پس از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونگذار سه روش را برای انجام معاملات املاک دارای سند سبز رنگ پیشبینی نموده است. یکی از رایجترین شیوهها در اینگونه معاملات، تنظیم پیشنویس قرارداد و استفاده از قراردادهای یکسان میباشد. با توجه به تفاوتهای اساسی و آثار حقوقی متفاوت این دو نوع قرارداد، در این مقاله تلاش داریم ضمن تعریف هر یک، مزایا، معایب و آثار حقوقی آنها را مورد بررسی قرار دهیم.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن): 02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
قرارداد های یکسان چیست؟
بر اساس تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به نمونه های متحدالشکل و از پیش تعریف شده ای از قرارداد ها گفته می شود که در سامانه کاتب قرار گرفته و طرفین معامله می توانند جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول از این قرارداد ها استفاده نمایند. این قرارداد کلیه ملاحظات طرفین اعم از خریدار و فروشنده را در نظر گرفته و به صورت آنلاین نسبت به اخذ استعلامت مربوطه اعم از مشخصات هویتی خریدار و فروشنده، ممنوع المعامله نبودن، مشخصات ملک موضوع معامله، بازداشت نبودن و در رهن نبودن اقدام می نماید.
نکته مهم: با توجه به این که تنظیم قرارداد یکسان امری تخصصی می باشد، کافی نت مرجع تنظیم قرارداد یکسان نیست.
حتما بخوانید: سه روش معامله ملک با سند سبز رنگ
پیش نویس قرارداد چیست؟
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چنانچه اسناد مالکیت ملک به صورت سبز رنگ باشد و متعاملین قصد انجام معامله در خصوص این دسته از املاک را داشته باشند، به سه روش می توانند اقدام نمایند. یکی از مواردی که طرفین می توانند از طریق آن معامله خود را انجام دهند، تنظیم پیش نویس قرارداد می باشد. این پیش نویس دارای اعتبار حقوقی نبوده و چنانچه ظرف 5 روز متعاملین جهت ثبت آن به دفاتر اسناد رسمی مراجعه ننمایند، قرارداد از بین خواهد رفت.
حتما بخوانید: اعتبار مبایعه نامه عادی سند سبز رنگ
تفاوت های قرارداد یکسان با پیش نویس قرارداد
نکته اول
تنظیم پیش نویس قرارداد به عهده مشاورین املاک بوده و پس از مذاکرات مقدماتی طرفین و توافقات اولیه آنها منعقد می شود و پس از تنظیم باید در سامانه کاتب ثبت و جهت تنظیم و ثبت در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به دفاتر اسناد رسمی منعکس شود، والا فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود که محتوای آنها مشتمل بر اطلاعات راجع به طرفین و شرایط انجام معامله بدون امکان ویرایش و درج هرگونه کاهش یا افزایش شروط قراردادی است که توسط اشخاص حقیقی و حقوقی و مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی قابل تنظیم است.
نکته دوم
تهیه پیش نویس قراردادها با امکان کاهش و افزایش پیش نویس قراردادی به منظور استفاده دلالان معاملات املاک و بارگذاری آن در سامانه ثبت الکترونیک به عهده سازمان ثبت می باشد در حالی که تهیه قراردادهای یکسان توسط سازمان ثبت مستلزم همکاری آن با معاونت راهبردی قوه قضائیه و تایید معاونت حقوقی و امور مجلس و سپس بارگذاری در سامانه کاتب توسط سازمان ثبت است.
حتما بخوانید: مراحل فسخ قرارداد ملک با سند سبز رنگ
نکته سوم
پس از تنظیم پیش نویس قرارداد چنانچه طرفین ظرف 5 روز در دفتر اسناد رسمی جهت ثبت نهای حاظر نشوند با عدم تایید سردفتر پیش نویس مذکور از سامانه حذف و به طرفین اعلام خواهد شد. همچنین هر یک از متعاملین می تواند قبل از این مهلت 5 روزه با مراجعه به سامانه نسبت به حذف این پیش نویس اقدام نماید. در حالی که در قراردادهای یکسان طرفین صرفا ملزم هستند ظرف 3 ماه پس از ثبت قرارداد در سامانه جهت رفع محدودیت موضوع بنده 2 ماده 15 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و مستند به ماده 14 آیین نامه ماده 3 نتیجه معامله قرارداد یکسان علاوه بر ثبت در سامانه الکترونیک در دفتر الکترونیک درج و منعکس و در استعلامات بعدی نیز مشخص می گردد.
نکته چهارم
پس از تنظیم پیش نویس قرارداد، طرفین حق انصراف از آن را دارند و فروشنده می تواند نسبت به تنظیم پیش نویس دیگری پس از انصراف از پیش نویس قبلی اقدام نماید. اما با تنظیم قرارداد یکسان در سامانه ثبت الکترونیک و عدم تکمیل ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی توسط متعاملین یا سردفتر ظرف 3 ماه، منتقل الیه یا متعهد له، از انجام هرگونه معامله ممنوع بوده و می بایست سازوکاری حقوقی جهت ضمانت اجرای تعیین تکلیف قرارداد ظرف شش ماه از مهلت 3 ماه مقرر تعیین و تعریف شود.
حتما بخوانید: مراحل ابطال سند سبز رنگ
نکته پنجم
در زمان تنظیم پیش نویس قرارداد، تکلیفی به دریافت وصول حقوق دولتی از طریق سامانه کاتب نیست. در حالی که در خصوص قرادادهای یکسان می بایست در زمان تنظیم قرارداد حق الثبت مالیات نقل و انتقال اموال غیرمنقول و وجوه دولتی از متعاملین اخذ می گردد.
نکته ششم
مطابق ماده 13 آیین نامه ماده 3 قانون، پیش نویس قرارداد تا زمانی که به ثبت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک نرسیده باشد فاقد ارزش حقوقی است. پس چنانچه وجهی از ناحیه خریدار به فروشنده پرداخت شده باشد، ساز و کاری برای استرداد آن پیش بینی نشده است. در حالیکه در قراردادهای یکسان وجهی پرداخت گردد، چنانچه قرار بر فسخ باشد، پیش از فسخ باید وجه مذکور به حساب امانی معرفی شده واریز گردد.
حتما بخوانید: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با قراردادهای یکسان
نکات مهم تفاوت پیش نویس قرارداد با قراردادهای یکسان
1- تنظیم پیش نویس قرارداد به عهده دلالان معاملات املاک و پس از مذاکرات مقدماتی طرفین و توافقات اولیه آنها بوده و پس از تنظیم باید در سامانه کاتب ثبت و جهت تنظیم و ثبت در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به دفاتر اسناد رسمی منعکس شود و الا فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود ،اما قراردادهای یکسان قراردادهای متحدالشکل بوده که محتوای آنها مشتمل بر اطلاعات راجع به طرفین و شرایط انجام معامله بدون امکان ویرایش و درج هرگونه کاهش یا افزایش شروط قراردادی است که توسط اشخاص حقیقی و حقوقی و مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی قابل تنظیم است.
2- تهیه پیشنویس قراردادها با امکان کاهش و افزایش پیشنویس قراردادی به منظور استفاده دلالان معاملات املاک و بارگذاری آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به عهده سازمان ثبت میباشد در حالی که تهیه قراردادهای یکسان توسط سازمان ثبت مستلزم همکاری آن با معاونت راهبردی قوه قضاییه و تایید معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضاییه و سپس بارگذاری در سامانه کاتب توسط سازمان ثبت است.
3- پس از تنظیم پیش نویس قرارداد چنانچه طرفین ظرف ۵ روز در دفترخانه جهت ثبت نهایی حاضر نشوند با عدم تایید سردفتر پیشنویس مذکور از سامانه حذف و به طرفین اعلام خواهد شد. همچنین هر یک از متعاملین میتواند قبل از این مهلت ۵ روز با مراجعه به سامانه یا دلال معاملات ملکی تنظیم کننده پیش نویس نسبت به حذف آن از سامانه اقدام نماید در حالی که در تنظیم قرارداد یکسان طرفین صرفا ملزم هستند ظرف ۳ ماه پس از ثبت قرارداد در سامانه جهت رفع محدودیت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و مستند به ماده ۱۴ آیینامه ماده ۳ نتیجه معامله قرارداد یکسان علاوه بر ثبت در سامانه الکترونیک در
4- پس از تنظیم پیش نویس قرارداد طرفین حق انصراف از آن را دارند و فروشنده میتواند نسبت به تنظیم پیشنویس دیگری پس از انصراف از پیش نویس قرارداد اول یا انقضای مهلت ۵ روز حضور در دفترخانه اقدام نمایداما با تنظیم قرارداد یکسان در سامانه ثبت الکترونیک و عدم تکمیل ثبت آن در دفترخانه اسناد رسمی توسط متعاملین یا سردفتر ظرف ۳ ماه ،منتقل الیه یا متعهدله از انجام هر گونه عمل حقوقی ماده ۱ ممنوع و می بایست سازوکاری حقوقی جهت ضمانت اجرای تعیین تکلیف قرارداد ظرف شش ماه از مهلت ۳ ماه مقرر تعیین و تعریف شود.
5- در زمان تنظیم پیش نویس قرارداد تکلیفی به دریافت وصول حقوق دولتی از طریق سامانه کاتب نیست در حالی که در خصوص قراردادهای یکسان میبایست در زمان تنظیم آنها حق الثبت مالیات نقل و انتقال اموال غیرمنقول و وجوه و حقوق عمومی و دولتی از متعاملین اخذ و از طریق سامانه توسط سازمان دریافت و به حساب امانی واسط واریز شود
6- به صراحت ماده ۱۳ آیین نامه ماده ۳، پیشنویس قرارداد تا زمانی که به ثبت رسمی در سامانه الکترونیک نرسیده فاقد ارزش و اثر حقوقی است بنابراین چنانچه وجهی از ناحیه منتقل الیه پرداخت شده باشد ساز و کاری برای استرداد آن پیش بینی نشده است و اساساً اعمال حق فسخ در این قراردادها متصور نیست، اما وجوه پرداختی در راستای تنظیم قرارداد یکسان میبایست قبل از اعمال حق فسخ مسترد شود و به حساب امانی واسط موضوع ماده ۲۲ آیین نامه ماده ۳ عودت داده شود.
اقدامات بعد از مراجعه طرفین قرارداد پیش نویس به دفتر اسناد رسمی
بعد از تنظیم قرارداد پیش نویس، طرفین باید ظرف مهلت 5 روز از تاریخ انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمانید. درا ین راستا اقداماتی را دفاتر اسناد رسمی باید انجام دهند:
- انجام استعلام نقل و انتقال
- وصول حقوق دولتی
- احراز فقدان محدودیت نسبت به انجام معامله
- ارسال خلاصه معامله به ثبت
- رفع محدودیتی که با ثبت قرارداد یکسان ایجاد شده بود.
اقدامات بعد از مراجعه طرفین قرارداد یکسان به دفاتر اسناد رسمی
اگر طرفین معامله خودشان در سامانه ثبت اقدام به تنظیم قرارداد با فرمت یکسان کرده باشند ، بعد از مراجعه بدفترخانه حقوق وتکالیف زیر برای محضر ایجاد می شود:
تکالیف دفتر اسناد رسمی:
- انجام استعلامات نقل و انتقال (علیرغم استعلاماتی که سامانه موقع تنظیم سند توسط طرفین کرده است)
- وصول حقوق دولتی
- احراز فقدان محدودیت نسبت به انجام معامله
- ارسال خلاصه معامله به ثبت
- رفع محدودیتی که با ثبت قرارداد یکسان ایجاد شده بود.
کلام پایانی
با توجه به تصویب و اجرایی شدن قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، روش های معاملات در خصوص املاک دارای سند سبز رنگ دستخوش تغییرات عمده ای گردیده است. با توجه به همین تغییرات، افراد سودجو نیز از خلع های قانونی استفاده کرده و مبایعه نامه هایی تنظیم می نمایند که در مراجع قضایی دارای اعتبار نخواهد بود و باعث ورود ضرر و از دست رفتن سرمایه طرف مقابل خواهد شد. لذا توصیه می گردد حتما در خصوص معاملات املاک خود با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
سوالات متداول
کدام از قراردادهای یکسان و پیش نویس معتبر تر می باشد؟
