تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر قراردادهای پیش فروش

در سال‌های اخیر، قراردادهای مشارکت در ساخت به یکی از متداول‌ترین شیوه‌های ساخت‌وساز در کشور تبدیل شده‌اند. مالکان زمین با سازندگان وارد قرارداد شده و هر طرف آورده‌ای را به پروژه وارد می‌کند: مالک زمین و سازنده هزینه ساخت. در ادامه، سازنده معمولاً پیش از اتمام پروژه اقدام به پیش‌فروش واحدها می‌کند.

اما در این میان یک خلأ یا چالش بزرگ وجود دارد: اگر قرارداد مشارکت فسخ شود، سرنوشت قراردادهای پیش‌فروش چه خواهد شد؟ آیا خریداران پیش‌فروش، همچنان حق مطالبه دارند یا دچار بی‌اعتباری حقوقی خواهند شد؟ پاسخ به این پرسش، هم از جهت حقوقی و هم از منظر عملی بسیار مهم است.

قرارداد مشارکت در ساخت و وضعیت حقوقی آن

قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد خصوصی است که تابع قواعد کلی قراردادهاست. هیچ قانون خاصی که به‌صورت مستقیم بر این نوع قراردادها حاکم باشد وجود ندارد، بنابراین قواعد عمومی قراردادها (مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۵ قانون مدنی) بر آن اعمال می‌شود.

در این قرارداد، معمولاً سهم‌الشرکه طرفین به نسبت زمین و هزینه ساخت تعیین شده و تعهداتی مانند اخذ پروانه، ساخت در مدت معین، تحویل به موقع، عدم انتقال بدون اذن، بیمه و… بر دوش هر طرف گذاشته می‌شود. فسخ این قرارداد، انحلال آن را به دنبال دارد و ممکن است به علت تخلف از تعهدات یا به استناد شروط ضمن عقد رخ دهد.

قرارداد پیش‌فروش و جایگاه حقوقی آن

قرارداد پیش‌فروش، به معنی انتقال منافع یا مالکیت یک واحد ساختمانی در حال ساخت، در برابر دریافت قیمت (کلی یا اقساطی) است. این قرارداد ممکن است بین سازنده و خریدار بسته شود، گاهی نیز با امضای مالک همراه است.

طبق قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۹۰)، چنین قراردادی باید رسمی باشد و در آن اطلاعاتی مثل پروانه ساخت، مشخصات واحد، زمان تحویل، و تعهدات سازنده قید شود.

اما در عمل، بیشتر این قراردادها به صورت عادی و بدون طی تشریفات قانونی منعقد می‌شوند. همین مسئله در هنگام فسخ قرارداد مشارکت، جایگاه حقوقی پیش‌خریدار را بسیار آسیب‌پذیر می‌کند.

نسبت میان دو قرارداد (مشارکت در ساخت و پیش‌فروش)

در اغلب موارد، قرارداد پیش‌فروش، به‌طور کامل بر اساس اختیارات و حقوقی است که سازنده از طریق قرارداد مشارکت به دست آورده است. به بیان دیگر، پیش‌فروش بدون قرارداد مشارکت اصلاً معنا ندارد. اگر مالک زمین به سازنده اجازه انتقال یا فروش ندهد، هیچ‌کس نمی‌تواند از سازنده ملکی را خریداری کند

به همین دلیل، رابطه میان این دو قرارداد یک رابطه‌ی وابسته و سلسله‌وار است. اگر قرارداد مشارکت فسخ شود، اعتبار و استواری قرارداد پیش‌فروش نیز زیر سوال می‌رود.

حتما بخوانید: وکالت کاری مشارکت در ساخت

تحلیل حقوقی اثر فسخ مشارکت بر قرارداد پیش‌فروش

فرض اول: پیش‌فروش با اجازه مال

اگر در قرارداد مشارکت، اجازه پیش‌فروش صراحتاً به سازنده داده شده باشد، خریداران تا حدودی در برابر فسخ قرارداد مادر (مشارکت در ساخت) مصون می‌مانند. در این حالت، پیش‌فروش مانند تعهد ثالث به نفع شخص دیگر تلقی می‌شود و تا زمانی که تعهد اصلی به‌طور کامل نقض نشده، قابل استناد است.

فرض دوم: پیش‌فروش بدون اجازه مالک

اگر پیش‌فروش بدون اطلاع یا رضایت مالک انجام شده باشد، فسخ قرارداد مشارکت باعث می‌شود سازنده دیگر سمتی در ملک نداشته باشد. در این حالت، قرارداد پیش‌فروش بی‌پایه خواهد بود و پیش‌خریدار، فقط می‌تواند بابت ثمن پرداختی به سازنده، از او مطالبه وجه یا خسارت کند. مالک تعهدی در قبال پیش‌خریدار نخواهد داشت.

آثار فسخ در مراحل مختلف پروژه

۱. فسخ در ابتدای پروژه

اگر فسخ در مراحل ابتدایی پروژه اتفاق بیفتد، یعنی زمانی که هنوز ساختی آغاز نشده یا زمین در تصرف سازنده نیست، قراردادهای پیش‌فروش عمدتاً بلااثر خواهند شد؛ چرا که هیچ مالکیتی منتقل نشده است.

۲. فسخ در اواسط پروژه

در این حالت، اگر سازنده واحدی را به کسی پیش‌فروش کرده باشد و بخشی از عملیات ساختمانی انجام شده باشد، پیش‌خریدار در موقعیت دشواری قرار می‌گیرد. ممکن است با وجود پرداخت وجه، واحدی به او تحویل نشود.

در این وضعیت، اگر قرارداد رسمی نباشد، پیش‌خریدار باید با اثبات رابطه قراردادی و حسن نیت خود، از سازنده یا حتی از مالک (در صورت اثبات اطلاع) خسارت مطالبه کند.

۳. فسخ در مراحل نهایی یا پس از پایان پروژه

اگر قرارداد مشارکت در مرحله نهایی فسخ شود و واحد ساختمانی تقریباً تکمیل شده باشد، قرارداد پیش‌فروش قابل دفاع‌تر خواهد بود. به‌ویژه اگر واحد آماده تحویل و پول آن پرداخت شده باشد، عرف، رویه قضایی و حتی برخی نظریات فقهی، از حفظ حقوق خریدار حمایت می‌کنند.

نقش رویه قضایی و داوری‌

بررسی پرونده‌های قضایی در این زمینه نشان می‌دهد که قضاوت دادگاه‌ها بستگی زیادی به چند عامل دارد:

• میزان پیشرفت پروژه
• میزان آگاهی مالک از پیش‌فروش
• وجود یا فقدان قرارداد رسمی
• حسن نیت پیش‌خریدار

در مواردی که خریدار با حسن نیت و اعتماد به ظاهر عمل کرده و وجه زیادی پرداخت کرده است، برخی دادگاه‌ها مالک را به تحویل ملک یا پرداخت خسارت محکوم کرده‌اند، حتی اگر مالک ادعا کند که پیش‌فروش را قبول نداشته است.

راهکارهای حقوقی برای جلوگیری از بحران

1. تنظیم قرارداد رسمی مشارکت در ساخت با ذکر دقیق حقوق و محدودیت‌های طرفین از جمله اختیار یا عدم اختیار پیش‌فروش.
2. مشروط کردن پیش‌فروش به اخذ اجازه کتبی مالک، حتی اگر اختیار ضمنی داده شده باشد.
3. درج ضمانت اجرا برای تخلف از مفاد قرارداد، مثلاً الزام سازنده به جبران خسارت خریداران در صورت فسخ مشارکت.
4. تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر رسمی، مطابق قانون پیش‌فروش سال ۱۳۹۰ تا امکان استناد قانونی فراهم باشد.
5. اطلاع‌رسانی عمومی به پیش‌خریداران در مورد وضعیت حقوقی پروژه، و پرهیز از پذیرش وکالتی که مالک در جریان آن نیست.

نتیجه‌گیری

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند تأثیرات مخرب و پیچیده‌ای بر قراردادهای پیش‌فروش داشته باشد. این اثر وابسته به چند عامل کلیدی است:

• وجود یا نبود اجازه مالک
• میزان پیشرفت پروژه
• رسمی یا غیررسمی بودن قراردادها
• حسن نیت خریدار و رفتارهای طرفین

در نهایت، بهترین راه دفاع از حقوق همه طرف‌ها، تنظیم دقیق قراردادها با مشاوره حقوقی تخصصی، پیش‌بینی شرایط فسخ و ضمانت اجراها، و نهایتاً ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش است.