ابطال سند رسمی مالکیت | مدارک و شرایط لازم برای باطل کردن سند ملک

ابطال سند مالکیت رسمی به معنای سلب اعتبار قانونی از سندی است که توسط اداره ثبت صادر شده، اما بر اساس دلایلی چون اشتباه ثبتی، جعل، تقلب یا مغایرت با قانون، به درستی صادر نشده است. این اقدام حقوقی به دلیل تأثیر مستقیم بر مالکیت اموال، یکی از سنگین‌ترین دعاوی ملکی محسوب می‌شود.

اقتدار دادگاه‌ها به حدی است که حتی اسناد رسمی را نیز می‌توان با حکم قضایی باطل کرد. در این مقاله جامع، به بررسی مفهوم ابطال سند مالکیت، تفاوت حیاتی ابطال از طریق دادگاه و اداره ثبت، مهم‌ترین دلایل قانونی ابطال (مانند اشتباهات تفکیکی، معامله باطل یا تعارض اسناد)، و مراحل حقوقی مورد نیاز برای طرح این دعوی خواهیم پرداخت.

ابطال سند مالکیت به چه معناست؟

ابطال سند مالکیت یعنی از بین بردن اعتبار و اثر قانونی یک سند رسمی مالکیت که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده است. به زبان ساده، وقتی دادگاه حکم به ابطال سند مالکیت می‌دهد، یعنی اعلام می‌کند سندی که قبلاً برای شخصی صادر شده، به‌درستی صادر نشده یا بر مبنای غیرقانونی بوده و دیگر هیچ ارزش حقوقی ندارد.سند مالکیت، دلیل رسمی و قطعی بر مالکیت دارنده آن است (طبق ماده ۲۲ قانون ثبت). اما اگر ثابت شود که این سند بر اساس اشتباه، تقلب، معامله صوری یا خلاف مقررات ثبت صادر شده، شخص ذی‌نفع می‌تواند از دادگاه تقاضای ابطال سند مالکیت کند. در واقع ابطال سند یعنی برگرداندن وضعیت مالکیت به حالت قبل از صدور سند.

مواردی که ممکن است باعث ابطال سند مالکیت شوند:

• سند بر اساس معامله‌ای باطل صادر شده باشد (مثلاً معامله فضولی یا صوری)
• ملک متعلق به شخص دیگری بوده ولی اشتباهاً به نام شخص دیگری ثبت شده است
• سند برخلاف حکم قطعی دادگاه صادر شده باشد
• در مراحل ثبت، تشریفات قانونی رعایت نشده باشد (مثلاً آگهی ثبتی اشتباه بوده یا اعتراض در مهلت قانونی نادیده گرفته شده)
• ثابت شود سند بر پایه جعل یا تبانی صادر شده است

ابطال سند مالکیت از طریق اداره ثبت

ابطال سند مالکیت از طریق اداره ثبت به معنای سلب اعتبار و بی‌اثر نمودن سند رسمی مالکیت است که به اشتباه و برخلاف مقررات ثبتی صادر شده، بدون آنکه نیاز به حکم دادگاه باشد. این اقدام صرفاً در موارد محدود و استثنایی که اشتباهات ثبتی، قلمی یا صدور سند مکرر برای یک پلاک احراز گردد، توسط اداره ثبت یا هیأت نظارت ثبت قابل انجام است. مبنای قانونی این اختیار در مواد ۲۵ و ۲۶ قانون ثبت و مقررات آیین‌نامه‌های اجرایی آن پیش‌بینی شده است. در چنین مواردی، رئیس اداره ثبت پس از بررسی سوابق و احراز اشتباه، می‌تواند رأساً نسبت به ابطال یا اصلاح سند اقدام کند. با این حال، چنانچه اختلاف متقابل اشخاص نسبت به مالکیت یا اصالت معامله مطرح باشد، اداره ثبت صلاحیت ورود ندارد و ابطال سند صرفاً از طریق حکم قطعی دادگاه امکان‌پذیر است.

موارد ابطال یا اصلاح سند مالکیت از طریق اداره ثبت

• موارد ابطال سند مالکیت به حکم قانون زمانی مطرح است که مفتضیات اجتماعی یا مصالح عمومی یا جهات شرعی لزوم اصلاح یا ابطال سندی را ایجاب نمیاد.
• هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در مهلت 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجع به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از مهلت مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه اقدام به اطال سند مالکیت معارض می کند.(رئوف سیاری)
• چنانچه نسبت ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا می باشد، در این حالت خریدار یا ذینفع می تواند قیمت اضافه را به صندوق ثبت واریز و تقاضای اصلاح سند نماید که در این صورت اداره ثبت بدون حکم مرجع قضایی نسبت به اصلاح سند اقدام خواهد نمود.

ابطال سند رسمی مالکیت از طریق دادگاه

ابطال سند رسمی مالکیت از طریق دادگاه یعنی از بین بردن اعتبار قانونی سندی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده، به حکم دادگاه صالح و پس از رسیدگی قضایی. این اقدام زمانی انجام می‌شود که صدور سند برخلاف واقع یا قانون باشد و ذی‌نفع بتواند خلاف آن را اثبات کند. در این حالت، خواهان با تقدیم دادخواست ابطال سند رسمی مالکیت به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دلایل خود را مبنی بر بی‌اعتباری سند ارائه می‌دهد. دادگاه پس از بررسی مدارک، استعلام از اداره ثبت و استماع دفاعیات طرف مقابل، در صورت احراز بی‌اعتباری، حکم به ابطال سند صادر می‌کند.

مواردی که معمولاً موجب ابطال سند مالکیت از طریق دادگاه می‌شود عبارت‌اند از:

• صدور سند بر اساس معامله باطل یا صوری (مثلاً معامله فضولی یا جعلی)
• صدور سند بر خلاف حکم قطعی دادگاه یا رأی کمیسیون‌ها
• تبانی، جعل یا ارائه مدارک خلاف واقع در فرایند ثبت
• عدم رعایت تشریفات قانونی ثبت (مثل عدم انتشار آگهی ثبتی یا اشتباه در تحدید حدود)

حکم دادگاه پس از قطعیت، به اداره ثبت ابلاغ می‌شود تا عملیات اجرایی ابطال انجام گیرد و در صورت لزوم، سند جدید به نام مالک واقعی صادر شود.

ابطال سند مالکیت به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی ثبت

هرگاه ملکی برخلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذینفع می تواند به دادگاه صلاحیدار مراجعه و پس از ارسال دادخواست، تقاضای صدور حکم به ابطال سند مالکیت نماید . در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحت دعوی، حکم بر ابطال سند مالکیت صادر میکند.

به طور مثال فرضی را در نظر می گیریم که در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است، بدون انتشار آگهی، ملکی به نام متقاضی ثبت و سند مالکیت صادر می شود، چون این ثبت مطابق قانون نیست و با منتشر نشدن آگهی، حق اعتراض کسانی که می توانستند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است، خواهن می تواند در دادگاه اقامه دعوی نموده و احقاق حق خود و ابطال ثبت غیر قانونی را تقاضا نماید. رسیدگی دادگاه و دادن رای بر ابطال سند، مخالف قانون در این موارد، مخالفتی با ماده 22 قانون ثبت ندارد. زیرا ماده یاد شده اشعار دارد ((همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده خواهد شناخت)).

مفهوم آن این است که اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد دیگران می توانند ادعای حق در مورد آن نمایند و دادگاه ممنوع از رسیدگی به آن نخواهد بود. رویه قضایی نیز چنین است و عدل و انصاف هم همین اقتضاء را دارد.

هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای شماره 1653 مورخ 10/05/1340 نیز چنین اظهار نظر کرده است (( ماده 22 قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی قانونی نبودن فروش ملک است دعوی قابل استماع بوده زیرا قانونا به بیعی که صحیحا واقع نشده باشد آثاری از قبیل ملکیت خریدار نسبت به بیع و تعلق ثمن به فروشنده، مترتب نمی باشد.

حتما بخوانید: رهن ملک بعد از فروش

ابطال سند مالکیت به دلیل اشتباه در عملیات مقدمات ثبت

در موردی که سند مالکیت بر اساس اشتباهی که در عملیات مقدماتی ثبت حاصل شده است، صادر گردیده و هیات نظارت اصلاح آن را مخل به حقوق دیگران بداند، بند 4 ماده 25 قانون ثبت می گوید: در این مورد هیات نظارت به ذینفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و با صدور چنین اخطاری دادگاه مجاز به استماع دعوی مخالف سند مالکیت و صادر کردن حکم بر اصلاح آن می باشد.

ابطال سند مالکیت به دلیل اشتباهات تفکیکی

در صورتی که در عملیات تفکیکی اشتباهای رخ داده و وارد دفتر املاک یا سند مالکیت شده و اصلاح آن مخل به حقوق اشخاص ثالث باشد مطابق بند 6 ماده 25 قانون ثبت عمل می شود. متن بند 6 ماده 25 قانون ثبت اشعار دارد که (رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است، مشروط بر این که رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند)

مفهوم مخالف این ماده آن است که اگر اصلاح سند مخل به حقوق اشخاص باشد ، رفع آن از صلاحیت هیات نظارت خارج و علی الاصول در صلاحیت دادگاه است. بنایراین در این مورد هم رسیدگی دادگاه منوط است به این که هیات نظارت قبلا رسیدگی و وقوع اشتباه را احراز نموده و اصلاح سند را محل به حقوق دیگران بداند.

ابطال سند مالکیت به دلیل تبدیل زمین های زراعی به مسکونی

یکی دیگر از موارد ابطال سند مالکیت توسط دادگاه ، مورد ذکر شده در تبصره 3 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365 است که نیاز به توضیحاتی دارد :

متصرفین اراضی موات که نمی توانستد سهم خود را به صورت رسمی مفروض نمایند ولی عملا متصرف قسمت مفروضی و معینی بودند، علیرغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین ها و املاک خود با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ  روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته ی خود به خرید این قبیل زمین ها روی آوردند و از شرایط مساعدی که فروشندگان برای آنان قائل می شدند استفاده نمودند و بر روی زمین های متعلق به دولت یا شهرداری اقدام به ساخت نمودند. چون عمل این افراد غیرقانونی بود یعنی مالکیت آنان به رسمیت شناخته نمی شد موفق به دریافت سند مالکیت و استفاده از خدمات شهری نشدند و دولت را مجبور کردند تا فکری برای آنها بکند و چاره برای آنان بیندیشد.

همین مشکل باعث اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت گردید . مواد 1 و 2 و 3 قانون ثبت به حل این مشکل پرداخت و راهی برای حل این معضل و گرفتن سند مالکیت ارائه نمود .

به موجب ماده 1 آن قانون، ماده 147 الحاقی قانون ثبت اصلاح و 8 تبصره به آن اضافه گردید . این ماده و تبصره های آن مربوط به ساختمان هایی است که بر روی زمین های احداث شده و به واسطه ی مانع یا موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آنها مقدور نیست.

ماده 147 قانون ثبت، برای تعیین وضع ثبتی ساختمان هایی که تا تاریخ تصویب این قانون (( 31 تیر ماه 1365 )) بر روی زمین هایی احداث شده که به واسطه ی موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده ی شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده و به واسطه ی موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست، هیات هایی در اداره ثبت تشکیل و به شرط توافق طرفین، به موضوع رسیدگی و پس از تایید وقوع معامله مراتب را جهت صدور سند مالکیت به اداره ی ثبت محل اعلام می نماید و اداره ثبت برای آن ملک، طبق مقررات سند مالکیت صادر خواهد کرد.

 ابطال سند مالکیت به دلیل وجود سند معارض

در تعارض اسناد مالکیت یعنی در مورد صدور استاد مالکیت معارض ، دارنده ی سند مالکیت معارض می تواند ظرف 2 ماه از تاریخ ابلاغ اخطار اداره ی ثبت به دادگاه حقوقی ذی صلاح، دادخواست بدهد و ابطال سندی را که مخالف قانون است درخواست نماید. در این صورت دادگاه پس از رسیدگی، حکم بر ابطال سندی که مطابق مقررات صادر نشده است (( اعم از سند مقدم یا موخر )) صادر می کند.

هر گاه نسبت به ملکی با مساحت معین ، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در این حالت خریدار یا ذینفع می تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح کند که در این حالت نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می کند.

نکات کلیدی در خصوص ابطال سند مالکیت

• دعوی ابطال سند مالکیت در خصوص ماده 147 قانون ثبت، مقید به زمان و مهلت خاصی نمی باشد و پس از صدور سند مالکیت در هر زمانی که ذینفع اراده کند می تواند اقدام به طرح آن نماید.
• مواد 147 و 148 قانون ثبت مقدمه صدود سند مالکیت می باشد، یعنی صدور سند مالکیت از طریق هیات مواد 147و148 صادر می شود و وقتی شخصی خواهان ابطال سند مالکیت باشد دادگاه می تواند به مقدمات خواسته نیز رسیدگی نماید و لازم نیست که خواهان تصریح کند ه فسخ رای هیات مواد 147و148 نیز جزو خواسته اوست. ولی در رویه این موضوع متفاوت می باشد.
• دعاوی مربوط به ابطال سند مالکیت به این علت که ثبت ملک موافق قانون نبوده و یا صدور آن مشول بند 6 ماده 147 باشد قابل استماع است.

سوالات متداول

با توجه به تخصصی بودن دعوی ابطال سند رسمی مالکیت، بهتر است در این خصوص با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.