آیا تا به حال هنگام خرید یا فروش ملک، با این دغدغه مواجه شدهاید که سند قدیمی دفترچهای (زرد) بهتر است یا سند جدید تکبرگ (سبز) و اینکه تفاوت سند تک برگ با قدیمی چیست؟ با وجود گسترش طرح کاداستر، هنوز بسیاری از املاک دارای سند منگولهدار هستند و تفاوت حقوقی این دو نوع سند، یکی از حیاتیترین مباحث در معاملات ملکی است. اگر میخواهید بدانید چرا سند سبز امنیت و شفافیت بیشتری دارد، چطور سند ملک خود را تبدیل کنید و مهمتر از همه، هنگام معامله با هرکدام از این اسناد، دقیقاً باید به چه نکات حقوقی توجه کنید، این مقاله جامعترین راهنمای شما خواهد بود تا با آگاهی کامل از تفاوت سند زرد و سند سبز، از بروز هرگونه اختلاف و ضرر احتمالی در آینده جلوگیری نمایید.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
سند مالکیت چیست؟
سند مالکیت، دلیل قانونی مالکیت یک شخص نسبت به ملک است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر میشود. هرگونه خرید، فروش، انتقال، رهن یا طرح دعوای حقوقی درباره ملک، مستلزم بررسی نوع و اعتبار سند مالکیت است. در اسناد مالکیت اموال غیرمنقول، مشخصات ملک درج خواهد شد که متضمن پلاک ثبتی ملک ( اعم از اصلی و فرعی)، آدرس ملک، مشخصات مالک می باشد.
حتما بخوانید: همه چیز درباره قراردادهای یکسان
سند قدیمی ملک (سند دفترچهای یا زرد رنگ) چیست؟
سند قدیمی که به آن سند منگولهدار، دفترچهای یا زرد رنگ نیز گفته میشود، اسنادی هستند که قبل از اجرای طرح کاداستر صادر شدهاند.
ویژگیهای سند قدیمی:
- به شکل دفترچهای چند صفحهای
- دارای منگوله سربی
- اطلاعات مالک، پلاک ثبتی و حدود ملک بهصورت توصیفی
- امکان درج نقلوانتقالات در صفحات داخلی
- صدور عمدتاً قبل از دهه ۹۰
مشکلات سندهای قدیمی:
- احتمال جعل یا دستکاری
- ناخوانا بودن مشخصات ملک
- مغایرت مساحت واقعی با سند
- بروز اختلاف در حدود اربعه
- سختی استعلام و بررسی سوابق
سند جدید ملک (سند تکبرگ یا سبز) چیست؟
سند جدید که به آن سند تکبرگ سبز رنگ گفته میشود، نتیجه اجرای طرح جامع کاداستر است و امروزه تنها نوع سندی است که برای املاک جدید صادر میشود.
ویژگیهای سند تکبرگ:
- یک صفحهای و الکترونیکی
- رنگ سبز
- دارای کد یکتای رهگیری
- درج مشخصات دقیق مالک
- تعیین دقیق موقعیت ملک با مختصات UTM
- غیرقابل جعل
- ثبت تمام نقلوانتقالات در سیستم ثبت
سه روش ثبت معاملات املاک براساس قانون جدید(سند تک برگ سبز)
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سه روش برای انجام معاملات املاک دارای سند تک برگ سبز تعیین شده است.
روش اول: تنظیم پیش نویس قرارداد توسط مشاور املاک
طرفین معامله به مشاور املاک دارای پروانه صنفی مراجعه می کنند، مشاور املاک پیش نویس قراداد را در سامانه ثبت می کند و طرفین ظرف پنج روز باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و معامله را ثبت کنند.
روش دوم: تنظیم قرارداد یکسان در سامانه
مشاوران املاک می توانند یکی از 14 نوع قراداد یکسان را در سامانه ثبت کنند. طرفین معامله ظرف سه ماه باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه و فرایند ثبت را تکمیل نمایند.
این روش از 6 اردیبهشت 1403 برای تمام مشاوران دارای پروانه صنفی فعال شده است.
روش سوم: مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی
طرفین می توانند بدون واسطه به دفتر اسناد رسمی مراجعه و معامله را به صورت قولنامه، تعهد به بیع یا انتقال رسمی ثبت کنند. در این روش طرفین معامله دیگر هیچ نگرانی بابت انجام معامله نخواهند داشت و کلیه استعلامات در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد.
آیا تبدیل سند قدیمی به سند سبز اجباری است؟
در حال حاضر، اجباری مطلق نیست؛ اما در عمل برای موارد زیر توصیه اکید میشود سند قدیمی به سند تکبرگ تبدیل شود:
- برای نقلوانتقال رسمی
- برای اخذ تسهیلات بانکی
- برای جلوگیری از دعاوی ملکی
- برای تطبیق با اطلاعات کاداستر
مزایای سند سبز (تکبرگ) از نظر حقوقی
از نگاه وکلا و محاکم، سند تکبرگ:
- احتمال ابطال یا تعارض کمتری دارد
- در دعاوی تصرف، خلع ید و اثبات مالکیت قویتر است
- مرزهای ملک دقیق و غیرقابل تفسیر است
- در برابر ادعای اشخاص ثالث امنتر است
خطرات خرید ملک با سند قدیمی
اگر بدون بررسی دقیق سند قدیمی اقدام به خرید کنید، ممکن است با مشکلات زیر مواجه شوید:
- تداخل پلاک با اراضی ملی
- مغایرت مساحت
- فروش ملک به چند نفر
- مشکلات ثبتی در آینده
- رد سند در بانک یا دادگاه
به همین دلیل، مشاوره حقوقی قبل از معامله بسیار ضروری است.
تبدیل سند قدیمی به سند جدید چگونه است؟
بهطور خلاصه مراحل شامل:
- مراجعه به اداره ثبت محل
- تشکیل پرونده
- نقشهبرداری رسمی
- بررسی سوابق ثبتی
- ابطال سند قدیمی
- صدور سند تکبرگ سبز
البته می توانید از طریق دفاتر اسناد رسمی هم درخواست تبدیل سند دفترچه ای به تک برگی را انجام دهید. با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و پرداخت هزینه سند دفترچه ای شما به سند تک برگی تبدیل خواهد شد. البته مرجع صدور سند اداره ثبت خواهد خواهد بود و دفاتر اسناد رسمی صرفا مراحل اداری آن را انجام خواهند داد.
کدام سند برای خرید بهتر است؟
اگر انتخاب دارید: سند سبز (تکبرگ)
اگر سند قدیمی است: حتماً قبل از خرید بررسی حقوقی شود
در معاملات پرریسک: بدون وکیل اقدام نکنید
جمعبندی
سند سبز و سند قهوهای هر دو معتبرند، اما سطح امنیت، شفافیت و قدرت حقوقی آنها یکسان نیست. در شرایط فعلی بازار و رویه دادگاهها، سند تکبرگ بهترین و مطمئنترین نوع سند مالکیت محسوب میشود.
اگر قصد خرید، فروش یا تبدیل سند ملک خود را دارید، مشورت با وکیل متخصص امور ملکی میتواند شما را از خسارات سنگین آینده نجات دهد.
سوالات متداول
تفاوت اصلی سند تک برگ سبز با سند قدیمی دفترچهای (زرد) چیست؟
آیا سند قدیمی منگولهدار (زرد رنگ) همچنان اعتبار قانونی دارد؟
آیا تبدیل سند قدیمی به سند تک برگ سبز اجباری است؟
چرا خرید ملک با سند قدیمی ریسک بالاتری دارد؟
بهترین و امنترین روش برای معامله ملکی که سند تک برگ سبز دارد، چیست؟
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن)02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
