ابطال سند انتقال اجرایی | دلایل،مراحل و مرجع صالح

آیا ملک شما در نتیجه یک عملیات اجرایی به دیگری منتقل شده است؟ سند انتقال اجرایی، سندی رسمی و قاطع است که به‌عنوان نتیجه نهایی مزایده یا اجرای احکام قضایی صادر می‌شود. اما این سند، برخلاف تصور عمومی، غیرقابل‌ابطال نیست! در سال‌های اخیر، به دلیل افزایش مشکلات در تشریفات مزایده‌ها، عدم ابلاغ صحیح و سوءاستفاده‌ها، دعاوی زیادی برای ابطال سند انتقال اجرایی در محاکم مطرح شده است.

در این راهنمای جامع، ما به طور تخصصی به بررسی مهم‌ترین دلایل ابطال این سند (مانند نقص در تشریفات مزایده، تبانی، یا فروش مال غیر)، تفاوت ابطال از طریق دادگاه و اداره ثبت و مهم‌تر از همه، مرجع صالح رسیدگی به این دعوای حساس خواهیم پرداخت. اگر به دنبال احقاق حق در پرونده‌های اجرایی هستید، این مقاله مسیر درست را به شما نشان خواهد داد.

اجراییه چیست؟

زمانی که حکمی از دادگاه صادر می‌شود و آن حکم قطعی می‌شود ((دیگر قابل‌اعتراض نباشد))، دادگاه بدوی ((دادگاهی که اولین بار جکم را صادر کرده است)) اقدام به صدور نامه‌ای می‌کند که در آن به کسی که رأی به ضرر او صادرشده است اخطار می‌کند که ظرف 10 روز رأی را اجرا کند، به این نامه در اصطلاح حقوقی اجراییه گفته می‌شود.

به‌موجب ماده 172 آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی، پس از تنظیم سند و امضا آن صورت‌مجلس مزایده شکایت از عمل اجرا مسموع نخواهد بود. در صورت تشخیص رئیس ثبت محل مبنی بر مخالف قانون بودن عمل اجرا رأی بر تجدید عمل اجرایی صادر خواهد شد. شکایت باید الزاماً قبل از تنظیم سند و امضا سند انتقال یا تحویل مال باشد. رأی صادره برابر با ماده 169 آیین‌نامه قابل شکایت و رسیدگی در هیئت نظارت خواهد بود.

حتما بخوانید: رخواست صدور اجرائیه چک صیادی (مراحل و شرایط سال 1404)

ابطال سند مالکیت ملکی که به‌موجب اجراییه صادره از واحد ثبتی به برنده مزایده منتقل‌شده، مستلزم ابطال اجراییه و یا عملیات اجرایی است که رسیدگی به این امر در صلاحیت رئیس ثبت محل است و از شمول صلاحیت دادگاه خار ج است.

سند انتقال اجرایی چیست؟

سند انتقال اجرایی، سند رسمی‌ای است که در نتیجه اجرای مفاد اسناد لازم‌الاجرا یا احکام قطعی دادگاه‌ها، به‌جای انتقال‌دهنده اصلی توسط رئیس اداره ثبت یا دادورز اجرای احکام تنظیم می‌شود. این سند معمولاً زمانی صادر می‌شود که مالک ملک از اجرای تعهد خود برای انتقال رسمی به خریدار خودداری کند یا در مزایده، ملک به برنده مزایده واگذار شود و فروشنده در دفترخانه حاضر نشود. در این حالت، اداره ثبت یا دادگاه رأساً به‌جای مالک متعهد اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال می‌کند. سند انتقال اجرایی همان ارزش و اعتبار سند رسمی تنظیم‌شده در دفترخانه را دارد و موجب انتقال قطعی مالکیت به خریدار یا برنده مزایده می‌شود. صدور این سند معمولاً پس از قطعیت عملیات اجرایی و پرداخت ثمن یا بدهی انجام می‌گیرد.

به‌عنوان‌مثال رضا به‌موجب قولنامه ملک خود را که 2 میلیارد ارزش دارد در قبال دریافت 500 میلیون تومان پیش‌پرداخت در تیر 1400 به جاوید انتقال می‌دهد. حال جاوید الباقی ثمن را نیز به رضا پرداخت می‌کند اما رضا از تنظیم سند رسمی به نام جاوید خودداری می‌کند.

در این حالت دادگاه پس از بررسی اوضاع و احوال حکم به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند. اگر باوجود حکم دادگاه بازهم فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی نشود، سندی که در این خصوص تنظیم می‌شود سند انتقال اجرایی نام دارد. صدور حکم قطعی مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی، موجب بی‌اعتباری سند مالکیت صادره بر اساس آن نیز خواهد بود حتی اگر عملاً سند مالکیت ابطال نشده باشد.

مهم‌ترین دلایل ابطال سند انتقال اجرایی

در پرونده‌های اخیر و رویه‌های قضایی، دلایل عمده‌ای برای ابطال این اسناد پذیرفته شده است:

1. عدم رعایت تشریفات مزایده: اگر مزایده به‌صورت قانونی برگزار نشده باشد (مثلاً اطلاع‌رسانی ناقص، نداشتن ارزیابی رسمی یا انجام مزایده بدون درج در روزنامه رسمی یا سامانه ثبت اسناد)، سند انتقال اجرایی قابلیت ابطال دارد.
2. عدم ابلاغ صحیح اجرائیه یا آگهی مزایده : در صورتی که به مالک یا بدهکار، اجرائیه یا آگهی مزایده به صورت رسمی و قانونی ابلاغ نشده باشد، سند انتقال اجرایی فاقد اعتبار می‌شود.
3. فروش مال غیر متعلق به بدهکار : اگر ملکی که از آن مزایده برگزار شده متعلق به شخص ثالث بوده و به اشتباه به نام بدهکار ثبت شده، می‌توان با اثبات مالکیت، سند انتقال را باطل کرد.
4. تبانی در مزایده : در صورت اثبات تبانی بین متقاضی مزایده و برنده آن، دادگاه با استناد به اصل ۴ قانون مدنی، معامله را خلاف نظم عمومی دانسته و سند را ابطال می‌کند.
5. عدم پرداخت ثمن مزایده در مهلت قانونی : مطابق ماده ۱۳۰ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، اگر برنده مزایده وجه را در مهلت مقرر پرداخت نکند، عملیات اجرایی باطل می‌شود و صدور سند قانونی نخواهد بود.

ابطال سند انتقال اجرایی از طریق مراجع قضایی

سند انتقال اجرایی، نتیجه و حاصل عملیات اجرایی است که بر اساس مقررات قانون اجرای احکام، با درخواست صدور اجراییه آغاز و با تنظیم سند انتقال اجرایی پایان‌یافته است؛ بنابراین، هیچ سند انتقال اجرایی قابل‌ابطال نیست مگر اینکه بدوا و مطابق مقررات قانونی، عملیات اجرایی که منتهی به تنظیم سند انتقال اجرایی شده است ابطال شود.

بنابراین دعوی به خواسته صدور حکم به ابطال سند اجرایی قابلیت استماع ندارد ((اگر خواسته ما در دادخواست ابطال سند اجرایی باشد دادگاه دادخواست ما را رد می‌کند))

1. درصورتی‌که حکم قطعی مبنی بر ابطال سند اجرایی صادر شود این حکم یا رأی دادگاه موجب بی‌اعتباری سند مالکیت صادره بر اساس آن نیز خواهد بود حتی اگر عملاً سند مالکیت ابطال نشده باشد.
2. در صورت طرح توأمان دعاوی ابطال عملیات اجرایی و ابطال سند انتقال اجرایی، مرجع صلاحیت‌دار دادگاه عمومی بوده و اداره ثبت محل صالح به رسیدگی نیست.

ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

ابطال سند انتقال اجرایی از طریق اداره ثبت به معنای بی‌اعتبار کردن سندی است که در نتیجه عملیات اجرایی، توسط اداره ثبت یا مرجع اجرای احکام صادر شده است. این اقدام زمانی امکان‌پذیر است که مشخص شود صدور سند برخلاف مقررات قانونی، بدون رعایت تشریفات مزایده، یا با نقص در احکام صادره انجام شده است. در این موارد، رئیس اداره ثبت پس از بررسی سوابق پرونده و احراز اشتباه یا تخلف، می‌تواند رأساً نسبت به ابطال سند اقدام کند. صدور این دستور به معنای بازگرداندن وضعیت مالکیت به حالت قبل از صدور سند یا اصلاح آن است. با این حال، اگر اختلاف مالکیت یا اصالت معامله بین اشخاص وجود داشته باشد، اداره ثبت صلاحیت ابطال ندارد و تنها دادگاه می‌تواند حکم قطعی صادر کند. ابطال سند انتقال اجرایی از ثبت صرفاً در موارد اشتباهات ثبتی و تشریفاتی قابل اعمال است و باید مطابق مقررات قانونی و آیین‌نامه‌های اجرایی صورت گیرد.

دعوی ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی توسط اشخاصی اقامه می‌گردد که نسبت به انتقال سند اجرایی اعتراضی داشته باشندفلذا با اقامه این دعوی خواستار ابطال سند اجرایی ثبتی خواهند بود. دعوی مزبور باید به دستور دادگاه صالح ((دادگاهی که دستور اجرا را صادر کرده است)) باشد.

برخی نکات مهم در خصوص سند انتقال اجرایی

1. سند انتقال اجرایی ممکن است درنتیجه عملیات اجرایی اجرای احکام، عملیات اجرای مفاد استاد رسمی لازم‌الاجرا و یا عملیات اجرایی نظام‌های اجرایی خاص ((مانند نظام اجرایی مبتنی بر قانون مالیات‌های مستقیم)) تنظیم شود.
2. تنظیم سند انتقال اجرایی اموال منقول نسبت به اموال منقول به‌موجب ماده 139 آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی، پس از وصول حق الاجرا و همچنین حق مزایده تحویل خریدار خواهد شد. تحویل بلافاصله در جلسه مزایده صورت خواهد گرفت و همچنین یک نسخه از آن به خریدار تسلیم خواهد شد.
3. بعد از مزایده، مال مورد مزایده به‌موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می‌شود، آن سند را سند انتقال اجرایی می‌نامند.
4. در صورتی که بر اساس حکم دادگاه سند انتقال اجرایی تنظیم شده باشد، متقاضی درخواست ابطال سند انتقال اجرایی ابتدا باید نسبت به  بی اساس نمودن رای دادگاه اقدام نماید و نمی تواند مستقیم ابطال سند انتقال اجرایی را از دادگاه بخواهد.

مرجع صالح رسیدگی به دعوی ابطال سند انتقال اجرایی

همانطور که چنانچه حکمی که به اجرا گذارده شده براثر فسخ یا نقض یا اعاده دادرسی بلا اثر شود، عملیات اجرائی به دستور دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا بر می گردد، درخصوص ابطال سند انتقال اجرائی نیز باید همان مرجعی که دستور صدور سند را صادر کرده، دستور اعاده به وضع سابق را نیز صادر کند و نیازی به طرح دعوی جدید مبنی بر ابطال اسناد نیست.

سوالات متداول

اگر شما با سند انتقال اجرایی مواجه شده‌اید و احساس می‌کنید حقوق قانونی‌تان تضییع شده است، بهتر است هر چه سریع‌تر از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ثبتی و حقوقی بهره‌مند شوید.
وکیل مجرب می‌تواند پرونده شما را بررسی کند، مدارک و اسناد لازم برای ابطال سند انتقال اجرایی را آماده کند و مراحل قانونی را به نمایندگی از شما پیگیری نماید.
با استفاده از خدمات حقوقی حرفه‌ای، امکان بازگشت مالکیت، جلوگیری از خسارت مالی و رفع مشکلات ناشی از سند اشتباه یا غیرقانونی فراهم می‌شود.
مؤسسه حقوقی دادرس با تجربه گسترده در پرونده‌های ابطال اسناد اجرایی و پیگیری دعاوی ثبتی، آماده است تا با ارائه راهکارهای قانونی سریع و مطمئن، حقوق شما را به بهترین شکل ممکن تضمین کند.
با یک تماس، وضعیت پرونده شما بررسی می‌شود و وکیل متخصص، مسیر قانونی مناسب را برای دفاع از حقوقتان ارائه می‌دهد

منابع:

مرجع صالح رسیدگی به دعوی ابطال سند انتقال اجرایی