبصره می توانند از ظرفیت تبصره (۲) ماده (۳) قانون استفاده کنند.

حضور در دفاتر اسناد رسمی

 طرفین قرارداد یکسان در زمان ثبت قرارداد در سامانه، می بایست دفتر اسناد رسمی و زمانی (در ساعات اداری روزهای غیرتعطیل) را که باید به آن مراجعه شود، را مشخص و شماره دفتر اسناد رسمی مذکور را در قرارداد درج نمایند. در صورتی که به جهت موانع قانونی ایجاد شده برای دفتر اسناد رسمی امکان ثبت سند در دفتر اسناد رسمی تعیین شده فراهم نشود، سازمان از طریق سامانه دفتر جایگزین را به طرفین معرفی خواهد کرد.

سردفتر مکلف است پس از مراجعه طرفین نسبت به احراز استعلامات قانونی و فقدان محدودیت انجام معامله و اخذ حقوق دولتی و وجوه عمومی وصول نشده، به صورت الکترونیکی اقدام نموده و در صورت احراز فقدان مانع قانونی، خلاصه معامله مزبور را جهت رفع محدودیت موضوع بند (۲) ماده (۱۵) آیین نامه به صورت برخط و آنی در دفتر الکترونیک املاک منعکس نماید. در صورتی که سردفتر اسناد رسمی فقدان شرایط صحت را در زمان انعقاد قرارداد احراز نماید، از تایید قرارداد خودداری نموده و دلایل عدم تایید را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام می کند.

گواهی عدم حضور در قانون جدید

تا پیش از اصلاحیه 10 آذر 1404، برداشت عمومی از مهلت 5 روزه ماده 10 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول این بود که خریدار و فروشنده فقط باید به دفتر اسناد رسمی بروند تا سردفتر(حضور) آن ها را در سامانه تیک بزند تا پیش نویس سند باطل نشود. در متن جدید ماده 10، قانون صراحتا تغییر کرده و وظیفه سردفتر را در لحظه مراجعه سنگین تر و قاطع تر کرده است.

متن قانون(( سردفتر ضمن ثبت حضور طرفین، سند رسمی قراداد را تنظیم و در سامانه ثبت می کند))

این یعنی:

1-مراجعه به دفترخانه صرفا برای تایید حضور نیست.

2-تنظیم آنی: در همان لحظه ای که طرفین وارد دفترخانه می شوند سردفتر مکلف است وضعیت را از پیش نویس به سند رسمی تبدیل کنید.

3-پایان بلاتکلیفی: هیچ فاصله ی زمانی بین تایید مراجعه و صدور سند نباید وجود داشته باشد.

نتیجه: پیش نویس شما در همان جلسه باید به سند لازم الاجرا تبدیل شود.

حق فسخ در قراردادهای یکسان

در قراردادهای یکسان، با تحقق تمام موارد زیر اعمال فسخ صرفا با ثبت در سامانه انجام شده و ثبت آن نیاز به رسیدگی قضایی ندارد:

• حق فسخ، ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معالمه یا ودیعه اجاره و امثال آن در قرارداد یکسان شرط شده باشد
• پرداخت وجوه مذکور در بند (۱) بر اساس توافق طرفین، صرفاً از طریق ذکرشده در ماده (۲۲) آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشد
• وجوه مرتبط با قرارداد، در سررسید تعیین شده براساس تأیید سامانه، پرداخت نشده باشد
• مهلت جدیدی برای پرداخت وجوه مذکور در بند (۱)، توسط طرفین در سامانه ثبت نشده باشد
• وجوه مرتبط با قرارداد که براساس مفاد قرارداد یکسان باید قبل از اعمال حق فسخ مسترد شود، به حساب امانی (واسط) موضوع ماده (۲۲) آیین نامه، عودت داده شده باشد

سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که با تحقق موارد ذکرشده در این ماده، مراتب با ارسال ابلاغیه خودکار از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به بدهکار اطلاع داده شود. پس از ابلاغ قانونی مذکور، دارنده حق فسخ می تواند فسخ قرارداد را بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت کند. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که بدون نیاز به رسیدگی قضایی و به صورت خودکار، مراتب فسخ عمل حقوقی و حسب مورد منتفی شدن تعهدات یا اعاده حقوق به انتقال دهنده حقوق در دفتر الکترونیک املاک ثبت شود.

در راستای اجرای بند (۵) این ماده، سازمان مکلف است در قرارداد یکسان، ثبت فسخ ناشی از عدم پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد را منوط به تودیع وجوهی کند که در اثر فسخ قرارداد باید به ذی نفع پرداخت شود. سامانه پس از احراز سیستمی واریز وجوه مذکور از طریق ذکرشده در ماده (۲۲) آیین نامه، امکان اعمال حق فسخ را برای انتقال دهنده فراهم می سازد.

اعمال حق فسخ در قراردادهای یکسان

تحول انقلابی شرایط فسخ معامله در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (ماده سه و آیین نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

مثال:

آقای اتابکی آپارتمان خود را به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان و با استفاده از قرارداد یکسان سامانه کاتب به آقای بابکی می‌فروشد و مقرر می‌شود ۲ میلیارد تومان نقد و ۸ میلیارد تومان باقیمانده در تاریخ اول مرداد ۱۴۰۴ پرداخت گردد. با فرارسیدن موعد مقرر و عدم واریز قسط دوم توسط خریدار سامانه عدم پرداخت را تشخیص می‌دهد و فروشنده جهت فسخ قرارداد مکلف است ابتدا مبلغ ۲ میلیارد تومان دریافتی اولیه را به حساب امانی سامانه واریز کند (آقای الف نمی‌تواند هم پول را نگه دارد و هم ملک را پس بگیرد) و سپس گزینه اعمال حق فسخ را انتخاب نماید.

سامانه هوشمند پس از بررسی و تأیید عدم واریز ثمن توسط خریدار و استرداد وجه توسط فروشنده ابلاغیه رسمی فسخ را برای خریدار ارسال کرده و بلافاصله بدون نیاز به حکم دادگاه فسخ معامله را در دفتر الکترونیک املاک نهایی می‌کند( پس از ابلاغ، سامانه بدون نیاز به دستور قاضی، فسخ معامله را در دفتر الکترونیک املاک ثبت می‌کند).

نکته مهم: چون قرارداد یکسان است، شرط فسخ به صورت پیش‌فرض در آن وجود دارد: اگر خریدار قسط دوم را در تاریخ مقرر و از طریق شناسه واریز سامانه پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ دارد.

در قراردادهای پیچیده و خاص که نیازمند شروط اختصاصی، تضامین چندلایه و تعهدات فرعی است، طرفین نمی‌توانند از قراردادهای یکسان سامانه استفاده کنند.

در این موارد، حضور وکلای مجرب جهت تدوین دقیق مفاد توافق و نگارش شروط ضمن عقد ضروری است و متعاملین می‌بایست جهت رسمی‌سازی و ثبت نهایی این توافقات تخصصی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند تا سردفتر، متن توافق شده را با رعایت موازین قانونی و ثبتی، در قالب سند رسمی تنظیم و صادر نماید.
انتخاب میان قرارداد یکسان و قرارداد خاص (غیر یکسان) بر عهده اراده طرفین معامله است. قانون‌گذار در ادامه تبصره ۲ ماده ۳ مقرر می‌دارد: «متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب‌های مذکور را داشته باشند می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.»

بنابراین اگر خریدار و فروشنده با شروط پیش‌فرض سامانه موافق باشند، از مسیر قرارداد یکسان (توسط خودشان یا مشاور املاک) استفاده می‌کنند؛ اما اگر توافق خاصی داشته باشند که در قالب استاندارد نمی‌گنجد، قانون آن‌ها را ملزم و هدایت می‌کند که برای تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. مشاور املاک حق ندارد قرارداد یکسان را انتخاب کند در حالی که طرفین شروطی دارند که در آن قالب نیست؛ در این حالت وظیفه مشاور املاک دلالت طرفین به دفترخانه است.(قلم دکتر علی شریعتی)

نکات ثمن معامله در قرارداد های یکسان

چنانچه مقرر شده باشد که ثمن معامله به صورت مرحله پرداخت شود، به شرح ذیل در قرارداد قید شده است.

1. در صورت تاخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن بیش از …… روز از تاریخ سررسید، فروشنده حق فسخ را دارد که می تواند ظرف ……. روز از تاریخ ایجاد حق فسخ نسبت به اعمال آن از طریق ارسال اظهارنامه اقدام و ظرف 15 روز بعد از آن نسبت به طرح دعوی تنفیذ فسخ، اقدام نماید. طرح دعوی تنفیذ فسخ نافی امکان طرح دعوی جهت مطالبه وجه التزام عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن نمیباشد.
2. چنانچه خریدار اقساط معوق ثمن را قبل از ارسال اظهارنامه پرداخت کند، فروشنده حق فسخ نخواهد داشت.
3. در صورتی که فروشنده تصمیم بر این داشته باشد که ملتزم به بیع باقی بماند و حق فسخ خود را اعمال نکند، می تواند نسبت به طرح دعوی مطالبه الباقی ثمن و وجه التزام تاخیر در پرداخت آن اقدام نماید.
4. در صورت فسخ قرارداد به جهت عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن، فروشنده مستحق دریافت وجه التزام عدم انجام تعهد به میزان …….. درصد از کل ثمن است.

شرایط تسلیم مورد معامله در قراردادهای یکسان خرید و فروش ملک

فروشنده مکلف است مورد معامله را در تاریخ …… تسلیم خریدار نماید و هرگونه مانع در استیفاء و بهره برداری کامل ارا برطرف نماید. کلیه هزینه های ناشی از تسلیم بر عهده فروشنده خواهد بود.

1. در صورت بطلان معامله به جهت مستحق الغیر بودن مورد معامله، مصادره، ممنوع المعامله بودن فروشنده و همچنین سایر مواردی که بطلان، مستند به فروشنده باشد، فروشنده باید ثمن دریافتی را به قیمت روز پرداخت، برابر با نظر کارشناس رسمی دادگستری تادیه نماید.
2. چنانچه بعدا معلوم شود که تمام یا قسمتی از مورد معامله، حین معامله در طرح های عمومی یا دولتی قرار داشته، در صورتی که وقوع طرح، موجب تنزیل قیمت نسبت به ثمن پرداختی شود، خریدار می تواند جهت استرداد مابه التفاوت به فروشنده مراجع نماید. در غیر اینصورت حداکثر تا 2 سال از تاریخ انعقاد قرارداد، کل معامله را با ارسال اظهارنامه فسخ نماید.
3. چنانچه مورد معامله، در رهن بوده است و خریدار از آن آگاه نباشد، می تواند با پرداخت بدهی، فک رهن نموده و برای دریافت وجه پرداختی به فروشنده مراجعه نماید. در غیر اینصورت خریدار می تواند حداکثر تا 6 ماه از تاریخ اطلاع، معامله را با ارسال اظهارنامه فسخ نماید.

امکان جدید رهن به نفع فروشنده

یکی از بزرگترین استرس های فروشندگان ملک همیشه این بوده که اگر سند به نام خریدار بزنم و چک آخرش پسا نشود، چه کنم؟ از طرفی هم خریدار می ترسد پول را بدهد و فروشنده سند را منتقل نکند.

در آیین نامه اصلاحی قانون الزام( ماده15 بند 4) یک امکان فوق العاده امن به نام((رهن به نفع فروشنده)) در قراردادهای یکسان پیش بینی شده است.

قابلیت های رهن به نفع فروشنده:

فروشنده و خریدار در سامانه توافق می کنند، سند رسمی مالکیت به نام خریدار منتقل می شود اما همزمان ملک در رهن فروشنده قرار می گیرد((دقیقا مانند وقتی که بانک وام می دهد و سند در رهن بانک می رود)) این رهن تا زمان پرداخت کامل پول باقی می ماند.

فک رهن خودکار و هوشمند: به محض این که خریدار باقیمانده پول را از طریق درگاه امن سامانه کاتب پرداخت کند، سیستم به صورت خودکار رهن را فک میکند و سند آزاد می شود.

سوالات متداول